产品标准化体系的建立与实施.pdf

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房地产产品标准化体系的建立与实施主讲专家：

苏志刚标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言住宅的住宅的标准化标准化就是建立一个就是建立一个行业产品行业产品的的基准平台基准平台空间尺度空间尺度功能组织功能组织部品性能部品性能物理指标物理指标设备要求设备要求国家规范国家规范标准化标准化引言关于标准化关于标准化1标准化的理解标准化的理解1）定义形成基于形成基于客户行为客户行为的标准化的标准化产品产品产品产品市场因素市场因素自身因素自身因素客户客户竞争对手竞争对手成本成本周期周期选择以客户维度作为产品决策第一重要因素选择以客户维度作为产品决策第一重要因素1标准化的理解标准化的理解2）基于客户行为引言关于标准化关于标准化以以设计标准化设计标准化为主导的为主导的标准化过程标准化过程空间尺度空间尺度功能组织功能组织部品性能部品性能物理指标物理指标设备要求设备要求部品标准部品标准工程标准工程标准总图装置总图装置建筑标准化建筑标准化景观标准化景观标准化标准化体系标准化体系居住要求技术标准设计标准化标准化管理模式标准化管理模式客户行为自我实现自我实现尊重尊重归属归属安全安全生理需求生理需求技术标准技术标准1标准化的理解标准化的理解3）设计标准化为先导引言关于标准化关于标准化1、人力资源不断摊薄2、决策时间长3、变更签证多4、品质缺乏保障5、规模经营优势未能体现6、规模扩张中的瓶颈：

效率低下、品质问题、风格缺失7、行业快速发展8、发展由粗放向精细化的转型9、客户需求不断提升1、人力资源不断摊薄2、决策时间长3、变更签证多4、品质缺乏保障5、规模经营优势未能体现6、规模扩张中的瓶颈：

效率低下、品质问题、风格缺失7、行业快速发展8、发展由粗放向精细化的转型9、客户需求不断提升2标准化的需求分析标准化的需求分析1）产生的背景引言关于标准化关于标准化不同不同开发商专业岗位产品深度开发商专业岗位产品深度成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手。

成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手。

设计需要产品库、工程需要采购标准化。

设计需要产品库、工程需要采购标准化。

领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。

领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。

豪宅与廉租房、首次购房与豪宅与廉租房、首次购房与N次置业，不同的产品需要不同的标准化次置业，不同的产品需要不同的标准化标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化，不同的需要有不同深度的标准化标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化，不同的需要有不同深度的标准化2标准化的需求分析标准化的需求分析2）不同的需求引言关于标准化关于标准化相同相同提升品质节约成本实施深度快速复制标准产品提升品质节约成本实施深度快速复制标准产品从企业层面看，标准化是为了满足企业业务快速增长时，实现快速复制成熟产品的前提从企业层面看，标准化是为了满足企业业务快速增长时，实现快速复制成熟产品的前提从专业层面看，标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的重要保证从专业层面看，标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的重要保证从管理层面看，标准化是有效降低企业运营成本的重要手段从管理层面看，标准化是有效降低企业运营成本的重要手段标准化是以设计为先导，包含成本、采购、施工、验收、维护在内的全过程的产品实现过程标准化是以设计为先导，包含成本、采购、施工、验收、维护在内的全过程的产品实现过程标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用，深度以满足使用者的使用习惯为基本要求标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用，深度以满足使用者的使用习惯为基本要求2标准化的需求分析标准化的需求分析3）相同的需求引言关于标准化关于标准化优势优势速度质量效率速度质量效率提升设计及项目开发周期，解决资金压力提升设计及项目开发周期，解决资金压力设计周期（月）11.12.86051015集团平均标准化标准化项目开发周期（月）99121212.501020莞高尔夫津西青穗城花莞运河东渝新城设计失误率2%1.56%0%1%2%3%集团平均标准化人均设计面积（万平米）1.4712.9051015集团平均标准化提高产品设计质量，解决设计失误提高管理效率，解决人力摊薄提高产品设计质量，解决设计失误提高管理效率，解决人力摊薄2标准化的需求分析标准化的需求分析4）标准化的优势引言关于标准化关于标准化22222525262626263434353561611101101321321351350204060801001201401601994199519961997199819992000200120022003年竣工面积（万平方米）年竣工面积（万平方米）18141095555121212181410955551212120246810121416182019941995199619971998199920002001200220032004进入城市（个）进入城市（个）41261016101411918191641261016101411918191605101520253035404519941995199619971998199920002001200220032004在建项目（个）在建项目（个）成立建筑研究中心成立建筑研究中心成立集团规划设计部成立集团规划设计部成立标准化/技术研发中心成立标准化/技术研发中心成立产业化/产品创新中心成立产业化/产品创新中心2标准化的需求分析标准化的需求分析1）案例：

标准化产生的背景引言关于标准化关于标准化标准化是技术还是管理？

标准化成果如何落实到项目？

标准化成果如何更新？

对企业做标准化工作一致认同，标准化需要致力于解决共同需求的客观满足；主要集中在标准化的部品层面希望标准化工作解决：

产品品质的不确定性、提供部品选择的标准、从客户出发提升产品研究的深度和针对性。

数据库选择搭配策划菜单营销菜单设计菜单户型立面风格施工菜单模块化模块之间的搭配国内开发商的需求国内开发商的需求2标准化的需求分析标准化的需求分析2）案例：

关于标准化的观点引言关于标准化关于标准化标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言第一章标准化体系的建立标准化体系的建立1从系统的产品分析开始从系统的产品分析开始1）设计总结对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求典型设计问题分析典型设计问题分析典型设计问题分析典型设计问题分析道路交通分析：

主入口的位置对用地已有道路进行功能定位示意性的表达路网分级体现人行及车行流线核实产品建议书中停车方式及数量的可行性道路交通分析：

主入口的位置对用地已有道路进行功能定位示意性的表达路网分级体现人行及车行流线核实产品建议书中停车方式及数量的可行性第一章标准化体系的建立标准化体系的建立标准化方式探索标准化方式探索总计总计1616个项目个项目83.483.4万m万m22的标准化产品。

的标准化产品。

设计标准化：

设计标准化：

44个版个版本本5858种基本产品户型种基本产品户型技术标准化：

技术标准化：

44类类1515项技术项技术部品标准化：

部品标准化：

2424类类5454种部种部品品流程标准化：

流程标准化：

流程、成果标准流程、成果标准应用规模应用规模2模式-1模式-11）标准化工作成果第一章标准化体系的建立标准化体系的建立流程再造2模式-1模式-12）管理标准化概念设计概念设计规划设计规划设计实施方案实施方案施工图指导书施工图指导书单体设计单体设计技术应用技术应用施工图施工图部品设计部品设计总图装置的分类3）设计标准化总图装置总图装置的分类总图装置的分类入口装置道路装置入口装置道路装置零星装置其它装置零星装置其它装置车行路装置车行路附属装置人行装置车行路装置车行路附属装置人行装置城市混合入口小区主入口小区次入口组团入口主景观入口城市混合入口小区主入口小区次入口组团入口主景观入口2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立城市混合入口3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立小区入口3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立组团入口3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立庭院入口3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立道路（减速带）3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立道路停车3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立院落停车3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立分区管理3）设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立第一章标准化体系的建立标准化体系的建立情景花园洋房2模式-1模式-13）设计标准化单体产品创新产品创新产品创新产品创新情景花园洋房情景花园洋房情景花园洋房情景花园洋房给客户私有室外空间，彻底改变住宅的封闭特性给客户私有室外空间，彻底改变住宅的封闭特性为邻里提供交往的场所为邻里提供交往的场所改变多层住宅形象，提高品质感改变多层住宅形象，提高品质感深圳成都武汉B2-5华中03版天津深圳成都武汉B2-5华中03版天津第一章标准化体系的建立标准化体系的建立情景花园洋房2模式-1模式-13）设计标准化单体广州南湖情景化高层情花华中版情景花园洋房专利产品广州南湖情景化高层情花华中版情景花园洋房专利产品成都金色情景化小高层成都金色情景化小高层深圳万科城情景化多层情花华南版（万科城）深圳万科城情景化多层情花华南版（万科城）第一章标准化体系的建立标准化体系的建立产品库2模式-1模式-13）设计标准化单体从2003-2004年，集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型从2003-2004年，集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型大连城花大连城花中山城市风景中山城市风景天津西青天津西青鞍山城花鞍山城花长春上东长春上东沈阳四季沈阳四季武汉城花武汉城花第一章标准化体系的建立标准化体系的建立产品库产品库产品库2模式-1模式-13）设计标准化单体景观构成景观构成绿化道路场所硬质庇护水景照明植物配置公共绿地路面铺地停车位设施构建物设施便民设施照明灯具围墙/栅栏挡土墙亭廊自然水景泳池水景庭院水景车行照明人行照明场地照明健身运动场游乐场休闲广场道路绿化其他绿化坡道/台阶种植容器棚架膜结构装饰水景景观用水景观设计导则2模式-1模式-13）设计标准化景观标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立景观标准化小结2模式-1模式-13）设计标准化景观标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立第一章标准化体系的建立标准化体系的建立完整的部品设计2模式-1模式-14）部品标准化设计图纸设计图纸工艺作法工艺作法安装说明安装说明材料明细材料明细施工图设计施工图设计工厂生产工厂生产为成本测算提供参考为成本测算提