中国养老地产业发展模式研究.docx

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中国养老地产业发展模式研究

中国养老地产业发展模式研究

中国养老地产业发展模式研究重庆大学硕士学位论文

学术学位

学生姓名:

翟鹏成

指导教师:

马智利教授

专业:

产业经济学

学科门类:

经济学

重庆大学公共管理学院

二?

一三年五月

StudyonDevelopmentMode

ofRealEstateIndustryfor

EndowmentinChina

AThesisSubmittedtoChongqingUniversity

inPartialFulfillmentoftheRequirementforthe

Master’sDegreeofEconomy

By

ZhaiPengcheng

SupervisedbyProf.MaZhili

Specialty:

IndustrialEconomics

SchoolofPublicAffairsofChongqingUniversity,Chongqing,China

May,7>2013

重庆大学硕士学位论文中文摘要

I

摘要

随着我国老年人口的增加和需求层次的丰富,在经济结构转型、房地产业调

整的背景下,越来越多的社会资本进入到养老地产业的投资领域。

但是养老地产

业由于涉及面广、复合性强等特殊性,在发展中一直面临着土地、融资、运营模

式等诸多问题的困扰,难以突破发展瓶颈。

现有的关于养老地产的研究往往围绕

项目开发的具体问题展开,缺乏产业发展视角下的系统研究,指导性不强。

因此

在新的形势下,有必要从产业发展的角度对我国养老地产业进行重新梳理,探索

产业发展的模式和解决问题的方式。

本文主要运用文献分析、探索研究和比较分析等方法对我国养老地产业进行

研究,主要贡献在于:

①文章从养老服务业和房地产业融合的角度对养老地产业进行了概念界定和

认知,对养老地产的研究视角有所不同;

②文章通过对发达国家,特别是美国和日本的养老地产业发展经验进行了梳

理和总结,从政府职能、产业培育、支撑体系和产品覆盖等方面提出了适合我国

的经验借鉴;

③文章对我国养老地产业发展的阶段特点、模式分类和面临的问题进行了分

析,从产业环境和产业自身两方面指出我国养老地产业发展中面临的问题,并提

出了我国养老地产业发展的动力机制,即市场需求驱动力、供应整合推动力和政

策引导拉动力;

④文章重点围绕土地获取模式、产业融资模式和产业运营模式三个关键维度

展开比较分析,提出模式选择与制度改进建议,并在此基础上探索了我国养老地

产业发展模式的内在制约关系,提出了现阶段适合我国养老地产业发展的三种典

型模式。

本文通过以上研究,为解决养老地产业发展中的问题提供了新的视角,为养

老地产业发展模式提供了新的思路,有利于政府、企业、社会和消费者等产业市

场主体明确职责,通过共同努力推动养老地产业乃至整个养老产业的发展。

关键词:

养老地产业,动力机制,发展模式

重庆大学硕士学位论文英文摘要

II

ABSTRACT

Withthetransformationofeconomicstructureandadjustmentofrealestate

industryinChina,moreandmoresocialcapitalareengagedininvestingtherealestate

industryforendowment,attractedbytheeldermarketwhichisgettinghugeand

abundant.However,becauseoftheparticularitylikewidecoverageandstrong

compositionality,itisdifficultforrealestateindustryforendowmenttobreakthrough

thedevelopmentbottlenecks,perplexedbytheproblemsbyland,fund,operationmode

andsoon.Mostoftheresearchonrealestateforendowmentwasimplementedtosolve

thespecificissuesinprojectdevelopment,andcouldnotsystemataciallyguidethe

industrydevelopmentbecauseofthedifferentperspective.Therefore,underthenew

circumstances,itisnecessarytore-recognizetherealestateindustryforendowmentin

China,andexploretheindustrydevelopmentmodesandthewaytosolvetheproblems

fromtheperspectiveofindustrydevelopment.Usingthemethodslikeliteratureanalysis,

explorationresearchandcomparativeanalysis,thisarticlestudiesontherealestate

industryforendowmentinChinaandmakessomecontributions:

i,Therealestateindustryforendowmentisdefinedfromtheperspectiveof

industrialconvergence?

adifferentviewii,Thisarticlecombsandsummarizesthedevelopmentexperienceofrealestate

industryforendowmentindevelopedcountrieslikeAmericaandJapan,andsome

suitablereferencesareputforwardforChinaiii,Byanalyzingtheperiodicalcharacteristicsandmodeclassificationofthe

developmentrealestateindustryforendowmentinChina,thearticlepointsoutthe

problemsfacingbytheindustryandproposesthedynamicmechanismoftheindustry

developmentiv,Suggestionsareproposedaboutmodeselectionandsystemimprovementfor

realestateindustryforendowmentbasedoncomparativeanalysisofthreekey

dimensions:

landacquisitionmode,financingmodeandoperationmode.AndThree

typicaldevelopmentmodesareputforwardforrealestateindustryforendowmentin

ChinaAnewangleofviewisprovidedintheresearchtosolvethedevelopmentproblems

andexplorethedevelopmentmodesofrealestateindustryforendowmentinChina重庆大学硕士学位论文英文摘要

III

Anditdoesgoodtocleartheresponsibilityforthemarketplayerslikegovernment,

enterprises,societyandconsumersandimpeltheindustrydevelopmentbyjointefforts

Keywords:

RealEstateIndustryforEndowment,DynamicMechanism,Development

andMode

重庆大学硕士学位论文目录

IV

目录

中文摘要.I

英文摘要II

1绪论1

1.1选题依据1

1.1.1社会背景.1

1.1.2经济背景.2

1.1.3政策背景.3

1.1.4实践背景.4

1.2国内外研究现状5

1.3研究意义7

1.3.1理论意义.7

1.3.2现实意义.7

1.4研究框架与方法8

1.4.1研究框架.8

1.4.2研究方法.9

2养老地产业概念及理论综述.10

2.1养老服务业10

2.1.1养老事业、养老产业和养老服务业.10

2.1.2养老服务业的分类11

2.2养老地产业12

2.2.1养老地产业的内涵认知12

2.2.2养老地产业属性13

2.2.3发展养老地产业的意义14

2.3其他相关理论及适用性分析15

2.3.1产业融合理论.15

2.3.2市场细分和需求层次理论16

3发达国家养老地产业发展经验借鉴17

3.1发达国家养老地产业发展概述.17

3.2美国养老地产业发展19

3.2.1政府发挥积极作用20

3.2.2多层次产品体系丰富.21

3.2.3产业市场化体系完善.21

重庆大学硕士学位论文目录

V

3.2.4以房养老模式普及22

3.3日本养老地产业发展23

3.3.1养老模式和产业政策.23

3.3.2养老地产业发展模式.24

3.3.3以房养老的探索25

3.4经验总结.25

4中国养老地产业发展状况27

4.1中国养老地产业发展动力机制研究27

4.1.1市场需求驱动力27

4.1.2供应整合推动力29

4.1.3政策引导拉动力30

4.2中国养老地产业发展阶段与特点32

4.3中国养老地产业发展模式分类.34

4.4中国养老地产业发展中面临的问题35

5中国养老地产业发展模式分析37

5.1土地获取模式37

5.1.1现状与背景.37

5.1.2比较与建议.38

5.2产业融资模式39

5.2.1现状与背景.39

5.2.2比较与建议.41

5.3产业经营模式44

5.3.1运营主体45

5.3.2盈利模式46

5.4中国养老地产业发