拍卖住宅商服用地项目商业计划书.docx
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拍卖住宅商服用地项目商业计划书
拍卖住宅、商服用地项目
可行性研究报告
第一章项目基本情况
1.1项目概况
1、项目名称
某市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地
2、项目建设地点
项目位于某市利州区东坝办事处苴国路南侧,恒星城一期南侧,占地112.88亩,75254.69㎡,土地用途为商服、城镇住宅混合用地;建筑密度小于30%,绿地大于35%,容积率暂定3.5,土地出让年限商服40年,住宅70年。
3、项目建设内容
根据某市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定,本地块建设为住宅、商业混合用地。
4、项目投资收益
经计算,本项目预计实现收入约117940万元,预计总成本费用约57387.9万元,此时,利润总额为56727.1万元,所得税按25%计征为18343.9万元,税后利润为38208万元。
5、项目融资
本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。
6、项目建设周期
本地块开工建设到竣工销售计划用8个季度,从2009年第4季度开始至2011年第3季度。
其中,2009年第4季度为准备前期阶段,2010年第一年季度为开工建设,并取得预售,至2011年第三季度竣工验收。
1.2项目单位简介
单位名称:
济投资发展有限公司
注册地址:
观湖国际大厦
法人代表:
注册资金:
1亿人民币
企业性质:
有限责任公司
公司简介:
主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。
目前东方集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北房地产开发有限公司、唐山工程管理服务有限公司、北京文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司,总资产超过50亿元。
1.3项目技术经济指标
四川**苴国路南侧02号用地经济指标
项目基础信息
项目占地面积
75254.69㎡
112.88亩
项目总建筑面积
301163.8㎡
项目可售建筑面积
301163.87㎡
项目体量分布
一期
二期
三期
四期
住宅建筑
269163.8㎡
134581.9㎡
134581.9㎡
非住宅建筑面积
商业建筑面积
32000㎡
32000㎡
地下建筑面积
75291㎡
37645.5㎡
37645.5㎡
项目经济效益指标
项目总销售收入
122762万元
项目投资总成本
92009万元
折合可售建筑面积成本
3055元/㎡
其中项目期间费用
7831万元
折合可售建筑面积成本
260元/㎡
项目利润总额
28510万元
项目所得税
7127万元
项目净利润
21382万元
项目FIRR(季)
23%
自有资金收益率
项目成本利润率
26%
1.4报告编制依据
1、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
2、《中华人民共和国房地产管理条例》
3、《建设部城镇土地房地产估价规范》
4、《某市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件》
5、《某市人民政府办公室关于进一步促进城区房地产市场平稳健康发展的通知》广府办发[2009]41号
6、《某市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》广府办发[2008]43号
1.5需要说明的问题
1.本报告以市场调研的基础数据和可调现状规划为依据进行编制。
2.本项商品房销售价格以**市同区域,住宅、商业市场价格为基准,市场比较法计算。
3.本项目土地容积率,结合**政府文件,以R=4时为基准点测算相关建筑体量和利润。
二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
项目位置图:
(一)
本项目位置示意图
本项目位于某市利州区东坝办事处,苴国路南侧、恒星城一期东侧;东至正在开工建设的“启明星花园”,南至已竣工结构封顶的“城市花园三期”项目。
2.2项目建设的必要性
1、灾后居民购房需求增加,**市地少人多,可供开发土地有限。
2、从**政府文件中得知,**房价在高位盘旋,急需增加供应量,稳定房价,稳定市场。
3、**购房群体稳定,刚性需求强劲。
4、**四县三区来**购房者呈现上升趋势,**房产供应量呈现下降趋势。
5、灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑,换房居民渐长。
小结:
**市处于两河两山之间,属交通咽喉要道必经之处,四省交汇处。
地理位置优越,但**因两河、两山,老城区建筑密度大拆迁困难,导致目前土地稀缺。
目前准备拍卖土地是**近几年拍卖最大宗土地。
第三章投资环境分析
3.1总体宏观经济分析
一、**市上半年经济运行的主要特点
依据**市统计局相关信息,**市的经济概况呈如下特点。
(一)经济增长大幅提升
上半年,全市实现生产总值117.62亿元,增长14.5%,创建市以来同期新高。
其中,第一产业增加值27.03亿元,增长4.0%;第二产业增加值45.94亿元,增长22.9%;第三产业增加值44.65亿元,增长12.5%。
(二)三次产业增势良好
在灾后恢复重建和国家扩大内需一系列政策措施的带动下,全市生产发展加快,需求增强,三次产业呈现出协调发展的良好局面,对经济增长的贡献率分别为6.1%、59.2%、34.7%;分别拉动经济增长0.9、8.6、5.0个百分点。
1、从一产业来看,小春粮油喜获丰收,畜牧业稳步增长
今年小春农作物播种面积17.78万公顷,比去年增加1858公顷,增长1.1%。
其中,优质油菜籽播种面积4.09万公顷,增长3.4%。
小春农作物单产提高到268公斤/亩,提高了1.2%。
实现小春农作物产量41.32万吨,比去年增加4563吨,增长1.1%。
其中,优质油菜籽8.67万吨,比去年增加3947吨,增长4.8%。
大春作物播面增加,栽播及时。
目前,大春粮食栽播已顺利完成,农作物长势良好。
初步统计,大春农作物播种面积23.40万公顷,比去年增加3457公顷,增长1.5%。
畜牧业生产稳定增长。
上半年,生猪出栏199.06万头,增长5.0%;生猪存栏259.16万头,增长4.8%,其中,能繁母猪增长4.6%;牛出栏4.24万头,增长5.1%;肉类总产量16.99万吨,增长5.4%。
2、从二产业来看,工业生产加快,建筑业快速增长
工业生产加快。
上半年,全市规模以上工业实现增加值30.33亿元,增长26.6%,比去年同期提高20.9个百分点,比全省平均增速快6.6个百分点,创地震灾害以来新高。
全部工业对GDP增长的贡献率为46.0%,分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的贡献率39.9、32.9、11.3个百分点;拉动GDP增长6.7个百分点,分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的拉动5.8、4.8、1.7个百分点,贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。
工业增长的主要特点:
一是重点工业企业提速加快。
上半年,全市70户重点企业(33户优势骨干企业、13户重点培育企业、24户成长型企业)逐步摆脱地震灾害和金融危机的影响,生产能力不断增强,增长速度大幅提升。
重点工业企业完成产值77.39亿元,增长24.0%,拉动规模以上工业增长19.3个百分点。
二是五大板块工业比重大带动强。
上半年,建材、电子机械、农副产品加工、金属和能源五大板块工业实现增加值24.53亿元,占全部规模以上工业增加值的80.9%,增长21.4%。
对规模以上工业增长的贡献率为68.5%,拉动规模以上工业增长18.2个百分点。
其中,建材工业增长42.6%,电子机械工业增长33.6%,农副产品加工业增长46.8%,能源工业增长20.1%,金属工业下降26.9%。
三是主要产品产量增多降少。
在统计的89个工业产品中有64个增长25个下降,增长面占71.9%。
增幅较大的产品有:
钢材增长183.5%、商品混凝土增长108.5%、软饮料增长55.9%、水泥增长56.6%。
下降较大的产品有:
铝材下降75.7%、罐头下降16.8%、纱下降14.4%。
建筑业快速增长。
资质建筑业实现总产值15.82亿元,增长51.6%,比一季度加快17.1个百分点,比去年同期提高58.1个百分点。
实现建筑业增加值9.76亿元,增长26.3%,对GDP增长的贡献率为13.1%,拉动GDP增长1.9个百分点。
3、从三产业来看,其他服务业稳步增长
上半年,第三产业实现增加值44.65亿元,增长12.5%,比去年同期提高5.5个百分点。
其中,批发和零售业增长17.9%、住宿和餐饮业增长18.7%、信息传输、计算机服务和软件业增长12.7%。
(三)投资和消费需求强劲
投资需求成倍增长。
上半年,全社会固定资产投资完成211.18亿元,增长243.6%。
总量比建市以来投资总量最高的2008年170.12亿元还多41.06亿元。
增速创历年新高,比去年同期提高231.1个百分点。
投资运行的三大主要特点:
一是投资项目大幅增加。
上半年,全市共有施工项目1308个,同比增加656个,增长100.6%。
其中,上亿元项目36个,同比增加14个,增长63.6%;500万元以上项目715个,同比增加430个,增长150.9%。
新开工项目939个,同比增加530个,增长129.6%。
投产项目369个,同比增加257个,增长229.5%。
二是一、二、三产业投资大幅增长。
上半年,第一产业完成投资14.98亿元,增长153.3%;第二产业完成投资44.71亿元,增长111.4%;第三产业完成投资151.49亿元,增长340.3%。
分别比去年同期提高151.5、104.9、315.5个百分点。
其中,工业投资完成38.81亿元,增长86.2%,比去年同期提高79.7个百分点。
三是重点建设项目支撑强。
在全市确定的62个重点建设项目中,竣工投产项目、加快建设进度项目、争取开工项目进展顺利,广陕、广甘、广巴高速、兰渝铁路、亭子口水利枢纽等一批重大建设项目取得实质性进展。
上半年,重点建设项目完成投资62.18亿元,占全年投资任务的51.8%。
实现了时间过半任务超半。
消费需求增强。
上半年,社会消费品零售总额实现58.34亿元,增长25.2%。
比去年同期提高13.6个百分点,创地震以来新高。
消费市场呈现的三大特点:
一是主要大类商品销售趋旺。
在限额以上的批发零售贸易企业18大类商品中,有15类销售实现增长,增长面达83.3%。
其中,粮油、食品、饮料、烟酒类增长33.2%,汽车类增长98.6%,金属材料类增长18.4%。
石油及制品类、家用电器和音像器材类、服装、鞋帽、针织品类同比分别增长25.2%、7.7%和24.5%。
二是农村市场好于城市市场。
城市市场实现零售额20.94亿元,增长24.0%,比去年同期提高8.5个百分点;农村市场实现零售额37.4亿元,增长25.9%,比去年同期提高16.5个百分点。
农村市场快于城市市场1.9个百分点。
三是个体私营经济贡献大。
上半年,个体私营经济实现零售额41.30亿元,增长28.5%,比国有经济、集体经济和股份制及其他经济分别高4.6、17.2和11.0个百分点。
占社会消费品零售总额的比重达70.8%,比去年同期提高1.9个百分点;对社会消费品零售总额增长的贡献率为78.1%。
(四)经济效益逐步提高
财政收入平稳增长。
上半年,地方财政一般预算收入实现5.34亿元,增长56.4%。
其中:
税收收入实现3.67亿元,增长50.0%;非税收入实现1.67亿元,增长72.4%。
地方财政一般预算支出62.04亿元,增长166.9%。
城乡居民收入继续增加。
上半年,城镇居民人均可支配收入5996元,同比增加956元,增长17.3%;农民人均现金收入实现1889元,同比增加
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