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区域房地产市场价格分析报告91页
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区域房地产市场价格月度分析报告
(2008年10-11月)
中国城乡建设经济研究所房价研究中心
2008.12
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本期要点
房价综述:
全球金融风暴对中国的冲击超乎预期,房地产作为牵动诸多产业的重要部门,在“保增长”的旗帜下,当然备受关注。
2009年房地产市场将步入较长时间的调整期。
需求方短期内难以走出观望,供需双方作用下,房价面临进一步回调。
在房地产市场景气指数下降、量减价跌的情况下,容易引发一系列风险。
政策导向:
尽管新政在促进商品房消费方面的效果不为业内所看好,但明年房地产市场可能出现的不稳定因素也被纳入本次新政的预防范围,其中有关保障房和信贷支撑的两项内容对整个房地产行业在明年的稳定发展有着积极作用。
房地产市场运行情况:
在信贷持续紧缩的格局之下,随着市场观望情绪的弥漫,企业投资的意愿和后续动力均显不足,房地产投资高增长的持续性不强,而且近期房地产投资增速已经开始显示出下降的趋势,1-11月份,房地产开发投资同比增速为22.7%。
信贷审慎与销售放缓导致房地产行业资金链全面趋紧。
作为典型的资金密集型行业,房地产行业的兴衰与资金充裕程度息息相关。
增量房市场:
长三角:
11月,上海商品住宅成交环比增幅五成。
成交依然集中以价格相对较低,推出优惠政策的项目。
南京认购和成交量均逐步上升。
11月销售数据的上升,缘于前段时间出台的新政正逐渐发挥出效应。
杭州新房成交量反弹,成交价继续回落。
无锡市场低迷状态稍有改善。
宁波成交量持续低迷。
珠三角:
11月,福州整体呈现量涨价跌趋势。
厦门住宅市场交易量有较大起色。
深圳楼市成交翻倍,深圳楼市的回暖主要是多重政策利好,以及市场调整比较充分导致的,楼市未来走势则要取决于宏观经济形势的发展状况。
广州楼市成交量与上月持平。
海口11月上旬和中旬销售明显低迷,到了中后期才在海南房产优惠政策公布刺激下开始出现一段小幅增幅。
环渤海:
11月,北京期房住宅签约总量环比上涨50.9%。
天津救市效应初有显现。
观望者开始入市,市场出现一丝转机。
青岛住宅成交明显下滑。
济南楼市依然火热。
大连商品房均价环比降10.75%,低调开盘成主流。
沈阳商品住宅成交均价小幅上升。
中原:
11月,郑州商品住宅量价齐升。
一方面,临近年底开发商开始大幅度促销;另一方面是贷款优惠、降低契税等新政策刺激了购房人买房。
西安大部分区域均价下滑。
西南:
11月份,重庆主城区商品住房交易平稳上扬。
成都商品房市场交易活跃。
新政对整个楼市拉升的力度并不是很大,并没有达到预期的效果。
贵阳成交量价齐跌。
西北:
11月,兰州成交量同比下跌近八成。
银川产权登记平稳略有增加。
乌鲁木齐商品住宅成交面积环比上升12.96%。
存量房市场:
(1)销售价格:
北京二手房挂牌均价继10月大跌3.36%后,11月继续下跌3.27%。
上海二手房挂牌均价则环比大跌1248元/平方米。
广州、深圳跌幅也较上月有所放大,环比分别下跌2.29%和4.11%。
(2)租赁价格:
11月份,四大城市二手房租赁价格除深圳小幅上涨0.6%外,均出现下跌。
其中,上海租赁指数继10月急剧升温,大幅攀升后,本月环比大跌了10.59%,广州表现比较平稳,环比小跌1.7%,北京环比下跌3.2%。
重点城市分析:
(1)深圳:
虽然今年深圳楼价下跌幅度接近30%,但就当前的经济环境及结合前几年爆炒的程度看,明年应该还有下跌空间,但幅度多少还需看总体经济环境和国家政策。
(2)广州:
贯穿2008年广州楼市的主线是一条趋势向下的曲线。
尽管楼价在下调,然而市场却依旧保持沉寂,楼价也在各种博弈中继续回落,并逐步向消费能力靠拢。
(3)厦门:
一轮席卷全球的金融海啸,让人开始真切地感受地产冬天的寒冷。
今年下半年以来,厦门楼市呈现出量价齐跌的窘迫局面,土地招拍挂市场多次“遇冷”,楼市在持续低迷中踏入严冬。
(4)福州:
福州房地产市场,无论是开发商还是房产中介,救市、旺市的脚步却一直仍未停歇。
根据这几个月以来的房产交易数据显示,福州二手房市场在经历了一段时间的低迷后,成交量有所回升,进入了较为稳定的阶段。
一、全国房地产市场概况
(一)房地产政策导向
1、房地产业增加值占我国GDP比重超过5%
国家统计局近日公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。
国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示,全国房地产开发企业2007年为6.3万家,从业人员达172万人;完成房地产开发投资25289亿元,同比增长30.2%。
统计显示,我国房地产开发企业资产负债率2007年为74.4%;房地产开发企业实现利润2900亿元,同比增长48.4%。
这次发布的信息还显示,我国房地产业2007年依然存在住房供应结构不合理、房价高企等问题。
2、人均住房低于10平方米成中国住房保障线
第四届世界城市论坛日前在南京闭幕,中国住房和城乡建设部副部长齐骥表示:
中国明年将投入更多的资金提高保障性住房的建设,目标是利用3年时间,将人均住房面积低于10平方米的人群列入保障范围,解决他们的住房问题。
根据有关统计,到去年底,城市居民的平均住房面积达到28平方米以上。
但平均数据的背后存在很大的“不平均因素”,还有相当一批低收入者的住房远远低于平均数。
为此,国务院去年提出要求,加大城市低收入者的住房保障力度。
中国主要是通过向低收入者提供资金补助、实物住房等方式实行住房保障,由城市政府建设和提供面向低收入家庭的经济适用房、廉租房等,同时引导市场低价住房。
近年来,中国各地保障性住房建设力度不断加大,今年全国各地兴建的廉租房和经济适用房数量比去年大幅度提高。
而且,明年中国还将投入更多的资金用于保障性住房的建设。
3、国土资源部要求深化土地有偿使用制度改革
国土资源部日前明确表示,要从严控制城乡建设用地总规模,加快完善市场竞争、价格调控机制和土地占用的成本约束机制,深化土地有偿使用制度改革,逐步缩小划拨用地范围。
节约集约用地是中国土地利用的根本方针。
要从规划、市场配置、标准、评价考核等方面建立一整套最严格的节约用地制度。
严格控制建设用地为重点,转变土地利用方式,以坚守十八亿亩耕地红线为前提,统筹各业各类土地利用。
通过严格控制总量,压缩建设用地规模,抑制重复建设。
同时,深化土地有偿使用制度改革。
严格实施工业用地最低价标准,逐步缩小划拨用地范围,对国家机关办公用地、交通能源水利等基础设施用地、城市基础设施及各类社会事业用地,积极探索实行有偿使用的办法。
加快完善市场竞争、价格调控机制和土地占用的成本约束机制。
4、上海市银监局:
三季度房地产贷款增幅趋缓
上海银监局最新统计,三季度上海房地产贷款增幅趋缓,房地产开发贷款增量下滑,个人住房贷款再现回落。
9月末,上海全市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5993亿元,比年初增加246.8亿元,增幅4.3%,比各项贷款平均增速低7.8个百分点。
虽然增速趋缓,房地产贷款的比重仍保持较高水平,9月末,中外资银行机构房地产贷款占同口径全部贷款的27.2%。
其中,房地产开发贷款增量逐季下滑。
从地产、住房以及商用房等各类开发贷款的增长来看,增量均呈逐季下滑态势。
个人住房贷款增量也在摸高后再现回落态势。
9月末,上海全市中外资银行机构购房贷款余额3803亿元,比年初增加131.8亿元,增幅3.6%。
上海全市中外资银行机构房地产不良贷款余额46.4亿元,比年初减少4.9亿元;不良贷款率0.77%,比年初下降0.12个百分点,房地产贷款质量总体稳定。
5、2009年房地产业仍将面临严峻融资难题
在宏观调控政策的作用下,明年的贷款投向将有所调整。
数据显示,2006年上海中资银行向房地产开发贷款增量为427亿元,当年完成房地产开发投资金额为1276亿元,两者比例约为1:
3。
2007年房地产开发贷款仅增加37亿元,完成房地产开发投资仍达到1308亿元,两者比例降至1:
36。
今年前3季度,上海房地产开发贷款增量分别为99.6亿元、45.7亿元和-28.8亿元,逐季下滑的趋势比较明显。
尽管房地产开发贷款增速回落,但9月末上海的银行机构房地产贷款占同口径全部贷款的27.2%,这一比重还是较高的。
近期多家银行均表示,未来信贷投放将更注重风险与收益的平衡,基础设施建设、中小企业是贷款投放的重点,房地产业仍将面临较为严峻的融资难题。
6、商业银行贯彻房贷新政细则或将陆续出台
11月24日,中国建设银行正式对外公布,将对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房,以及借款人信用记录、还款能力等因素区别确定。
具体操作由各地分行及房贷中心掌握。
继农行、交行之后,建行是第三家公布房贷细则的大型商业银行。
由于建行在个人住房贷款领域拥有较高的市场占有率,建行表态的意义不容小觑。
由于各银行对竞争对手的态度、信贷调整策略已有基本了解,估计其余银行也将在近期内相继公布其房贷新政实施细则。
7、各地积极出台新政稳定房地产市场
(1)山东采取“救市”措施促进房地产健康发展
山东采取的“救市”措施,首先是引导鼓励房地产企业运用多种形式拓展融资方式和渠道,确保房地产投资融资需求。
其次,进一步加大房地产市场监管力度。
同时,强化土地供应管理,把握好房地产开发节奏,从源头上调控房地产市场。
(2)河北省推出刺激房市政策组合拳
河北省适当放宽普通商品住房标准;将销售住房缴纳营业税的时限由5年调整为2年;转让住房缴纳个人所得税将获得财政补贴;调整住房公积金贷款的额度和发放范围。
(3)辽宁出台降税让利新举措稳定房地产市场
辽宁出台的一系列新举措最突出的特点是鼓励消费,大幅度向消费者降税让利。
如本溪、抚顺、丹东、辽阳等市对消费者实施购买住房契税款全额补助政策;盘锦市规定144平方米以下的住房,交易契税全额补贴,144平方米以上的住房,按50%给予补贴。
(4)宁夏:
政府出台多项优惠措施支持鼓励居民购房
宁夏自治区出台多项措施支持、鼓励居民购房,并在上缴税收、首付比例、住房公积金贷款限额,及改善性住房消费等政策方面给与优惠。
(5)湖南出台房市“利好”举措
湖南以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列利好政策应对全球金融危机给楼市带来的负面影响。
包括鼓励经济适用房分配货币化,支持农民工贷款买房,适当调整房地产开发企业税收负担等多项内容。
(6)北京市11部门联手出台稳定房地产市场新政
根据新出台的意见,北京市将以解决居民各类基本的住房需求为核心,在加大住房保障力度,落实和完善促进合理住房消费的财税、信贷政策,调整和优化住房供应结构,规范房地产市场秩序等方面采取一系列措施。
(二)主要指数分析
国房景气指数:
持续回落,比10月回落1.22点
国家统计局最新数据显示,11月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.46,比10月份回落1.22点,比去年同期回落8.13点。
已经连续两个月在不景气空间运行。
图1:
2007年-2008年11月国房景气指数走势
数据来源:
国家统计局
从分类指数看:
房地产开发投资分类指数为100.98,比10月份回落0.96点,比去年同期回落3.55点;本年资金来源分类指数为91.94,比10月份回落0.71点,比去年同期回落15.99点;土地开发面积分类指数为94.79,比10月份回落0.26点,比去年同期回落3.25点;商品房空置面积分类指数为100.32,比10月份回落0.93点,比去年同月回落11.65点;房屋施工面积分类指数为101.96,比10月份回落1.32点,比去年同期回落3.58点。
(三)全国房地产开发投资情况
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