拆迁法律200问.docx
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拆迁法律200问.docx
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拆迁法律200问
1
城市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同之处?
典型事件
问:
齐某家住大兴区某村,该村今年被列为城中村改造项目,房屋要全部拆掉。
齐某听说他们的土地属于农村集体土地,和城市房屋拆迁是不同的。
齐某想知道,城市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同?
法律解答
城市房屋拆迁与农村房屋拆迁差别较大。
首先,农村房屋拆迁针对的是集体所有土地,拆迁单位必须向政府部门提出申请,将集体所有土地变更为国有土地,待审批后,集体土地的征收手续才算完成,这样拆迁单位才能取得土地的使用权,合法开发。
因此,集体土地征收需要经过办理申请、拟订方案、征地审查、补偿安置、取得土地等5个过程。
而城市房屋拆迁所针对的是城市规划区内国有土地上的房屋,房屋所有者对土地享有使用权,因此在拆迁前应依法收回土地使用权。
其次,二者适用的法律不同。
城市房屋拆迁主要适用《城市房屋拆迁管理条例》,而农村房屋拆迁主要适用《土地管理法》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。
第三,二者补偿的方式有所不同。
城市房屋拆迁有货币补偿和房屋产权调换两种方式,而农村房屋拆迁除了这两种方式外,有条件的地区还可以通过另行批准宅基地的方式进行补偿。
2
农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成?
典型事件
最近我家宅基地所在地区要进行拆迁了,村里宣布了对村民的拆迁补偿价,我们都不知道是如何计算出来的。
请问拆迁补偿价由哪几部分构成?
法律解答
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》,房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。
计算公式为:
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等综合确定。
拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准,且不超控制标准。
房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400~700元/平方米幅度内确定。
户均安置面积,按照100~150平方米控制,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
3
进城务工人员和户籍在外的学生能否获征地补偿?
典型事件
郑某10年前就在城市务工,现在郑某所在的村集体被纳入城中村改造项目,他能否参与征地补偿费的分配?
此外,郑某的孩子在念大学,户籍已迁到学校,能否参与分配?
法律解答
郑某进城务工是暂时离开村集体经济组织,并不意味着他放弃村集体经济组织成员资格。
再者,郑某的户口仍在原村集体,因此他仍属于村集体经济组织成员,不能取消其土地承包经营权、宅基地使用权和其他村民待遇。
郑某的孩子之所以将户口迁到学校,是基于学校的学籍管理规定的需要,并不意味着其已经脱离了原所在的村集体经济组织,在校大中专生在学习期间,仍然应当看作原村集体经济组织成员,可以参与征地补偿费的分配。
但如果郑某孩子毕业后考取公务员,就不再是农业户口,完全脱离了村集体经济组织,无权再参与分配。
4
临时建筑是否给予补偿?
典型事件
3年前,我在自家宅院里盖了两处简易房,经营汽车清洗业务,该房取得了村委会的批准,属于临时建筑。
今年,我的宅基地房被列入拆迁改造范围,请问我的两处简易房能获得补偿吗?
法律解答
被拆除房屋的用途和建筑面积,一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。
如记载与实际不符的,除违法建筑外,应以实际为准。
补偿安置的时间界点为:
1.发布征地公告时,已取得建房批准文件且新房已建造完毕的,对新房予以补偿,对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。
2.发布征地公告时,已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的,应当立即停止建房,具体补偿金额可以协商议定。
3.拆除未超过批准期限的临时建筑,可以给予适当补偿。
由此可见,如果临时建筑未超过批准期限,能够获得补偿。
5
违法建筑是否可获得补偿?
典型事件
我是昌平区某村的村民。
去年我们村贴出了征地通告,今年全村要完成拆迁。
现在村子里几乎每家都在盖房,有的在重新装修。
我家也多盖了几间简易房,都是为了多得补偿。
请问,这些刚盖的房子能获得补偿吗?
法律解答
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》,违法建筑、超过批准期限的临时建筑,以及征地公告发布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分,均不予补偿。
因此,你们在征地公告已经发出后加盖的房子,都属于违法建筑,拆迁时要先拆掉违法建筑,然后才计算补偿。
同一拆迁范围内,既有国有土地又有集体土地的,国有土地范围内的房屋,拆迁补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;集体土地范围内的房屋,拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。
6
土地补偿费如何分配?
典型事件
某村民认为村集体在分配土地补偿费时存在不合理的现象,请问土地补偿费在村集体与村民之间如何分配?
法律解答
土地补偿费是征用农村集体所有的农用地时的一项补偿费用。
《土地管理法实施条例》第26条规定,“土地补偿费归农村集体经济组织所有,地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有”。
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定,发包方可依照法律规定的民主议定程序决定在本集体经济组织内分配已经收到的土地补偿费。
征地补偿安置费确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求发包方支付相应份额的,应予支持。
因此,村集体经济组织在收到土地补偿费后,应当按照《村民委员会组织法》第17条的规定召开村民会议,在所有本集体经济组织成员内部平均分配此款。
7
砍伐宅基地核定面积范围内的树木如何补偿?
典型事件
丰台区某村的王某称,他在自己宅院的四周种了一圈的杨树,现在树都很粗了。
如果房子被拆迁,树都要被砍掉,那么他的这些树能否获得补偿?
法律解答
拆迁人对被拆迁人在宅基地中的树木也应该进行补偿,而当事人往往忽略这部分补偿。
按照北京市园林局的要求,达到一定要求(如胸径在20厘米以上)的树木砍伐或移植时,应申请树木砍伐许可,如未经批准擅自砍伐、移植树木的,应受到《<北京市城市绿化条例>罚款处罚办法》、《北京市城市园林树木赔偿标准》的制裁。
在拆迁中,拆迁人和被拆迁人可就在被拆迁人宅基地中种植的树木补偿问题进行协商,达成一致的补偿意见。
如未达成一致意见,被拆迁人可以申请行政裁决来保护自己的权利。
(待续)
8、
被拆迁的房屋刚装修过,能否获得补偿?
典型事件
因城市发展需要,高先生的房屋被纳入拆迁范围,而此时高先生对房屋刚装修完不久,高先生问对装修的部分能否获得拆迁补偿?
法律解答
因为室内自行装修装饰具有复杂性,不同的房屋没有统一的标准。
《城市房屋估价指导意见》第三条规定:
“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成的,可以通过委托评估确定。
”
因此,高先生可以就装修补偿问题和拆迁人协商,协商不成,可以通过委托评估确定。
9
什么是征地安置补助费?
典型事件
程先生所在的行政村被纳入城中村改造项目,村里的集体土地被依法征收。
程先生听说在征地补偿中有一项是安置补助费,程先生问国家对征地安置补助费是怎么规定的?
法律解答
安置补助费是指征用农村集体土地时,对该土地上的农业人口进行安置的费用。
《土地管理法实施条例》第26条规定:
征用土地的安置补助费必须专款专用。
需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织;由其他单位安置的支付给安置单位;不需要统一安置的,发放给被安置人员个人。
因此,安置补助费是国家征收集体土地后,安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。
10
补偿安置地的使用权可以作价分割吗?
典型事件
陈某(农村户口)与张某(城镇户口)是夫妻,1985年夫妻二人提出宅基地申请,获批准并建造了房屋。
2005年张某去世。
2006年因城市规划,该房屋被拆迁,拆迁人除给予补偿房屋拆迁款外,还按照1:
1的原则补偿了一宗240平方米的安置地。
后陈某在该安置地建造房屋。
陈某之子询问,该安置地能否作价分割?
法律解答
虽然张某是城镇户口,但房屋是夫妻共同所有的,依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条的规定,非农业户口亦可取得集体土地建设用地使用权。
张某去世后,陈某和其子对该房屋均有继承权。
《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49条的规定:
“继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权”。
因而,陈某之子取得了其父母房屋宅基地的部分使用权。
宅基地被征收后,依法应予以补偿。
其补偿方式可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。
本案中,征用宅基地是按照与所拆迁房屋占用地1:
1的原则补偿的,故应当认定安置地是宅基地使用权的延续,陈某之子作为继承人对其享有使用权。
因此,在安置地已由陈某建房使用的情况下,可以作价分割。
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什么是房屋重置解惑,提供全方位的免费法律服务。
价?
典型事件
朱先生家面临拆迁,他听说拆迁补偿是按照区位补偿价和房屋重置价来确定,朱先生询问什么是房屋重置价?
法律解答
房屋重置价格,是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。
拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。
房屋装饰应单独出具评估报告。
估价时点为房屋拆迁许可证生效之日。
估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告,评估报告应由注册房地产估价师签名,经估价机构审核并加盖机构公章。
12
拆迁补偿标准谁说了算?
典型事件
乡里宣布对我们村统一拆迁。
我家的宅基地有200多平方米,但村里只给建筑面积150平方米的两层房屋拆迁置换,余下的面积只按乡里规定的价格进行补偿,大约1000多元/平方米。
而当地商品房价格约为20000元/平方米,乡里这样做合法吗?
法律解答
拆迁安置补偿方式和拆迁补偿具体标准应当在拆迁实施方案中确定。
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第10条的规定,对征地拆迁的(即因国家建设征用集体土地而拆迁房屋),拆迁实施方案应当由区县政府部门批准后执行。
对占地拆迁的(即因农村建设占用集体土地而拆迁房屋),拆迁实施方案由乡、镇人民政府审核并
报区县政府部门备案后执行。
对占地拆迁,如果属于旧村改造的,拆迁实施方案在报乡镇人民政府审核前,还应当经村民会议或村民代表会议讨论通过。
根据以上规定,乡里是否有权规定拆迁补偿价格,主要看您家所在区域拆迁的性质。
如果属于征地拆迁,乡里无权决定拆迁补偿价格;如果属于占地拆迁,则乡里有权决定拆迁补偿价格(如属旧村改造,则须经过村民会议或村民代表会议讨论通过)。
但根据“拆迁补偿不能降低被拆迁人现有居住水平”的原则,无
论乡里是否有权决
定拆迁补偿价格,拆迁实施方案确定的拆迁补偿标准都不应当降低您现在的居住水平。
如果您对拆迁补偿方案不满意,与拆迁人达不成拆迁补偿协议,可以向区县拆迁主管部门申请行政裁决。
13
宅基地是否可以买卖?
典型事件
我和父母是北京郊区的农民。
我在市内购买了住房,并把父母接来一起居住,老家的房子就一直空着。
现在我们想把老宅子出售,请问这样做是否合法?
法律解答
宅基地是农村集体经济组织为保
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