第4讲 房地产开发经营管理制度与政策.docx

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第4讲房地产开发经营管理制度与政策

第4讲　房地产开发经营管理制度与政策

一、内容提要：

1、房地产开发企业的管理

2、房地产开发项目管理

3、房地产经营管理

二、考试要求：

1、了解房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序。

2、熟悉确定房地产开发项目的原则，房地产开发项目资本金制度，房地产开发项目的管理，房地产广告。

3、掌握房地产开发用地取得，房地产项目转让及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度。

第一节房地产开发企业的管理

一、房地产开发企业的设立条件

房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。

1998年公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《开发经营条例》）对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。

设立房地产开发企业应具备下列条件：

（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；

（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；

（3）注册资本100万元以上；

（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；

（5）法律、法规规定的其他条件。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于以上的规定。

例题：

1、设立房地产开发企业的注册资本应在（）万元以上。

A、50B、80C．100D．200

答案：

C

解析：

按照《开发经营条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选C。

二、房地产开发企业资质等级

国家对房地产开发企业实行资质管理。

为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了第77号令《房地产开发企业资质管理规定》。

规定中指出，国家对房地产开发企业实行资质管理。

房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。

有关资质等级企业的条件见表4—1：

另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

并且，从未发生过重大工程质量事故。

例题：

1、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在（）万元以上A1000B．3000C．5000D．8000

答案：

C

解析：

，建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质房地产开发企业注册资本应在5000万元以上，因此选C。

三、房地产开发企业设立的程序

新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

：

（1）营业执照复印件；

（2）企业章程；

（3）验资证明；

（4）企业法定代表人的身份证明；

（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。

房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

例题：

新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起（）日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A7B．10C．20D．30

答案：

D四、房地产开发企业资质管理机构与管理

1、管理机构

（1）国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；

（2）县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

4．1．4．2房地产开发企业资质登记实行分级审批

一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主

管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设

行政主管部门制定。

4．1．4．3房地产开发企业资质实行年检制度

对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予

以降级或注销资质证书。

企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证

书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

（1）隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；

（2）无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；

（3）工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；

（4）超越资质等级从事房地产开发经营的；

（5）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

4．2房地产开发项目管理

4.2．1确定房地产开发项目的原则

（1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和

城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批

准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

（2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发

基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市

生态环境，保护历史文化遗产。

4．2．2房地产开发项目土地使用权的取得

4．2．2．1土地使用权的取得方式

《开发经营条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得。

但

国家和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

可以采用行政划拨形式取得土地使

用权有以下两种情形：

（1）《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地

和公益用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的

其他用的却属必须的，可以由县以上人民政府依法批准划拨。

2、房地产开发企业资质登记实行分级审批

（1）一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；

（2）二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

3、房地产开发企业资质实行年检制度

（1）对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。

（2）企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

（1）隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；

（2）无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；

（3）工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；

（4）超越资质等级从事房地产开发经营的；

（5）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

例题：

房地产开发企业一级资质由（）审批。

A市人民政府B．省、自治区、直辖市建设行政主管部门C．省、自治区、直辖市人民政府D．国务院

答案：

D

解析：

按照有关规定，房地产开发企业一级资质由国务院审批，因此，应选D。

第2节房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则

（1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

（2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

例题：

2、确定房地产开发项目，应当符合（）的要求。

A土地利用总体规划B．年度建设用地计划C．城市规划D．房地产开发年度计划

答案：

ABCD

解析：

根据“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求”，因此，应选ADCD。

二、房地产开发项目土地使用权的取得

1、土地使用权的取得方式

第一、房地产开发用地应当以出让的方式取得。

第二、可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：

（1）国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用的却属必须的，可以由县以上人民政府依法批准划拨。

（2）经济适用住房建设用地可采取行政划拨方式。

1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：

“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。

经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。

2、建设条件书面意见的内容

《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（2）城市规划设计的条件；

（3）基础设施和公共设施的建设要求；

（4）基础设施建成后的产权界定；

（5）项目拆迁补偿、安置要求。

例题：

2、房地产开发项目土地使用权的取得，可采取行政划拨方式包括（）。

A国家机关用地，军事用地B．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C．商业用房建设用地D．城市基础设施用地和公益用地E经济适用住房建设用地

答案：

ABDE

解析：

商业用房建设用地不能采取行政划拨方式，因此，应选ABDE。

三、房地产项目实行资本金制度

1996年8月23日国务院以国发[1996]25号发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》，该通知规定从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。

1、项目资本金的概念

投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

2、项目资本金的出资方式

（1）项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。

（2）以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

3、房地产项目资本金

《开发经营条例》规定：

“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。

房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

4、对不按期开发的房地产项目的处理原则

房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

（1）满1年未动工开发的起止日是土地的使用权出让合同生效之日算起至次年同年同月同日止。

（2）动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。

动工开发必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、建房建设。

在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。

一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工无期，不应算作开工。

《开发经营条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费:

（1）因不可抗拒力造成开工延期。

不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的

（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的