商业广场建设项目可行性研究报告.docx
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商业广场建设项目可行性研究报告
商业广场建设项目
可行性研究报告
第1章总论
1.1基本情况
1.1.1项目名称
**商业广场(西地块)
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设地址
**省**市**大道和白石岭路交叉口
1.1.4项目业主
业主名称:
**置业有限公司
业主地址:
法人代表:
注册资本:
1.1.5建设规模及内容
总项目规划净用地面积32954.4㎡平方米(约49.43亩),建设项目由1栋6层的大卖场,4栋4层的商铺构成,总建筑面积为:
116322.49平方米,商业及配套用房建筑面积为96329.89平方米,车库及设备房建筑面积为19992.6平方米,建筑密度为52%,容积率为3.6。
1.1.6项目建设工期
计算期:
18年
其中建设期:
2年(2018.01—2019.12)
营运期:
15年(2020.01—2035.12)
1.1.7总投资
项目开发建设总投入36405.29万元,其中:
工程费用40266.09万元(包括基础设施建设费用1328.36万元,建筑安装工程费用20702.03万元,公共配套设施建设费用72万元),其他费用1593.86万元,土地出让金2901.65万元,前期费用120.00万元,管理费用268.87万元、财务费用6878.87万元、销售费用133.59万元,开发期税费312.00万元,预备费1356万元,详情请见项目投入总资金估算汇总表。
1.1.8资金筹措
资金来源:
企业自筹资金15685.30万元,占总投资的43.09%;银行贷款20720万元,占总投资56.91%。
1.2业主简介
1.3编制依据及研究范围
1.3.1编制依据
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005;
2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006;
3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版);
4、《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
5、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009
6、《商店建筑设计规范》JGJ48-201x;
7、《办公建筑设计规范》JGJ67—2006;
8、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98;
9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97;
10、《**省公共建筑节能设计标准》DBJ43/003-2010;
11、中华人民共和国公安部公消[2012]350号文件
12、湘公消[2012]240号文件
13、湘公消[2010]50号文件
14、《**市城市规划管理技术规定》(2009年修订);
15、《**市城市规划管理技术规定》补充规定(20120306);
16、《**市居住建筑间距和日照管理规定》(2010年);
17、**省实施《中华人民共和国人民防空法》办法;
18、**市人民防空办公室关于贯彻《**省人民防空工程建设与管理规定》配套建设人防工程的意见;
19、建设单位提供的电子土地红线图及项目规划依据图;
20、国家、省、市等其它相关法律、法规。
1.3.2研究范围
根据项目业主的委托要求,对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证,包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。
1.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
总平面规划经济技术指标
经济
技术
指标
总用地面积(m2)
36469.44(合54.70亩)
道路代征用地面积(m2)
3515.04(合5.27亩)
净用地面积(m2)
32954.4(合49.43亩)
总建筑面积(m2)
116322.49
其
中
商业(m2)
96329.89
地下车库及设备用房(m2)
19992.6
计容积率建筑面积(m2)
96329.89
不计容积率建筑面积(m2)
19992.6
建筑密度
50.69%
绿地率
5.78%
容积率
3.56
停车位(辆)
670
其
中
地上(辆)
90
地下(辆)
580
本项目的主要技术经济指标见下表1-1。
项目投入总资金估算汇总表
单位:
万元
序号
项目名称
投资额
占总投资的%
估算说明
1
开发建设投资
35666.87
100.00%
1.1
土地费用
2901.65
8.14%
1.2
前期工程费
120.00
0.34%
1.3
基础设施建设费
1328.36
3.72%
1.4
建筑安装工程费
20702.03
58.04%
1.5
公共配套设施建设费
72.00
0.20%
1.6
开发间接费
0.00
0.00%
1.7
管理费用
268.51
0.75%
1.8
财务费用
6878.87
19.29%
1.9
销售费用
133.59
0.37%
1.10
开发期税费
312.00
0.87%
1.11
其他费用
1593.86
4.47%
1.12
不可预见费
1356.00
3.80%
2
经营资金
0.00
0.00%
3
项目投入总资金
35666.87
100.00%
3.1
开发产品成本
4683.06
13.13%
3.2
自营资产投资
30983.81
86.87%
形成:
房屋、建筑物
30983.81
86.87%
机器设备
0.00
0.00%
无形资产
0.00
0.00%
递延资产
0.00
0.00%
3.4
经营资金
0.00
0.00%
销售费用计提比率
0.50%
管理费用计提比率
1.00%
不可预见费计提比率
5.00%
房屋开发中形成固定资产比率
86.87%
1.5可行性研究结论
**商业广场是**置业有限公司和**和立东升置业投资有限公司在**市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑,并以大型家居卖场(一期工程)为中心,建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。
通过对**现阶段房产市场的分析和未来市场的预测,**市对大型购物商场还存在大量的刚性需求;**市民的收入水平不断提高提升了市民的购买力。
因此本项目的市场前景好,具备良好的可行性。
项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及**市的房地产项目开发程序及规定。
本项目具备良好的可行性。
建设工期为36个月,建设计划科学合理,在正常的施工进度下能准时完成建设。
项目总投资总投入36405.29万元(企业自筹资金15685.30万元,银行贷款20720万元),资金雄厚,各项财务指标良好,在预计的销售价格、销售率条件下,预计税后财务净现值3769.32万元,有一定的经济效益,在财务上是可行的。
综上所述,本项目的开发在市场销售、建设方案、建设工资、资金筹措、经济评价上均具有良好的可行性。
本项目建设规模大,基本功能齐全,总体规划符合城市区域发展规划的要求,功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备,建设地交通便利,具有较好的建设条件。
项目建成后,将向市场供应大型的购物中心,大幅度改善、提高市区居民的购物环境、改善**市的购物条件;有利于城乡统筹战略的实施,为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障,为进一步提升**市的城市形象做出一定贡献。
因此本项目具有较好的社会效益。
第2章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1**市社会经济发展状况
初步核算,2013年全市生产总值仅次于省会长沙;发展动力进一步增强。
特别是投资保持高位增长,全年完成固定资产投资1485.35亿元,同比增长27.2%,总量继续稳居全省第二,仅次于省会长沙。
其中,城镇投资1347.9亿元,增长25.7%;农村投资137.4亿元,增长43.7%。
国有投资332.9亿元,增长23.8%;非国有投资1152.4亿元,增长28.2%。
第一、二、三产业分别完成固定资产投资40.1亿元、872.8亿元、572.4亿元,分别增长-1.6%、26.1%、31.6%。
民间投资804.5亿元,增长23.8%,占全市投资的比重达54.2%。
**市全市地区生产总值2430.52亿元,比上年增长10.2%。
其中,第一产业增加值265.9亿元,增长2.1%;第二产业增加值1338.94亿元,增长11.0%;第三产业增加值825.68亿元,增长11.8%。
预计人均地区生产总值43864元,增长9.4%。
**市三次产业结构为10.9:
55.1:
34.0,第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、61.5%和36.1%。
其中,工业增加值对经济增长的贡献率为57.7%。
高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为16.7%,比上年提高1.1个百分点。
非公有制经济增加值1484.01亿元,增长13%,占地区生产总值的比重为61.1%。
随着**市经济的快速发展,居民生活水平的不断提高,城乡居民收入持续增长,民生不断改善,社会更加和谐。
年城镇居民人均可支配收入(新口径)21193元,增长9.8%;农村居民人均可支配收入(新口径)9930元,增长13.4%。
城乡居民储蓄存款余额858.63亿元,比年初增加112.32亿元,增长15.1%。
收入是消费和投资的前提,是社会经济循环中的重要组成部分。
近年来,**市经济高速增长,人均收入随之大幅度提升,整体消费、购买能力大大加强,消费方式不断增多,品质追求越来越高,直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激,极大地推动社会经济的快速发展。
GDP、规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标总量继续稳居全市第2位。
因此基于**市历年社会经济发展良好的基础积累,可以乐观预计在2013之后一段时期,**乃至全省范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。
2.1.2**城市规划发展必然趋势
**位于**省东北部,处洞庭湖与长江汇合口东岸,其东邻江西省宜春、九江和湖北省咸宁市,南抵**省长沙市,西接**省益阳、常德市,北连湖北省咸宁、荆州市。
**市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内,是**省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市,地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区,具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势,将建成武汉、长沙之间的区域性经济次中心。
在“一化三基”和“两型社会”建设的指导下,坚持走新型工业化道路,合理调整产业结构,建立以信息化和高新技术为先导,以新型工业和现代物流业为基础,观光农业和旅游业高度发达、笫三产业全面繁荣、城乡一体的现代化产业体系;实施科教兴市和可持续发展的战略,大力提高对外开放水平,加速经济国际化进程,加强人居环境整治和建设。
本项目位于**市**大道和白石岭路的交叉口。
近年来,经济运行态势良好,各项经济迅速发展。
房地产经济是**国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快**产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济是**新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。
随着房地产业政策的日趋完善,
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