佳木斯市物业管理条例.docx

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佳木斯市物业管理条例

佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会公告

（第3号）

　　《佳木斯市物业管理条例》已由佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2019年9月19日通过。

黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2019年12月18日批准，现予公布，自2020年5月1日起施行。

佳木斯市人民代表大会常务委员会

2019年12月23日

佳木斯市物业管理条例

（2019年9月19日佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过

2019年12月18日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）

第一章　总　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　第三条　市、县（市）区人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，建立与之相适应的资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策。

　　第四条　市、县（市）区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　市、县（市）区其他相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业管理纠纷。

　　居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　第五条　建立健全居民区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的小区治理架构，推动物业管理创新。

　　第六条　建立健全物业管理纠纷人民调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

　　第七条　物业管理协会应当加强行业自律管理，协助物业管理行政主管部门开展有关信用信息管理工作，组织技能培训，调解物业服务企业之间的纠纷，促进行业健康发展。

　　鼓励物业服务企业加入物业管理协会。

　　第八条　推进建立物业服务第三方评估机制。

物业管理行政主管部门、居（村）民委员会、建设单位、业主大会和业主委员会、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动。

第二章　物业管理区域及相关配置

　　第九条　物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。

　　物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

影响消防、避险、燃气、电梯及其他共用设施设备使用的，不得划分为不同的物业管理区域。

　　第十条　新建住宅物业的建设单位应当在申请办理商品房预售许可证或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。

　　本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。

未选聘物业服务企业的，由业主委员会向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。

　　本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门在征求城乡规划部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会和业主意见后，根据本条例规定划分物业管理区域。

　　第十一条　新建住宅物业的建设单位应当按照不少于物业管理区域内房屋总建筑面积2‰的比例且不少于建筑面积100平方米的标准，无偿配置物业管理用房。

　　物业管理用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通暖、通风、采光等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电、暖等计量装置；物业管理办公用房所在楼层不得高于4层；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2‰的比例配置。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，任何单位和个人不得擅自转让、抵押，也不得擅自改变用途。

业主委员会的办公用房从物业管理办公用房中安排，最低不少于建筑面积20平方米。

　　城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的位置和建筑面积。

　　第十二条　新建住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，所需费用由建设单位承担。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线，移交给专业经营单位负责管理，并提供相关配套资料。

专业经营单位依法承担维修、养护和更新的责任。

　　本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当有计划的移交给专业经营单位。

具体移交办法由市人民政府制定。

第三章　业主、业主大会与业主委员会

　　第十三条　房屋的所有权人为业主。

依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务，共同决定有关事项。

　　业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十四条　符合下列条件之一的，建设单位或者10人以上业主可以向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的书面申请：

（一）已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的；

（二）已出售并交付使用的房屋套数达到总套数50%以上的；

　　（三）首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数25%以上的。

　　建设单位应当及时报送筹备首次业主大会所需的文件资料。

　　第十五条　街道办事处或者乡（镇）人民政府对符合召开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后60日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十六条　首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起90日内按照国家有关规定完成会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会成立后，首次业主大会会议筹备组应当在5日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

　　第十七条　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十八条　业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效证件为依据。

　　一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第十九条　业主大会会议表决一般采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

　　第二十条　业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主大会会议召开15日前，业主委员会应当将会议时间、地点和内容通知全体业主，同时告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会，并接受其指导和监督。

　　第二十一条　业主委员会一般由5至11人的单数委员组成，每届任期不超过5年，委员可以连选连任。

具体选举办法由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会委员候选人应当奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要的工作时间。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查，并向业主公开。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：

（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的；

（二）损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的；

　　（三）擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的；

　　（四）拖欠物业服务费、未交纳住宅专项维修资金的；

　　（五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的；

　　（六）其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。

　　业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。

　　第二十二条　县（市）区物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主委员会委员、候补委员岗前培训和定期培训，提高相关人员的法律意识、业务能力及职业道德。

　　第二十三条　业主委员会任期届满前3个月，应当书面告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　第二十四条　业主委员会应当在任期届满之日起10日内，将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。

物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府应当进行指导和监督。

　　第二十五条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第二十六条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由县（市）区物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、监督居（村）民委员会组织召开业主大会会议，选举新的业主委员会。

第四章　前期物业管理

　　第二十七条　前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

　　建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

　　第二十八条　住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同；投标人少于3个或者总建筑面积不超过20000平方米的住宅物业，经县（市）区物业管理行政