美丽广场现代商业综合体开发建设项目商业计划书.docx

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美丽广场现代商业综合体开发建设项目商业计划书

“美丽广场”现代商业综合体项目商业计划书

第一章项目基本情况

第二章项目建设必要性及依据

第三章项目规划设计构想

第四章项目市场分析

第五章项目开发计划

第六章项目投资估算与资金筹措

第七章项目经济效益分析

第八章项目社会评价分析

第九章项目风险分析

第十章结论及建议

附件：

美丽广场项目设计效果图

衡阳星善置业有限公司营业执照、组织机构代码证

项目国土证

第一章项目基本情况

一、项目名称：

衡阳“美丽广场”

二、项目类型

本项目是以投资兴建按五星级标准打造的精品酒店、现代商业中心MALL为主，辅以部分住宅、公寓的城市综合体项目。

三、项目位置

1、基地位置：

基地位于衡阳市东西交通大动脉——解放西路立交桥旁。

东临驻衡某部队和财富和园商住楼，南面为中天星城住宅小区，西靠西外环路、华新开发区，北临解放西路立交桥、南华大学南校区。

基地为原衡阳崇业互感器厂宗地，净地面积为58345㎡（约87.6亩，包含地块西北角原互感器厂职工家属区部分，需拆迁），用地性质为商业、住宅。

地块呈相对规则长方形，沿解放路面宽约170米，沿外环路面宽约217米，纵深长360米，地势平坦，现有附属建筑物（厂区有车间、仓库、办公楼等，属自有产权，约9378.31㎡；家属房约8692㎡，属业主私产，需拆赔）。

2、交通状况：

基地西北侧为解放路立交桥，人流通过立交桥下可到达基地，在临基地西侧和北侧有立交桥匝道，附近有立交桥出口到达地面。

基地距市政府3分钟车程，距衡阳火车站、高铁站15-20分钟车程，距在建衡阳南岳民用机场20-30分钟，距衡枣、衡大、京珠高速入口5分钟车程无堵塞直达。

3、区位分析：

基地处于城市中轴线上，未来城市发展的圆心位置，基地左侧为衡阳市华新开发区，高档房地产楼群林立，同时也是衡阳市行政职能中心，随着入住率的提升、人口的增加以及大体量综合化、现代化商业设施和公共交通的规划新建，将成为未来衡阳市的标志性中心地区；基地右侧为衡阳市老城区，人口稠密，有成熟商圈，但限制于原有规划，商业配套设施落后，档次偏低，形象度欠佳。

四、项目定位

本项目为“按五星级标准打造的精品酒店、甲级写字楼、商业中心及住宅为一体的大型城市综合体”，整体定位为：

40万平米★城市中轴★一站式生活城

本项目为超高层150米的准五星级酒店、甲级写字楼、商业中心及高端住宅为一体的大型城市综合体，建成后将集办公、购物、餐饮、住宿、金融、娱乐、影院、旅游等多功能于一体，进行全方位服务的高端城市生活区域，并具备市场竞争的差异化，具有地区标识性。

五、项目投资开发单位：

投资商：

开发商：

开发单位简介：

衡阳星善置业有限公司于2011年由衡阳崇业互感器有限公司更名而来，原为国有工业企业，最早成立于1980年10月，注册资金2000万元，2002年由衡阳崇业建设开发集团有限公司兼并重组，成为衡阳崇业建设开发集团有限公司的子公司。

2009年将原衡阳崇业互感器有限公司的工业经营项目剥离处置，仅留下土地、厂房和债权债务，为开发该项目做好了前期准备。

2012年，引进深圳市崇德益投资有限公司作为主控股投资方，法人代表匡钰，开发团队均为业内10年以上开发从业经验人员，经验丰富、理念先进。

第二章项目建设必要性及依据

一、项目建设背景

衡阳市位于湖南省东南部，湘江中游，东邻株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵阳，北达娄底、湘潭，面积15310平方公里，总人口813万，常住人口714万。

衡阳地处五岳之一的南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。

而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。

衡阳历来为湖南省第2大城市、中南重镇，也是国家老工业基地、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、全国现代服务业改革试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。

京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵川渝的门户。

随着武深高铁的开通，南岳民用机场的开工建设，交通更趋通达。

2011年底，中心城区面积130平方公里,户籍总人口138万，地区生产总值1746亿元，步入了中国特大城市行列。

衡阳市中心城区面积按271平方公里200万人口的规模进行规划编制。

根据衡阳市委、市政府规划，衡阳建设“西南云大”经济圈（以衡阳中心城区为核心，以西渡（衡阳县城）、南岳区（旅游胜地）、云集（衡南县城）、大浦（工业强镇）为卫星城的都市圈）。

随着衡大高速公路建成、衡云干线（衡阳市区到云集）、南岳高速公路（衡阳市区到南岳）、船山大道西延西渡相继开工，衡阳西南云大都市区雏形初现。

除交通外，市规划部门正进行“西南云大”产业布局规划，初步构想是南岳以旅游业为主、西渡以消费供应为主、大浦以工业为主、云集以物流为主，发展相关产业。

截止2011年，衡阳现有13家世界500强工业企业，如中航国际集团、富士康科技集团、中建材、中国五矿集团公司、欧姆龙、中粮、香港玖龙、中兴通讯；16家央企的引领下，形成千帆竞发，群龙共舞的局面，先进制造业、新能源、新材料、生物医药、电子云谷、矿产开发与深加工、盐卤化工及精细化工、现代物流等8大千亿集群的雏形基本成型，重点产业更加给力。

本项目地处城市经济发展主方向轴心，在城市商贸服务中心区域，同时又临近华新开发区商务行政中心。

二、项目建设的必要性及依据

1、项目符合城市规划，推进城市现代化建设

“3+5”新型城市群的建设是湖南省十二五规划建设的重点之一，衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑、提高衡阳城市品位、加强衡阳市辐射功能。

目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，商业布局集中老城区夹小区域且设施亟待改善，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。

因此，改善衡阳市人民的居住条件，发展大商业，以商业拓展城市空间，已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。

根据衡阳市十二五总体规划，衡阳要大力发展现代服务业，建设区域性现代服务中心，打造区域性消费中心，建设区域性中心城市。

本项目以投资兴建高星级酒店及商业中心为主，将极大推动城市现代服务业的发展，带动相关产业发展，符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程、美化城市空间、创造新的城市景观、提升城市品位、打造城市地标都具有积极意义。

2、旧城改造，利市利民

为加快城市发展，衡阳近年来大力实施“塑城”行动，提出“敞开出口、拉开骨架、完善路网、抓好配套、片区开发、提升品质”的要求，加快城市新区建设和旧城改造。

本项目用地位于衡阳市东西交通大动脉解放西路立交旁，原为衡阳崇业互感器厂宗地，企业停产已久，土地闲置，成为市中心的一片旧城，既不利于城市发展、土地利用，也影响了城市形象。

本项目的建设，将城市中心工业用地转变为商住用地，参与旧城改造，符合衡阳市城市发展总体规划和要求，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，带动经济发展，美化城市面貌的需要。

项目的建设对实现城市发展战略，推进城市提质扩容将起到积极的促进作用。

3、促进就业、增加内需、刺激消费

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就再所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，房地产建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为城市中心区的大型综合体项目，将可提供约6000个就业岗位，为增加衡阳市当地社会就业作出一定的贡献。

同时项目建设将进一步繁荣区域市场经济发展，增加内需，刺激消费。

4、城市经济拉动和税收提高

美丽广场项目占地约87.6亩，总建筑面积约40万平方米，直接参与土地的一级开发，是衡阳市难得一见的城市综合体项目大盘，总投资约16亿元，将极大地带动相关产业特别是第三产业的发展，拉动城市经济增长，经预测，项目建设销售期可为政府新增直接税收3.8亿元以上（建安税8550万元，销售税1.9亿元，存留资产土地增值和营业税1.08亿元），辐射税收2亿元。

投入运营后，每年可为市财政贡献税收1亿元以上。

第三章项目规划设计构想

一、设计目标

突出“和谐”、“舒适”、“实用”三大概念，打造衡阳市集高星级精品酒店、甲级写字楼、商业中心及高端住宅为一体的大型城市综合体，以超高150米建筑，时尚设计风格，打造城市地标，体现“高端、品质、品牌”。

二、主要经济技术指标

项目

单位

数量

备注

总用地面积

㎡

58345

87.6亩

总建筑面积

㎡

406646

1、计容总建筑面积

㎡

266050

其中：

酒店

㎡

32720

办公

㎡

21414.36

商业（地上）

㎡

34497.32

住宅

㎡

142365.14

公寓

㎡

30367

会所

㎡

4689

2、不计容总建筑面积

㎡

140596.68

其中：

地下室

㎡

90767

商业（地下）

㎡

23600

含超市15000㎡

住宅及会所首层半地下室

㎡

4960

各层平行车位面积

㎡

21269.68

3

建筑容积率

%

4.56

4

建筑密度

%

35%

5

绿化率

%

30%

6

机动车总位数

个

2438

7

项目总投资

万元

161742

三、项目功能分析

四、项目规划指标的设定

“长期经营+销售”的组合模式

1、经营部分——酒店、商业中心

【酒店】——长期经营，委托国际知名的酒店管理公司进行经营管理

【商业中心】——长期经营，只租不售，并委托专业公司进行整体经营管理。

2、销售部分——住宅、公寓、写字楼、配套商业。

五、规划设计理念及原则

1、强调环境与生态的和谐统一，坚持以下的设计理念和原则：

1）生态性原则——充分利用自然条件。

以免减少未来发展所可能导致的生态破坏，营造绿色生态的空间，强调设计遵从自然。

自然的空间格局、自然的生态过程，意图营造精致的居住空间。

2）人文性原则——以人为本，建立人与山、人与水、人与人之间亲切、和谐的关系。

规划设计用板式点式建筑把空间互相连通的大院子。

3）景观性原则——塑造优美的整体效果。

4）实用性——设计的理念与方向符合功能定位。

5）科技型原则——借助科技的手段和先进的设备，创造全新的，具有科技含量的景观、建筑特色。

6）经济性原则——强调经济、实用、节约的设计原则，充分利用自然气候、地形、本地材料，构筑亲切宜人的空间。

7）现代性原则——体现时代特征、构思新颖的现代建筑和现代开发模式。

2、超高层商业综合体区

1）布局原则：

通过用地价值的判断和对现状条件的分析，在合适的地块选择合适的建筑类型及出入口。

本区包括150米超高五星级酒店、办公、酒店式公寓、大型综合商业中心。

综合商业沿两条城市主干道和基地内弧行规划路布置形成动态的建筑体量。

地块北面直对城市主干道解放西路，车流、人流较多，适宜布置酒店和办公的超高层综合楼，既方便