天津某地产水晶城详解.docx
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天津某地产水晶城详解.docx
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天津某地产水晶城详解
天津某地产水晶城详解
〔3〕东丽湖成为天津人居中心的可能
依照新总规中〝一轴两带三区〞的示意图,能够发觉,其中〝一轴〞与〝两带〞的交会点分别是中心城区与滨海新区。
中心城区是天津的根脉所在,具有600年的沧桑历史,文化积淀与经济建设最为成熟;而滨海新区正在肩负着国家给予的重任,致力成为环渤海经济中心,成为第二个浦东。
这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源,另一方那么具有沿海经济的优势。
现在,两地东西相望,距离并不遥远,随着区域的连结性建设,两地在以后形成一体将是必定趋势。
因此有人大胆推测以后的都市中心有可能就显现在两地之间。
目前,在该区域内天津机场邻近差不多开始东扩兴建空港物流保税区,开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。
这些都将促进以后人口的大量迁移。
在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地,在那个地点,动物、植物与水和谐共生,天然相成,是适合人类居住和生活的绝佳场所。
目前,东丽湖地区差不多进入开发时期,部分具有前瞻眼光的置业者差不多开始关注这一区域。
而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘,2005年,世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地,这不能不说明地区的重要价值。
以湖为中心不是没有可能。
在杭州,由于价格奇高,临西湖而住差不多成为一般人难以实现的妄图。
而在天津以后可能的中心,正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。
2、住宅郊区化的进展趋势
二战后,西方老都市以地铁和高速公路为基础,显现住宅大规模郊区化,区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。
90年代初期,中国较发达的大都市北京、上海、广州相继显现住宅城郊化。
针对中产阶级以大规模小住宅为进展概念的项目都获得较大成功,较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。
因此随着天津的都市进展,住宅郊区化将会大规模显现,东丽湖正好迎来专门好的进展机会。
3、东丽湖项目的优劣势
〔1〕项目2大优势
优势一:
具备良好区位优势
直隶天津以后最具活力的滨海新区行政区划;
东丽湖地区与京、津、塘的交通网络差不多成型;
自然环境十分优越,邻近地区无工业项目,空气、水体、土壤均没有受到污染。
优势二:
生态环境好
东丽湖位于天津市七个生态自然爱护区和天津市十大旅行风景区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅行区内,是为农业灌溉而人工开挖的水库,蓄水量2200万立方米,湖岸周长12公里,面积达7.3平方公里〔约1.1万亩〕。
具有特色的湖区景观,生态环境优良。
〔2〕项目2劣势
劣势一:
位置远离市区,周边配套不成熟
距离外环路8公里,周边有正在兴建的天津空港工业区,然而就目前的环境来看不成熟,缺少配套设施,就交通来讲,通往外环有一条新修的快速路,〔2005年刚通车〕然而没有地铁通往。
劣势二:
市场进展程度不够成熟
目前天津的房地产市场进展相比前几年有所进步,但离市场的真正成熟还有一段距离,项目所处的地块离市区较远,面积又大,要消耗到这么大面积的住宅体量,项目还需要一定的时刻来培养那个市场。
三、项目定位
——建筑生态新市镇
面对一个占地4095亩,拥有良好的生态资源项目,想要给其定位是件困难的事。
万科对东丽湖项目通过了5年的揣摩,最终确定了建筑一个集居住、教育、旅行、休闲为一体的生态新市镇。
1、项目总体定位
万科在2000年取得东丽湖的土地,然而由于2000年天津的房地产市场还处于较为初级的时期,市场的发育程度远不如现在。
周边的交通及市政配套极其不完善,客户对项目位置的认知、对产品的认知、对价格的认知都不如现在理性和成熟,万科没有把握启动市场。
直到2003年底,天津明确了都市东扩、大力进展滨海新区的战略,明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰规划和定位,并把东丽湖区域划入七里海——大黄堡生态湿地爱护区,万科东丽湖才最终确定了规划思路:
即以生态为主线,以新都市主义思想为核心。
项目总体定位为:
打算在8-10年内建设成为一个集居住、教育、旅行、休闲为一体的功能齐全完整的综合性新市镇。
2、产品定位:
建筑形式多样化
由于天津已明确了东向进展打算,东部形成〝新市镇〞的趋势将逐步显现,多样化的居住缺口差不多形成。
对旁边两大经济新区来说,高品质社区的需求更是毋庸置疑。
因此,为满足多种收入阶层的需求,复合型建筑规划必不可少。
再者目前国家已严控可建设用地的批用,土地资源十分紧张。
现在假如在这四千余亩的地面上全部盖上别墅,那将是一种严峻的白费。
另外,临湖居住的生活状态本不多得,它应属于大多数人,实现临湖生活的分享,也是万科表达自身社会价值的一面。
最后为了提高居住的生态性,在规划中,万科期望尽可能地保留原有水景,并在此基础上建林荫大路和人工湿地。
同时,低密度又是万科一贯坚持的产品特色,在如此的条件下还要保证容积率,多层建筑和高层建筑就成为了必不可少的产品形式。
综合以上缘故,万科东丽湖项目将产品定位为:
建筑形式多样化的北欧风情产品。
别墅、板式小高层、塔式高层、低层住宅、街坊多层等多种产品同存。
3、客户定位
由于东丽湖·万科项目地块处于天津市和天津滨海新区的中间位置。
随着天津市产业东移策略的执行,东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。
因此项目的目标客户群要紧定位为:
以天津本土居民为主,小量来自北京等外省市地区。
由于东丽湖项目体量,因此社区人群将大致分为三大类:
第一类客户群:
居住者
东丽湖·万科城社区的居民是中到中上收入的人群,有行政治理人员、当地经营者等,年龄集中在30-50岁,除此之外,社区对退休、半退休人员及年轻创业者和他们的家庭也有专门大吸引力。
第二类客户群:
度假旅行者
东丽湖是邻近都市居民的周末度假地,一年四季旅行者来此享受宁静的乡间生活。
社区重视健康、保健、自然和休闲,富有休闲度假的氛围,为周围都市居民提供了一个专门的去处。
第三类客户群:
在东丽湖工作的人群
■医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅社、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政治理者;
■大批高科技产业的从业人员;
■社区将顺应当今潮流,形成在家办公的模式,利用通讯技术的最新成果,通过互联网进行商务活动。
四、项目规划
——构建中国首例生态社区
东丽湖·万科城结合了近现代的新都市主义设计思潮阻碍,着力融合都市能够把握的自然生态资源〔区位、土地、山丘、河湖、树木等〕和具有使用价值的人力作用资产〔道路、桥梁、车船等〕作为运营的基础资本,在规划上解决实际生产的可连续进展模式。
1、规划理念:
生态居住区
东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块,按照万科的打确实是,在东丽湖畔4095亩土地上大规模开发生态居住区,建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区,成为对华北地区乃至全国的先例,作为可连续性进展的生态社区在中国领先实践之一。
因此,万科东丽湖项目将〝经筑文脉〞、〝优秀小区的差不多要素〞和〝良好的都市形状〞三个设计思想结合在一起。
依据土地原有的特点和周边环境的阻碍,基于新市镇建设打算及原那么,最终形成一个具有底蕴、经得起时刻考查的优秀小区。
〔1〕规划理念之一:
一切以环境作为先决条件
东丽湖所采纳的设计手法最全然的一点是对地块建筑文脉的透彻明白得,万科通过对东丽湖环境的考察研究,对地块进行了解,在开发上遵循了生态社区的开发原那么:
先看哪些地点值得储存,再决定建筑用地的选址,最大限度地保持原有自然形状,减少人为改造的成分,爱护原有生态系统,一切以环境作为先决条件。
〔2〕规划理念之二:
保持并改善原居住地生态环境,创建生态城
万科东丽湖生态居住区借鉴国外新理念,其中要紧是借鉴美国锡莱瑞辛生态居住区和澳大利亚哈利法克斯生态城的开发模式。
①借鉴锡莱瑞辛生态居住区临湖而居的开发模式
锡莱瑞辛生态居住区位于美国佛罗里达州,是美国当代十个典范住宅社区之一。
居住区周边有4700英亩的自然爱护区,爱护那些濒临灭绝的生物,实际开发区域只占整体的1/3,其余区域那么被修建成开放式广场、自然爱护区和湿地缓冲带,它的定居型住宅大多临湖而建。
借鉴锡莱瑞辛生态居住区的开发模式,万科关于4095亩中的218亩沼泽地和1046亩鱼塘不是加以填平建房,而是将其中的湿地带适度爱护,成为该项目宝贵的生态资源。
形成〝居住区+自然爱护湿地〞的开发模式,直至最后居住区建成后,也要保留一块湿地,在居住区内兴建水面水体景观,将与湿地连成湿地水系系统,让湿地水体景观成为居住区与湿地的联结点和受益点。
②借鉴哈利法克斯生态城自然是生态的开发模式
哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态都市,它提出生态城开发模式,要紧是复原退化的土地、适应生物区,开发模式与景观、土地固有形式相适应,爱护现存的生态特点。
制造安全、健康的居住、工作和休闲空间。
万科东丽湖生态居住区将借鉴哈利法克斯生态城的开发理念,开发中将围绕〝自然生态、健康运动、涉外〞主题,爱护现有的湿地、水系、水鸟、原生植被和乡土植被、温泉等生态资源,并加以适度开发利用。
〔3〕规划理念之三:
增加时尚新生活元素
汲取并采纳了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想——〝都市新生活〞,更新唤起人们对建设杰出持久的住宅小区的热情。
2、规划设计
万科东丽湖进行规划设计时,考虑每一家庭成员同周边自然生物、社会关系、市场经济、资讯信息等之间所达成的融洽尺度,在整套方案中,耗费三年推敲关于宏观、生态、复合、国际、人文的细节分派指标,形成都市具体形状的妥当安排。
并把满足当代中国居民的一切要求承担所有的都市和环境品质的职责。
为了实现这一目标,万科探究出了三条最重要的设计理念:
〔1〕总体规划
在占地4095亩的地域面积上,项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体,综合考虑社区的多样性、人口规模、公用空间、交通系统,分期规划多个居住组团。
整个项目分8期开发,一期于2005年9月开盘,要紧是独栋别墅面积在199-272平方米,连排别墅面积160-180平方米,合院别墅面积165-210平方米。
二期2005年11月份开盘,产品要紧是板式小高层,踏式高层,底层住宅,街坊多层等多种产品。
剩下的六期将于以后的9年连续开发。
〔2〕配套设施规划
除住宅产品外,项目在社区配套上设有2万平方米的运动公园,包括室外篮球场、网球场等活动场所;占地4万平米的九年学校,并设有幼儿园,可容纳1000多人;商业配套,例如便利店、咖啡馆、餐厅等生活服务设施。
以上配套估量2006-2007年投入使用。
〔3〕公共环境体系规划
东丽湖在公共环境规划设计上将新都市主义奉行到底。
新都市主义定义是制造低层高密度的都市环境,并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。
这一定义能够在一些方面得到延伸,如上图。
能够看到,新都市主义的一个重要方面确实是公共设施与商业服务、工作地点与住宅在都市环境中的混合与整合,这将有利于形成当地良好的生活环境。
①景观系统
沿湖堤景观有中心公园、带状绿地,融合为一体,不同的草地,不同的水体,繁多的植物规划把天然景观和人工景观有机融合。
②水道系统
优美而有效水道系统,具有排放大量地表水的能力和景观的娱乐功能。
③车行系统
以车行道路为主将小区内的要紧建筑串联起来,次要的车行路、街巷及步行道相互连接,形成活力的交通网络。
④步行系统
步行道路系统进一步完善区内道路网络并通过它接近自然。
营造步行5分钟尺度规那么,增强居民户外街区活动的交融性。
五、建筑设计特色
——有效吸取〝有机建筑〞设计理念
东丽湖·万科城在建筑设计上吸取了美国闻名建筑师赖特的〝有机建筑〞理论思想,在别墅设计上强调与自然的融合,屋顶为质地轻巧的钢结构屋面。
室内外空间咬合,互相渗透,充分发挥木材、石材、钢、玻璃、混凝土、砖等材料的表现力。
建筑风格现代简约、清新自然。
东丽湖的建筑设计是由万科与瑞典SWECO一起设计的。
项目从社区规划到建筑细节,从空间设计到生活意向到处充满着和
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