房地产金融重点.docx
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房地产金融重点
【1】土地的属性——自然、社会、经济和文化属性
房地产的特征——固定性、区域性
房地产属性——商品属性、财产属性、投资品属性、社会与政治属性
地租理论——
绝对地租:
土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租
级差地租:
是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那一部分超额利润。
城市级差地租:
主要是由地理位置和追加投资产生的,土地自然肥力一般不起作用。
存在着级差地租I和级差地租Ⅱ两种表现形式。
级差地租Ⅰ主要是由土地位置所决定。
级差地租Ⅱ是以等量资本连续投入同一块土地而产生不同的生产率形成的。
垄断地租:
指从具有独特自然条件的土地上所获得的超额利润转化而来的地租
土地价格影响因素(行政:
土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通、行政隶属变更;人口:
密度、素质、家庭;社会:
社会安定;心理;国际;经济);区域因素(分区分类:
地理位置、功能区);个别因素(具体地块)。
房地产市场的特点——地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性和投机性
【2】房地产泡沫的危害
房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展
房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫破灭导致了金融危机
房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机
房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机
房地产金融
定义:
为房地产筹集、融通、清算资金提供相应服务的所有金融活动的总称。
特点:
中长期性,为由担保信用,一般要实行证券化,有较强政策性
作用:
房地产金融的发展
三个源头——
建筑业协会:
建筑业协会(住宅合作社)是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体,属集体合作性质。
它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。
起源:
源于英国,1775年,伯明翰
性质:
互助性的合作社组织
运作方式:
集资建房,再行分配。
成员逐月将固定金额的钱储存在社团内,供社员购买土地并建造房屋;房屋建成后,协会采取无记名投票或由成员支付一定费用的办法分配给成员。
逐渐演变成一种具有储蓄、贷款功能的金融机构。
土地开发银行:
起源:
德国,1769,普鲁士
发展的三个阶段;
早期:
合作社性质,区域性的,强制地主参加。
运作方式是:
政府对地主采取强制的方式使其加入,同时,政府出资,并对银行进行监督和管理,地主利用自己的土地作为抵押取得贷款,用于土地开发和房屋的建设。
中期:
除地主外,拥有土地在1500马克以上的也可以参加;发行土地抵押证券,地主或农民可以用自己的土地做抵押取得长期贷款,可以将各自的土地交给合作社作为抵押物,合作社以这些土地作为担保发行债券,取得资金,供社员。
后期:
区域性——全面性。
成立了中央土地银行,利用中央银行的中介作用,实现各个区域的一体化。
公积金制度:
代表国家:
新加坡,1955年
开始的原因:
生活水平低,建立公积金,为了雇员的最低生活保障,并不限于买房。
1968年,修订《中央公积金法》—公积金可以买房。
公积金的运作:
《中央公积金法》,所有雇员、雇主都要加入,由雇主按雇员月薪,雇主、雇员各交一定比例。
公积金管理局依法管理、运营公积金。
同时,利用一系列的制度保障该管理局的廉洁。
成效:
参加人数从18万人发展到1993年的238万人,占全国总人口的77%。
人均住房面积达到25平方米。
特色:
公积金交缴比率很高,1996年达到40%。
成熟的房地产金融市场的标志:
住房贷款以抵押贷款为主
筹资形式多样,贷款方式丰富
完善的法律体系
完善的房地产金融市场结构
建立适应市场经济运行的新机制
建立科学决策的方法和指标
【3】房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。
它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。
房地产金融机构是房地产金融运营的载体,是房地产资金融通过程中处于资金供应者和资金需求者之间的信用中介组织,包括为房地产资金融通提供配套服务的其他金融组织。
房地产金融分类:
从业务上分:
专营,兼营
从职能上分:
融资机构(贷款、房地产购买、出售、资产证券化),担保机构
从所有制分:
公营,合作,私营
从服务的市场分:
一级市场机构,二级市场机构
一级市场机构是指为房地产生产、经营和消费提供资金融通或提供担保、保险等金融产品和服务的中介机构。
二级市场机构是指在二级市场上为住房抵押贷款购买资产证券化提供相关金融产品和服务的金融中介,其职能是购买抵押贷款,为贷款抵押证券的发行提供担保,发行住房抵押贷款担保证券。
房地产金融机构运作模式:
按融资途径分
直接融资模式:
买房者从资金富裕者手中直接借,卖方向买方提供商业信用
契约融资模式:
购房者以契约储蓄方式将资金存入金融中介机构,将来贷款(利率比市场利率低)数额与存款期限挂钩。
存款融资模式:
最重要的模式,吸收中短期储蓄,发放长期贷款,采取抵押贷款模式。
证券融资模式:
发行抵押证券
根据市场发达程度分
完备的房地产金融模式——市场主导——美国模式
以基金为后盾的房地产金融模式
混业型房地产金融模式——日本
以储蓄支持的房地产金融模式——东欧
美国住房金融机构(了解)
一级市场机构
住房金融贷款机构:
商业银行
储蓄机构:
包括储蓄银行、储蓄贷款协会、私人信用合作社
抵押银行:
发行抵押证券筹集长期资金,是非存款金融机构
其他金融机构:
包括共同基金,人寿基金和保险公司等非金融机构(不直接放款,通过购买二级市场抵押贷款组合向一级市场提供资金)
住房金融担保机构:
(重点)
30年代大萧条,1700多家银行因无法收回抵押贷款或房地产贬值而倒闭。
1934年,罗斯福政府出台《联邦住宅法》,要求成立住宅抵押贷款担保机构,政府成立了联邦住宅管理局。
联邦住宅管理局
退伍军人管理局
私营住房贷款保险公司
二级市场机构
联邦国民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GAMA)、联邦住宅抵押公司(FHLMC)
私营机构
【4】城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
它类似于欧美的“土地银行”制度。
土地储备制度带来的社会效应
可以增强地产市场的宏观调控能力。
为城市建设筹集资金。
抑制土地炒作,规范市场。
为城市总体规划实施创造条件。
但要注意其实施条件:
真正垄断土地一级市场;城市规划科学;调控科学有力;法律地位;资金实力;没有腐败。
土地收购储备制度引发的变化
是地价、房价的上升
房地产开发企业的大洗牌
推动了土地金融的发展
财富的转移
土地储备制度存在的问题及风险防范
1、当前土地储备在操作中无法可依
当前土地收购储备运行缺乏统一性,给其健康运行带来的障碍
当前土地收购储备制度缺乏法律依据,使其当事人的合法权益得不到有效保障
2、土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体
3、土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的
4、当前土地收购资金贷款占比太高
增加了银行的风险;加重了土地储备中心的负担
5、土地储备机构贷款抵押中的法律问题
当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。
从
当前实际操作来看,这两种方式都存在着一定的问题。
6、风险防范
充分研究当地经济环境和土地市场发育状况;
充分了解当地城市总体规划和部分地区详细规划;
积极探索有效的预防风险策略。
土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。
【5】房地产贷款评估
借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论。
只答出要点给7分,进一步解释另给1-10分。
(详见课本P115)
【6】个人房屋贷款的种类
1.个人住房商业性贷款:
指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证,且准许流通住房的自然人发放的贷款;按交易形态可分为首次交易住房和再交易住房贷款。
2.个人住房公积金贷款:
是指银行根据当地住房公积金管理部门的委托,运用公积金资金,按照当地住房公积金管理部门规定的要求向在中国大陆境内购买住房的自然人发放的人民币委托贷款。
3.个人住房组合贷款:
是指向在中国大陆境内购买住房的自然人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。
4.个人商用房贷款:
指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证,且准许流通的商业用房、办公用房和住宅小区商铺的自然人发放的贷款,其中一手房屋须已是现房,二手房屋要求已取得《房屋产权证》。
银行个人房屋贷款还款方式
贷款期限在1年以内(含)的,实行到期还本付息;或者分期还款的方法。
贷款期限在1年以上的,则必须采取分期还款方法,具体可分为等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法3种。
借款人可选择还款方式,但在借款期内已选定的还款方式不得变更。
具体还款方式的计算公式及使用说明如下:
1.到期还本付息。
借款人需在贷款到期日还清贷款本息,利随本清。
到期应还本金按照借款合同的约定确定。
到期应还利息=剩余贷款本金×贷款日利率×剩余贷款本金实际占用天数
2.等额本息还款法。
借款人每期以相等的金额(分期还款额)偿还贷款,其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金,按还款间隔逐期归还,在贷款截止日期前全部还清本息。
3.等额本金还款法。
借款人每期须偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息,而每期归还得本金等于贷款总额除以贷款期数。
4.等比累进还款法
①等比递增还款法。
首先对借款期限按一定基础(累进时间t期,单位为月)划分若干时间段,借款人首先在第一时间段(Wb期)内每期按分期还款额(A)以相等额度归还贷款本息,在第二个时间段(t期)内,较第一时间段的分期还款额(A)按定比(s)累加,即每期以新分期还款额[A×(1+s)]归还贷款本息,在第三个时间段(t期)内,较第二时间段的分期还款[A×(1+s)]按定比(s)累加,即每期以新分期还款额[A×(1+s)×(1+s)]归还贷款本息,依此类推,以后每隔一段时间t期,新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比(s)累进,直至贷款本息偿清。
②等比递减还款法。
首先对借款期限按一定基础(累进时间t期,单位为月)划分若干时间段,借款人首先在第一时间段(Wb期)内每期按分期还款额(A)以相等额度归还贷款本息,在第二个时间段(t期)内,较第一时间段的分期还款额(A)按定比(s)递减,即每期以新分期还款额[A×(1-s)]归还贷款本息,在第三个时间段(t期)内,较第二时间段的分期还款[A×(1-s)]按定比(s)递减,即每期以新分期还款额[A×(1-s)×(1-s)]归还贷款本息,依此类推,以后每隔一段时间t期,新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比(s)递减,直至贷款本息偿清。
由上可知,对等比累进还款法,当s>0时为等比递增还款法,当s=0时为等额还款法,当s<0时为等比递减还款法。
担保:
四种
1.借款人以所购房产设定抵押,并由贷款人认可的保证人提供阶段性保证或全程保证。
2.由住房置业担保公司为借款提供全程保证,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保或直接抵押给贷款人。
3.以符合《中国光大银行个人有价单证质押贷款管理办法》规定的我行存单或所发售的凭证式国债设定质押。
4.以所购房产之外的本人或第三人的房产设定抵押。
由于不清楚转按揭贷款和二次抵押贷款的具体细节考点,基础
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