邢台市物业管理办法.docx

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邢台市物业管理办法

邢台市人民政府令

〔2012〕8号

《邢台市物业管理办法》已经2012年10月11日市政府第五十七次常务会议讨论通过，现予以公布，自2012年12月1日起施行。

市长刘大群

二零一二年十月十六日

邢台市物业管理办法

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业使用、管理及其监督。

　　第三条本办法所称业主，是指房屋所有权人。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第四条市住房保障和房产管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　县（市、区）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责本行政区域内物业管理和社区建设之间的关系协调工作。

　　建设、规划、物价、城管、广播电视、公安、环保、供电、供热、供水、供气等有关部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。

　　第五条业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）推选业主代表，并享有被推选权；

　　（七）委托代理人参加业主大会；

　　（八）监督业主委员会的工作；

　　（九）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（十一）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十二）法律、法规规定的其他权利。

　　第六条业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第七条物业管理区域的划分应主要考虑下列因素：

（一）业主共用供电、供热、供水、供气等设施设备；

（二）建筑规模；

　　（三）属于一个自然或封闭小区；

　　（四）与社区居委会设置大体相适应。

　　第八条建设单位在房屋预出售前，应向房屋所在地的房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，由房产行政主管部门负责组织实施物业管理区域的划分工作，并将划分结果书面告知物业管理区域所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

　　第九条一个物业管理区域全体业主组成一个业主大会。

　　业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　物业管理区域内已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

　　申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。

申请可以下列形式提出：

（一）由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出；

（二）由建设单位或者居民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

　　第十条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。

筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐。

　　业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。

　　筹备组应自成立之日起九十日内，在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　物业管理区域只有一个业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案；

　　（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条业主大会会议可采取集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式；但是，应由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会决定本办法第十一条第（五）项、第（六）项和第（七）项规定的事项，应经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力；侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。

　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。

经五分之一以上的业主提议，或发生重大事故、紧急事件需要及时处理时，业主委员会应组织召开临时会议。

　　第十四条召开业主大会会议，应于会议召开十五日前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应做好业主大会会议记录。

　　第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条业主委员会应自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并提交以下资料：

（一）成立业主委员会备案表；

（二）物业基本情况；

　　（三）业主委员会委员名单及基本情况；

　　（四）管理规约和业主大会议事规则；

　　（五）业主大会决议（附业主及投票权数清册）；

　　（六）法律、法规规定的其他资料。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

　　第十七条业主委员会办理备案后，凭街道办事处、乡镇人民政府出具的刻制印章介绍信，到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。

　　第十八条业主委员会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会成员人数由五至十一人组成，应为单数，具体人数由业主大会决定。

　　业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推荐产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。

　　第十九条管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应履行的义务，违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益，并对全体业主具有约束力。

　　第二十条业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第二十一条业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及规章的，物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十二条业主大会、业主委员会应配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　业主大会、业主委员会开展工作经费情况，应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

　　第二十三条住宅项目的建设单位应在开工建设前制定物业管理方案，明确招聘物业服务企业进行管理、专项维修资金制度建立、物业管理用房和经营性用房的配置及前期物业管理的内容、标准、费用等事宜，并报所在地的房产行政主管部门备案。

　　第二十四条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可约定期限。

但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十五条建设单位应在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反临时管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应在物业销售前，将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十六条住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或住宅建筑面积不足五万平方米的，经物业所在地的房产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　市、县（市）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理.

　　第二十七条通过招投标方式选聘前期物业服务企业的，建设单位应经物业所在地的市、县（市）房产行政主管部门备案后，按照以下时限完成招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应在现售前三十日内；

（二）预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前；

　　（三）非出售的新建物业项目应在交付使用前九十日内。

　　第二十八条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十九条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。

物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第三十条在办理物业承接验收手续时，建设单位应向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十一条建设单位应按照物业管理区域总建筑面积的千分之三的比例（不足五十平方米的按五十平方米配置），在物业管理区域内配置物业管理办公用房。

配置的物业管理办公用房应适合办公