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资产评估复习题及答案
资产评估基本原理
1.被评估机组为5年前购置,账面价值20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求:
试根据所给条件
(1)估测该机组的现时全新价格;
(2)估算该机组的成新率;
(3)估算该机组的评估值。
解:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元:
30X80%=24(万元)
(2)该机组的成新率=[8-(5+8)]X100%=61.54%
(3)该机组的评估值=24X61.54%=14.77(万元)
2.某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下:
该设备采购价5万元,运输费0.1万元,安装费0.3万元,调试费0.1万元,已服役2年。
经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行,且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
解:
现时采购价=5X(1+20%)=6(万元)
现时运输费=0.1X(1+1)=0.2(万元)
安装、调试费=0.3X(1+40%)+0.1X(1+15%)=0.535(万元)
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元)
3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。
X设备的尚可使用年限为6年,假定年折现率为10%该企业的所得税税率为40%求X设备的超额运营成本。
解:
年净超额运营成本为=60X(1-40%)=36(万元)
X设备的超额运营成本=36X[1-(1+10%-5]/10%=136.47(万元)
4•某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税
前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化率均为10%企业所得税税率为40%试计算该企业的评估值是多少?
解:
前5年企业税前净收益的现值为:
181.47(万元)
稳定期企业税前净收益的现值为:
(55/10%)/(1+10%5=341.51(万元)企业税前净收益现值合计为:
181.47+341.5仁522.98(万元)
该企业的评估值为:
522.98X(1-40%)=313.79(万元)
5.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值
数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
0
102
0.1,宗地单位地价比容
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用地容积率每增加
积率为1时的地价增加5%
要求:
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数:
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
解:
(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
或者0.99
(2)交易情况修正系数为
交易时间修正系数为或者1.06
个别因素修正系数为
容积率修正系数为
区域因素修正系数为
或者1.02
亠g.n■kIMBi
或者i
或者0.95
(万元)
(3)参照物修正后地价
机器设备评估
1•机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为0.4万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为0.6万元。
经调查,该设备的现行价格为9.5万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
(保留两位小数)
解:
重置成本=9.5+0.4x(1+40%+1X(1+30%+0.6x(1+20%
=12.08(万元)
2.2015年1月评估设备一台,该设备于2011年12月购建,账面原值为20万元,2013年进行一次技术改造,改造费
用(包括增加设备)为2万元。
若定基物价指数2011年1.05,2013年为1.20,2015年为1.32,求该设备的重置成本。
解:
重置成本=20x|+2X
因
=27.34(万元)
3.评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查,市场上现有的类似生产线成本为24万元,年产量为12
万件。
如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价。
解:
重置全价=24X(8/12)0.8=17.35(万元)
4.被评估机组购建于1999年3月,主要由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值60万元人民币,其中主机占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%。
至评估基准日,机组主机价格下降2%,辅助装置价格上升1%,工艺管道价格上升了5%。
求该机组评估基准日的重置成本。
解:
重置成本=6OX70沧(1-2%)+60X20沧(1+1%)+60x10沧(1+5%)=59.58(万元)
5•某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估,其账面原值共计1000万元,评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估,其账面原值共计150万元,经估算其重置成本之各为180万元,则该企业被评估设备的重置成本是多少?
解:
凶一
=1200(万元)
重置成本=1000X
6•现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。
A设备尚可使用5年,假定年折现率为8%,该企业的所得税税率为33%,求A设备的超额运营成本。
解:
年净超额运营成本=40X(1-33%)=26.8(万元)
A设备的超额运营成本=26.8X(P/A,8%5)=107(万元)
7.被评估设备为1989年从德国引进的设备,进口合同中的FOB价是20万马克。
1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了,其替代产品的FOB报价为35万马克,而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况,设备的实际成交价应为报价的70%-90%境外运杂费约占FOB价格的5%保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位,银行手续费按CIF价格的0.8%计,
国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%十算,安装调试费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用5
年,评估时马克与美元的汇率为1.5:
1,人民币与美元的汇率为8:
1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
8.被评估生产线年设计生产能力为10000吨,评估时,由于受政策调整因素影响,产品销售市场不景气,如不降价销售产品,企业必须减产至年产7000吨,或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年,该企业正常投资报酬率为10%生产线的规模经济指数X为0.6,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
9.被评估机组为3年前购置,帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年,预计每年超额运营成本为1万元,假定其他费用可以忽略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
10.被评估设备购建于1985年,帐面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评估,假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
7.解:
根据题意有:
(1)被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理,即被评估设备的CIF价格为30万马克,或20万美元。
(2)被评估设备的重置成本为:
(设备的CIF价格+银行手续费)x(1+国内运杂费率)
银行手续费=20x8X0.8%=1.28(万元人民币)
国内运杂费=(160+1.28)X3%=4.84(万元人民币)
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166(万元人民币)
(3)设备的成新率=5*(5+5)X100%=50%
(4)进口设备的评估值为:
166X50%=83(万元人民币)
8.解:
根据题意计算如下:
(1)经济性贬值率=[1-(7000/10000)0.6]X100%=19%
(2)经济性贬值额=[100X10000X(1-33%)]X(P/A,10%3)=670000X2.4869=1666223(元)
9.解:
根据题意计算如下:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:
30X(1-20%)=24(万元)
(2)设备的成新率为:
[7-(3+7)]X100%=70%
(3)设备的评估值为:
24X70%=16.8(万元)
10.解:
据题意计算如下:
(1)评估时设备的现行成本,亦称更新成本为:
艺(帐面原值X价格变动率)
所以,30000X2.6+3000X1.61+2000X1.21=85250(元)
(2)评估时设备的加权更新成本为:
更新成本X已使用年限
所以,30000X2.6X10+3000X1.61X5+2000X1.21X2=808990(元)
(3)设备的加权投资年限=艺(加权更新成本)*艺(更新成本)
=808990-85250=9.5(年)
(4)设备的成新率=[8-(9.5+8)]X100%=45.7%
房地产评估1.待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:
拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用(含税费)3万元/亩,开发费用1.5亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。
2.某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟出租,出租期为10年,按租赁双方的
租赁合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每
年15万元固定不变。
假定资本化率(折现率)为10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多少?
要求:
(1)按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;
(2)写出计算过程;
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