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房地产信托投资基金详解
房地产信托投资基金
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
基本信息
中文名称
房地产信托投资基金
外文名称
REITs
属性
房地产证券化的重要手段
领域
房地产证券
1特点
2起源
3种类
4发展
5意义
6投资
7风险
8具备条件
9费用计算公式
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
特点
REITs的特点在于:
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
REITs(RealEstateInvestmentTrusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。
可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
REITs的魅力在于:
通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
起源
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。
正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。
随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下REITs的分红比例超过90%。
美国大约有300个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例,其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业,其中68.3%为零售业务租金收入,25.4%为停车场业务收入,6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%,九龙33.8%,新界59%。
领汇允诺,会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。
因此,如果领汇日后需要收购新物业的话,只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。
2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。
种类
从不同角度看,对REITs有多种不同的分类方法,常见的分类方法有以下几种:
1、根据组织形式,REITs可分为公司型以及契约型两种。
公司型REITs以《公司法》为依据,通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产,REITs具有独立的法人资格,自主进行基金的运作,面向不特定的广大投资者筹集基金份额,REITs股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型REITs则以信托契约成立为依据,通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。
契约型REITs本身并非独立法人,仅仅属于一种资产,由基金管理公司发起设立,其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同,因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。
公司型REITs在美国占主导地位,而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。
2、根据投资形式的不同,REITs通常可被分三类:
权益型、抵押型与混合型。
权益型REITs投资于房地产并拥有所有权,权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动,如租赁和客户服务等,但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于,REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营,而不是开发后进行转售。
抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,其收益主要来源是房地产贷款的利息。
混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。
市场上流通的REITs中绝大多数为权益型,而另外两种类型的REITs所占比例不到10%,并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性,市场价格也更具有稳定性
3、根据运作方式的不同,有封闭与和开放型两种REITs。
封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行新增的股份;而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份,投资者也可以随时买入,不愿持有时也可随时赎回。
封闭型REITs一般在证券交易所上市流通,投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募与私募型
私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不上市交易。
公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。
私募型REITs与公募REITs的主要区别在于:
第一,投资对象方面,私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户,而公募型基金则不定;第二,投资管理参与程度方面,私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大,而公募型基金的投资者则没有这种影响力;第三,在法律监管方面,私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少,而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。
发展
1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。
我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品,为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托,10天内2.3亿元额度全部售出,反应空前热烈。
然而,市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上,纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元,而平均募集资金仅为1.47亿元。
金融体系不完善,资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立,使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异,运营模式较单一,规模较小,利率缺少弹性,期限较短,流动性较差。
国内目前有57家信托基金,其中约20家投资于房地产,或采取借贷形式,或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金,在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义,都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。
投资领域,用于房地产开发的银行信贷逐年上升,根据中国人民银行统计,1997年以来,房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。
房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售"定金和预收款"、开发企业自筹资金以及银行贷款,分别占全部资金来源的43%、30%和18%。
但实际上,考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入,按首付30%计算,自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款;此外,"定金和预收款"中也有30%的资金来自银行贷款。
3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。
央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措,旨在降低日益增加的房地产贷款风险。
然而就房地产投资的资金渠道来讲,如果仅单纯地"节流"而不注意"开源"的话,则不利于房地产市场的持续健康发展。
因此,无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发,还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发,房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。
4.我国急需完善REITs相关立法。
目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。
但是这些严格来讲都只是基础,还没有一个真正房地产投资信托基金法出现,对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制,致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段,缺乏统一的标准和经营守则。
目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法,促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。
意义
房地产投资信托(REITs)最早的定义为"有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织"。
由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。
不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别:
REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。
从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。
REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。
REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。
房地产投资信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。
它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范,所以,强烈建议尽快在我国立法支持并推广。
另外,从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在。
因此,REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
投资
REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。
此外,REITs与股票、债券市场的相关性较低,在投资组合中配置一部分不动产基金,可优化投资组合,有效分散单一投资证券市场的风险。
国内投资者可以通过参与境内基金公司发行的专注于房地产投资的QDII基金,间接投资海外
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