房地产开发项目融资方案.docx

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房地产开发项目融资方案

房地产开发项目融资方案

***项目融资方案

*******************有限公司

二〇二〇年四月六日

一、

融资项目名称

“************”建设项目

二、项目融资主体

************有限公司

三、融资规模、期限及还款进度

项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。

贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2013年1月至2016年1月。

年利率暂按7.00%确定。

贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值×××万元。

另外由***有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。

2014年1月偿还本金20,000.00万元，2015年1月偿还本金10,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元。

四、担保公司情况

**********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************。

五、项目基本情况

************项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。

项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。

1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。

项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。

目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。

共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。

项目建设期为3年，自2012年1月至2015年1月。

项目公司成立于2001年8月，位于*************************，注册（实收）资本****万元，各股东均以货币出资。

现股东为****************************51%，****持股47%，*****持股2%。

法定代表人****。

截至2011年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。

六、项目投资估算

项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。

项目建设期预计3年，自2012年1月至2015年1月。

预计2012年完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60万元；2013年完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80万元；2014年完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60万元；2015年完成总投资的1.4%，即完成投资1,000.00万元。

土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。

项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。

地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。

土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、********和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。

前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。

建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。

基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。

公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。

开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。

其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。

七、项目销售收入及税费

项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。

扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。

根据对***、*****以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。

预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。

项目销售期3.5年，自2013年8月至2016年1月。

预计2013年完成销售25%，实现收入29,625.00万元；预计2014年完成销售40%，实现收入47,400.00万元；预计2015年完成销售20%，实现收入23,700.00万元；2016年完成销售15%，实现收入17,775.00万元。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00万元。

各项税费情况见下表：

项目税费

比例

金额（万元）

销售费用

8.00%

9,480.00

营业税

5.00%

5,925.00

城建税

7.00%

414.75

教育费附加

3.00%

177.75

地方教育费附加

2.00%

118.50

土地增值税

1.20%

1,422.00

印花税

0.05%

59.25

所得税

25.00%

7,231.75

合计

24,829.00

八、项目财务分析

项目预计现金流量表如下：

项目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

销售收现

-

29,625.00

47,400.00

23,700.00

17,775.00

工程投资

14,849.60

34,396.80

10,588.60

300.00

-

支付税金

3,822.44

6,115.90

3,057.95

2,293.46

销售费用

2,370.00

3,792.00

1,896.00

1,422.00

经营现金流量

-14,849.60

-10,964.24

26,903.50

18,446.05

14,059.54

投资现金流量

借入资金

15,000.00

40,000.00

还款资金

22,200.00

21,400.00

10,700.00

10,000.00

筹资现金流量

15,000.00

17,800.00

-21,400.00

-10,700.00

-10,000.00

净现金流量

150.40

6,835.76

5,503.50

7,746.05

4,059.54

预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。

经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。

经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64；投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。

销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。