土地增值税查账清算审核报告new.docx
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土地增值税查账清算审核报告new
土地增值税清算审核报告(参考版)
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定,我们对**公司“**”项目土地增值税清算申报情况进行了税务审核,现将审核情况报告如下:
一、基本情况
(一)企业基本情况
公司基本情况如下:
1、成立日期:
年月日
2、工商注册号:
3、税务登记证号:
4、地 址:
5、法人代表:
6、注册资本:
____万元
7、企业类型:
8、经营范围:
主营:
房地产开发、商品房销售。
(二)项目基本情况
1、大项目地址:
。
2、大项目概况:
项目分期开发,一期总建筑面积平方米,已于年月开盘,二期总建筑面积平方米,于年月日开盘。
(1)开发项目类型:
(住宅、商业、其他开发产品、工业标准厂房)。
(2)用地面积:
土地证总用地面积平方米。
于年月日取得武汉市国土资源管理局签发的土地使用权证书,证书编号为号。
年月日取得建设用地规划许可证,证书编号:
号,总用地面积平方米。
3、本次清算项目建设规模
本清算项目于年月日取得建设工程规划许可证,编号:
号,规划证名称,规划证范围:
#楼,规划证占地面积平方米(根据测绘红线图)。
本次“”清算项目最终实测建筑面积平方米,其中:
(1)可售面积:
平方米,其中普通住宅平方米,非普通住宅平方米,其他开发产品(商业):
平方米。
(2)公共配套(物业管理)面积:
平方米;公共配套(架空层)面积:
平方米;公共配套(学校)平方米;公共配套(地下)平方米;公共配套面积共计平方米
4、项目销售情况:
年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。
年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。
年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。
(1)实际开始销售日期:
年月日
(2)清算截止日期:
年月日
(3)截止清算基准日年月日,“”项目本次清算中,可售建筑面积平方米,已售建筑面积平方米,占可售面积比例%,达到清算条件。
二、主要分配方法和税收政策
1、开发产品完工的标准:
按商品房竣工规范及可交付购买人作为完工标准。
2、成本费用的分配标准:
土地成本先按占地面积分摊至建设工程规划许可证,对已售部分和未售部分再按照建筑面积法分摊;开发成本按照建筑面积法在本项目之间合理分摊;其他分摊方法:
。
3、清算收入的确认原则:
1、已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;2、未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
4、与土地增值税清算项目相关的税收政策:
(1)营业税税率为5%;
(2)城市维护建设税为应纳流转税额的7%;
(3)教育费附加为应纳流转税额3%;
(4)堤防费为应纳流转税额的2%;
(5)地方教育发展费为应纳流转税额的2%;
5、普通住宅与非普通住宅的认定标准:
“”项目普通住宅与非普通住宅的认定标准依据:
三、土地增值税的审核情况
(一)土地增值税应税收入的审核
截至年月日止,企业自报“”项目土地增值税应税收入元;经审核,核定土地增值税应税收入为元,比自报数调整元。
其中:
(1)普通标准住宅销售面积平方米,取得收入元;
(2)非普通标准住宅销售面平方米,取得收入元;
(3)其他开发产品车位销售面积平方米,取得收入元;
(4)其他开发产品商铺销售面积平方米,取得收入元
(二)土地增值税扣除项目的审核
1、取得土地使用权所支付金额的审核。
企业自报“”项目取得土地使用权账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)减元。
(1)取得土地使用权一、二期共计应缴契税元,已缴元,审核无误。
土地征用及拆迁补偿费一二期共应缴契税元,已缴元,审核无误。
(其中基础设施配套费已按规定缴纳契税元)
(2)经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、;
2、;
3、。
2、房地产开发成本。
(1)土地征用及拆迁补偿费的审核。
企业自报“”项目土地征用及拆迁补偿费账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调整元。
经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、
2、
3、
(2)前期工程费的审核。
企业自报“”项目前期工程费账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)减元。
经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、;
2、;
3、;
(3)建筑安装工程费的审核。
企业自报“”项目建筑安装工程费账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)减元。
经审核调整的原因:
1、
2、
3、
(4)基础设施费的审核。
企业自报“”项目基础设施费账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)减元。
经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、
2、
3、
(5)公共配套设施的审核。
企业自报“”项目公共配套设施
账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)减元。
经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、
2、
3、
(6)开发间接费的审核。
企业自报“”项目开发间接费账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)减元。
经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、
2、
3、
3、房地产开发费用的审核。
企业自报“”项目房地产开发费用本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)元
经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、
2、
3、
4、与转让房地产有关的税金。
企业自报“”项目房地产有关的税金账载金额元,本次扣除金额为元。
审核本次核定扣除金额元,调(增)减元。
经审核调整的原因(具体见审核工作底稿):
1、
2、
3、
5、税收规定的其他扣除项目。
根据税收有关规定,允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本
元之和的20%加计扣除。
因此,本企业其他扣除项目的金额为
元。
(3)自查申报土地增值税的审核。
企业“”项目自行清算应缴土地增值税元,于年月日至年月日已预缴土地增值税元,自行清算应补(退)元,于年月日已补缴元。
(四)应缴土地增值税的审核
本项目普通标准住宅应缴土地增值税元,计算公式如下:
(1)普通标准住宅销售收入元
(2)允许扣除的取得土地使用权所支付的金额元
(3)允许扣除的房地产开发成本元
(4)允许扣除的房地产开发费用
=元
(5)加计扣除项目金额
=元
(6)允许扣除的与转让房地产有关的税金元
(7)扣除项目金额合计=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数=元
(8)增值额=普通标准住宅销售收入-扣除项目金额=元
(9)增值额与扣除项目金额之比=增值额/扣除项目金额×100%=%
(10)应缴纳土地增值税额元
本项目非普通标准住宅应缴土地增值税元,计算公式如下:
(1)非普通住宅销售收入元
(2)允许扣除的取得土地使用权所支付的金额元
(3)允许扣除的房地产开发成本元
(4)允许扣除的房地产开发费用
=元
(5)加计扣除项目金额
=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
=元
(6)允许扣除的与转让房地产有关的税金元
(7)扣除项目金额合计
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数=元
(8)增值额=非普通标准住宅销售收入-扣除项目金额=元
(9)增值额与扣除项目金额之比=增值额/扣除项目金额×100%=%
(10)应缴纳土地增值税额=增值额×适用税率30%=元
本项目其他开发产品应缴土地增值税元,计算公式如下:
(1)其他开发产品商铺收入元
(2)允许扣除的取得土地使用权所支付的金额元
(3)允许扣除的房地产开发成本元
(4)允许扣除的房地产开发费用
=元
(5)加计扣除项目金额
=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
=元
(6)允许扣除的与转让房地产有关的税金元
(7)扣除项目金额合计
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数=元
(8)其他开发产品增值额=其他开发产品销售收入-扣除项目金额=
元
(9)增值额与扣除项目金额之比=增值额/扣除项目金额×100%=%
(10)应缴纳土地增值税额=增值额×适用税率30%-扣除项目金额×速算扣除系数=元
综上所述,“”项目合计应缴土地增值税为元,已缴土地增值税元,应补(退)元。
审核人员:
主管税务机关
年月日
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