房地产优质项目拓展报告.docx
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房地产优质项目拓展报告.docx
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房地产优质项目拓展报告
大纲
一、公司项目拓展概况及总结
(一)拓展概况
(二)经验总结
二、此后我司拓展战略思路
(一)近期目的
(二)中期目的
(三)远期目的
三、拓展人员架构
(一)当前架构中存在问题
(二)提出两种解决方案
四、拓展工作流程图
五、结束语
附表:
(一)目录
(二)详细表格状况
一、公司项目拓展概况及总结
房地产行业属于高风险行业,由于其自身资金需求量大、投资回收期长行业特性,及受有关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求变化影响较大行业特质,使得投资活动成为房地产公司最重要经营行为,关系到房地产公司生存发展命脉,而项目拓展阶段已经决定了房地产项目大某些利润,房地产竞争已经向土地获取能力转化。
我司历经5年大型旧改工程——回龙埔项目,在投入了大量人力、物力、及财力,现终已进入施工阶段,也意味着该项目对于我部门来说即将告一段落。
因而,我部门将面临新挑战——拓展新项目、获取新土地。
(一)拓展概况
从6月开始,我司已陆陆续续理解或接触了上十个项目(详细见附表),有朋友简介、有中介推荐、也有从交易会上获知,等等。
通过公司严密考察、调查、可行性分析及筛选,当前,符合我司战略发展及定位需求只有“新生村旧改项目”和“大亚湾中心区项目”。
项目详细资料如下:
1、新生村旧改项目
1)项目地址:
位于新生社区人岭路以东,雄丰路以南;
2)土地权属:
深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生社区居民委员会;
3)地块面积:
地块面积约为28平方米(详细以有关部门审定改造范畴面积为准),其中非农建设用地82306平方米;
4)获取方式:
旧村改造;
5)进展状况:
与新生村村委进一步洽谈中,但村委态度不够明确,有碍于项目进展,双方洽谈有待发展;
6)项目可行性:
我司拥有资深旧改开发经验,有足够能力进行改造建设,且符合我司定位发展。
2、大亚湾中心区项目
1)项目地址:
原地块位于螺岭,通过地块置换,置换地块位于大亚湾中心区;
2)土地权属:
惠州市银泰房地产开发有限公司;
3)地块面积:
地块面积为45000平方米;
4)获取方式:
土地置换后,法院裁决转让;
5)进展状况:
项目已考察,双方洽谈也均满意,但由于对方土地事宜解决不完善,批示双方洽谈暂无进展,我部门进一步跟进中;
6)项目可行性:
项目风险较小,有一定赚钱空间,最重要是为我司异地发展积累经验,且在本地发展立足脚跟。
(二)经验总结
通过诸多项目考察及分析研究,总结经验详细如下:
1、部门职能人员应当拥有大量人脉,通过各种方式及手段获取大量土地信息,如,政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友简介等,以供部门及领导筛选。
2、若初步筛选出符合公司战略项目土地,有关职能人员应能及时收集有关资料,如,项目地址、占地面积、规划指标、土地权属公司、公司信用及债务状况等等,从多角度、多方面详细理解项目土地状况,以便部门及领导对其项目土地考核。
3、公司有关职能部门需积极配合我部门尽快完毕初步可行性分析报告,让领导及时理解该项目市场价值、赚钱效果及存在风险。
4、组织部门有关人员参加实地考察,实地理解土地状况、获取周边楼盘信息、明确本地报建程序,并积极与中介方或土地方进行对接,顺利推动下一步谈判。
5、与对方接洽,明确我司所需土地规定及条件、规划指标及交易价格,规避各种对我司不利及风险事宜,待双方洽谈完毕后,需在双方合同中明确列出。
6、公司需配备完善拓展人员予以我部门,将拓展及报建两大块分开来,完善我部门建设,以免部门人员权责事务不明确,员工压力大,工作效率不高。
7、公司拓展资源及公司有关领导拓展资源,需与部门指定拓展人员对口,以便职能部门能及时理解信息状况和工作开展。
二、此后我司拓展战略思路
随着回龙埔项目贯彻,预示着我司正向新台阶迈进,这是我司可喜可贺之处。
然而“物竞天择,适者生存”这个道理教诲咱们,市场是不会同情弱者,并不能因眼前小小胜利而自满自足。
放眼当今地产市场,结合我司现产业规模,必要制定战略,明确目的,实现公司可持续发展。
依照现公司状况,在拓展方面可分别制定“近期、中期、远期”战略目的。
详细如下:
(一)近期目的
1、我司囤地状况较薄弱,眼前已到瓶颈之处,当务之急应及时发现新土地,发展新项目,适应公司现阶段性发展,以避免公司浮现停滞及断层状态。
2、依照公司当前规模,较之资历雄厚地产公司,在一、二级土地交易市场上并不能占到一定优势。
因而,我司需通过其她渠道,如股权收购、法院裁决等方式获取土地,在我司所能承受范畴内,规避风险,积极拓展新项目。
3、在异地二、三线都市获取土地开发建设,为我司此后异地拓展,壮大规模奠定基本、积累经验。
4、在北大团队协助下,尽快完善部门建设及部门编制,以到“因岗置人”,而不是“因人设岗”,以利于项目拓展顺利进行。
(二)中期目的
1、以回龙埔旧改项目为基本,继续发展有关旧改项目,成为旧改方面元老,也进一步拓展公司版图。
2、地产公司资质升级,以争取开发建设更大项目土地,形成公司经济增长点。
3、巩固公司本地发展,兼以异地拓展,囤积某些土地,分批进行开发建设,形成系列品牌形象优势,同步在市场上形成“人无我有,人有我有”良好口碑。
(三)远期目的
1、发展公司集团化,努力形成市场核心竞争力,需向大型地产公司看齐,如万科、碧桂园等。
2、在全国范畴内囤积大量可开发土地,以便于公司长期性健康可持续发展。
3、公司多元化发展,在公司“突出主业,多业并举”状况下,向其她产业领域延伸。
多方位经营办法使之公司拥有更为辽阔发展空间,提高公司抗风险能力,并有效化解市场风险。
三、拓展人员架构
(一)当前架构存在问题
当前,我司拓展项目只处在阶段性发展,拓展经验及部门人员配备状况均不完善,使我部门浮现瓶颈状态,详细体现如下:
1、拓展信息局限性。
部门人员无信息对接口,以至部门人员无法及时理解对接单位及获取详细土地信息。
2、拓展项目专业性不够。
部门一旦拿到土地信息,只能零零散散获取有关信息,并无专业性人员进行专业、高效预可行性分析,以至于项目可行性不够专业、精确。
3、拓展职能人员局限性。
部门获取任务时,只能暂时抽调当前业务较少人员进行参加,并无与之有关拓展团队进行参加、调研,以至于部门人员事务繁杂,压力较大。
4、项目拓展人员及报建人员权责不明确。
现部门编制不完善,其拥有人员重要负责寻常项目报建业务,公司对其人员并无制定有关拓展类权限及职责,以至部门人员权责不明确,做起事来畏手畏脚。
(二)提出两种解决方案
现依照公司状况,我部门提出两个解决方案:
1、成立独立拓展部门
1)目:
通过成立新部门,实现对项目拓展及选取质量控制,保证项目选取优化及决策科学性。
2)需配备人员:
拓展经理一名,拓展专业人员两名,拓展文员一名。
3)部门规定:
项目拓展部门需对项目拓展工作及项目选取进行全面控制和管理,对有关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等有关专业具备一定理解,项目拓展部门对机会项目进行分析和筛选,经领导批准后,项目拓展部门对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究,形成项目《预可行性分析报告》,在分析报告中所形成预算成果应符合公司预算规定,突破时,应提出相应解决方案并对解决方案可行性进行评估。
4)部门人员职责
①、拓展经理:
主持本部门全面工作,随时掌握土地新动向;选取适合公司状况开发项目,并进行可行性分析以供领导层决策,为公司可持续发展储备土地;具备编制可行性报告能力及有关专业知识;拥有辽阔有关拓展人脉资源;协调好部门内部人员、部门与部门之间关系,为顺利推动工作创造和谐氛围;负责对下属工作人员业务指引。
②、拓展专人:
熟悉拓展项目有关专业知识,能辅助经理编制可行性报告;全程参加新项目拓展筹划,参加项目可行性分析,收集项目资料,增进项目谈判,直至成功获得项目开发权;负责双方谈判安排,协助经理进行内部管理;谈判期间需与土地方或中介方保持密切联系;完毕经理交办其她任务。
③、拓展文员:
理解拓展部门业务流程及有关术语,做到在承办文献中应用精确;负责部门公文、普通性请示、会议记录起草,以及其她文字类工作;对收集项目资料进行整顿、编排、归档并进行保管;协助拓展专人办理有关拓展事宜;负责部门内务事宜。
5)优势与劣势
①、优势:
部门人员分工详细,任务工作单纯、直接,可高效完毕部门任务指标。
②、劣势:
公司编制人员过多,公司成本上升。
公司处在阶段性时,内部成员较之清闲。
2、优化组合开发部
1)目:
通过优化组合方式,使开发部内部拥有专业拓展人员,并与内部定岗编制人员,构成专业拓展团队。
在减少公司编制及成本下,高效完毕拓展任务。
2)内部拓展小构成员:
拓展主管一名,拓展专人一名,文员(可与开发部自身文员共用)。
3)小组规定:
项目拓展小组需具备项目拓展有关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等方面专业知识,小构成员有能力对机会项目进行精确判断和筛选,并报备部门经理一起分析研究,经部门分析通过后,拓展小组需对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究,形成项目《预可行性分析报告》,在分析报告中所形成预算成果应符合公司预算规定,突破时,应提出相应解决方案并对解决方案可行性进行评估。
4)小组人员职责
①、拓展主管:
负责项目拓展全面工作,随时掌握土地新动向,选取适合公司状况开发项目,并进行可行性分析以供领导决策,为公司可持续发展储备土地;具备编制可行性报告有关专业知识;拥有辽阔有关拓展人脉资源;协助经理完善部门内部管理;负责对直接下属工作人员业务指引。
②、拓展专人:
熟悉拓展项目有关专业知识,能辅助主管编制可行性报告;全程参加新项目拓展,参加项目可行性分析,收集项目资料,增进项目谈判,直至成功获得项目开发权;负责双方谈判安排,协助主管进行内部管理;谈判期间需与土地方或中介方保持密切联系;完毕经理、主管交办其她任务。
③、部门文员:
在完毕部门内务同步,需配合拓展小组完毕有关文字类工作;对部门资料整顿、归档同步,需将报建资料与拓展资料分门归类;热情接待来访人员;完毕领导交代其她工作。
5)优势与劣势
①、优势:
减少公司编制,减低人力成本,内部人员工作饱和度高,亦能高效完毕部门任务指标。
②、劣势:
对部门提出更高规定,对部门,部门经理,部门成员也提出新挑战,压力较大。
四、拓展工作流程图
五、结束语
在不断拓展新项目,积累新经验同步,要充分运用我司原有房产开发经验、旧改经验以及长期合计品牌效应优势,将公司规模、版图进一步扩大,遵循“站稳龙岗、立足深圳、面向全国”公司目的,在全国范畴内开展业务。
部门人员既要看到公司发展中有利一面,同步尚有清晰危机感,以高度使命感、责任感一如既往为公司效命,将产值做大,将公司做强,创造新业绩,展示新风采。
附表:
(一)目录
(二)详细表格状况
开发部
二〇〇九年十一月四日
序号
接洽时间
项目名称
地块状况
洽谈状况
1
6月
海口盈滨半岛项目
位于海口市盈滨半岛
暂停
2
6月
海口西岸项目
位于海口西海岸新区
暂停
3
6月
珠海三宗地项目
位于位于珠海市前山及斗门区
暂停
4
6月
惠州大亚湾项目
位于惠州与深圳坑梓交界处,占地10万平米
暂停
5
7月
布吉李朗项目
位于深圳市龙岗区布吉李朗村,占地8.6万平方米
暂停
6
7月
布吉水径项目
位于布吉街道,占地面积39000平方米
暂停
7
8月
东湖项目
位于罗湖区东湖,占地24205平方米
暂停
8
8月
新生村旧改项目
位于新生社区,占地28平方米
洽谈中
9
9月
大亚湾中心区项目
位于惠州螺岭,占地45000平方米
跟进中
10
9月
南山高新区项目
位于南山高新区,占地6000平方米
暂停
11
10月
遵义地产项目
位于遵义市
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