关于房地产中介的毕业论文doc.docx

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关于房地产中介的毕业论文doc

关于房地产中介的毕业论文

目录...........................................................................................................I

摘要...........................................................................................................II

ABSTRACT..............................................................................................III

一、引言......................................................................................................1

二、房地产中介的内涵和特征..................................................................1

1.房地产中介的涵义.........................................................................1

2.房地产中介的特征.........................................................................2

三、重庆房地产中介的发展历程及现状分析........................................2

1.重庆房地产中介市场的发展历程...................................................2

2.重庆房地产中介的发展现状.......................................................3

四、重庆房地产中介存在的问题..............................................................5

1.行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理.....................5

2.房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息...........6

3.人员结构分配不合理，专业人员严重缺乏...................................7

4.信息渠道不畅，信息不对称，技术水平偏低...............................8

5.房地产中介资金监管存在很大的漏洞...........................................9

6.市场行为不规范，诈骗行为屡见不鲜..........................................10

五、解决问题的对策措施.........................................................................10

1.加强法制建设，健全行业监管......................................................10

2.树立中介品牌，加强从业人员服务“诚信”意识......................11

3.加强中介从业人员培训，向高素质专业化方向发展..................12

4.加强信息公开，提高中介的透明度............................................12

5.坚持“绿色”经营原则和科学管理理念....................................13

6.加强引导和管理，建立中介机构的信用度..................................13

六、结论...................................................................................................14

参考文献...................................................................................................16

intermediaryandanalysisfortheproblems,anditsexistingproblemsofthephenomenon,putforwardthecorrespondingcountermeasures.

Keywords:

chongqing;realestateagency;currentsituation;Agencyproblem;countermeasur

一、引言

在国家将房地产产业确定为国民经济的支柱产业的同时，房地产中介即也成为了一个方兴未艾的行业，近几年随着居民的消费水平提高，从而对房地产的需求也越来越大，为更好的满足居民的需求，房地产中介服务机构也相续的设立起来，在市场日益活跃起来。

重庆市房地产中介行业伴随着重庆直辖应运而生。

近年来，各种积极因素为中介行业提供了广阔的发展空间，本土、外地、外资中介公司纷纷抢滩重庆房地产中介市场，同时房地产中介行业被公认为充满发展前景和机会的“朝阳行业”，重庆的房地产中介发展在政治环境，经济环境，金融环境，社会环境这四个环境方面都占有很大的优势，就拿2004年重庆房地产中介发展来说，2004年是重庆房地产中介行业发展飞速，竞争激烈的一年，新获资质机构达160多家，中介机构朝着规范化方向发展，一大批早年的房串串，黑中介被市场淘汰出局，为重庆房地产中介行业的良性发展提供了行业的保障。

依据1996年出台的《城市房地产中介服务管理规定》，其对房地产中介的范围行为做了具体的规范限制。

房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称[1]。

同时出台的一系列规范发展房地产业的政策措施，都为房地产中介行业的发展注入了新的生机和活力。

从现在的发展来看，房地产中介有着可观的发展前景，但正因为这样的局势，导致房地产中介的市场竞争激烈化，出现中介欺诈，从业人员素质底下，制度缺乏等问题。

因此本文对重庆房地产中介的发展，问题进行分析，对其提出相应的对策，从而规范房地产中介行为以有利于重庆房地产中介行业的良性发展，将该行业推向另一个高峰。

二、房地产中介的内涵和特征

1.房地产中介的含义

房地产中介为促成房地产买卖双方达成交易而从事提供交易信息、优化资源配置以及专业知识等一种有偿服务活动。

属于房地产三级市场的范畴，即存量市场接近完全竞争市场，市场交易较自由。

因此它的定义被分为狭义和广义这两种[2]。

狭义的房地产中介指为房地产交易提供信息咨询等服务的经营性的中介活动。

即在1996年出台的《城市房地产中介服务管理规定》，依据该依据，房地产中介也被定义为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

而广义的房地产中介的含义相对于狭义的房地产中介涵义范围要广泛些。

广义的房地产中介的含义不单于只是一些交易性的服务活动，还包括了生产到消费这整个环节的活动。

即房地产中介广义的涵义可概括为从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。

随着房地产中介市场日益发展，广义的房地产中介在逐渐包围着狭义的房地产中介，因此广义的房地产中介更值得我们去讨论，它的外延面很广，能让我们更深层次的去理解房地产中介这个行业。

2.房地产中介的特征

房地产中介属于一种服务型行业，它主要有以下五大特征：

（1）人员特定，并不是每个人都可以从事房地产中介这一行业的，从事这一工作的都是具有特定资格的专业人员，有一定的专业能力知识。

（2）委托服务，房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服务，受当事人委托的服务，做当事人要求的服务。

而且房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。

（3）有偿服务。

房地产中介并不是免费服务的，它属于一种有偿服务。

它主要以取得佣金为主要收入来源。

（4）房地产中介具有一定的灵活性。

房地产中介这一行业在该房地产市场具有很大的发展潜力，适应社会的能力也很大，灵活性较大，降低了该行业的风险性。

（5）房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。

房地产中介活动并非属于连续性活动，它属于非连续性活动，流动性非常强。

它的服务性是可以断断续续的，可以满足很多客户的需求[7]。

三、重庆房地产中介的发展历程及现状分析

1.重庆房地产中介的发展历程

（1）萌芽时期

国内房地产中介在萌芽时期的发展历程起先于《通制条格》中的“房牙”即从事买卖房屋说合。

接着鸦片战争后出现“二房东”之说即房地产投资商分零出售或转手出租。

再者解放初期，出现非法房地产中介向房屋买卖双方进行一些欺诈，不合乎常理的一系列服务行为。

因者在1978年改革开放前，国家福利分房导致了房地产中介的基本消失，在改革开放后至90年代初，房地产中介市场又慢慢得以恢复。

因此就在1987年3月，重庆市成立了房产交易中心。

这个在当时还属于全国领先行业[3]。

（2）房地产中介市场诞生阶段（90年代初期）

经过萌芽时期的发展作为基础，在90年代初期，房地产中介打开了它的市场,在1993年，重庆组建了房地产交易市场，因者房地产中的三级市场开始出现，房地产中的三级市场即指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。

也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

但随着市场的构成要素不完整，导致整个房地产中介行业还是个雏形，随之伴随着很多的问题，例如：

1.该时期的市场对象很少，没有构成群体吸引更多的人。

2.市场发展空间有局限性，因为处于改革开放的初期，主要还是以政府和个人行为为主，缺少企业为主的行为。

（3）房地产中介的初步发展阶段（90年代中期—90年代末）

房地产中介在初步发展阶段，受其政策导向的限制，房地产三级市场缓慢的发展，这个市场的群体日益增加，国家也设立了相关的政策制度，因此房地产中介这个行业也成了法律限制下的一个行业，虽然该阶段房地产中介发展快速却不健康，出现很多的问题，主要体现在一下几个方面，1.由于受政策，市场等多方面因素的影响，每个区域的三级市场发展状况都有所不同，重庆市属于西部地区，从整体来看，在这个初步发展阶段，东部地区三级市场的成熟度要远远高于西部地区消费人群逐步形成，但市场环境还没有形成，需求的实现还存在着很多问题要解决。

2.在当时处于改革开放不久时期，人民的生活水平总体来说都还不是很高，所以整体来说，当时房地产中介客户的消费习惯还处于低级阶段，中介的介入很困难，市场信息不对称依旧存在大量的个体行为，少量的企业行为。

3.本土企业发展缓慢，在此同时，外面连锁机构也打进了中国市场，发展也较缓慢。

（4）房地产中介市场成型和高速发展阶段（本世纪初至今）

房地产开发面临着重重阻扰，一步一步的解决得以发展至今这样的局面，走过了泡沫时代，让房地产这些行业健康快速的发展，三级市场也得以重视，在整个市场占据重要的地位。

因此随着房地产整体市场的发展以及房改政策的推行。

公房上市限制的取消，房地产中介等的三级市场得到很大的发展空间，发展范围逐步扩大，政策环境不再只是雏形，日益完善起来，给房地产中介在市场发展上提供