住宅小区物业管理方案服务规划方案.docx
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住宅小区物业管理方案服务规划方案
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第一章整体管理方案策划1
一、项目调研1
二、管理目标——建立“文化社区”1
(一)倡议“全员参加”的管理文化2
(二)推行“同等互动”的服务文化2
(三)修建“友善友善”的社区文化3
(四)塑造“亲和人文”的环境文化3
三、**小区管理模式3
四、拟采纳的管理服务举措4
(-)实行“质量、成本双反对”运作体制4
(二)成立“加油站式”的员工培训体制4
(三)实现与城市商业住所区的资源共享5
(四)成立“物业管理信息岛”5
(五)倡议开放式的管理服务5
(六)供应个性化的装饰套餐服务6
(七)建立服务平台——客户服务中心7
(八)建立网络化的物流链——虚构库房7
(九)管理系统的全面整合和提高7
(十)致力于共用设备、设备的循环改进7
(十一)引入直饮水系统(远期目标)7
第二章管理机构设置和规章制度8
一、机构设置、部门职责等8
(一)机构设置9
.
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(二)管理框架的组织框图10
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标13
(一)管理规章制度13
(二)岗位工作标准13
(三)考查方法及落实举措13
(四)近期目标和远期规划14
三、物业用房经营及折旧方案15
(一)物业用房的装备和利用15
(二)办公设备装备16
(三)办公设备、设备折旧安排17
第三章管理人员的装备和管理18
一、人员装备及培训计划和内容.........................
(一)“**小区”人员配置表18
(二)员工基本培训方案19
二、人员录取、查核标准及赏罚裁减体制...................
(一)录取20
(二)查核20
(三)员工赏罚21
三、人员上岗仪表、行为、态度标准......................
(一)仪表21
(二)行为21
(三)态度22
第四章公司创优规划和详细实行方案23
一、争创“物业管理优异住所小区”的可行性方案.............
18
20
21
23
.
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二、房子设备、设备管理,维修管理方案...................
24
三、市政等公共设备管理详细实行方案....................
27
四、环境卫生的详细实行方案..........................
28
五、绿化保养管理的详细实行方案.......................
29
六、公共次序的保护、治安配合的详细实行方案
..............30
七、各种管理档案的成立与管理.........................
32
第五章社区建设...................................................
32
一、文明社区创立工作、配合社区活动安排
.................
32
(一)文明社区创立工作.......................................
32
(二)社区活动的假想及活动计划.............................
33
(三)社区活动的制度.......................................
33
(四)场所安排.............................................
33
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作
................
33
第六章早期管理举措...............................................
34
一、先期管理人员安排、管理、监察及配合方案
..............34
(一)房子先期物业管理工作...................................
34
(二)完工查收配合及建认方案.................................
34
二、无偿便民服务举措,有偿服务项目及收费标准
.............37
(一)惯例性、拜托性、特约性服务内容
.......................
37
(二)无偿服务、有偿服务项目及收费标准
.....................38
三、入住条约、入停手续及有关工作等程序和制度
.............43
(一)入住条约(按建设部样本).............................
43
(二)入住管理方案.........................................
43
四、管理服务收费标准宣布上墙及做好宣传工作
..............45
.
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五、依法管理装饰、违章搭建和房子外观管理举措.............
45
(一)依法管理装饰和违章搭建举措...........................
45
(二)外观管理举措.........................................
47
(三)装饰顶峰时期管理.....................................
47
六、车辆进出、流感人口、噪音控制等管理举措
..............
48
第七章物业维涵保养计划和举措.....................................
49
一、共用部位和共用设备的维涵保养计划及举措
..............
50
(一)共用部位、共用设备的维涵保养计划
.....................
50
(二)有关举措...............................................
50
二、住户报修、维修回访制度。
.........................
50
第八章创新举措...................................................
5
1
一、监控系统安装管理、保护..........................
51
二、高科技在物业管理中的应用假想......................
51
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。
.................
51
第九章公司经济效益...............................................
51
一、收入、支出项目估算书............................
52
(一)收入测算表(见附表
2)...............................
52
(二)支出测算表(见附表
3)...............................
52
(三)进出估算汇总表.........................................
53
二、年度盈亏持平及增收节支计划
.......................
53
(一)剖析盈亏状况...........................................
53
(二)收费上的欠费和拒交对策.................................
53
(三)摆列年度持平计划(见附表5)............................
54
三、成立进出公然、监察制度..........................
54
.
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四、以业养业发展计划55
附表1规章制度、岗位工作标准、考查方法55
附表2年收入测算表57
附表3人工花费测算表58
附表4环境卫生、公共能耗等管理费测算表58
附表52007-2009年度**小区进出测算汇总表60
.
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第一章管理服务的整体假想与策划
一、项目调研
【建设中的**住所小区东、南侧为规划路,西靠城市道路,北靠江北大道,
交通便利。
由**市五环房地产开发有限公司开发建筑。
总用地面积
68860㎡,总
建筑面积135718.1㎡,容积率1.87,建筑密度30.5%,绿地率30%,总户数1303户(均为住所),灵巧车泊位:
560辆(此中:
地下泊车位279个,地上泊车位
281个)。
】
为使往后的管理服务工作更为切近**小区的本质状况,我们数次赴现场调研,认识的基本状况以下:
●小区为多层建筑,容积率适中,主推户型为面积适中的中小户型,业主数目相对许多,由此引起装饰、泊车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
●该项目为分期开发(周边将有二期工程),从入伙期直至正常居住期,物业管理实行与周边施工(二期施工)较长时间并存,且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快,管理压力较大。
●**小区由**市五环房地产开发有限公司开发建筑,将来物业管理工作一定以实现业主满意、政府满意、社会满意为终极目的。
●据我们的研究剖析,**小区将来的业主以周边拆迁部署人员为主。
对物业管理的希望值也较高,其特别的人员构造势必为小区带来更清爽的时代气味、衍
生更现代的居住理念,所以要求物业管理公司实现管理方式和管理手段的现代化。
●**小区业主基本属于中层收入阶层,物业管理公司所供应的服务产品也应是“质优价廉”的,并且不可以违反业主的客观需求供应剩余的服务产品。
二、管理目标——建立“文化社区”
依据我们的调研结果显示:
**小区应是新村“文化社区”的住所,重情、讲
.
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理、守纪。
睁开物业管理工作,就一定高度重视他们的文化需求、服务需求及主
动参加社区建设的梦想。
我们提出建立“文化社区”的人居理想模式,重申由物化管理上涨到文化管
理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。
文
化管理波及两个层面,一是经过多种交流形式促使物业管理人与社区成员以及社
区成员之间的正常交流,使“长幼有序,睦邻友善”的传统社区观点得以理性回
归,并激发社区成员共同参加建设社区人文环境的踊跃性。
二是经过多种宣传形
式培育社区成员集体主义观点,从而深入到他们在使用物业特别是在使用共用性
较强的物业中,进行拘束和引导,以降低管理难度,提高管理成效。
我们的假想
是:
(一)倡议“全员参加”的管理文化
在管理处内部我们重申员工在合理分工基础上的充足合作,比如在保洁方面倡议“人过地净,全员保洁”,安全管理方面倡议“全员防备,全员消防”等,
以多层面的共同参加和协作来填补管理上的缺项和漏项。
在社区内,我们尊崇“为业主节俭每一分,让业主满意多一分”的管理理念,实现“管理开放,开放管理”。
把热情社区公益事业的社区成员组织起来,参加社区的安全管理和社区文化建设。
别的,我们还将借鉴行业内的成功经验,实行“管理报告制度”,每季度照实向业主报告综合管理服务费的进出使用状况,以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作状况,真实做到尊敬业主权益。
(二)推行“同等互动”的服务文化
服务文化的涵义在于“把供应优良服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。
服务连着业主
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- 住宅小区 物业管理 方案 服务 规划
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