吉林亚泰梧桐公馆项目可行性研究报告63页.docx
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吉林亚泰梧桐公馆项目可行性研究报告63页
亚泰地产
亚泰梧桐公馆项目可行性研究报告
吉林亚泰房地产开发有限公司
二〇一一年四月
项目名称:
亚泰梧桐公馆
项目名称释义:
梧桐掩映,华美尊荣。
身居公馆,怡然自得。
“梧桐”二字意为“梧桐树”,因此,作为项目的鲜明标识物,梧桐树将在景观设计中得到充分体现。
通过茂密的梧桐树林,展现独具风情的庭院生活社区,使现代与传统的空间意境得到融合。
“公馆”二字则使人联想起曾经掩映于梧桐树之中,深藏于高墙背后的沧桑岁月与承载着名门望族的盛世春秋,而其本身也凝聚了近代中国的历史风云以及超越建筑本身的文化内涵。
本项目采用“公馆”二字,旨在追溯“公馆”的精神象征,传承“公馆”的文化内涵,再现“公馆”品质神韵,反映出项目的品味及档次。
该案名在长春市房地产项目中独树一帜,具有非常鲜明的个性,便于推广造势。
第一部分:
项目概论
一、项目基本情况
1.项目名称:
亚泰梧桐公馆建设项目
2.开发商:
长春市政建设(集团)房地产开发有限公司
3.投资商:
吉林亚泰房地产开发有限公司
4.可行性研究报告编制单位:
吉林亚泰房地产开发有限公司
二、可行性研究依据和范围
1.研究的依据
国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
房地产项目经济评价
长春绿地建筑设计研究院提供的规划方案
长春市规划局下发的该项目的规划设计条件
国家及地方的法律、法规
2.研究范围
建设的必要性
市场预测和建设规模
项目建设方案
投资估算及财务评价
三、项目发展依据
亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带,东邻规划路(南区丙五路),西达东环城路,南邻已建成的东方之珠小区,北至吉林大路,占地面积14.5万平米,2010年4月与长春市政房地产公司签署了《乐东棚户区项目合作协议书》,通过股权收购的方式取得净地。
依据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析,将该项目定位为亚泰地产“产品体系规划”中的品类三----城市副中心、中高档住宅产品,主力产品为面向中产阶层、青年白领首置型住宅及高收入城市精英的改善型住宅。
该项目是亚泰地产首个通过股权收购形式获取土地的项目,对提升亚泰地产此类项目的运作能力具有积极作用,同时,项目开发建设对亚泰地产巩固长春市场,“实现稳居吉林省房地产领军企业”的目标具有极其重要的意义。
四、主要技术、经济指标
亚泰梧桐公馆项目占地14.5万平方米,规划建筑面积44.5万平方米,容积率2.699。
亚泰梧桐公馆是以居住为主的现代化居住区,包括多层、小高层、高层住宅以及沿街商业区,总建筑面积445,592平方米,其中住宅面积374,907平方米,商业面积8,280平方米,地上车库1,796平方米,地下停车位面积52,860平方米,其他配套设施及物业用房面积合计7,749平方米,住宅总数3,766户。
项目的预计经营收入为28.7亿元,商品房销售期平均销售价格为6,809元/平米(含地下人防车库在内)。
项目总计划投资23.0亿元,其中项目开发成本约为18.7亿元,投资利润率为24.8%。
五、结论
通过对本项目建设规模、市场情况、工程建设方案、投资及财务分析等几方面进行的研究,得出以下结论:
1.亚泰梧桐公馆项目处于城市发展的重要位置,紧邻吉林大路,位于二道居住区的核心位置,居住氛围浓厚,地块升值潜力较大。
2.项目是亚泰花园系列产品的延续和提升,对亚泰地产稳固长春市场,保持市场占有率具有重要作用。
3.本项目的建成,顺应了市场经济发展的大趋势,符合省情、市情、顺乎民意。
建设发展思路客观实际,建设方案布局合理,规划符合长春市总体规划要求,该项目应该具有较好的社会效益,环境效益和经济效益,因此该项目的建设是可行的。
第二部分:
土地基本情况
一、土地自然情况
1.土地位置
亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带,距离市中心约5公里。
东邻规划路(南区丙五路),西达东环城路,北至吉林大路,南邻已建成的东方之珠小区。
占地面积14.5万㎡,具体位置如图所示:
2.土地四至
宗地北邻吉林大路、西邻东环城路、南邻东方之珠小区、东侧为南航世纪苑。
西侧:
紧邻东环城路,双向四车道,经常通过大型运输车辆,路况较好。
北侧:
吉林大路,双向六车道,离长春市第二热电厂不足500米。
南侧:
南邻东方之珠小区,建成的产品为13层小高层。
东侧:
邻南航世纪苑,之间有规划道路沿河路。
3.土地现状
宗地呈“7”字型,地势较为平坦,内部高差较小。
沿吉林大路一侧有2栋7层砖混住宅,地块西侧有一条220KV高压线沿本地块西侧南北贯通,将在建设中考虑高压走廊。
本项目目前为长春市政集团水泥厂厂区,现正常生产中。
4.周边环境
空气情况:
宗地北侧与长春第二热电公司相距不足500米,长春市主导风向为西南风,因此,热电二厂对该地块存在一定的大气污染,但影响程度不大。
噪声情况:
宗地西侧的东环城路车辆过往频繁,且多为大型货运车辆,对宗地西侧临街一侧产生噪声污染。
治安情况:
治安情况一般。
周边景观:
目前无主要景观,但是由于热电二厂的影响,其生产用的凉水塔对视觉产生一定的不良影响。
居住氛围:
宗地南侧为已经建成的东方之珠小区,各种配套设施基本完善,已形成较为浓厚的居住氛围。
5.交通条件
宗地西北两侧紧邻城市主干道,交通顺畅。
距城市中心人民广场商业圈约15分钟车程,距长春龙嘉机场约30分钟车程。
6.社区配套
教育情况:
82中、108中学、八道街小学、春城小学、吉林小学、亚泰小学、52中、34中、岭东小学等。
医疗情况:
北侧紧邻延安医院,西南1公里范围内有吉大医院分院,周边的其他医院有二道区医院、中日联谊医院、烧伤医院等。
购物娱乐:
项目西行1公里为二道国贸商都,吉林大路特色餐饮等,商业配套较好。
生活情况:
紧邻东方之珠小区,目前生活较便利,仍需进一步完善。
7.市政配套
给水—引自南区丙五街给水管网。
排水—园区内雨水和污水直接排至市政的雨水和污水管道。
供热—小区采用集中供热。
燃气—引自东环城路燃气管网。
电力—引自东环城路电力线路。
弱电—电视、电话、宽带、智能等引自东环城路线路。
8.规划控制要点
规划用地面积14.51万㎡,容积率小于2.7,建筑密度小于30%,建筑限高100米,绿地率大于25%;
规划建筑日照间距系数按照《长春市建筑日照间距规定》和《城市居住区规划设计规范》执行,多层对内1.7,对外1.97。
二、土地性质分析
1.土地权属
该块土地隶属于长春市政建设(集团)房地产开发有限公司(下简称“市政房地产”),并于2010年5月由长春市发改委于确认为“乐东棚户区改造项目”。
2.土地合作背景
2010年4月,亚泰地产与长春市政建设(集团)房地产开发有限公司(以下简称“市政地产”)签署了《股权转让协议》,协议主要约定,亚泰地产800万元人民币平价收购该公司100%股权,并在收购工作结后,“市政地产”做为亚泰地产全资子公司,拥有合法、独立的开发权,亚泰地产向“市政地产”注入资金,用以完成乐东区棚改项目的开发。
截至2010年底,该地块已经完成拆迁工作,项目取得了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,目前正在办理项目开工许可证。
3.规划性质
二类居住用地。
4.城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响
长春市主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”。
主城区空间结构为“双心三翼、多组团”:
“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心;“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向;多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。
规划期内重点发展城市东北、西南两翼。
二道旧城区开发改造全面铺开。
主要是以远达、八里堡区域和吉林大路、东盛大街、自由大路沿线为重点,形成了“一面三线”的开发格局。
因此,项目所在地为二道区重点开发区域,同时也是长春市主要居住区和发展方向,已经形成了浓厚的居住氛围,有利于项目今后的推广与销售。
三、土地市场分析
1.周边待推竞争项目
项目一:
万科蓝山项目
该项目“东邻东盛大街、西至发电设备总厂、南起长电紫盈花园、北至四通路”,占地面积25万㎡,建筑面积约为50万㎡。
项目主打“新都市主义”德式简约风格,由专业德国建筑设计团队打造,建筑类别为高层、小高层。
项目现已开盘上市,该项目将是亚泰梧桐公馆项目主要的竞品之一。
项目二:
保利百合香湾
该项目位于远达大街与同康路交汇处西北,占地面积23万㎡,建筑面积50万㎡,规划有多层、小高层和高层,主力户型为90-148㎡,项目一期产品为框架结构,包括7、8、9、10层的电梯洋房、11层的小高层宽景洋房和13层的瞰景洋房,其中多层10栋,小高层8栋,中高层6栋共有约1500套,预计产品均价为5,000/㎡左右。
2.待推土地情况
依据二道区分区规划和“2010长春市土地推介会”提供的信息,2010年二道区进行推介的土地共有七块,其中四块位于二道核心区,与亚泰梧桐公馆项目位置较为接近,下图是这四个地块的位置示意图。
从北至南四个地块分别为“发电设备厂地块”、“拖拉机厂地块”、“一汽原化油器厂地块”、“一汽原转向机厂地块”,其中,一汽原化油器厂地块和一汽原转向机厂地块面积较小,分别为5万㎡和6万㎡,发电设备厂地块和拖拉机厂地块位于万科蓝山项目的周边,面积均超过了10万㎡,分别为16万㎡和26万㎡。
发电设备厂和拖拉机厂2010年没有实现出让,化油器厂和转向机场均于2010年11月11日出让,分别由力旺房地产和昊源房地产公司竞得,转向机厂地块出让总价为24454.4万元,楼面地价达到1600元/平米,而化油器厂的成交价款达到了36176.8万元,楼面地价达到了2711元/平米,超过万科柴油机厂项目。
根据2011年长春市公开的土地出让计划,拖拉机厂地块已经纳入年度出让计划。
3.土地综合分析
宗地处于城市发展的重要位置,紧邻吉林大路,位于二道居住区的核心位置,居住氛围浓厚,地块升值潜力较大。
宗地占地14.5万㎡,规模适中,交通便利,配套设施完善。
项目合作背景清晰,双方责任明确。
土地价款与竞争项目相比,相对较低。
通过对土地各项属性、特性分析,该地块适合建设品类三,即“城市副中心中高档住宅产品”项目,项目的特点是,追求高额利润及高品质,运作周期相对较快,保证公司品牌的提升及利润最大化。
该项目与亚泰花园距离500米,是亚泰花园系列产品线的延续,是继桃花苑、杏花苑、樱花苑、桂花苑后的第五个居住区项目,在前四个项目所形成的良好市场氛围下,亚泰地产的产品的美誉度、知名度和产品均得到极大提升,因此,该项目的开发将会延续亚泰品牌的号召力。
该项目不仅为亚泰地产提供持续的利润回报,也可延续亚泰花园的客户资源,提升产品力,进一步扩大亚泰品牌影响力和知名度,对亚泰地产稳固长春房地产市场的地位起着重要的战略意义。
第三部分:
城市及区域市场分析
一、城市宏观经济环境分析
1.长春概况
(1)地理概述
长春作为中国北方区域性中心城市之一,处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲,南可联结中国辽东半岛沿海城市,北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展,东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯,西可由吉林省白城地区与蒙古交往。
这种特殊的地理位置,使长春成为中国东北地区巨大经济链条中关键的一环,成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。
(2)历史人文
长春原名宽城子。
清嘉庆五年(1800年)始建置“长春厅”于新立城,置“理事通判”,是为设治之始。
道光五年(1825年)迁至宽城子,即现长春市南关区一带。
清光绪十五年(1889年)升格为长春府,置“知府”。
1913年改制长春县,县衙称“县公署”,主官称“知事”。
1929年县公署改称县政府,知事改称县长。
1896年帝俄侵入东北,在长春建起俄国人居住区。
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