学生宿舍物业设备设施维护维修服务内容技术措施方案.docx

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学生宿舍物业设备设施维护维修服务内容技术措施方案

整体解决方案系列

学生宿舍物业设备设施维护维修服务内容技术措施

（标准、完整、实用、可修改）

编号：

FS-QG-19855

学生宿舍物业设备设施维护维修服务内容技术措施

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说明：

为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定

（一）设备运行的管理

　　1、各类台帐记录完善，有真实数据可供参照。

　　A、主要台帐有:

宿舍维修登记本，宿舍维修清单，设施设备保养卡，设施设备维修记录，日常巡检登记表，高低压抄表记录、电梯月巡检表等。

　　2、高低压配电房

　　A、门:

外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。

　　B、防火门及金属门应保持完好。

门外应有明显的标识:

"高、低压配电室"或"非值班工作人员严禁入内"。

　　C、在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。

在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。

　　D、对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。

　　E、设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。

　　F、各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。

直流屏工作正常，电池保养正确。

　　G、补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。

　　H、高压操作工具齐全，且有检验合格证。

　　3、（中央）空调系统

　　A、在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。

　　B、地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。

　　C、冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。

　　D、所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。

　　E、风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理。

　　4、自给排水系统

　　A、所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。

　　B、水泵房内应有系统图悬挂墙上。

系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。

　　C、自给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。

　　D、运转检查:

系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。

　　E、电气检查:

所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。

电气接线端口有无松脱。

液位控制器是否正常工作。

　　F、阀门检查:

所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。

　　G、管道检查:

特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。

　　5、消防系统

　　A、消防水泵房加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。

悬挂标有技术参数的标示牌。

　　B、闸阀:

明杆加黄油，无渗漏，无生锈。

闸阀悬挂标有"功能、状态、技术参数、上级阀门位置"等内容的标示牌。

　　C、管道:

油漆无剥落，标有工作介质流向指示。

　　D、控制箱:

无积尘，外表无缺陷，无生锈。

功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。

箱内走线有序，不凌乱。

　　E、室外消防栓等设备水泵接合器房门:

无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有"消防水泵接合器"标示牌。

　　F、水泵接合器:

无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。

　　G、室外栓:

防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。

　　6、电梯系统

　　A、电梯机房的天花、墙身刷白漆，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。

　　B、控制柜、主机周围划分黄色警戒线。

　　C、门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志:

"电梯机房"、"机房重地，闲人免进"。

　　D、机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。

机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。

　　E、主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，涂黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。

　　F、电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。

　　G、当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。

　　H、轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。

　　I、风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。

　　J、轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。

　　K、厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。

　　7、监控系统

　　A、门外应有"控制中心机房"或"非值班人员，严禁入内"等标示牌，室内应有"室内禁止吸烟"或禁烟标示牌。

　　B、使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。

　　C、墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。

室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。

室内按规定配备消防灭火器。

（二）设备运行的保养

　　1、月度维护保养项目

　　A、高低压配电系统

　　a、各种照明、指示灯的检修，能够确保每日正常运行。

　　b、检修地下层排风机和送风机运行状况，能够确保每日正常运行。

　　c、发电机的检修，能够确保每日正常运行。

　　B、（中央）空调系统

　　a、空调机房的运行情况。

使其可以正常运行。

　　C、自给排水系统

　　a、公共设备的检修，能够确保每日正常运行。

　　b、记录减压阀压力，能够确保每日正常运行。

　　C、检修自给排水泵的运行状况，能够确保每日正常运行。

　　D、消防系统

　　a、各类消防器材的检修，能够确保每日正常运行。

　　E、土、木工程系统

　　a、各楼层卫生间和厕所门，楼梯的检修。

一旦发现有损坏及时维修。

　　F、监控系统

　　a、各类监控设备的接口线路检查、除尘。

　　2、季度维护保养项目

　　A、高低压配电系统

　　a、明暗接线的线路检修，能够确保每日正常运行。

　　b、地下层送风机的检修，能够确保每日正常运行。

　　c、各类配电房的清洁与检修，能够确保每日正常运行。

　　B、（中央）空调系统

　　a、机房设备的检修和清洁，能够确保每日正常运行。

　　C、自给排水系统

　　a、自给排水泵清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好，能够确保每日正常运行。

　　b、减压阀清洁管道、检查泵房和设备是否完好，能够确保每日正常运行。

　　D、消防系统

　　a、消防栓泵和喷淋泵的检修，能够确保正常运行。

　　b、防火门的检修，能够确保正常运行。

　　E、土、木工程系统

　　a、各楼层门牌的检修，一旦发现有破损的地方及时维修。

　　F、监控系统

　　a、对电梯轿箱摄像头进行检查线路接口、除尘、调校，能够确保每日正常运行。

　　3、半年度维护保养项目

　　A、高低压配电系统

　　a、各配电箱、低压配电柜的检修，能够确保每日正常运行。

　　B、（中央）空调系统

　　a、空调管井和各层排风扇的检修与清洁，能够确保每日正常运行。

　　C、自给排水系统

　　a、自给排水泵检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示，能够确保每日正常运行。

　　b、粪池、管道和阀门涂除锈油漆。

　　c、自给排水闸阀螺杆打黄油和加润滑油。

　　D、消防系统

　　a、常用消防器材、设备的保洁与检修，能够确保每日正常运行。

　　E、土、木工程系统

　　a、修补各卫生间地面和瓷砖，一旦发现破损及时维修。

　　b、修补各楼梯间地面和墙壁，一旦发现破损及时维修。

　　F、监控系统

　　a、监控室设备全面检修，除尘紧线。

能够确保每日正常运行。

　　4、年度维护保养项目

　　A、高低压配电系统

　　a、各配电箱、配电柜涂除锈油漆。

　　b、变压器房、配电房、发电机、地下送风机等的检修与清洁，能够确保每日正常运行。

　　B、（中央）空调系统

　　a、更换冷冻水和冷却水，能够确保每日正常运行。

　　b、涂除锈油漆，能够确保每日正常运行。

　　c、修补设备保温层，能够确保每日正常运行。

　　d、机房设施设备的检修与清洁，能够确保每日正常运行。

　　C、自给排水系统

　　a、自给排水泵控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流，能够确保每日正常运行。

　　b、减压阀清洗减压阀Y隔滤网，能够确保每日正常运行。

　　c、给排水泵水泵轴承打黄油，能够确保每日正常运行。

　　d、水泵、减压阀和管道涂除锈油漆。

　　D、消防系统

　　a、各类消防器材、设备的保洁与检修，能够确保每日正常运行。

　　E、土、木工程系统

　　a、修补屋面、设备层墙壁和地面，一旦发现破损之处及时维修。

　　F、监控系统

　　a、各类设施设备全面检修，除尘紧线，能够确保每日正常运行。

　　b、电脑数据备份。

　　（三）宿舍维修管理制度

　　1、报修人须到维修办公室或各学生宿舍楼值班室填写《学院宿舍维修登记表》，详细填写房号、联系人、联系电话、报修内容等。

　　2、正常工作日的日常维修一般在24小时内完成。

报修人须在约定时间内在宿舍等候;维修完毕后，报修人须在维修单上注明维修效果、使用维修材料和维修时间等。

如确因特殊情况无法在约定时间内在宿舍等候的，须提前联系维修人员，并另行约定维修时间，避免维修人员长时间等候，耽误维修任务的完成。

如果因为报修人不在而耽误维修时间的，维修人员需要在报修单上注明不在的时间段。

　　3、维修时间由维修人员与报修人商定，报修人应在报修单上注明哪个时间段有空，以便维修。

如确因工具、材料等因素一时无法完成维修任务的，维修人员须向报修人做好解释工作，并另行约定维修时间;如因技术等原因无法处理的，则在向报修人解释清楚后，及时向后勤处反映。

　　4、维修人员每日应认真填写《学院学生宿舍维修情况日报总表》，并将结果于次日上午10:

00报后勤处。

　　5、乙方保证公共设施设备的维护、正常运行，水电工每巡查1次以上，每月定期保养，开通24小时服务热线，维修及时率、维修完好率达95%以上。

　　6、制定物品赔偿制度，定期检查设备设施，发现人为损坏的情况，追究使用者责任，并由使用人承担修复费用（需修复恢复至原状），报甲方备案，必要时由甲方协助。

　　7、所有零维修项目均需通过后勤报修系统统一报送、确认，如果属于小修理，更换物件的规格、型号、品牌等应与原来的保持一致，且修复恢复至原状。

上述小修复指每次单项维修费用（包含人工材料费用）在1000元以下的修理活动（设施设备在质保期内的，由质保施工单位承担其质保责任，具体维修事宜由乙方组织，甲方配合）。

1000元以上的修理，须事先报甲方同意，维修经费按学校现有的定价标准由学校承担。

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