学校物业管理与方案与对策.docx

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学校物业管理与方案与对策

建院公寓楼物业管理案

建设职业技术学院是目前专科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。

下面我作为建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个面，详细地为我院公寓做如下物业管理案：

Ⅰ、服务工作目标

一、管理思路

根据与物业公司签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。

认真落实合同中的每一点。

使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境。

在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有、服务到”的员工队伍。

根据“建设职业技术学院”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“建设职业技术学院”的管理品位。

二、整体管理案策划

1、秩序良好的需求

良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。

因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。

2、环境需求

优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。

给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。

3、精神需求

随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此广大师生更多的是期望感受到一种理想的生活环境和文化大氛围。

三、物业管理具体措施

物业管理具体措施基于对“建设职业技术学院”的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：

1、整体设想及策划的确立原则

目标明确，共建精品；精心管理，到服务；

以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。

2、高标准、高水平管理的措施

（1）组建专业化、高素质的员工队伍

一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造高校的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质

在员工管理面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。

同时，将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。

（2）实行服务标准化

对师生服务力求完善和零缺陷，是对服务质量的一贯追求。

倡导“格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。

为此，将在“建设职业技术学院”大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。

3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想

（1）安全管理服务

建立一套治安防紧急反应系统是必不可少的。

日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防三防并重”“群防群治”“中央监控和区域管理相结合”“重点区域、一般区域、时间区别对待”“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。

（2）加强环境文化和环保建设，树立环保观念

全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在“建设职业技术学院”的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境

四、各项物业服务标准

序号

指标名称

国标

管理指标

管理采取的主要措施

1

清洁

保洁率

90%以上

1．采用合理、科学的作业式，给师生营造一个良好的工作环境。

2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。

3．定期进行消杀，区域无白蚁、蚊蝇、鼠害。

4．杜绝乱贴现象。

5．管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。

2

治安案

件发生率

0

1．充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防，做到人防、技防、物防相结合。

2．成立应急小分队，处理应急事件。

3．建立建设职业技术学校施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》，对进入建设职业技术学校的施工人员，要求挂工作牌，并经查验可放行。

4．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。

5．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。

6．对秩序维护人员工作进行格检查。

3

火灾

发生率

0.1‰以下

0

1．实行全员义务消防员制度，根据建设职业技术学校的实际情况制定消防应急作战案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。

2．实行24小时消防值班制度。

3．消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。

4．装修、动火作业实行格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。

5．充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。

6．消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用法。

4

管理人员专业培训合格率

100%

精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。

5

物业管

理服务

满意率

95%

95%以上

1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。

2．服务中心主任每主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。

6

违章

处理率

100%

1．格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。

2．利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。

3．通过师生手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得师生理解和支持，从而避免和杜绝违章的发生。

4．实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。

五、管理采取的主要措施:

1．实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真听取师生意见，接受师生监督。

2．格审核绿化工作计划，容包括时间要求和质量标准。

3．根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。

Ⅱ、管理人员配备及员工管理

一、公寓物业管理的实施围：

学院公寓楼共3栋，每栋5层，共有4100个床位，建筑面积为平米。

其中一栋为女生公寓楼，两栋为男生公寓楼，公寓楼在校园。

二、公寓物业管理式：

成立学生公寓管理部，负责学生公寓日常工作和物业服务监督工作。

每个公寓为一个班组，由公寓楼宿管组长负责公寓日常工作。

员工统一着装上岗、文明作业、规操作。

所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。

进一步制定并完善了学生公寓服务容和标准、公寓管理部主要岗位职责和公寓管理部工作规程及公寓管理部员工考核制度和实施细则，按照物业管理行业标准和规结合我校学生公寓具体工作进行管理。

三、公寓管理部门岗位及人数：

　学生公寓管理部部长：

1名（由中心副主任兼任）、学生公寓管理部物业监理：

1名（由正式职工出任）、秩序维护管理员：

3名、公寓宿管员：

6人（实行早、晚换班制）、学生公寓楼保洁员：

3人、学生公寓场地保洁员（由工作量教少的楼保洁员出任），共需外聘人员14人。

四、公寓服务容和服务标准：

1、房屋共用部位的维护和管理：

公寓管理处定期和雨、雪季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。

对房屋易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度做出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。

2、用部位及设施设备的运行维护管理：

定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。

公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。

正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。

3、环境卫生服务标准　　

（1）公寓楼的区域环境、场地及公共部位。

标准：

目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

（2）楼道、楼梯及公共设施设备。

标准：

楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

（3）公寓的公共卫生间。

标准：

地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室无异味、便池外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

4、安防服务标准　　

（1）公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓来访。

（2）随时维护公寓楼边车辆停放秩序。

（3）定期对公寓的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。

（4）公寓禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；禁随意动用消防设施设备。

（5）来访人员进行登记，晚间限时离开，禁留宿。

（6）公寓无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

5、维修服务标准　　

（1）24小时受理报修，一般情况下10分钟维修人员到场，维修及时率100%。

紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。

维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

（2）定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。

公共照明完好率98%以上。

6、接待服务标准

（1）文明服务、礼貌待人。

对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

（2）认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。

（3）按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置。

（4）工作人员要有想到，做到，建议到的工作作风及我服务，我快乐，我解决问题，展示自我的服务理念。

五、员工培训案

人力资源培训是提高员工素质最直接有效的工作途径，因此遵循“以人为本”的员工培训针，将培训计划贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、不同时期、不同阶段的各项培训计划，创建了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多面综合素质的人才队伍。

为了把建设职业技术学院项目管理成为市高校高品质物业的典，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使员工具备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。

（一）员工培训管理体系