融资设计范本.docx
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融资设计范本
一、背景资料与分析……………………………………………………………1
二、财务评价……………………………………………………………………
三、不确定性分析………………………………………………………………
四、融资风险分析与应对措施…………………………………………………
五、综合评价和结论……………………………………………………………
六、详细计算过程………………………………………………………………
南鑫商厦融资方案经济分析与评价
(由学生自行命名,如:
凯源商厦、南方商厦等)
一、背景资料与分析
(一)项目概况
1、经营规模
本投资项目拟建一大型商厦,位于上海市徐汇区,南临××路,北临××路,东临××路,西临××路,总建筑面积为20000平方米。
商厦拟2年建成,第3年开始经营。
(位置由学生自行设置,如徐汇区,北临漕宝路,西临桂林路等)
2、实施进度
设本投资项目建设期为2年,经营期10年,计算期12年。
3、固定资产估算
固定资产投资含:
建筑工程费、投资方向调节税、设备费、装潢费用等。
建筑工程费中含:
工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。
工建费以2750元/平方米(建筑面积)估算。
水电征用费以400元/平方米(建筑面积)估算。
设计费估算为200万元。
动迁费估算为350万元。
投资方向调节税以工建费的10%计算。
设备费中含:
电扶梯费、变电所、中央空调、电话总机等费用。
电扶梯估算为500万元。
变电所估算为300万元。
中央空调估算为1200万元。
电话总机为100万元。
商厦市场定位为社区型百货商厦。
装潢费用以2500元/平方米(建筑面积)估算。
4、递延资产和流动资金估算
递延资产估算为500万元。
其中:
开办费为300万元,不可预见费为200万元。
流动资金为2000万元。
5、总投资估算及资金来源
投资总额估算人民币1.7亿元。
其中,建设投资1.5亿元,流动资金投资0.2亿元,投资进度详见表1-1。
注册资本(自有资本)0.5亿元,银行贷款1.2亿元,贷款利率12%。
表1-1分年投资计划表(单位:
万元)
年份
项目
1
2
合计
1.建设投资
3000
12000
15000
其中:
自有资金
3000
2000
5000
银行贷款
0
10000(年中)
10000
2.建设期利息
0
600
600
3.基建投资
3000
12600
15600
其中:
固定资产
3000
11500
14500
不可预见费用与开办费
0
1100
1100
4.流动资金
2000
2000
其中:
银行贷款
2000
2000
5.项目投资总额
17600
6、贷款及还贷方式
固定资产还贷,建设期间只计息不还款,从经营期开始还贷,每年先付清利息,本金与建设期利息之和,分6年等额偿还。
贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷,经营期间每年偿还利息,计算期末一次性偿还本金。
7、销售收入
销售总额第1年为1.8亿元,以后每年递增15%,毛利额按行业加成毛利率22%计算。
8、折旧与摊销方式
商场建筑和设备残值分别为原值5%,折旧年限分别为40年和10年。
装潢折旧无残值,折旧年限为5年。
递延资产摊销年限为5年。
折旧与摊销均采用直线法。
9、职工工资总额及附加费用
公司人员共计450名,职工工资总额及附加费用以平均20000元/年•人计算,经营期第1年为900万,以后每年以10%递增。
10、其他费用
其他费用经营期第1年估算为250万元,以后每年按10%递增。
11、税收
税收项目暂计增值税和所得税两项。
销售总额为含增值税的收入。
增值税税率为17%,所得税税率为33%。
(二)本投资项目分析中的财务处理
1、还贷方式
基建投资还贷,建设期利息只计不付,建设期利息计入开办费,形成递延资产。
原计划从经营期开始还贷,每年先付清利息,本金与建设期利息之和,分6年等额偿还。
贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷,经营期间每年偿还利息,计算期末一次性偿还本金。
优先使用当年折旧费与摊销费来偿还本金与建设期利息,不足部分用当年利润垫付。
2、本投资项目经营初期亏损的处理
本商厦投资项目早期出现亏损现象,垫付还本无法支出,于是提出以下两个方案解决,
并通过计算选择较优方案。
方案1:
对于经营期亏损年度出现的亏损,以新的银行贷款进行弥补(贷款金额为50万的倍数,假设新的贷款统一在经营期第7年末偿还)。
方案2:
推迟对贷款本金的偿还,直到经营期第4年(第7年)才开始还贷。
通过分析,可以看到方案1的财务分析结果优于方案2,但方案2却可以减轻本商厦经营初期巨大负担,所以两方案各有长短。
这里采取方案1进行处理。
(三)项目融资的框架结构设计
1、项目发起人
在项目融资实施过程中,各参与人以项目公司为核心,建立起复杂的合同协议关系,以保证项目融资的顺利进行以及项目建成后的正常营运。
即项目融资参与者众多,其相互之间的关系由一系列复杂的合同来维系。
项目融资各主要参与人如下:
项目的发起人、项目公司、项目的贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问、有关政府机关等。
(各主要参与人自行命名,说明各自作用)
2、项目投资结构设计
通过对项目背景的调查,进行项目投资结构的设计(采用的投资结构,如合伙制结构、公司型合资结构、非公司型合资结构、信托基金结构,以示意图方式表达出投资结构设计方案),并进行评价(选择依据、优缺点等),参与人名称与前保持一致。
3、项目融资结构
在确定投资结构后,就要设计和选择合适的融资结构,以实现投资者对融资的目标要求。
项目融资通常采用的融资模式包括:
投资者直接融资、通过单一项目公司融资、利用“设施使用协议”型公司融资、生产贷款、杆杆租赁、BOT模式等多种方式。
(选择某一融资模式并以示意图方式表达),最后进行评价(选择依据、优缺点等),参与人名称与前保持一致。
二、财务评价
(一)财务盈利能力评价
1、主要财务报表(要求完成以下表格,计算过程附于第六部分)
表2-1折旧与摊销估算表(单位:
万元)
年份
项目
3~17年
固定资产
1.商场建筑
折旧原值
残值
折旧/年
2.设备
折旧原值
残值
折旧/年
3.装潢费用
折旧/年
摊销原值
折旧/年
表2-2投资总额与资金筹措表(单位:
万元)
年份
项目
建设期末
1.项目投资总额
1.1基建投资
1.1.1固定资产
其中:
建设工程费
投资方向调节费
设备费
装潢费
1.1.2无形资产与开办费
1.2流动资金
合计
2.资金筹措
2.1自有资金
2.2贷款
其中:
基建贷款
流动资金贷款
2.3建设期利息
合计
3.注册资本
表2-3借贷还本付息估算表(单位:
万元)
1
2
3
4
5
6
7
8
年初贷款累计
当年贷款
当年应付利息
当年应还本金
年末贷款累计
还本来源
1.折旧费
2.摊销费
3.利润垫付
9
10
11
12
13
14
15
16
17
年初贷款累计
当年贷款
当年应付利息
当年应还本金
年末贷款累计
还本来源
1.折旧费
2.摊销费
3.利润垫付
表2-4损益与利润分配估算表(单位:
万元)
年份
项目
3
4
5
6
7
8
9
10
销售收入
增值税
总成本
其中:
经营成本
利息
折旧
摊销
销售利润
弥补亏损,所得额
所得税
税后利润
弥补以前年度亏损
垫付还本
可分配利润
累计可分配利润
(续表1)
年份
项目
11
12
13
14
15
16
17
合计
销售收入
增值税
总成本
其中:
经营成本
利息
折旧
摊销
销售利润
弥补亏损,所得额
所得税
税后利润
弥补以前年度亏损
垫付还本
可分配利润
累计可分配利润
注:
增值税=销售收入×22%÷(1+17%)×17%
销售利润=销售收入-增值税-总成本
表2-5全部投资现金流量表(单位:
万元)
年份
项目
1
2
3
4
5
6
现金流入
1.销售收入
2.回收折旧残值
合计
现金流出
1.建设投资
2.流动资金
3.经营成本
4.增值税
5.所得税
合计
净现金流量
累计净现金流量
净现金流量现值
净现金流量现值累计
(续表1)
年份
项目
7
8
9
10
11
12
现金流入
1.销售收入
2.回收折旧残值
合计
现金流出
1.建设投资
2.流动资金
3.经营
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