房地产开发贷款管理办法.docx

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房地产开发贷款管理办法

房地产开发贷款管理办法

第一章总则

第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：

指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：

指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。

不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。

第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。

第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

第七条本办法适用于我行境内各机构。

经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。

第八条我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。

第二章业务准入标准

第九条借款人应具备以下基本条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。

（二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产开发经营2年以上（含控股股东）；借款人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初次批准最长不超过3年，且股东须具备二级以上资质。

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。

（四）财务状况、信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

（五）持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。

（六）我行评定的信用等级原则上在6C级（含）以上；借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应为6C级（含）以上。

（七）如为外商投资企业，外商投资审批手续齐备，注册资本金应符合国家相关规定。

（八）愿意接受我行封闭管理的各项要求。

（九）房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源，如果商业地产项目建成后不出售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。

开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，具有独特的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入来源；且接受我行对出租经营收入的监管，保证还款。

（）我行规定的其他条件。

第条房地产开发项目应同时具备以下条件：

（一）经办行一级分行本行政区域内项目（行内银团方式可叙做异地项目），已纳入国家或地方建设开发计划，立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。

（二）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。

贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地出让款已全部缴清。

（三

）项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的政策规定，并能够在使用银行贷款之前到位。

股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。

（四）项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，预期净现金流充裕，贷款还款来源稳定、可靠。

（五）我行规定的其他条件。

第三章贷款担保、期限和还款方式

第一条房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押，根据需要还可补充其他担保方式。

不得接受空置3年（含）以上的商品房、或闲置2年（含）以上未开发的土地作为抵押物。

对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，将房地产项目抵押给我行。

原则上还应要求客户将经营物业应收租金质押给我行。

抵押物和抵押率必须符合我行授信担保管理办法的有关要求。

抵押物必须经我行认可的合格机构进行评估。

第二条房地产开发项目贷款金额应根据项目资本金比例要求和到位情况、项目整体投资规模和实际资金缺口、借款人风险承受能力、他行融资情况以及我行贷款担保条件等因素合理确定。

房地产开发贷款不得循环使用。

第三条贷款期限应根据项目性质、开发周期、市场状况等因素合理确定：

（一）住房开发贷款的期限不超过3年。

（二）商业用房开发贷款期限，用于出售或转让的项目一般不超过3年，最长不超过5年。

项目建成后用于出租或经营的项目期限原则上最长不超过12年，其中还本宽限期最长不超过3年。

房地产开发贷款按照外部规定不允许展期。

第四条贷款利率及计结息方式，按照中国人民银行和我行的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。

第五条房地产开发贷款的还款方式要根据项目建设运营周期和预期现金流情况，合理确定建设期内还本宽限期以及本息的还款方式。

原则上项目进入销售阶段后，每年至少两次偿还本金，不得集中在贷款到期时一次偿还。

（一）对住房开发贷款，应要求借款人在借款合同约定的还款期内，根据销售进度分期分批归还本金。

原则上项目完成80%销售时应收回全部贷款本息。

（二）对于出售、转让的商业用房开发贷款，应要求借款人在借款合同约定的还款期限内，按销售进度分期归还本金，原则上项目完成70%销售时应收回全部贷款本息。

（三）对于向我行申请开发+经营模式的商业用房开发项目贷款，还本宽限期原则上不超过3年，宽限期内可只还息，宽限期过后分期偿还本息，根据预期收入进度，须在合同中约定按月/季/半年等额（或按约定比例）归还我行本金和利息。

第四章贷款受理、调查、审查和审批

第六条借款人申请房地产开发贷款应提供以下资料：

（一）借款人资料

1、企业法人营业执照，组织机构代码证、房地产开发资质证书、税务登记证、贷款卡，外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书。

2、企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司章程或联营协议。

3、法定代表人身份证明资料。

4、借款人最高权力机构或其章程规定的有权机构同意申请借款的决议文件或相关书面材料（可在借款合同签订前补充提供）。

5、经审计的近3年年度会计报表及近期会计报表（如有）。

6、我行要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1、经有权部门批准的项目立项文件；建设项目的可行性研究报告及项目建设资金筹措计划；

2、合作项目需提供合法有效的合作开发协议。

3、《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，上报审批阶段，应提供《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》如在申请阶段仍在办理中，必须在放款前补齐。

4、国有土地有偿使用合同和土地出让价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证。

5、项目资本金及其他自筹资金已到位的凭证，对已投入项目的资金，应出具相关凭证和证明。

6、项目销售或出租规划，已签订销售意向书、出租意向书或租约的应提供相应资料。

7、若项目已进入实质性开发阶段，须提供主要的工程承包合同及工程现有形象进度证明材料。

若已经开始销（预）售的，还需提供《商品房屋销（预）售许可证》。

8、政府有权部门出具的环评批复（如需要）。

9、其他相关资料。

（三）担保资料按照我行授担保管理办法的相关要求提供。

第七条贷款经办行接到借款人的申请及有关资料后，应对借款人的借款资格及项目开发条件进行初步审查，符合我行政策准入标准的发起尽职调查。

调查人员要对借款人提交资料的真实性和合法性负责。

应重点调查核实以下内容：

（一）借款人情况

1、基本情况。

主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营模式等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况等；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况。

2、经营财务情况。

主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度，核实财务报表数据的可靠性，了解企业近3年的经营管理和财务状况，以往的开发经营和开发项目情况等。

调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解存货、在建工程、应收应付款项、预收预付款项、固定资产、银行借款等会计科目的具体构成，要特别关注重点财务数据和指标的异常变化、闲置土地和商品房存货以及负债情况。

对借款人经济实力、经营状况进行分析，并结合借款人上两个年度和近期会计报表对借款人偿债能力进行初步判断。

如为项目公司，应重点了解母公司上述情况。

3、资信情况。

通过资信系统查询借款人资信与违规情况，对于有不良记录的借款人不得介入。

4、关联情况。

主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来，了解客户项目资金真实来源及贷款真实用途。

（二）贷款项目情况

1、项目基本情况。

主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及原因；核实项目资金凭证，验证项目资本金投入是否符合规定比例。

项目资本金比例要求如下：

（1）住房开发项目自有资本金不低于30%；

（2）商用房开发项目资本金比例不低于35%；（3）外资房地产开发商项目自有资金比例不低于35%。

如国家法律法规有调整的，以法律法规调整为准。

2、建设内容、规模和建设方案情况。

主要调查项目用地性质和用途；项目动迁安置计划；项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结构、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合同约定。

3、建设条件和资金情况。

主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置房源和补偿政策，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其他融资占比是否合理；在项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下，是否有可以弥补资金缺口的措施；项目盈利能力是否较强，还款来源是否充足。

如有必要，贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期间放弃应得工程款优先受偿权的书面承诺。

4、项目市场前景。

主要调查当地房地产市场情况，包括市场房地产整体存量、销量、去化周期以及价格水平，项目周边同类物业销售或出租情况，项目定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否可行。

（三）担保情况

1、主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足。

2、了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、在建工程预售解押的流程及风险可控程度。

3、调查了解保证人的保证资格和保证能力等。

（四）其他需要调查核实的情况。

第八条贷款审查。

重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途、贷款项目条件是否符合国家房地产开发贷款政策和我行有关规定；贷款金额、期限、