物业管理之物业费的详细构成与测算.docx
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物业管理之物业费的详细构成与测算.docx
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1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费:
1.1基本工资:
职务人数工资标准(元)月工资总额(元)
1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例
1.3服装费:
每人按冬夏两季4套衣服,二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用:
2.1公共照明系统的电费和维修费
2.1.1楼内公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数(楼道灯)X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.2楼外公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.3喷泉水系电费:
计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12
2.1.4弱电系统电费:
(弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备),计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486
2.1.5维修费
2.2给排水设施的费用
2.2.1消防泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2.2.2排污泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2..2.3消防水箱清洗费:
计算公式=总用水量X水价/12
2.2.4外排水清污费
计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12
2.2.5喷泉、水系用水损耗费用:
损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/12
2.2.6维修费
2.3共用建筑、道路维修费
2.4不可预见费(按上述费用总和的5%—10%计)
3.物业管理公共区域清洁卫生费:
3.1清洁器械、材料费(拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等)按价值和使用年限折算出每月值
3.2垃圾桶购置费(分摊使用年限)
3.3垃圾清运费
3.4保洁用水
经实际测算,6层楼道清洁一次用水0.03吨,0.03X119X30X3.2=342元;
3.5消杀费
4.物业管理公共区域绿化养护费用:
4.1绿化工具费(锄头、草剪、喷雾器等):
4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用:
4.3绿化用水费:
××绿化面积约80000平方米,经实际测算,1吨水约浇100平方米绿地,按每月浇4次水,按东北地区需浇水8个月计共32次,绿化用水约2元/吨。
80000/100X32X2/12=4266元
5.物业管理公共区域秩序维护费用
5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等):
5.2保安系统日常运行费用:
(对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等)
5.3日常保安器材装备费(对讲机、消防用品、警用物品)
6.行政办公费
6.1通讯费用
6.2文具、办公用品费用
6.3车辆使用费
6.4节日装饰费(含彩灯电费)
6.5公共关系费
6.6办公室采暖费(北方才有)
6.7书报费
6.8社区文化宣传费(《物业观察》等)
6.9培训费
6.10办公区、员工生活区电费
6.11办公区、员工生活区用水:
每月冷水400吨,热水100吨400X3.2+100X10=2280元
6.12其它杂费
7.物业管理企业固定资产折旧费:
7.1办公设备:
电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。
7.2工程用具:
各专业用具,水工用具、电工用具。
7.3绿化、保洁专业用具。
7.4办公、生活用房装修费。
7.5员工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)。
7.6其它。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9.物业公司利润:
按上述1-8项费用的3%计算
10.法定税费:
物业费=每月管理费用支出/总建筑面积
注:
以上测算未考虑收费率问题。
电梯费用测算
一、相关数具:
1.电梯功率;
2.电价;
3.使用率;
4.电梯年检费;总额/12月=**元
5.每月维保费:
6.分摊户数;
计算公式:
(1X2X3X30+4+5)/6=**元/月/户
地下车库费用测算
一、相关数具:
1 地库建筑面积;
2.车位数;
3.人工费;
4.照明用电:
总数X功率X照明时间X电价X30天=**元;
5.动力用电:
通风机功率X运行时间X30X台数X电价=**元;
排风机功率X运行时间X30X台数X电价=**元;
6.维修费;
7.税费5.5%;
夏季:
{3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/车位数=每个车位费用或{3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/建筑面积=每平方米费用
8.采暖费:
建筑面积X23.5/5个月=**元;
9.热风幕费用:
功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=**元
冬季:
{3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%}/车位数=每个车位费用或
{3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%}/建筑面积=每平方米费用。
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- 关 键 词:
- 物业管理 物业 详细 构成 测算