水库物业化管理项目管理组织架构及人员配备.docx

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目录

第一节项目管理组织架构 1

一、项目管理组织体系 1

二、人员配置 2

三、人员配置表 3

第二节岗位职责 8

一、项目经理 8

二、工程主管 9

三、档案管理员 10

四、数字信息管理员 11

五、物资管理员 12

六、供电消防监控值班员 14

七、设施设备维修员 15

八、水电工 16

九、保安主管 17

十、安保巡逻人员 17

十一、安全检查人员 19

十二、绿化主管 20

十三、绿化工 21

十四、保洁主管 22

十五、保洁员 22

十六、垃圾清运工 25

十七、财务主管 26

十八、会计员 27

第三节人员培训 28

一、培训目标 28

二、培训管理 29

三、培训内容 30

四、培训方式 30

五、培训计划 32

第四节人员的管理 37

一、严把录用关，选好苗，育良才 38

二、严格考核制度 38

三、重视反馈意见，及时落实整改，依例奖惩员工 40

四、人性化民主内部管理，增强物业公司凝聚力 41

五、量化管理与标准化运作 41

第一节项目管理组织架构

XX物业在XX水库的全方位服务中，充分利用XX物业的技术优势、管理优势和资源优势，吸收最先进的物业管理思想，采用“高效、规范、科学、实用”的管理机制，结合XX水库的各项特点，制定XX水库物业管理的组织架构。

一、项目管理组织体系

根据XX水库物业管理的要求，按照“高效、规范、科学、实用”的管理机制，设计了XX水库管理处的组织结构，其特点是：

在组织结构中各种职务按系统排列，权力集中，责任分明，命令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。

组织机构图如下：

二、人员配置

人员的配备与管理，是确保管理目标得以实现的关键。

我们将以政治思想过硬，责任心强，服务意识优良和有知识、有经验、懂技术、会管理为用人标准，通过公司抽调骨干与当地招聘优秀相结合的方式，建立一支以目标管理责任制为基础的高素质、高效率的XX水库物业管理队伍。

通过现代化、科技化的物业管理塑造出行下中心良好的公众形象，为用户提供优质服务，为公司创优质品牌。

作为管理水库的物业人员，因具有对水库进行管理与服务的义务，所以该项目人员虽然是物业公司从社会招聘的人员，也应当具备一定的素养。

首先，要加强学习，端正理念，增强服务意识。

为政府和当地村民服务，努力营造一个良好的水库环境。

一个好的物业管理项目经理应通过不断学习，积累经验，贯彻实施国家及本市有关水库管理方面的法律、法规及规章，制定更好的水库管理制度，使水库得到更好的管理。

其次，要严于律己，文明执勤，树立良好形象。

要管理水库的秩序，必须先提高和完善自身的素质。

具体而言，就是要做到按时到岗，不迟到、不早退、不串岗、不闲聊；按规定穿着制服，佩戴相关标志，并保持着装整洁；树立良好的物业服务形象有利于水库物业工作的实施。

再次，要规范物业管理，合理改进，提高物业管理的质量。

一方面要规范物业管理，在管理过程中做到文明管理、秉公办事、廉洁自律；另一方面要不断改进物业管理方式和方法，提高物业管理效率和质量。

只有积极主动地为服务对象提供服务和帮助，才能取得人民群众对水库物业管理的理解和支持。

最后，完成领导交办的其他各项工作任务。

本项目人员队伍是一个相互协助的有机整体，应上下齐心、团结一致。

每个人需克服怕苦畏难思想，扎扎实实开展各项工作，并密切配合领导，尽快完成自己所承担的工作任务。

本项目岗位及人员设置原则为：

根据项目性质展开工作分析，设置不同的部门，而不同部门又有不同岗位，不同的岗位又有不同的职责。

1.因事设岗原则。

2.最低数量原则。

3.有效配合原则。

4.责权统一原则。

5.有效管理幅度原则。

三、人员配置表

序号

职位/工种

人数

要求

年龄

1

项目经理

1

男性，具有人力资源和社会保障部颁发的中级或以上职称；具有5年或以上物业服务管理工作经验；具备良好的组织、协调、沟通能力，计算机操作熟练。

具有高级工程师职称，同时具备注册土木工程师（水工结构）、注册土木工程师（岩土）。

XX周岁以内

2

工程主管

1

男性，具备良好的组织、协调、沟通能力，计算机操作熟练。

具有高级工程师职称，同时具备注册土木工程师（水工结构）、注册土木工程师（岩土）。

XX周岁以内

3

档案管理员

3

具备两年以上档案管理经验，计算机操作熟练，大专及以上文凭。

XX周岁以内

4

数字信息管理员

2

计算机操作熟练，大专以上文凭，取得计算机行业等级证书。

XX周岁以内

5

物资管理员

2

具备一年以上物资管理经验，工作认真负责，诚实守信，正直。

XX周岁以内

6

供电消防监控值班员

3

男性，具有消防行业技能鉴定机构颁发的中级以上证书；持有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特种作业低压电工证兼有建（构）筑消防员证。

XX周岁以内

7

设施设备维修员

5

男性，具备注册土木工程师（水工结构）、注册土木工程师（岩土）。

具有三年以上机器维修经验。

XX周岁以内

8

水电工

4

男性，持有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特种作业低压电工证。

XX周岁以内

9

保安主管

1

男性，大专或以上学历，身高170cm或以上，退伍军人优先；身体健康，容貌端正，服从安排；具有《保安员证》，3年或以上安保服务工作经验。

具有人社部门颁发的《保安员》技师二级（或以上）证书或保安师（或以上）证书。

XX周岁以内

10

安保巡逻人员

12

男性，初中或以上学历，身高170cm或以上，身体健康，容貌端正，服从安排。

具有《保安员证》。

XX周岁以内

11

安全检查人员

8

男性，初中或以上学历，身高170cm或以上，身体健康，容貌端正，服从安排。

具有《保安员证》。

XX周岁以内

12

绿化主管

1

男性，园艺师或绿化工程师，具备5年以上绿化养护经验。

XX周岁以内

13

绿化工

16

男性，个人素质好，具备3年以上绿化养护经验。

XX周岁以内

14

保洁主管

1

负责统筹安排管理库市水域及其他整个物业负责市域的保洁工作。

XX周岁以内

15

保洁员

18

负责保持保洁主管安排的相应市域的保洁工作

XX周岁以内

16

垃圾清运工

2

男性，具备二年以上垃圾清运工作经验。

必须持有车辆驾驶证。

XX周岁以内

17

财务主管

1

熟悉、掌握国家的各项财务制度、财政法规，严格遵守国家的财经政策；

协助财务经理制定工作计划及有关财务制度；按照企业会计制度规定和会计业务的实际需要确定会计核算方法、核算原则，设置账务核算体系；

及时客观公正的进行账务和结算工作，及时进行会计核算、账务处理。

负责编制公司月度、年度会计报表、会计决算和利润分配等核算工作；

做好会计监督工作，严格按照国家的财经法规和企业规章制度进行审批核算；审查或参与拟定经济合同或其他经济文件，保障合同符合国家法律法规，保障公司合法利益。

XX周岁以内

18

会计员

1

财务、会计专业大专以上学历；有财务会计工作经验两年以上；熟悉会计报表的处理，会计法规和税法，一般纳税人经验；良好的学习能力、独立工作能力和财务分析能力，熟悉应收应付账款流程；工作细致，责任感强，良好的沟通能力、团队精神。

XX周岁以内

总结

82

第二节岗位职责

一、项目经理

1.全面负责所辖库市的物业治理工作；

2.依照公司总体规划，制订治理处年度进展打算和经营战略，报公司批准后实施；

3.治理处实行单独核算，自计盈亏，在公司规定的开支范围内治理处经理具有最终签字权；

4.建议治理处各部门主管的招聘、任免和奖惩；审核治理处其他职员的招聘、奖惩、辞退等；

5.以身作则、领先垂范、廉洁奉公，团结带领治理处宽敞职员，全力以赴完成治理处的各项工作和创“优”任务；

6.负责处理库市人员投诉，定期收集库市业主意见、建议，并反馈至各职能部门，必要时要上报公司总经理或副总经理；

7.强化日常行政治理，努力提高服务质量和工作效率，减少客户投诉；

8.负责职职员作责任心和敬业精神教育，狠抓职员业务技能培训，努力培养和造就一支高素养的职员队伍；

9.及时检查、督促下属职员的工作质量和服务质量；

10.加强检查、督促校市清洁卫生工作；

11.广泛联系客户，重视客户的投诉，不断改进工作方法；

12.所辖库市出现重大事故或发生异常情况，必须赶赴现场处理；

13.关怀职员的工作、生活及家庭，重视企业文化建设，不断增强企业的凝聚力；

14.强调安全，努力防范，保证托管市域治安、刑事案件发生率在操纵范围以内；

15.严格开支，厉行节约，持续降低治理成本；

16.负责治理处质量治理体系的运行和实施；

17.负责制订下属职员培训打算，定期进行业务指导与业务技能培训；

18.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；了解行业最新规定。

二、工程主管

1.在物业管理中心的直接领导下，负责库市设备设施的全面的治理工作。

２.负责所辖库市内设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。

3.每月对设施、设备的运行、维修和保养的工作进行一次全面检查，并做好相关检查记录。

4.负责职员的思想教育和专业技能培训，不断提高职员的综合能力和素养。

5.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和治理工作。

6.负责本部门不合格服务的处理、及纠正和预防措施的实施、跟踪和检查。

三、档案管理员

1.负责做好处各类档案资料的接收、整理、分类、鉴定、保管、统计、安全保护等工作。

2.负责对处属单位、部门专兼职档案工作人员进行业务监督、指导和培训加强档案干部队伍建设

3.制定和组织实施档案工作的各项规章制度并对各基层档案工作进行检查、评比

4.及时了解处行文、办文情况及工程开展进度指导业务部门立卷、归档工作

5.参加处生产调度会议、办公会议、有关鉴定会和工程竣工验收、设备开箱验收等工作及时收集归档材料

6.负责档案信息资源的开发与利用工作。

编制档案各类检索工具建立档案检索体系编写或配合有关部门编写各种档案参考资料全面、综合开发档案信息

7.做好计算机、光盘辅助管理档案工作利用计算机技术、多媒体技术、网络技术实现档案的数字化、信息化和网络化现代管理。

四、数字信息管理员

1.负责涉密信息网信息安全，监督检查涉密信息的报送、接受和传输的安全性；.

2.负责监督检查信息网对外发布的信息，保证符合安全保密规定；

3.负责监督检查各部门的涉密信息安全保密措施，防止泄密事件的发生；

4.负责监督检查信息网对国际互联网上国家禁止的网站的非法访问记有害信息的侵入；

5.负责协助有关部门对网络泄密事件进行调查与技术分析。

6.负责信息网操作系统及服务器操作系统的安装、运行和维护、管理，保障系统的安全稳定地运行。

7.负责对用户的身份进行验证，防止非法用户进入系统；

8.负责用户的口令管理，建立口令管理规程和检验创建账户机制，避免令泄露；

9.负责实时监控系统，发现异常现象及时采取措施，恢复系统正常运行状态；

10.负责对系统各种硬软件资源的合理分配和科学使用，避免造成系统资源的浪费。

11.负责数据库管理系统的安装、备份与维护，保证系统安全、正常运行；

12.负责定期检查系统运行情况，检测并优化系统性能；

13.负责检查数据库系统的用户权限，防止非法用户的入侵和越权访问；

14.负责定期检查数据库数据的完整性和可用性，发现系统故障及时排除，做好系统恢复。

15.负责信息网络数据的安全，保障信息的保密性、完整性和可用性；

16.负责对信息网络数据备份与灾难恢复系统的维护与管理，实时对重要数据进行安全备份；

17.负责对信息采集、传输及存储的技术手段和工作环境以及介质管理各环节的监督检查，发现问题及漏洞及时解决。

五、物资管理员

1.严格执行入库手续，物料或成品进仓时，仓管人员要核实数量、规格、种类是否与货单一致。

2.入库的物料和成品应分堆放整齐，杜绝不安全因素；并设物料卡，标识清楚。

3.存货入库后应及时入账，准确登记。

4.领用物料部门应开具领料单，若需配套领料时，应配套领用；仓管人员应按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。

5.成品库须按发货单发货，手续不全不与发货；如遇特殊情况，则须获得公司经理同意后方可发货，事后应补方可发货。

6.领用物料或成品发货后应及时登记有关账卡。

7.仓管人员应坚持日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。

8.为使仓库存货账实相符，必须做好日常盘点和月末盘点工作。

9.随时了解仓库的储备情况，有无储备不足或超储积压、呆滞和不需要现象的发生，并即时上报。

10.定期上报不合格存货资料，并根据有关规定即时处理。

11.做好防火、防盗、防爆工作并保持库内清洁、整齐、空气流通；定期检查存货、防止存货变质。

12.严禁在仓库内吸烟、用火和乱接使用电器。

13.下班前应做好门、窗、电、水的开关工作。

14.仓管人员要按时上下班，遵守公司各项规章制度，如遇工作忙，要延长工作时间，仓管人员要无条件服从。

15.仓管人员要立足本职，坚守岗位，熟练业务，具备高度责任感，要乐于听取他人意见或批评，服从领导、以礼待人、热情服务、自觉维护本公司的良好形象和声誉。

16.仓管人员要妥善保管好原始凭证，账本以及各类文件，要保守商业秘密，不得擅自将有关文件带出公司外。

17.仓管人员如不履行自己的职责，对公司的财产造成损失，公司有权追究其经济责任；情况严重的，应追究其法律责任。

18.仓管人员调动或离职前，首先办理账目移交手续，要求逐项核对点收；如有短缺，必须限期查清，方可移交，移交双方及上级主管人员必须签字确认。

六、供电消防监控值班员

1.监控室实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗，坚守岗位，熟悉本岗位的任务与要求，并详细做好消防监控室内各系统设备的运行记录。

2.消防控制室、补压泵房以及阀室系要害部位，严禁无关人员入内；专业设备必须由值班人员操作和维护。

3.值班人员要熟悉会所的地形环境、消防设施的分布、灭火器材的摆放点以及监控镜头的位置。

按时巡查设备，发现问题及时处理，并向上级领导报告。

4.熟练掌握监控室内各系统设备的工作原理及操作规程，熟悉报警市域的划分和火灾报警系统的报警部位及编号。

5.每日两次利用设备的自检功能，检查集中报警控制器和市域报警控制器的功能是否正常。

同时检查复位、消音、故障报警等功能是否正常。

6.要高度重视火灾报警，在任何情况下发生火灾报警时，都要及时安排人员到场确认；确属火灾的，应按灭方案采取扑救、疏散报警等应急措施；属于误报的要查明原因及时消除。

7.消防设备应保持连续正常运行，一旦发生异常要及时向上级领导报告，在做好记录同时要积极查找原因。

对于故障报警，确属探测器失效的要及时予以更换，严禁无故屏蔽。

8.值班人员负责巡查会所内外的安全情况，如有施工，检查施工现场的消防安全；对要害部位以及可疑人物进行追踪、监控。

9.每日要对设备进行维护和擦拭，保持消防监控室、补压泵房、阀室内卫生和设备整洁。

10.工作中严禁脱岗、饮酒、赌博和做与工作无关的事情。

11.每月检查紧急疏散指示灯系统，损坏的指示灯应及时更换；定期检查灭火器，过期的应及时更换，并做好详细记录。

七、设施设备维修员

1.负责公司设备的维修工作，按维修单及时做好问题诊断与维修；

2.按设备保养手册和设备说明书制订保养计划建议，并按计划实施保养工作；

3.根据库存情况提交备件采购申请单，负责备件的验收；

4.指导操作工完成设备使用和简单维护保养工作；

5.做好日常设备巡视检查工作，及时发现问题，处理隐患；

6.根据备件消耗情况作出降耗建议，逐步降低备件的消耗率；

7.做好设备维护保养工作；

8.降低停机工时和报废量；

9.监测设备能耗情祝并作出降耗建议，诚低能耗率；

10.对设备在线进行诊断、修复和调整、最大限度维持生产线的运转；

11.对设备实施技术改进；

12.实施全员生产维修及预防性维护计划性维护；

13.协助班组长，参与班组的的日常管理；

14.负责主管设备的备件管理并及时跟踪状态；

15.完成上级委派的各种任务。

八、水电工

1.对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；

2.负责变配电系统的运行管理和维修保养；

3.负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共市域电气设备的维修保养及故障检修；

4.负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；

5.认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；

6.按时按质保量完成设备检修工作；

7.定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；

8.做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；

9.发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；

10.负责责任市域的机房设备的保洁工作。

九、保安主管

1.负责部门内部管理和工作安排，制订部门工作计划，并组织具体实施；

2.负责对当值保安进行岗位督导，对各班保安质量记录进行初审；

3.负责对突发事故应急处理的现场协调；

4.负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理；

5.负责员工的消防培训及港市消防安全知识宣传；

6.负责对队员的考勤和请假审批及工作考核；

7.负责对装修施工现场进行安全监督和现场管理；

十、安保巡逻人员

（一）陆域

1.负责库市的安全保卫工作，保障库市物业管理工作的顺利进行；

2.牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德；

3.负责发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件时，做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本上级主管和辖市派出所；

4.进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报上级主管和服务处；

6.保障未经登记允许不得进入库市工作，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入；

7.对进行服务市（停车场）的机动车辆进行实时记录，对库市内停行车辆建立定线实施巡检制度；

8.全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用；

9.负责监控中心电视屏幕的监视工作，全面观察和掌握各个市域的治安动态，发现问题正确分析，果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系；

10.负责对重点部位和可疑情况的电视录像工作；

11.负责录像资料的保管工作；

12.负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理；

13.做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况；

14.做好各项登记及交接班记录。

（二）水域

1.负责巡查是否有向水体内排放污水；

2.负责巡查是否有在水源保护市范围内堆放、倾倒、排放污染水体的化工原料、矿物油类、工业废渣、生活垃圾、施工垃圾、施工污水、粪便、动物尸体等；

3.负责巡查是否有在水源保护市范围内清洗贮存油类或有毒污染物的车辆、容器，堆放杂物、晾晒粮草、喷洒剧毒和高残留农药；

4.负责巡查是否有在水源保护市范围内进行游泳、垂钓、毒鱼、电鱼、炸鱼、网捕、养殖投料、滥用化肥等；

5.负责巡查是否有在水源保护市范围内设置排污口；

6.负责巡查是否有在水源保护市范围内新建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目和新建、扩建向水体排放污染物的建设项目；

7.负责巡查是否有在水源保护范围内进行爆破、打井、采石、采矿、挖沙、取土、弃土、修坟等活动；

8.负责巡查是否有其他破坏水环境、污染水源的行为。

十一、安全检查人员

1.认真学习贯彻相关法律法规，加强原水水库安全防范意识。

2.应全面熟悉和了解大坝工程结构、特性，掌握本工程的规划、设计、施工和管理运用等资料。

3.每年汛前及汛后对坝体进行变形观测，认真做好沉降位移观测记录，并对相关数据进行科学合理分析，排查隐患，安全渡汛。

4.每日对大坝进行检查、观测、随时掌握坝体动态，并认真做好记录。

如发现异常情况，及时报告并按规定采取处理措施。

5.每日进行库市巡逻不少于1次，掌握人为破坏活动和水质污染动态，及时制止，并上报有关部门处理污染源。

6.了解气象情报，掌握雨情、水情、工情，做好水库合理调度和防汛工作。

7.认真执行公司原水调度计划，做好蓄水、供水量的记录和定期报告，掌握并分析用水情况。

8.定期清理库面漂浮物及水生植物，配合化验室对库市水体进行水质化验、检测分析。

9.认真做好档案装订整理工作，按档案规定期限保存。

10.出现水库泄洪超设计水位和水质遭到严重污染等险情时，应立即与公司及市防汛指挥部报告。

11.完成公司领导交办的其他工作。

十二、绿化主管

1.负责确定本部门的岗位职责与工作标准；

2.执行公司的各项通用管理标准与工作标准，结合在物业管理项目的特点，制订与之相适应的服务标准和工作标准（适用时），并组织实施；

3.负责组织所管项目的绿化工作，建立完整的工作管理档案，通报协调解决绿化遗留问题和维护事宜；

4.负责确立并落实本部门的工作质量、绿化管理目标并组织落实；

5.负责环境绿化管理工作（包括日常花草树木养护、摆放）；

6.做好所管辖项目绿化维护工作，建立完整的绿化管理档案；

7.负责对本部门绿化实施有效控制。

十三、绿化工

1.管理人员必须有工作的主动性和积极性，要热爱库市绿化工作。

2.全面负责库市绿化的管理和护理。

3.及时对花草树木进行浇水、除草、修树和病虫的防治。

4.每年春天来临前，要做好花草的返青和树木的补植，并根据库市绿化规划，安排好当年的绿化工作。

5.每年春天来临之际，要做好花草树木的防冻保护，保证花草树木安全过冬。

6.对破坏花草树木的行为，要进行批评教育，情节严重的要及时报绿化工作领导组处理。

对所破坏的花草树木，要及时予以修补。

8.保管好库市绿化所需的设施和设备，对损坏的及时维修和保养。

9.管理人员要经常学习护理、管理花草树木的有关常识和常见病虫的防治常识，不断提高自己的专业水平和管理水平。

10.积极主动培植花草和树木，为库市的绿化和美化工作尽职尽责。

十四、保洁主管

1.负责保洁制度的建立与组织实施方案；

2.负责本物管市域的清洁保洁绿化治理工作；

3.负责保洁员的工作检查及考核；

4.负责保洁物品物资打算的编制及采购申请；

5.负责与辖市街道、环卫等部门联系；

6.按照质量治理体系的要求修改和完善保洁绿化工作有关的作业标准及规范。

7.落实“三查”（清洁工自查、清洁工互查、管理处经理抽查），加强日常监督检查，并按月进行考核；发生流行性传染病时做好防疫消毒。

8.要求员工强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

十五、保洁员

（一）陆域

1.出发前应按各自职责做好各项工作准备与检查，带齐必要的作业工具与容器。

2.作业人员应穿着统一工作服与防护用品、佩戴工号标志上岗作业。

3.随时携带存放垃圾的容器，做到收集的垃圾随时存入容器。

4.随时持续手车与容器外表面洁净，移动手车或容器过程中无垃圾滴漏、散落与飞扬。

5.清扫路面场地时应避免造成尘土飞扬。

路面场地的尘土应用软质扫帚细致清扫干净。

6.擦抹椅面、桌面、栏杆扶手等处时，应至少用干净抹布擦抹一遍。

7.垃圾的临时堆放点应选取路边、角落。

不将垃圾临时堆放在绿化草坪上。

不经常踩踏绿化草坪。

8.不得将垃圾扔入河道水域或下水道。

不得将垃圾放臵于树丛等隐蔽处而不予清除。

不得将塑料等无机