南宁市城市规划管理技术规定2022版.docx

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南宁市城市规划管理技术规定2022版

目录

1总则...............................................12建设用地规划掌握...................................2

2.1建设用地范围确定.......................................................................................................................22.2建设用地使用性质.......................................................................................................................22.3建设用地使用强度.......................................................................................................................42.4建设用地绿地...............................................................................................................................72.5建设用地公共服务设施配置.......................................................................................................82.6建设用地交通组织.......................................................................................................................92.7建设用地地下空间利用.............................................................................................................102.8建设用地标高确定.....................................................................................................................102.9建设用地更新与改造.................................................................................................................11

3建筑工程规划掌握..................................12

3.1建筑工程使用性质确定.............................................................................................................123.2建筑间距.....................................................................................................................................123.3建筑退让.....................................................................................................................................153.4建筑空间环境掌握.....................................................................................................................193.5建筑设计掌握.............................................................................................................................203.6居民私有房屋.............................................................................................................................26

4规划条件核实......................................28

4.1建筑工程规划条件核实（竣工验收）.......................................................................................284.2市政工程规划核实.....................................................................................................................28

附录1名词解释.....................................29附录2计算规章.....................................31附录3规划管理数据规范与要求.......................36附录4本规定用词说明...............................38附图.................................................39

1总则

1.0.1为加强南宁市城市规划、建设和管理，保证城市规划科学合理地配置城市公共资源，改善人居环境，有效地实现城市规划和管理的标准化、规范化和法制化，制定本规定。

1.0.2本规定依据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施中华人民共和国城乡规划法方法》、《南宁市城乡规划管理若干规定》和《南宁市城市总体规划（2022-2022》以及国家、自治区的有关规范和行业标准，并结合南宁市的实际状况而制定。

1.0.3与城市规划、城市建设工程（包括地下建筑物、构筑物）和规划管理有关的各项活动，在规划区范围内的，应按本规定执行，在规划区外，行政辖区范围内的，可参照本规定执行。

1.0.4各项城市规划和建设工程应按已批准的掌握性具体规划、修建性具体规划及建设工程设计执行；尚无经批准的上述规划或设计的，应按本规定执行。

1.0.5在下列情形下，本规定宜进行修订：

1）国家、自治区和市相关法律、法规进行修订；2）国家和自治区的相关强制性规范进行修订；3）南宁市城市进展的形势和目标发生重大变化。

1.0.6本规定的解释权属南宁市规划管理局。

1.0.7本规定修订版自南宁市人民政府批准之日起施行，旧版同时废止。

2建设用地规划掌握

2.1建设用地范围确定

2.1.1建设项目规划用地界限的划定应当符合城乡规划要求、建设项目批准文件、有关技术标准与准则，以根据规划要求确定的建设用地范围成果资料和依成果绘制的规定比例尺地形图为依据，结合建筑区划和征收范围综合确定。

2.1.2规划用地红线面积包括建设项目可建设用地面积、道路面积、绿地面积、河流水系面积、市政公用设施用地面积、公共服务设施用地面积以及除上述用地面积以外必需实施整体征收或者补偿的用地面积。

各部分用地面积应当在建设用地规划许可证中明确。

2.1.3建设用地使用权面积应当依据规划用地红线面积中的建设项目可建设用地面积依法确定。

建设项目可建设用地面积应当满意各类建设项目独立建设的最小用地规模的要求。

各类建设项目独立建设的最小用地规模由城乡规划主管部门综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节省使用土地等因素确定。

2.2建设用地使用性质

2.2.1建设用地使用性质分类应当符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2022）的规定。

2.2.2建设用地规划许可应当根据经批准的掌握性具体规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。

掌握性具体规划已经对建设用地兼容性作出规定的，应当根据掌握性具体规划执行；掌握性具体规划未对其作出规定的，可按表2.2.2的建设用地适建范围表执行。

2.2.3确需转变建设用地使用性质，且超出掌握性具体规划和建设用地适建范围的，应当先行依法修改掌握性具体规划。

南宁市城市规划管理技术规定（2022年版）

备注：

√允许设置；不允许设置；○允许或不允许设置，由城市规划行政主管部门依据详细条件和规划要求确定。

3

2.3建设用地使用强度

2.3.1建设用地（包括新建、改建、扩建工程）的建筑密度、容积率掌握指标，掌握性具体规划已经作出规定的，根据掌握性具体规划执行；掌握性具体规划未对其作出规定的，按表2.3.1的建筑容量掌握指标表执行。

2.3.2表2.3.1适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型（如住宅办公、商业办公）等的建设用地，其建筑容量掌握指标应将建设用地按使用性质分类划分后，按不同类型分类执行；对难以分类执行的建设用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量掌握指标换算建筑容量。

2.3.3对未列入表2.3.1的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量掌握指标，不应超过表2.3.1中办公建筑的掌握指标，并应按有关国家标准和专业规定执行。

高等院校规划用地指标应符合表2.3.3-1规定；幼儿园规划用地指标应符合表2.3.3-2规定；中学校校规划用地指标应符合表2.3.3-3规定；医院设施规划用地指标应符合表2.3.3-4规定。

高等院校用地指标表2.3.3-1

类型

一般高等院校

高等学校

（1）在保证基本功能和平安的前提下，高等学校可通过适当提高容积

率满意高校建筑规模指标要求。

（2）特别类型高校（如艺术、体育院校等），应依据现行标准详细讨论，

确定其用地及建筑指标。

幼儿园生均用地面积指标表表2.3.3-2规模6班9班12班

同学人数（生）

180270360

校内生均用地面积a

2

（m/生）12.71≤a≤1512.26≤a≤1511.89≤a≤14

工、农、林、医学院校

59

50

1.2～1.6

综合、师范、民族院校语文、财经、政法院校

用地指标（㎡/生）

54

用地面积（h㎡）

10050～100

容积率中心区0.8～0.90.8～1.2

0.6～0.8中心区外

备注：

旧城中心区、旧城区、新城区幼儿园校内生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。

建筑容量掌握指标表表2.3.1

备注：

1、新城区、旧城区、旧城中心区划分范围见附图一。

表中限值经规划行政主管部门论证后可适当调整，但不宜超过10%。

2、三产及农夫回建住宅用地：

建筑密度参照商业建筑，容积率≤4.0。

3、建筑容量掌握指标中，各用地规模均按“项目地块的边界贴规划道路或道路绿化掌握线的长度与其边界周长的比例”（简称“地块贴路率”）≥50%的状况掌握；若项

目地块贴路率＜50%，则其用地规模及容量掌握指标由规划行政主管部门论证后予以核定。

5

中学校校生均用地面积指标表表2.3.3-3学校类别及规模

18班24班30班36班18班27班36班45班12班18班24班30班18班24班30班36班24班30班36班48班60班18班24班30班36班24班30班36班48班60班

同学人数（生）

810

108013501620840126016802100600900120015009001200150018001200150018002400300090012001500180012001500180024003000

校内生均用地面积a

2

（m/生）13≤a≤27.213≤a≤26.213≤a≤25.2313≤a≤24.217≤a≤31.0517≤a≤30.3417≤a≤29.717≤a≤29.0617≤a≤3617≤a≤3617≤a≤34.817≤a≤33.917≤a≤34.917≤a≤3417≤a≤33.117≤a≤32.217≤a≤32.617≤a≤31.717≤a≤31.417≤a≤31.417≤a≤31.417≤a≤42.917≤a≤4217≤a≤41.117≤a≤40.217≤a≤42.617≤a≤41.717≤a≤41.417≤a≤41.417≤a≤41.4

完全学校

九年制学校

初级中学

完全中学

高级中学

寄宿制完全中学

寄宿制高级中学

备注：

旧城中心区、旧城区、新城区中学校校生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。

医院用地指标表2.3.3-4用地指标（㎡/床）

类型

旧城中心区改建

综合医院

建筑指标（㎡/床）旧城中心区

旧城中心区外

容积率

旧城中心区改建：

1.2～1.8

旧城中心区外

旧城中心区外

新建80～100

89～109

80～120

原用地面积

新建：

1.2～1.60.9～1.1

2.3.4社区卫生服务中心、服务站规划用地指标应符合以下规定：

1社区卫生服务中心服务人口≤5万人的，用地面积宜为1200-2000平方米，建筑面积≥1400平方米；服务人口＞5万人且≤7万人的，用地面积宜为1500-2500平方米，建筑面积≥1700平方米；服务人口＞7万人的，用地面积宜为1700-2900平方米，建筑面积≥2000平方米。

2社区卫生服务站服务人口＞0.5万人且≤1万人的，建筑面积≥150平方米，服务人口＞1万人且≤1.5万人的，建筑面积≥300平方米。

2.3.5严格掌握零散用地作为居住用地的开发，面积＜3000平方米的零散用地不宜单独用于居住用地开发。

2.3.6保障性住房人均居住用地掌握指标应为9-15㎡/人。

2.3.7工业、仓储用地的容积率、建筑密度应当符合国家、自治区的有关规定。

2.3.8公园内部用地比例应符合以下规定：

1公园内部管理、设备用房以及巡游、休憩、服务、公用建筑的用地面积之和占公园用地面积的比例应掌握在10%以内。

2滨水带状公园水体与绿地之比宜为1:

1。

2.4建设用地绿地

2.4.1居住用地的绿地率应符合以下规定：

1低层住宅区绿地率≥40%，多、高层住宅区绿地率应≥35%，旧城改造项目绿地率≥25%。

2确因条件限制，绿地率低于规定标准百分之十以内的建设项目，应按《南宁市城市绿化条例》的有关规定缴纳绿化用地面积补偿费。

3新建居住区集中绿地人均面积应≥1.5m2/人、居住小区应≥1.0m2/人、组团应≥0.5m2/人，住宅每户人口按3.2人计算。

4集中绿地宜临城市道路、河道、城市开放空间、用地出入口设置。

5组团级及以上集中绿地的面积应≥用地面积的9%，并应同时满意以下规定：

组团级集中绿地短边长度不小于20米；小区级及以上集中绿地短边长度不小于40米；6组团级及以上的集中绿地的水面率宜≥6.5%。

2.4.2公共管理和公共服务设施用地的绿地率应符合以下规定：

1医疗卫生、社会福利用地绿地率≥40%。

2行政办公、文化设施、外事、文物古迹、宗教用地绿地率≥35%。

3高等院校用地绿地率≥40%，其他教育科研用地绿地率≥35%，独立设置的幼儿园绿地率≥35%，住宅区配建的幼儿园绿地率≥30%。

4体育场馆用地绿地率≥35%。

2.4.3商业金融业、服务业、商业性办公用地绿地率≥25%，其中商业综合体项目绿地率≥10%.兼容商业功能的旅馆用地绿地率≥30%。

2.4.4道路与交通设施用地的绿地率应符合以下规定：

1交通枢纽用地绿地率≥25%。

2园林景观路绿地率不得小于40％,红线宽度大于50m的道路绿地率不得小于30％,红线宽度在40~50m的道路绿地率不得小于25％,红线宽度小于40m的道路绿地率不得小于20％。

3道路与交通设施用地类的其它用地绿地率≥30%。

4绿地应包括道路红线相邻的绿化掌握带。

2.4.5工业、仓储用地绿地率≥10%且≤20%。

2.5建设用地公共服务设施配置

2.5.1居住用地应当配套建设与街区管理、居住人口规模及住宅建筑面积相适应的市政公用设施和公共服务设施。

详细配建类别、指标除另行规定外，应符合现行《城市居住区规划设计规范》的有关规定。

2.5.2居住用地内公共服务设施宜独立设置。

经批准在住宅楼内设置公共服务设施的，不得超批准规模设置商业用房。

2.5.3居住用地内独立设置的市政公用设施和公共服务设施必需在规划地块建设总量（不含上述市政公用设施和公共服务设施）完成50%前建设完毕，并取得规划验收核实证明。

其中，社区居委会用房、物业管理用房、学校、幼儿园、垃圾压缩站、变电站、公共厕所、卫生服务中心、派出所、燃气供应站等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，取得规划验收核实证明。

公共厕所应沿市政道路路边设置，并对外开放。

2.5.4居住用地内配套建设的社区居委会用房、物业管理用房应符合下列规定：

1社区居委会用房：

1000户及以下应设一处,建筑面积≥140平方米，户数每增加300~1000户应增加140平方米，＜300户的应增加70平方米，增加的部分可依据服务便利规模适当的原则独立或合并设置。

2物业管理用房：

物业管理用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，且不少于120平方米。

增加的部分可依据服务便利规模适当的原则独立或合并设置。

物业管理用房中业主大会办公用房所占比例≤15%，且面积≥12平方米。

3社区居委会及物业管理用房应设在建筑的一、二层，并设有直达室外的出入口；层高≥2.8，＜5.1米，具备基本的水、电、通风、采光等条件且进行一般标准以上的装修。

2.5.5建设用地配建的停车设施应符合表2.5.5停车位配建指标表的有关规定。

建设地下商业时，还需遵守本规定的3.5.20条。

2.5.6工业仓储用地内行政办公及生活服务设施用地面积占项目净用地面积比例应≤7%。

服务设施用房与生产用房在同一栋楼内的，按两者建筑面积的比例折算用地面积。

停车位配建指标表表2.5.5性质住宅宾馆办公

分类一般住宅

经济适用房、公租房、限价保障房

商业影剧院

廉租房

四星级及以上宾馆三星级及以下宾馆

行政办公商务办公餐饮消遣

单体建筑面积≥10000平方米单体建筑面积＜10000平方米

大型影、剧院一般影（视）厅体育场一类体育馆（≥4000座）

单位车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

车位/100座车位/100座车位/100座

车位/100座车位/100座

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积车位/100m建筑面积车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积车位/100同学车位/100同学车位/100同学车位/100同学车位/高峰日每千旅客车位/高峰日每千旅客

车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

22

机动车指标非机动车指标0.7～1.10.50.520.340.6～1.00.50.5～0.90.50.6～1.0

1

0.8～1.11.0～1.52.50.6～1.13.50.5～0.94.53.0～5.07.52.0～3.0103.0～4.0104.0～5.03.0～4.01.01.5～2.00.6～0.81.0～2.01.0～1.51.0～1.51.0～1.51.0～1.55.04.0～5.08.0～10.0

0.30.3～0.5

12.512.5101.5121.51010401510101.51.5

体育馆

二类体育馆（＜4000座）

体育练习设施

展览馆、会展中心、会议中心

省级医院