临汾康居物业维修服务部工作手册.doc
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临汾康居物业维修服务部工作手册.doc
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临汾康居物业管理有限公司
维修服务部工作手册
文件编号:
KJWY—WX—GZSC—C01—C09
总页数:
98 页生效日期:
2008年1月1日
编制:
编制日期:
2008年1月1日
审核:
审核日期:
2008年月日
批准:
批准日期:
2008年月日
文件目录
维修服务部质量记录清单KJWY-CX-B01-J01
1.0维修服务部管理目标KJWY—WX—GZSC—C01
2.0维修服务部工作职能KJWY—WX—GZSC—C02
3.0组织结构和人员编制KJWY—WX—GZSC—C03
4.0岗位职责KJWY—WX—GZSC—C04
4.1工程主管岗位职责
4.2维修班长岗位职责
4.3强电维修工岗位职责
4.4弱电维修工岗位职责
4.5水暖维修工岗位职责
4.6综合维修员工岗位职责
4.7维修技工通用岗位职责
4.8电梯维修工作岗位职责
5.0规章制度KJWY—WX—GZSC—C05
5.1机电设备运行维修管理制度
5.2热力站机房管理制度
5.3热力站的安全防范制度
5.4热力站巡回检查制度
5.5热力站水质管理制度
5.6热力站岗位责任制度
5.7热力站的清洁卫生制度
5.8热力站的维修保养制度
5.9热力站运行交接班制度
5.10危险品储存防火制度
5.11分体空调安全作业管理制度
5.12空置房管理规定
5.13维修服务部安全管理制度
5.14事故处理制度
5.15电梯安全防火制度
5.16电梯机房管理制度
5.17电梯档案管理制度
5.18配电室管理制度
5.19水泵加压站管理制度
5.20材料管理制度
5.21物品验证制度
6.0规程 KJWY—WX—GZSC—C06
6.1低压柜保养检修安全规程
6.2维修电工安全工作规程
6.3电机日常运行和维护安全操作规程
6.4照明系统故障处理安全规程
6.5动力系统故障处理安全规程
6.6弱电日常工作规程
6.7弱电应急工作规程
6.8安防报警器安全操作规定
6.9巡检规定
6.10建筑物巡检内容与标准
6.11电气设备日常巡检内容
6.12配电箱、柜的巡检要求
6.13安防报警器维护保养内容及标准
6.14生活给水系统保养规程
6.15排污系统保养规程
6.16卫生间设施保养规程
6.17开水器设施保养规程
6.18分体空调运行、保养规程
6.19管网检查操作规程
6.20消防监控主机维护保养内容及标准
6.21综合维修安全工作规程
6.22电动工具安全操作须知
6.23电焊安全操作规程
6.24通用设备设施环境管理规定
6.25工程物资管理规定
6.26工程档案管理规定
6.27登高作业规定
6.28污水排放的管理规定
6.29日常维修工作标准与程序
6.30入户维修服务规程
6.31维修工作流程图
6.32节约用水、用电管理办法
7.0突发事件应急预案KJWY—WX—GZSC—C07
7.1火灾应急预案
7.2接报警后的动作
7.3防汛应急措施及方案
7.4全楼意外停电
7.5维修服务部各岗位紧急措施
7.6突然停水
7.7跑水
7.8电梯紧急救援方案和操作程序
7.9电梯紧急故障处理预案
7.10突发事件处理流程图
8.0接管验收KJWY—WX—GZSC—C08
8.1关于物业房屋接管验收
8.2竣工验收与接管验收的区别
8.3物业接管验收的作用
8.4接管验收应具备的条件
8.5工程接管验收程序
8.6接管验收工作的关系流程框图
8.7接管验收小组人员构成情况
8.8接管验收小组结构框架图
8.9接管验收的工作宗旨
8.10接管验收的依据
8.11接管验收的原则
8.12各接管验收小组负责人及验收资料
8.13具体验收区域的责任
8.14各小组接管验收具体区域的组成
8.15接管验收各时间段的安排
8.16与相关部门的协助
8.17工程遗留问题的处理
8.18接管或代管后的管理
9.0二次装修管理KJWY—WX—GZSC—C09
9.1房屋装修管理规定
9.2装修流程说明
9.3房屋装修管理协议书
第71页,共125页
中国物业服务教育网
维修服务部记录清单
格式识别:
KJWY-CX-B01-J01编号:
序号
编号
记录名称
记录岗位
保存期限
销毁记录
1
KJWY-CX-B02-J01
《特殊岗位人员名册》
维修服务部
三年
2
KJWY-CX-B02-J02
《内部培训记录》
维修服务部
一年
3
KJWY-CX-B02-J03
《设备设施台帐》
维修服务部
永久
4
KJWY-CX-B02-J04
《设备设施年度维修保养计划》
维修服务部
一年
5
KJWY-WX-GZSC-C05-J01
《工程值班记录》
维修服务部
两年
6
KJWY-WX-GZSC-C05-J02
《出入登记表》
维修服务部
一年
7
KJWY-WX-GZSC-C05-J03
《临时用电申请表》
维修服务部
一年
8
KJWY-WX-GZSC-C05-J04
《设备设施维护保养记录表》
维修服务部
两年
9
KJWY-WX-GZSC-C05-J05
《考核记录表》
维修服务部
一年
10
KJWY-WX-GZSC-C05-J06
《监视装置台帐》
维修服务部
永久
11
KJWY-WX-GZSC-C05-J07
《领用/退还钥匙登记表》
维修服务部
一年
12
KJWY-WX-GZSC-C05-J08
《工具领用记录表》
维修服务部
一年
13
KJWY-WX-GZSC-C05-J09
《公用工具借用表》
维修服务部
一年
14
KJWY-WX-GZSC-C05-J10
《工具报损申请表》
维修服务部
一年
15
KJWY-WX-GZSC-C05-J11
《维修保养月考评表》
维修服务部
一年
16
KJWY-WX-GZSC-C05-J12
《工程维修材料月统计表》
维修服务部
两年
17
KJWY-WX-GZSC-C05-J13
《维修情况汇总表》
维修服务部
一年
18
KJWY-WX-GZSC-C05-J14
《能源统计表》
维修服务部
两年
19
KJWY-WX-GZSC-C05-J15
《测试记录》
维修服务部
一年
20
KJWY-WX-GZSC-C05-J16
《房屋完好率统计表》
维修服务部
三年
21
KJWY-WX-GZSC-C05-J17
《空置房屋巡检记录》
维修服务部
一年
22
KJWY-WX-GZSC-C05-J18
《清掏记录》
维修服务部
一年
23
KJWY-WX-GZSC-C05-J19
《强电专业巡检记录表》
维修服务部
一年
住宅小区维修服务部记录清单
格式识别:
KJWY-CX-B01-J01编号:
序号
编号
记录名称
记录岗位
保存期限
销毁记录
24
KJWY-WX-GZSC-C05-J20
《弱电专业巡检记录表》
维修服务部
一年
25
KJWY-WX-GZSC-C05-J21
《电梯专业巡检记录表》
维修服务部
一年
26
KJWY-WX-GZSC-C05-J22
《装修施工申请表》
维修服务部
永久
27
KJWY-WX-GZSC-C05-J23
《装修巡查表》
维修服务部
永久
28
KJWY-WX-GZSC-C05-J24
《装修竣工验收表》
维修服务部
永久
29
KJWY-WX-GZSC-C05-J25
《配电室巡检记录表》
维修服务部
两年
30
KJWY-WX-GZSC-C05-J26
《水泵加压站巡检记录》
维修服务部
一年
31
KJWY-WX-GZSC-C05-J27
《计量器具检定计划表》
维修服务部
一年
32
KJWY-WX-GZSC-C05-J28
《计量器具检定台帐》
维修服务部
永久
33
KJWY-WX-GZSC-C05-J29
《二装办工作记录》
维修服务部
一年
34
KJWY-WX-GZSC-C05-J30
《工作联络单》
维修服务部
三年
35
KJWY-WX-GZSC-C05-J31
《公共区域能耗抄表单(电)》
维修服务部
两年
36
KJWY-WX-GZSC-C05-J32
《公共区域能耗抄表单(水)》
维修服务部
两年
38
KJWY-WX-GZSC-C05-J33
《维修工作单》
维修服务部
两年
39
KJWY-WX-GZSC-C05-J34
《房屋验收表》
维修服务部
永久
40
KJWY-WX-GZSC-C05-J35
《维修服务部工作日志》
维修服务部
一年
1.0维修服务部管理目标KJWY—WX—GZSC—C01
1.1服务质量满意率达到98%。
1.2房屋主体及公共区域设备设施完好率不低于98%。
1.3设备运行完好率不低于98%;无重大责任事故。
1.4减少人为责任事故,严格执行各项规章制度和操作规程。
1.5建立设备安全运行制度,健全岗位责任制,定期巡回检查、维修保养,及时做好设备运行记录管理,保存好设备维修记录。
1.6制定节能措施,并严格执行;修旧利废降低维修成本。
1.7维修主管负责对各种工程记录单据进行审核,并不定期进行现场抽查以监督员工上报的各种资料的真实性。
2.0维修服务部工作职责KJWY—WX—GZSC—C02
2.1负责公共设备设施的管理、运行、维护,建立设备管理台帐。
2.2负责二次装修的审核及签发装修许可证。
2.3负责计量仪器仪表的校验、日常维护及使用管理。
2.4负责维修服务的评价及监督管理工作。
2.5负责空置房屋及其附属设施的维修保养。
2.6负责能源消耗及资源的控制工作,保证最大限度地低耗运行。
2.7负责工程技术资料的收集、整理、归档。
2.8负责工程维修满意率的落实及统计工作。
2.8维修班工作职责
确保建筑设施完好、机电设备正常运转,为业主提供安全舒适方便的工作和居住环境。
具体如下:
2.8.1全班员工每日工作服从班长统一安排指挥。
2.8.2处理业主日常报修。
2.8.3保证班内机具、材料的安全。
2.8.4监督检查外包公司对设备的维修保养工作。
2.8.5实行24小时值班制度,负责设备运行,并做好值班记录。
2.8.6每天定时巡视机电设备及楼宇公共设施运行状况,发现异常及时组织维修。
2.8.7对重大突发性故障,立即通知相关领导并积极抢修。
2.8.8热情接受业主投诉,及时合理解决。
2.8.9认真做好除分包给外公司的公共区域的设备、设施的维修工作。
2.8.10节约材料及能源消耗,做好低耗优质服务,对每月水电消耗进行统计分析。
2.8.11根据即将开展的工作,确定备品备件数量,纳入每月采购计划。
2.8.12按设备实际情况和更好地为业主服务的需要,提出设备局部改造的合理化建议,报物业项目部及公司审核并实施。
2.8.13做好二次装修工程的检查和监督。
2.8.14执行公司工作指示及计划,遵守公司规章制度。
3.0组织结构和人员编制KJWY—WX—GZSC—C03
维修服务部经理
(1人)
维修班长
(1人)
电气班长
(1人)
水暖维修工
(5人)
强电维修工
(5人)
岗位设置:
总人数13人
维修服务部经理1人;接受物业公司经理的领导,全面负责维修部的工作,
维修班长2人负责维修部的日常工作安排。
强电维修技工5人;负责物业区域以内的电梯、强电方面的维护和维修。
水暖、综合维修技工5人。
负责物业区域以内的水暖、方面的维修。
4.0岗位职责KJWY—WX—GZSC—C04`
4.1.维修主管岗位职责
4.1.1在物业项目经理的领导下,负责所有设施设备,楼宇道路的全面管理工作,适时制定(完善)各项管理制度,以及制定突发事件的应急处理措施,确保所辖设备处于良好状态下运行。
4.1.2负责解决各方面的技术问题,带领各专业人员做好维护保养工作,保证系统的正常运作。
4.1.3制定改造、更新、技术改革及隐患问题的解决方案。
4.1.4安排隐患处理、跟踪处理结果。
并对外包施工项目的实施情况进行督促检查。
4.1.5及时向物业项目经理汇报存在的隐患及无法解决的问题。
4.1.6检查考评维修工服务质量及工程质量,同时做好专业员工的技术培训及考核工作。
4.1.7负责做好设备、设施的测试计划及各项记录,填报规定的各种报表。
4.1.8制定年度、月度检修计划,并按计划组织人员对设备、设施进行维保工作,对实施情况进行监督、检查。
4.1.9负责严格控制物料使用,做好消耗记录及备品物料的申请。
4.1.10对公共区域的能耗做好记录,分析消耗情况,做好节能降耗各项工作,
4.1.11在已有的技术资料基础上,完善各系统的技术资料、台帐和档案、。
4.1.12制定物料的采购计划并上报物业项目经理。
4.1.13完成上级领导交办的其它工作。
4.2维修班长岗位职责
4.2.1积极配合维修主管工作,承上启下,团结组织全班员工操作维修物业区域内全部机电设备。
4.2.2每天具体布置安排班内员工的工作,监督检查安全工作。
4.2.3按计划安排和组织员工实施年度、月度、设备设施维修保养工作
4.2.4以身作则,技术精益求精,做好全班带头人;发动全班人员共同克服工作中的困难,解决问题。
4.2.5制定维修材料备品备件计划,经维修服务部主管审核,上报物业项目经理。
4.2.6督促和检查节能降耗的各项措施的落实情况。
4.2.7收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录,督查每人完整地做好各项记录。
4.2.8做好全班员工的思想工作,倡导“严格自律、积极进取”的工作精神。
4.2.9遵章守纪,认真负责,严把质量关。
4.2.10监督设备、设施维保单位的保养工作,对维保单位维修完毕的项目进行验收,严格把好质量、价格、材料验收关。
并确保零配件为正品。
4.2.11熟悉应急情况处理预案,在发生紧急情况时,能快速调度人员处理。
4.2.12完成上级领导交办的其它工作。
4.3强电维修工岗位职责
4.3.1严格履行《技工通用岗位职责》。
4.3.2听从维修班长的工作安排。
4.3.3熟悉电气的基本知识,掌握维修技术,严格执行安全制度和操作规程。
4.3.4按低压配电设备的运行标准做好工作,确保正常供电。
4.3.5进行各种电气维修工作是要严格做到:
装的正确、用的安全、修得及时,拆得彻底。
4.3.6认真填写值班记录和设备运行记录。
4.3.7配电室维护和保养电气设备,要同时做好防潮、防火,防止小动物进入,适时进行清洁卫生和维保工作。
4.3.8配合秩序维护部检查消防器材,使之处于良好状况。
4.3.9对设备进行巡检及维护保养,负责强电专业检修及保养计划的实施,并对检修质量负责。
4.3.10能处理本专业的突发事件并应急维修。
4.3.11将实际情况向主管反映,并阐明自己的观点。
做好各种报表的填写,做好本专业的工作小结。
4.3.12通过不断地学习,增强节约能源、爱护设施、杜绝浪费、降低损耗、压缩成本的意识,提高发现问题和解决问题的能力。
4.3.13熟悉应急情况处理预案,平时多演练,在发生紧急情况时,能有序地配合处理。
4.3.14熟知消防知识《四懂四会》掌握消防器材的使用方法,发生火灾时,会正确使用灭火器。
4.3.15对刚消除故障的运行设备,增加巡视次数。
4.3.16完成上级领导交给的其它工作。
4.4弱电维修工岗位职责
4.4.1遵守各项制度,严格履行《技工通用岗位职责》。
4.4.2听从维修班长的工作安排。
4.4.3熟悉本专业设备的原理及维修技术。
4.4.4严格遵守操作规程,保证设备的正常运行。
4.4.5做好设备的巡检工作。
4.4.6做好交接班工作。
4.4.7按照设备设施维修保养计划完成各阶段工作。
4.4.8处理本专业的突发事件及应急维修。
4.4.9完成上级领导交给的其它工作。
4.5水暖维修工岗位职责
4.4.1严格履行《技工通用岗位职责》。
4.4.2听从维修班长的工作安排。
4.4.3熟知管道等设施的分布和工作原理及有关技术参数。
4.4.4严格执行操作规程和维修保养规定,定期清掏雨、污水管道、化粪池,保证设备完好和正常运行。
《
4.4.5做好泵房设备的巡视和检查工作。
4.4.6认真做好交接班工作,注意保持机房清洁卫生
4.4.7负责巡查生活用水、消防用水、保洁绿化用水的使用情况,经常检查水表运行情况,以便及时发现地下管道有无断裂,杜绝跑冒滴漏的现象。
4.4.8按照设备、设施的检修计划,保证设备完好率。
4.4.9在防汛期间,确保防汛设备设施完好,熟练掌握防汛应急预案,并定期对防汛设备设施进行检查,使所有防汛设备设施处于良好的状态。
4.4.10在供暖期要定期进行测温,并根据天气变化调整供暖温度,定时开启相关设备,保证节能降耗。
4.4.11认真做好节水工作,每月统计用水情况,从技术上改进和降低用水量。
4.4.12具备处理本专业的突发事件及应急维修的能力。
4.4.13完成领导交给的其它工作。
4.6综合维修工岗位职责
4.6.1严格履行《技工通用岗位职责》。
4.6.2熟悉住宅小区各楼宇土建结构的总体情况。
根据实际情况定期检查住宅小区建筑物主体结构,确保房屋主体及公共区域设备设施完好。
4.6.3要认真核实装修内容、装修量、装修工艺等技术指标是否合理,并认真核实施工材料是否符合环保要求,对不符合环保要求的材料坚决制止使用。
4.6.4遵守职业道德,禁止为难业户、施工单位及其它装修人员,禁止吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。
4.6.5真正按合同约定进行管理,对出现质量问题及未按合同约定进行施工,应及时予以制止,并责令其整改。
4.6.6节假日期间的装修改造工作,要派人监督,杜绝噪音施工。
4.6.7维修人员必须认真对待日常报修,及时完成各项任务。
4.6.8维修人员在外维修,随时保持与主管联系,完工立即回班组待命。
4.6.8负责所管辖住宅小区的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、机械维修检查保养工作。
4.6.10为业主装修提供必要的协助。
4.6.11增效节支、修旧利废,节约使用各种材料。
4.6.12做好木工现场和油漆现场的防火安全的监督工作,确秩序维护全施工,文明施工。
4.6.13定期做好设备的清洁保养工作。
4.6.14完成领导交给的其它工作。
4.7维修技工通用岗位职责
4.7.1清楚本专业所管辖设备设施的使用、安装位置及服务范围。
4.7.2能进行本专业内日常维修,并不断提高工作技能。
4.7.3能处理本专业的突发事件及应急维修。
4.7.4自觉遵守公司各项规章制度,遵守本专业管理制度、操作规程。
4.7.5不断学习物业管理知识及本专业技术知识,提高处理问题的综合能力。
4.7.6做好预防性维护,发现隐患及时处理。
4.7.7做好日常巡检,加强责任心,注意节能、增收节支。
4.7.8服从上级安排,做好交接班记录,保持机房卫生、整洁。
4.7.9同一问题出现两次以上的《维修工作单》,要追究其原因,并有改进措施。
4.7.10接听业户报修电话,填写《维修工作单》。
4.7.11检查本专业预防性维保计划的执行情况,发现问题及时与主管沟通。
每月收集并查阅本专业预防性维保记录。
4.7.12跟踪重要报修问题的结果,对其发生的故障原因进行分析,要求从中总结出经验。
4.7.13涉及两个专业以上的报修问题及时向主管通报。
4.7.14在为业主或施工单位提供技术支持时,应做到公正合理,不卑不亢,彰显专业和文明。
4.8电梯维修人员岗位职责
4.8.1维护保养人员要持证上岗,要爱岗敬业,一丝不苟做好维修保养工作。
4.8.2遵守国家、当地的一切规章制度,遵守劳动纪律,值班时间不得擅自离岗,班前、班中严禁饮酒。
4.8.3每周对电梯例行保养一次,按工艺要求检查、清扫、注油。
安全系统要绝对可靠,并制定月保养计划。
4.8.4每月对井道,地坑进行一次全面清扫。
4.8.5每季度对电梯各系统进行全面检修并做好记录。
4.8.6日常处理故障时,要做好详细记录,对出现故障的原因,处理结果,用何材料或组件填写清楚。
4.8.7电梯出现故障时,要及时处理,不得延误,处理不了时,要及时报告,请求支援。
4.8.8严格执行安全操作规程,不准违章操作。
4.8.9开启厅门的专用三角钥匙,维修人员专人保管,绝不许借给他人。
4.8.10严禁拆除、改动任何机械
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