绿色物业管理导则.docx
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绿色物业管理导则.docx
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绿色物业管理导则
绿色物业管理导则
前 言
本指导性技术文件按GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
本标准由深圳市住房和建设局提出并归口。
本标准起草单位:
本标准主要起草人:
绿色物业管理导则
1 范围
为实现城市经济社会可持续发展目标,提高物业管理的科技含量和服务水平,在物业管理活动中全面导入资源节约、环境保护理念,规范绿色物业管理项目星级评价工作,制定本导则。
本导则规定了绿色物业管理的术语和定义、总则、内容及技术要求。
本导则适用于深圳经济特区行政区域内的绿色物业管理工作。
2 规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。
下列标准未注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。
GB/T16664企业供配电系统节能监测方法
GB17167用能单位能源计量器具配备和管理通则
GB/T16666泵类液体输送系统节能监测
GB/T15913风机机组与管网系统节能监测
GB/T13470通风机系统经济运行
GB/T17981空气调节系统经济运行
GB/T29149公共机构能源资源计量器具配备和管理要求
GB/T30256节能量测量和验证技术要求泵类液体输送系统
GB/T30257节能量测量和验证技术要求通风机系统
GB/T50378绿色建筑评价标准
GB5749生活饮用水卫生标准
GB/T31436节水型卫生洁具
CJ164节水器具符合节水型生活用水器具标准
ISO14000环境管理系统应用指南规范
3 术语和定义
3.1
绿色物业管理
业主和物业管理单位在保证物业管理和服务质量等基本要求的前提下,通过科学管理、技术改造和行为引导,有效降低各类物业运行能耗,最大限度地节约资源和保护环境,致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。
可再生能源
是指除化石能源、核能之外,可以再生产或可以较长期拥有的能源。
具体是指风能、太阳能、水能、生物质能、地热能、海洋能等非化石能源。
3.2
太阳能光热系统
将太阳辐射能收集起来,通过与物质的相互作用转换成热能加以利用。
3.3
垃圾分类
指按一定规定或标准将垃圾分类储存、分类投放和分类搬运,从而转变成公共资源的一系列活动的总称。
分类的目的是提高垃圾的资源价值和经济价值,力争物尽其用。
3.4
太阳能光伏系统
利用太阳电池的光伏效应将太阳辐射能直接转换成电能的发电系统。
简称光伏系统。
3.5
空气源热泵
是利用逆卡诺原理,以极少的电能,吸收空气中大量的低温热能,通过压缩机的压缩变为高温热能来制取热水的技术。
其能耗低、效率高、速度快、安全性好、环保性强,节能效率是电热水器的4倍以上,是目前世界上最为先进的节能环保热水系统。
3.6
地源热泵
是一种利用浅层和深层的大地能量,包括土壤、地下水、地表水等天然能源作为冬季热源和夏季冷源,然后再由热泵机组向建筑物供冷供热的系统,是一种利用可再生能源的既可供暖又可制冷的新型中央空调系统。
3.7
电梯有源能量回馈器装置
将电梯运行中的部分位能转换为电能,回馈至电梯供电系统的装置。
3.8
蓄冷空调
是指在夜间电力低谷时段开启制冷机系统,将电力以冷量的形式储存在蓄冷设备内,而在白天电力高峰时段再将所储存的冷量释放到空调系统中去的技术。
3.9
合同能源管理
节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标,节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务,用能单位依据节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。
3.10
冷凝水
冷凝水是指热(水)蒸汽受冷后凝结而成的水,以及空调在制冷过程中产生的凝结水。
3.11
中水
是指各种排水经处理后,达到规定的水质标准,可在生活、市政、环境等范围内杂用的非饮用水。
3.12
梯级用水
指在用水过程中采取的逐级利用同一水源的过程。
比如用自来水洗衣服,然后再用洗完衣服的水洗墩布,然后再用洗墩布的上清液冲厕所。
3.13
循环用水
对已用过的水经处理后再用于供水,是水在供-排-供过程中循环使用。
3.14
厨余垃圾
是有机垃圾的一种,包括剩菜、剩饭、菜叶、果皮、蛋壳、茶渣、骨、贝壳等,泛指家庭生活饮食中所需用的来源生料及成品(熟食)或残留物。
3.15
中空玻璃
两片平板玻璃中间充以干燥空气,四周用有机胶粘剂胶结等方法密封而制成的玻璃构件。
3.16
二次污染
一次污染物,在自然条件的作用下,发生化学反应,而产生新的污染物,即出现二次污染。
3.17
分项计量
是指对建筑的机电系统安装分类、分项能耗计量仪表,从而得到建筑物的总能源消耗量和不同能源种类、不同功能系统分项消耗量。
分项计量系统包含了数据采集、数据传输、数据存储和分析整理等若干子系统。
分项计量是管理节能的重要手段,也是节能量认定的重要依据之一。
3.18
空气质量
反映环境空气受污染程度的指标
3.19
通风换气次数
通风量与通风空间体积的比值
3.20
噪声污染
是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准,并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。
在物业管理范围内,主要关注物业装修时产生的噪声污染。
3.22
光污染
指干扰光或过量的光辐射(含可见光、紫外和红外光辐射)对人、生态环境和天文观测等造成的负面影响的总称。
4 总则
4.1 绿色物业管理应符合国家的法律、法规及相关的服务标准规范,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
4.2 新建建筑在规划、设计和施工阶段,宜充分考虑绿色物业管理的要求;业主和非业主使用人通过对既有物业的高耗能设施、设备实施节能技术等绿色化改造,为绿色物业管理提供基础条件。
4.3专业物业服务机构宜运用ISO14001等管理体系,将绿色物业管理有关内容分解到管理体系目标之中,使绿色物业管理服务规范化、标准化。
4.4有关部门和行业组织应根据具体情况,制定有针对性的统计、考核指标体系和评价、认证制度,制定引导物业产权人和使用人、物业管理服务机构实施绿色物业管理的补贴政策和激励措施,促进绿色物业管理的持续发展。
4.5鼓励绿色物业管理的理论研究和实践探索。
通过对不同类型物业能耗特点、水平和规律的把握,在政策、技术、投融资方式、市场服务模式、宣传推广等方面,因地制宜地推行绿色物业管理新模式、新方法,创新绿色物业管理制度,积极推行和持续完善绿色物业管理项目星级评价体系。
4.6建立绿色物业管理技术、产品的推广、限制、淘汰公布制度和管理办法。
发展和推广适合绿色物业管理的资源利用与环境保护的新设备、新技术和新工艺,推动绿色物业管理的技术进步。
4.7通过有关绿色建筑与建筑节能、再生能源建筑应用、垃圾减量分类等方面知识的宣传普及,引导业主和住户树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯并积极支持和主动参与绿色物业管理活动,共建低碳绿色家园。
4.8涉及到的单项认证,如技术认证或及节能量认证,需第三方提供的报告为准。
5基本构架及管理制度
5.1组织管理
5.1.1物业项目应建立绿色物业管理管理体系,根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度与目标。
5.1.2物业项目应指定绿色物业管理的专业管理人员和监督人员。
5.1.3物业项目绿色物业管理第一责任人应为项目负责人,负责绿色物业管理工作的组织实施和目标实现。
5.2规划管理
5.2.1绿色物业管理应覆盖建筑物全寿命周期,应根据不同类型、不同寿命周期物业的特点,编制项目绿色物业管理工作方案,明确物业项目节能和环保的重点对象及内容、目标。
绿色物业管理方案应包括以下内容:
——节能措施
——节水措施
——垃圾处理措施
——环境绿化措施
——污染防治措施
5.2.2绿色物业管理方案应设定以下目标:
——量化目标。
包括全年能耗量、单位面积能耗量、单位服务产品能耗量等绝对值目标;系统效率、节能率等相对值目标。
以及重点耗能设备(照明、电气、空调、水泵、锅炉等)分项目标,如全年空调耗电量、单位面积空调耗电量等。
——财务目标。
包括资源成本降低的百分比、节能减排和环保项目的投资回报率,以及实现节能减排项目的经费上限等。
——时间目标。
设置完成目标的期限和时间节点。
——外部目标。
特指和国内、国际或行业内某一评价标准进行对比,在同业中的排序位置等。
根据绿色管理目标进行分解,按照上述五项技术措施设定绿色物业管理标准。
5.3实施管理
依照项目的绿色物业管理工作方案,针对其不同时期的用能情况和环境特点,实行全面控制。
即在项目的前期介入、接管验收、装修入伙、日常管理等全过程中实施全员工、全客户、全过程、全方位控制,最大限度覆盖软件和硬件两个层面及所有要素。
5.4评价管理
对照本导则的指标体系,结合项目特点,对绿色物业管理的效果及采用的模式、方法、设备、技术等进行自评。
成立专家评估小组,结合能源统计、能源审计及能耗监测,对绿色物业管理方案、实施过程及实施效果进行综合评估。
5.5培训宣传管理
定期对管理人员进行绿色物业管理教育培训,增强绿色物业管理意识和能力。
结合物业项目的类型特点和不同时点,及时开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传,为业主和使用人提供相关专业资讯,引导广大业主和使用人主动支持和参与绿色物业管理,共同营造低碳、绿色,文明、和谐的温馨家园。
定期向业主和使用人征集绿色物业管理的方案建议,提高业主、使用人参与绿色物业管理管理的积极性。
6技术要求
6.1节能
6.1.1管理节能
6.1.1.1加强能源分类计量管理,主要包括以下内容:
——有条件的物业服务企业应建立能源管理系统(EMS,EnergyManagementSystem),将物业的用电、用水、蒸汽、燃料等能源用量进行分类计量,集中处理,从而实现系统的优化控制,最大限度地提高能源利用效率。
——暂不具备条件的,应通过分类计量表计,定时统计重点能耗系统(电梯、照明、中央空调系统等)的用电参数,及时分析和比较,制定合理有效的节能目标。
6.1.1.2加强能源统计管理,主要包括以下内容:
——认真做好能源消耗的原始记录、建立能源基础和历史数据的存储和统计资料档案,建立能耗台账。
——制成各种形式的统计报表和曲线图。
——分析能耗的使用趋势,进行能耗的纵向和横向比较。
6.1.1.3加强能源消耗定额管理,主要包括以下内容:
——制定合理的设备运行方案,特别是三大能耗系统(中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统)的运行方案,合理安排、科学调度、严格执行。
——严格执行巡回检查制度。
在办公及公共场所通过文字提示和安装感应开关,做到人走灯灭,杜绝长明灯问题,检查不再使用的电器设备电源是否关闭。
——根据天气变化和业主需求,及时调整路灯、中央空调系统等公共用电设备设施的启停。
——制定严格、规范、安全的用电节电管理制度。
对临时用电(如施工用电),实行申报审批制度。
6.1.1.4建立节能激励机制。
如奖金激励、目标激励、赏识激励和惩罚激励等。
6.1.1.5在有条件的物业项目中,采用以“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。
委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。
6.1.1.6加强能源管理系统化建设
——有条件的物业服务企业可考虑通过建设能源管理体系,取得能源管理体系(GB/T23331-2012或ISO50001-2011)认证证书,来确保节能工作的科学性、系统性,实现可持续发展。
6.1.2技术节能
6.1.2.1优先采购列入国家节能产品目录,或者政府采购名录和环境标志产品,不得采购列入国家发布的《高耗能落后机电设备(产品)淘汰目录》中的用能产品、设备。
6.1
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- 关 键 词:
- 绿色 物业管理