日常物业管理服务中100个经典问题及回答.docx
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日常物业管理服务中100个经典问题及回答
日常物业管理效劳中100个经典问题及答复
日常物管工作中,总是要答复业主各种各样的问题,今天和大家分享100个经典问题以及答复。
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一、物业收费类
1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费?
答:
由于本小区客户群特点,大局部业主事务繁忙,因此可能出现物业效劳费交费不及时的现象;而我们也会将大局部精力用于催缴费用上〔因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件〕,这势必就会影响到我们对您和其他方面的效劳质量。
如按年度收取物业管理费,物业公司可将全部精力投入到对客户效劳中,在资金运转上无后顾之忧。
2、从什么时间开场计收我的物业管理费?
答:
按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开场计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书〞上标明的交房时间的次月开场计收物业管理费。
3、以什么面积收取我的物业管理费?
答:
房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。
4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗?
答:
按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。
5、我入住时应该签订什么协议或文件?
答:
入住时您应签订?
前期物业效劳协议?
、?
临时管理规约?
、?
楼宇查验表?
、?
业主信息登记表?
、等资料。
6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了?
答:
物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目,届时您可以详细理解物业管理费是如何花销的。
7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?
答:
没有。
只有业主委员会可以请有关审计部门进展审计。
因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
假如每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。
8、装修需交哪些费用?
答:
装修押金、装修垃圾清运费、出入证工本费。
9、为什么要交专项维修资金?
答:
根据国家?
物业管理条例?
及当地有关物业维修资金之相关规定,业主需要交纳物业维修资金。
新建居住小区商品住宅销售时,购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。
资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
维修资金的使用,由物业管理企业提出年度财务预算,经业主委员会审定后施行。
维修资金缺乏时,经业主委员会决定,按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
10、车辆的停放费用都有什么?
答:
车位及其有偿使用管理效劳费用:
a、租用车位:
租金和物业效劳费;
b、专有车位:
物业效劳费;
c、公共车位:
收占地费。
11、假如业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业是否有权掐断住户的水、电供给?
答:
物业管理公司没有权利限制业主的水、电供给;但有权暂时停顿为欠费用户提供效劳。
假如是代收代缴卡式收费,那么要及时交费或充值,以免自动停水、停电,造成不必要的损失。
12、售楼时的承诺没有兑现,我可以不交物业管理费吗?
答:
不可以。
因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司,物业管理费是用于小区物业效劳的,是物业公司用于保证和维护小区物业效劳正常运行的根本。
物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉,争取尽早解决,但物业管理费仍需支付。
13、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?
答:
有影响。
因为物业效劳的施行是需要业户交纳的物业管理费来支持的,假如有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。
14、物业管理效劳费里面包括了哪些费用?
假如没有包含电梯费用,低层住户也要交电梯费吗?
答:
物业管理效劳费包括:
管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;物业公司办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。
高层住宅电梯费用是包含在物业效劳费里面的;最低楼层住户也要交纳电梯费用;业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的,从其约定。
15、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?
应该按什么标准收取?
答:
包含在物业效劳费用里面。
16、收楼时还有许多配套设施,〔例如:
周边绿化、车库、行人通道等〕没有交,是否需全额缴纳物业管理效劳费?
答:
原那么上是要全额缴交的。
17、装修时为什么要交装修保证金?
是按哪些相关标准收取?
答:
根据?
住宅室内装饰装修管理方法?
第一条和物业公司在详细操作时通过与业主签订协议,以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。
以到达平安施工的目的。
详细的收取标准以物业公司与业主签订的?
装修管理效劳协议?
约定的金额为准。
18、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取?
答:
装修垃圾清运费是按市场调节价收取的,清运费标准由业主和物业管理企业协商确定,也可以说是协商收费。
19、业主办理了入伙手续但没有入住,也要缴纳物业管理费?
答:
是的,要缴纳物业管理费。
因为在法律意义上来讲,该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中,物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理效劳〔比方设施设备的养护、清洁绿化等效劳〕,所以,您是要交物业管理费的。
20、已经购置了车库或车位,为什么还要缴纳停车费?
答:
严格来讲是交纳场地管理效劳费。
物业公司要对车库或车位进展清洁和维护。
21、小区内的水景、园林维护如何进展?
其保养运行是否额外收费?
答:
水景园林将由外包的专业公司进展维护与保养。
可以保证如喷泉之类的配套正常运行,运行时间由管理处详细拟定。
其保养运行不额外收费,包含在物业管理费中。
如遇大修那么需动用维修资金。
22、物业管理费是怎样计算出来的,测算标准是什么?
答:
是根据国家?
前期物业效劳合同?
、当地有关物业管理效劳收费方法所约定之物业管理效劳内容和效劳质量要求而定出管理费收费标准,其测算标准除根据以上内容,亦参考当地物价程度及物业管理费收费程度,并根据与楼盘档次相匹配之效劳需求和效劳深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。
23、为什么我买了房,在小区内停车还要交停车费?
答:
小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利,但由于车位产权归属因素,其别人士假设以租用形式使用,因此需要交纳停车费及车位管理费,即类似租房需要交房租及管理费。
24、这里的水、电、煤气费定价是多少?
答:
物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。
25、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?
答:
?
物业管理条例?
第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的平安防范工作。
保安效劳内容不包含对住户室内财产的平安保卫工作。
物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。
只要保安效劳到达规定的要求,物业公司就没有法律责任。
26、房屋未装修,入住前是否要交纳物业管理费?
答:
只要房屋已交付,无论业主是否入住,都要交纳物业管理费。
因为物业公司已经开场提供效劳。
物业公司并不是为一个或几个业主效劳,而是为整个小区提供效劳,物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。
物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用,并非物业公司的经营性收入。
假如一个或几个业主不交物业管理费,必然导致物业管理费入不敷出,物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,导致全体业主的共同利益受损。
27、我不付装修垃圾清运费,由装修公司清走可以吗?
答:
可以,但业主需要签署承诺书及交纳保证金,装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况那么予以退还。
二、物业效劳类
28、物管效劳包括哪些内容?
有无专门的物管手册给客户?
答:
物业管理公司在收取了物业管理费以后,需要按照有关政府法规与协议约定的效劳内容提供效劳,主要包括:
房屋共用部位的维护和管理;房屋共用设施设备运行的维护和管理;档案资料的管理;环境卫生的管理;交通秩序与车辆停放的管理;房屋装饰装修的管理;
小区绿化、景观的管理;各类工程报修并记录;
物管公司向业主提供?
前期物业效劳协议?
、?
临时管理规约?
与?
业业手册?
和?
房屋装饰装修效劳协议?
等文件资料。
29、物业客户效劳部是干什么的?
答:
负责客服工作的筹划;负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档;顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理;小区综合巡查;物品出入控制;进展客户走访和回访;便民效劳的组织与开展;顾客意思的征询与反应;顾客的档案理;客服部的各种文档输入工作;客服人员行为的标准与管理;物业效劳费的催缴工作。
30、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?
答:
不可以,开发遗留问题是业主和建立单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主回绝交纳物业效劳费用是违背物业效劳合同的行为,要承当违约责任。
对于开发遗留问题,业主应当与建立单位或通过物业公司代为协商处理。
31、草坪或其他植物会定期整修吗?
答:
会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。
32、房屋有问题找哪个部门?
答:
可以找物业效劳中心,由物业效劳中心受理后根据?
住宅质量保证书?
的约定与开发商联络履行有关房屋保修义务。
33、高层住户水压不够怎么办?
答:
可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉,也可以向所在小区物业反映,由物业人员代为联络相关部门进展情况说明及报修。
34、业主问:
“我装修时,搬运装修材料,是否可以使用电梯?
〞
答:
可以使用电梯,但为了保护好全体业户的利益,对于大件物品〔超高、超宽〕须从楼梯搬运,搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护,不得散装或使用手推车进出电梯,所搬运的装修材料需做到包装完好并保证电梯内的卫生,遵守正确的电梯使用标准。
35、业主入住后垃圾怎样处理?
答:
对于生活垃圾,业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内,装修垃圾不得投放到垃圾桶内,需业主用袋装好后并做好封闭,统一放在小区内指定的装修垃圾点内。
36、业主逾期收楼要承当哪方面的责任?
答:
在商品房符合买卖合同的交付使用条件后,如因业主个人原因此不能按期收房的,那么业主需承当以下责任:
1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付,其将在一定期限届满后视为已向业主交付,房屋的风险也将转由业主承当。
2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用〔加压费、电梯费等〕,等相关费用并不因业主不收楼而免除。
37、车辆停放时,车主享有什么样的权利?
假设车辆丧失,物业管理公司应该承当什么样的责任?
答:
车主享有车辆停放,及对物业人员效劳态度的投诉权利等。
至于车辆丧失的赔偿问题,要看详细原因,假如物业公司管理人员履行了正常的平安防范义务,不存在渎职情形,业主不能要求物业公司承当赔偿责任。
假如物业公司有明显的渎职情形,并且这种渎职与业主存在一定的因果关系,那么物管有可能要承当一定的赔偿责任。
38、物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌?
答:
可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业效劳合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费的缺乏,剩余的用于补充专项维修资金。
39、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理效劳费内吗?
假如不是,维修费用该由谁来承当?
答:
公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理效劳费中。
40、别的小区物业管理效劳费只有0.5元/平方米/月,我们小区为什么收费那么高?
答:
a、从规
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