槟榔社区居住区修建性详细规划调研报告.docx
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关于“槟榔社区”居住区修建性详细规划的调研报告
摘要:
居住是居民生活中十分重要的一个部分,居住功能也是城市的主要功能之一。
因此,居住区规划也是城市规划重要的组成内容之一。
我们通过对厦门思明区赏笃湖南岸、南湖公园东侧,西至湖滨东路,南至湖光路,东至湖明路,北至槟榔路居住区的实地调研,了解其基地地理位置,周边环境,交通,规划,以及户型与价格,切实的了解一个小区从规划到出售的真实状况,并学习其优点。
关键词:
修建性详细规划;厦门;居住区调研
1.背景分析
1.1区位分析
1.1.1地理区位
槟榔社区位于厦门思明区筼筜湖南岸、南湖公园东侧,西至湖滨东路,南至湖光路,东至湖明路,北至槟榔路,用地面积50.67公顷,位于厦门发展成熟的中心城区,现状包括槟榔西里、槟榔花园等多个居住组团。
15分钟增量等时圈
1.1.2基地概况
社区周边建成了南湖公园和筼筜湖畔漫步道两大城市绿地,附近形成了火车站和莲坂两大商圈,并且与市体育中心、市文化艺术中心隔湖相望。
社区内部还有槟榔小学、槟榔中学、厦门市第十幼儿园等共五所学校。
对比新兴片区来说,槟榔社区拥有成熟的城市资源,丰富的景观带和优质的教育资源,生活非常便捷。
1.1周围城市绿地1.2周围商圈1.3周边活动中心1.4基地内部教育资源
1.1.3交通概况
厦门地铁1号、2号、3号线环绕槟榔社区分布,地铁站均方便到达。
社区周边分布有南湖公园站、湖明路站、湖光路站等7个公交站点,围绕社区均匀分布。
重要的交通枢纽梧州汽车站及厦门火车站距基地约15分钟的步行距离,所以即使基地是个老旧社区,但仍然有非常方便的交通供人出行。
1.5地铁分布1.6公交站点分布
1.2上位规划
在厦门市总体规划中提出优化通海的生态通廊,严控开发建设,发挥生态隔离、景观美化和休闲游憩等功能。
槟榔社区位于万石山-五缘湾生态廊道上,拥有筼筜湖畔的良好生态景观,但社区内部绿化率低,缺少配套的生态小公园。
在厦门市空间规划图中可以判断基地位于市级中心,拥有极佳的城市资源。
1.7厦门市总体规划图1.8空间结构规划图
在思明区产业规划格局图中可以得出,槟榔社区紧邻位于商贸经济带上的火车站商圈,与滨北超级总部基地隔湖相望,处于思明区发展中心。
从厦门市用地规划图中可以看出基地内部有商业服务用地、教育科研用地、绿地与广场用地,周边用地性质丰富,配套设施齐全,有很高的居住幸福感。
1.9总体规划格局图1.10厦门市用地规划图1.11基地用地规划图
1.3相关政策
为推动槟榔片区老旧小区改造,2020年市府办出台《厦门市老旧小区改造工作实施方案》(厦府办〔2020〕98号),大力推动2000年底前建成、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不齐全的老旧小区改造工作。
街道在总结2019年“安平里”小区改造经验的基础上,启动槟榔东里老旧小区改造工作。
主要建设内容包括市政配套设施改造、建筑物本体改造,小区环境提升,专业管线缆化规整等。
1.4自然环境
1.4.1气候
厦门属于亚热带海洋性季风气候,冬季气候较为温和,夏季气候较为炎热,年平均气温在21℃左右。
年平均降雨量在1200毫米左右,每年5~8月份雨量最多,风力一般3~4级,常向主导风力为东北风。
由于太平洋温差气流的关系,每年平均受4~5次台风的影响,且多集中在7~9月份。
建筑需要能够很好的通风散热、遮阳、隔热、防潮、防雨、防台风,才能达到居住的舒适性。
1.4.2水文
社区北侧为筼筜内湖,东侧沿湖明路有筼筜河道。
社区紧临筼筜湖,湖区为带状公园,由环湖步道及白鹭洲公园组成,是社区内居住人员观景、休闲、娱乐的好去处。
筼筜湖很好的优化公共空间结构,提升生活品质。
在厦门市总体规划中提出优化通海的生态通廊,严控开发建设,发挥生态隔离、景观美化和休闲游憩等功能。
槟榔社区位于万石山-五缘湾生态廊道上,拥有筼筜湖畔的良好生态景观,但社区内部绿化率低,缺少配套的生态小公园。
在厦门市空间规划图中可以判断基地位于市级中心,拥有极佳的城市资源。
2.非物质空间分析
2.1历史分析
槟榔社区的形成源于上世纪八十年代末(1986年)兴建的统建房小区——槟榔小区。
社区总人口21066人,其中流动人口7699人,是筼筜街道15个社区中人口最多的社区。
槟榔社区是厦门80年代筼筜湖填海新建的居住区,但这里并与槟榔并无明显的关系,有一种说法是用普通话讲湖边南,湖边北(湖即筼筜湖)翻译成闽南话讲湖宾南路,槟榔就是宾南的意思。
也或许是80-90年代时兴以花草树木命名新居住区,如莲花、松柏等。
2.1社区全貌
30年的城市发展,槟榔社区在城市里的区位愈发优越,紧邻基地建成了南湖公园和筼筜湖畔漫步道两大城市绿地,周边的火车站和莲坂两大商圈也已形成,基地还和市体育中心,市文化艺术中心隔湖相望。
同时随着房地产的兴起,槟榔小区周围陆续也建设了各类住宅地产项目,并在21世纪初形成了以槟榔小区为依托的槟榔社区。
社区内现有高层楼宇、统建房共计7240套,使总人口达到约21066人(含流动人口7699人)。
目前,社区内建筑密度和居住人口在不断增加,但各项配套设施还都依托于当年的槟榔小区。
2022年3月23日,厦门市建设局发布《关于公布老旧小区改造典型案例的通知》称,槟榔东里小区的老旧小区改造取得显著成效,被列入省定老旧小区改造示范项目(第一批),并荣获2021年省城乡建设品质提升老城更新样板工程第三名。
自2015年以来,全市累计改造640个老旧小区,有效改善了群众居住环境和生活品质。
而槟榔片区始建于1986年,历经30多年,存在整体环境脏、乱、破、旧,配套设施不完善等历史遗存问题。
槟榔东里小区位于槟榔社区居民委员会辖区内,共有49栋、125梯、1732户,改造项目总投资7000万元,主要建设内容包括市政配套设施改造、建筑物本体改造、小区环境提升、专业管线缆化规整等。
可以说槟榔社区未来将补齐既有居住社区建设短板,以获更好的居住环境。
2.2社区街景
另外,社区内的道路和建筑多数建成较早,但也有部分近年翻新重建。
有些路口一侧宽敞而新颖,另一侧被树荫完全覆盖,颇具历史特色。
2.2文化分析
2.2.1厦门民俗文化
先从厦门当地的文化风俗切入。
“中秋博饼”是闽南地区一项重要的民间习俗,民间传承约300年,尤以厦门为盛。
每年中秋佳节,家家户户都会举行“中秋博饼”活动。
它通过掷6个骰子的方式,获得状元、榜眼、探花、进士、举人、秀才6个等次,赢得大小不等的月饼。
是一项高雅的节庆娱乐和带有竞技游戏色彩的民俗文化活动,历来为公众所喜爱。
厦门隆重而又受人注目的民俗祭祀,要数拜菩萨为最。
每逢阴历二月十九、六月十九、九月十九“菩萨”生日时,人们便提着水果、供品去寺庙祭祀,燃烧冥纸,燃点香烛;阴历初二、十六则为生意人的祭拜之日,这种自古以来的祭祀风俗延续至今,依然是众多信奉者祈求平安、讨个吉利的传统方式。
2.2.2社区文化活动
而槟榔社区历史悠久,也形成了社区本身特有的文化特点。
社区服务机构健全,自1989年3月成立以来,槟榔居委会充分发挥居委会自我教育、自我管理、自我服务的主导作用。
社区服务机构健全,成立了槟榔社区便民服务站、老年活动中心、流动人口协管站、家教辅导站、再就业领导小组、志愿者义务协调小组、科普领导小组、残疾人协会、老人协会和老年学校。
社区学习氛围浓厚,辖内学校资源丰富,从幼儿园到大学俱全,社区充分利用资源,与学校同筑共建,实现资源共享,社区借用学校运动场所、会议室,学校通过社区邀请街道干部给学生进行法制教育和生殖保健教育。
社区志愿者活动频繁,节假日组织志愿者服务人员,上门慰问残疾困难户、烈军属及“三结合”帮扶对象,帮其解决实际困难,经常自发开展社区卫生、治安巡查,推动和谐社区建设。
2.3社区内的两所学校
社区文体活动活跃,根据社区居民爱好、兴趣、特长,组建了文艺队、歌舞队、腰鼓队、门球队、太极晨练队、棋牌队、运动队、时装走秀队等8支文体队伍,经常性地开展文体活动,进一步丰富了社区居民文化生活,使社区居民感受社区大家庭温暖,凝聚力、向心力、号召力得到进一步加强,社区居民整体素质、品味得到进一步提升。
因为众多良好的文化活动,社区先后被评为市“文明安全社区”、创首批全国文明城市先进单位、市“科普示范社区”等称号,并在各项体育赛事中取得好成绩。
社区全体工作人员有信心把槟榔社区建设成为居民自治、管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和的新型社区。
2.3人群分析
2.3.1社区人群分析
由于原小区内部配套的槟榔小学、槟榔中学、第十幼儿园和后来搬迁来的鼓浪屿艺术幼儿园等4所教育机构现今都已成为省级示范学校,所以尽管小区内的房屋已出现质量老化现象,但因属于区位非常良好的“学区房”,一直是房屋交易二手市场上的高价热门社区,因此小区的新住户大多是为了子女就学而迁入。
小区的原始住户或因经济能力较低,或因习惯了小区的环境和紧密的邻里关系,大部分选择留守于小区,但他们已步入老年;其中很大部分原始住户的子女成年外迁后,又为了孩子的教育问题而选择重新回归槟榔小区。
2.4社区人群分析
因此,形成了槟榔社区居民三种主要居住生活模式:
空巢、以老带小、或三代同堂,老年人和儿童成为社区活动的主要人群。
2.3.2人群活力分析
人群活力方面,除了接送孩子上学和去集贸市场买菜等固定活动外,社区内老年人的户外活动区域多集中在自家楼下的组团中心绿地一带。
组团内的老年人的活动除了带孙辈晒太阳和玩耍外,多以棋牌活动、闲坐聊天和就近散歩为主。
活动的高峰时间段为早上8:
30~11:
00和下午15:
00~18:
30之间。
由于缺乏夜间照明,晚上组团内基本没有活动。
但同时,因整个社区周边有南湖公园等配套,组团外常有散步游玩的人群活动。
2.5居民活动与社区现状
2.4经济分析
2.4.1房价分析
前期云调研能找到的经济相关分析不多,主要从房价与居民收入切入。
厦门在整个福建省的经济居于前列,厦门又作为旅游胜地,有着得天独厚的地理位置和自然环境,吸引了全球各地的购房者和游客来置业和旅游,从而带动了厦门的经济和旅游业的发展。
再加之厦门土地供应不足,厦门的房价一直居高不下,甚至排于全国前列,尤其以岛内两区为甚。
而槟榔社区正位于思明区,虽多为二手房,但同样房价颇高。
厦门7月二手房参考均价50312元/平,环比6月上涨0.11%,同比去年同期上涨8.61%。
其中思明槟榔7月二手房参考均价66697元/平,环比6月上涨0.78%,同比去年同期上涨11.44%。
2.6房价分析
2.4.2居民收入分析
转向居民收入,因为该社区收入难以查明,故结合思明区收入水平及现状进行相关推测。
综合实力发展方面,10年来思明区GDP从887.75亿元增至2258.08亿元,年均增长7.1%,总量居全省县(市、区)第三位;一般公共预算总收入从133.02亿元增至427.43亿元,年均增长13.85%,总量连续6年居全省县(市、区)首位;常住人口人均GDP突破20万元,城镇居民人均可支配收入从3.97万元增加到8.12万元,达到中等发达国家水平;获评2021年全省城市发展“十优”区首位,位居2020年中国社科院全国主城区竞争力指数榜23位。
因而推测以二手房形式入住本社区者应具有较高的收入水平,为子女学业而选择购买槟榔社区的学区房。
但同时考虑到原本就居住于此的多为老年人的居民,该社区收入和经济水平应有较大断层。
3.物质空间分析
3.1土地利用现状规划
3.1土地利用现状规划
居住区的土地利用分析按照居住区土地的用途将地块划分成了6个区域,红色部分为商业用地主要分布在地块中心以及沿街区域;浅粉色部分为公共建筑用地分布在住宅小区中心区域;紫色部分为教育用地,中、小学、幼儿园教育设施齐全;黄色部分为住宅用地,占地面积较大,由多个住宅小区组成;蓝色区域为水域,绿色部分是绿地。
3.2建筑空间结构
该居住区主要用了中心式与轴线式两种空间结构布局,居住区中的明湖丽景与槟榔花园较为典型。
明湖丽景呈“中心式”的规划结构形态,由小区道路将用地平衡区分为多个组团或住所院落,组团(或院落)规模平均,共同围合成一个公共绿地或中心水景。
3.2建筑空间结构
槟榔花园呈“轴线式”规划结构形态,经过景观轴线将居住区进口、景观设备、绿地、景观修建物等组织起来。
该居住区整体为轴线式布局,该居住区的空间轴线为线性的道路、绿带、水体等构成。
具有强烈的聚集性和导向性,形成拥有节奏的空间序列,起着支配全局的作用。
轴线式布局,用纵贯南北的步行绿带,绿轴,将基地南北界限滨河绿地连成一气。
绿带内部署小学、托幼等平时性公共设备,成为有生气的信息传递纽带,各组团与绿带相通。
采用多轴线的平行和交错布局,将绿化景观、建筑集体串通起来,丰富而有序。
3.3规划结构形态
3.3建筑布局
常见的建筑布局形式有四种,分别是点阵式,围合式,行列式和混合式。
3.4建筑布局
槟榔西里沿湖岸的几栋建筑为点阵式布局从平面图看上去是以点状分布形成一个组团,它的排布方式比较自由,可以根据地形地貌或者项目形状进行有规则的布置。
这些住宅楼围绕水景规律的布置,这样布局的住宅楼的形态美观多变,楼栋布置更灵活。
槟榔东里是行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅,按一定的朝向和间距成排布置
这种布置方式可以使每户都能获得良好的日照和通风条件。
湖明丽景是围合式布局,且是双围合式。
这使得各栋住宅沿周边布置,建筑中心形成较大的中心花园,从而创造出一个具备私密性的生活空间。
具有社区感和归属感。
这种布局可以在区域中心修建较大的花园,尽可能做到户户朝景,让更多的家庭能够欣赏到小区精心打造的景观,为住户营造舒适安全的社区环境。
3.4公建设施分析
本节主要结合调研数据对配套设施与周边业态的分布与规模进行基本了解,并与2021年新出台的《社区生活圈规划技术指南》对应,为后期进行规划打下基础。
主要方法为以方案几何中心作10分钟等时圈,该范围完全涵盖基地,且基本与新规范中5-10分钟生活圈对应。
3.4.1配套设施
住宅小区:
多数搭建年代久远,可追溯至20世纪80年代,多为小高层居民楼,布局协调统一;少数新建高层。
教育:
社区内有一所中学,三所小学与三个幼儿园,均为步行十分钟可达。
其中初中、小学截至2015年分别有1773与2000左右名学生,人数大大超出新规范对学校学生人数要求——分别为初中1000人;小学500人,这也许与社区内人口高密度有关,同时社区内部学校亦可能服务于周边社区。
3.5教育分布
医疗:
主要分布在区域内各小区边缘,且专科诊所占比较高(83%)。
内部设有社区医院,可满足预防、医疗、计生等服务。
同时本社区服务半径较大、人口较多,依据新规范,可以在后期规划中增设社区卫生站加以补充,提供精神疾病工疗、残疾儿童寄托、残疾人康复活动等服务。
3.6医疗分布
交通设施:
两条地铁线沿边穿过社区,社区周围设有公共汽车站点,出行较为便捷。
3.7交通设施分布
商铺租赁:
既有综合设置的市场超市等生活配套商铺,也有零散分布的餐饮、银行、电信等生活便民设施。
且该地域内商铺租赁平均租金超出市平均租金。
3.8商铺分布
商务住宅:
主要坐落于基地西部,多为高层,面对南湖公园,拥有较好的景观。
写字楼租金低于市平均水平。
3.9商务住宅分布
金融保险:
主要为ATM与国内银行,多数分布于商务住宅周边。
3.4.2周边业态
科教文化:
区域内设有一少年宫,符合规范。
同时文化科教类业态以培训机构为主(92%),说明基地青少年人口众多,对于教育辅导需求量大。
3.10科教文化分布
体育休闲:
社区内有一槟榔健身公园,面积大概是两千多平方米,所能服务的半径为300米,服务范围较小,不能覆盖整个居住区。
因此后期规划可以考虑增设多功能运动场地、综合健身场地、健身步道等。
3.11体育休闲分布
零售服务:
均匀、大量分散于社区各地。
3.12零售服务分布
餐饮服务:
相较于前者更为集中。
3.13餐饮服务分布
3.5公建设施分析
3.5.1绿地
该居住区建成年代久远,绿地较少,主要有宅间绿地、道路绿地、公共绿地。
其中宅间绿地较多,多为条状,即多分布在小区内道路两侧或是两栋住宅建筑之间,少部分为点状,基本分布在建筑转角处。
其次是道路绿地,分布在城市支路上,道路两侧树木繁茂。
最后是公共绿地,主要是该居住区内的槟榔健身公园,其面积大概是两千多平方米,所能服务的半径为300米,服务范围较小,不能覆盖整个居住区。
但考虑到居住区西侧有南湖公园,其服务半径较大,可在居住区内增加分散的小面积公共绿地,比如口袋公园之类。
小区内部的绿地存在被占用的情况,比如大量车辆停在绿地上,那小区的停车场是需要增设停车位的,或者增设新的停车场。
3.14绿地
3.5.2景观
该居住区内的景观主要为槟榔健身公园,里面有儿童游玩设施,会有老人带小孩到此游玩,但其服务半径较小,居住区内可以再增设一两个这样的景观节点。
次要为小区内部的休闲小广场,主要是有石桌椅,有老人会在此打牌闲聊。
3.6道路交通
3.6.1道路
该居住区东至湖明路、西至湖滨东路、南至湖光路、北至槟榔路。
根据新规范可将居住区道路分为主干道、次干道和城市支路。
其中湖滨东路为主干道,湖光路、湖明路为次干道,其余道路为城市支路。
支路连接着小区道路,出入口都连接着主干道或次干道,交通流畅。
小区内道路多为网格状,少数为环状。
主干道为双向四车道,每侧都有非机动车道和人行道。
次干道和支路为双车道,每侧都有人行道,行人安全有一定保障。
3.15道路
3.6.2交通
3.16交通
下图中蓝紫色和橙色均为地上停车场,其中蓝紫色标志为垂直式或平行式停车位。
橙色标志为斜放式停车位,说明这些道路横向宽度不够。
橙色多分布在住宅或公建用地内,在规划中可考虑这些地块内增设地下停车场,从而适当增加小区内道路宽度。
因为小区内道路多为人车共行于相同的道路平面,所以适当增加道路宽度可以避免人车冲突,保障行车安全和人行安全。
3.7建筑分析
3.7.1建筑年代分析
槟榔社区的形成源于上世纪八十年代末(1986年)兴建的统建房小区——槟榔小区。
社区内建筑多建于1981-1990年间,1996-2005年间建造了很多现代化建筑。
社区历经30多年,存在整体环境脏、乱、破、旧,配套设施不完善等状况。
其中槟榔东里小区位于槟榔社区居民委员会辖区内,共有49栋、125梯、1732户,改造项目总投资7000万元,主要建设内容包括市政配套设施改造、建筑物本体改造、小区环境提升、专业管线缆化规整等。
3.7.2建筑层数分析
槟榔社区建筑多为4-6多层建筑和7-9中高层建筑,10层以上高层建筑主要集中在西侧,1-3低层建筑较少。
整体来说槟榔社区建筑呈西南高东北低的趋势,建筑最高为31F最低为2F。
3.7.3建筑质量分析
3.7.4建筑结构分析
3.7.5基地分析
描绘槟榔社区现状建筑的屋顶平面图,并标记层数及建筑功能。
黄色为槟榔社区内部道路,白色为建筑屋顶轮廓,绿色为楼层数及建筑功能。
从整体来说槟榔社区建筑呈西南高东北低的趋势,建筑最高为31F最低为2F。
居住住宅商务住宅
槟榔社区建筑主要为居住住宅和商务住宅,由图可以看出居住住宅相对商务住宅较多。
3.7.6户型比例数据收集
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