物业考试之情景模拟和案例分析第二部分.docx

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物业考试之情景模拟和案例分析第二部分

51、

王先生居住在某带有电梯的小区内。

一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。

王先生向物业公司提出索赔要求。

王先生认为：

物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费，因此，物业公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。

在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人民法院起诉：

状告物业公司违约，未尽到保护业主安全的义务，要求物业公司就此向王某赔偿人民币2万元。

请问王先生的诉请能否得到人民法院的支持，并说明理由。

【答案】

王先生的诉求不能得到人民法院的支持。

根据法律法规关于物业管理服务的要求，物业管理公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违反《物业服务合同》，因此，向物业公司索赔没有法律和合同依据。

同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。

52、

以下是一个案件发生的过程，请仔细阅读并指出该公司保安员作法的不妥之处；并以此案例所反映的该物业公司安全管理漏洞，简要列出完备的安全管理应具备的主要内容。

某日上午9时许，犯罪嫌疑人赵×携带凶器和已购得的几斤旧报纸，来到某花园小区地下车库入口处，对小区的保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。

恰遇一辆汽车出车库，保安员在未看清楚《出入证》也未要求犯罪嫌疑人赵×登记，即同意其进入车库。

赵×走到车库内通往电梯间的门边，等候了两三分钟，有人从电梯间出来，赵×乘机进入了电梯间，乘坐电梯到5楼，随后走楼梯到9楼。

在走消防楼梯时，赵某遇到了从楼上巡更下来的安全员小贾，小贾看到赵×手拿一叠报纸及工具不乘坐电梯甚是奇怪便问：

没有停电，为何走楼梯?

赵×答：

早下了一层，不想再等电梯了。

小贾又问：

拿工具去干什么?

赵×答：

给装修队送报纸和工具。

小贾随后下楼走了。

走到5层，小贾忽然想起，9层根本就没有人家装修，认为这个走错路的人一会儿就会下来，故没有去追。

赵×在9层按了9E房的门铃。

9E房的保姆小李打开里面的一扇门，赵×谎称是来搞维修的，便进了屋，并将门反锁。

赵×以检查主人房的灯管为名，将保姆骗至主人房内，要保姆拿出钱来。

保姆说没有钱，也不知道主人的钱放在哪儿，随后突然往外跑，赵×随即将保姆杀害。

……

【答案】

不妥之处：

（1）未仔细查验《出入证》。

（2）未要求来访客人进行登记。

（3）允许行人从车库进入。

（4）保安员小贾在发现可疑之处后，没有及时采取措施。

（5）安全管理内容：

出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

53、

某天，物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。

于是，值勤保安就用工具将门强行破开。

门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门，但业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。

请问：

在本案例所述情形下，物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入？

在什么情况下，物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入?

在这件事情的处理上，该物业管理公司做法是否妥当，还有什么不足?

【答案】

1、在本案例所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。

物业公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。

本案中因报警器误报，物业公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。

2、若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急，无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安可以破门进入。

3、值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主问的矛盾激化；

不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得已破门而入，给住户造成财产损害和精神损害。

四．你是某物业公司的安全管理人员，负责所承管项目的安全管理工作。

请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。

54、

你是某物业公司客户服务经理，服务于某小区。

该小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。

物业公司上门催讨时，陶小姐以前不久自家水管（非公共管道）渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。

请问：

陶小姐的主张是否有法律依据?

为什么?

请你给出处理这个问题的步骤和具体解决的方法。

【答案】

陶小姐的主张没有法律依据。

（1）物业管理费是物业公司为业主提供《物业服务合同》中的义务所收取的服务费，物业公司的服务是针对整个物业的公共部位和公共设施，提供包括公共设施的维修维护、公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服务项目。

而业主家里管道渗漏，除非有特别约定，一般不属于物业服务合同约定的维修范围。

若在保修期内，业主应向开发商提出，若超过保修期，则应由业主自行负责。

故业主陶小姐以此拒交物业管理费无法律依据。

若物业公司接到业主的保修，并承诺提供此特约服务，物业公司与业主之间就成立了维修合同，若物业公司没有及时修缮，则应承担此维修合同的违约责任。

但维修合同与物业服务合同是两个合同，业主陶小姐虽可就漏水未及时修复给其造成的损失（本案陶小姐并没有提出具体损失）要求抵消部分物业管理费，但仍不能以维修合同未得到及时履行作为其不履行《物业服务合同》义务的合法理由。

物业管理费的构成包括公共部位及设施维修维护、保洁、保安、绿化等许多部分，即便是陶小姐家中的公共管道渗漏，也只能扣除相对应的部分物业费，陶小姐就其享受的其他服务仍需支付费用。

因此，无论从何种角度，陶小姐拒交物业管理费的做法是不妥当的。

（2）耐心向业主说明其交费义务不受水管渗漏影响的缘由；继续催缴物业费，并保存催缴证据；若在保修期内，及时协助业主告知开发商或开发商指定的承担维保责任的施工单位；若接受业主的特别委托，答应修理漏水水管，则应及时提供服务，否则即构成对《维修合同》的违约，业主有权要求索赔，并在合理赔偿数额内主张与物业管理费相抵消。

55、

某日，某高层楼宇32楼B室的业主向物业管理处报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理处装修管理人员在接到申报后拟予以同意。

上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋顶，而非业主自用部分。

问：

（一）物业公司在管理服务中存在什么问题？

（二） 物业公司在管理服务中应如何改进？

答：

物业公司存在的问题是：

在接到业主填写的装修申报表后，未到现场核实便盲目的同意。

因此物业公司应该从以下3方面进行改进：

首先，在业主申报装修时，物业管理人员应该辅导业主认真、详细填写《装修申请登记表》，详细说明装修地点、装修内容等情况。

其次，在物业装修情况不明或言语表达不清时，物业管理人员应到现场进行核实，不可盲目的接受业主的装修申报，第三，应该加强物业管理人员的培训，强化装修管理意识，同时检查装修管理各环节存在的问题并予以改进。

56、

王先生居住在某带有电梯的小区内。

一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。

王先生向物业管理公司提出索赔。

王先生认为：

物业管理公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费，因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。

问：

（一）王先生的观点是否正确？

（二）请阐述理由

答：

王先生的观点不正确，因为物业公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全事件采取必要的预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业公司提供的保安服务违反《物业服务合同》，因此向物业公司索赔没有法律依据。

同时致使王先生受伤的是电梯里的歹徒，王先生应向侵害人提出。

57、

某小区楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。

物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

问：

（一）顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？

为什么？

（二）顾某是否应承担王某的损失？

说明理由

答：

1.顾某不能在自己的房屋内添装卫生设备，因为依据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条和《城市危险房屋管理规定》第二十三条，以及《业主管理规约》之规定，不得随意改变房屋使用功能和结构，确需改变应征得相邻业主及使用人和有厉害关系的业主及使用人同意，通过业委会和物业公司审批，再报当地房地长行政主管部门审批，因此，顾某不能在自己的房屋内随意添装卫生设备。

）

顾某应该承担王某的损失，因为房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能，顾某擅自在自己房屋的储藏室内安装电动抽水机马桶和洗脸盆，改变废水立管的下水三通，使储藏室改成了卫生间，改变房屋的使用性质，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。

因此顾某应该承担王某的损失。

58、

某大型住宅小区2005年建成交付使用，由于尚未成立业主大会，物业公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。

2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出：

1.本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。

2.由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开业主代表大会，选举产生业主委员会。

问：

（一）经物业公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万，请问更换铁艺围栏事项由谁决定？

如何决定？

费用如何让解决？

（二）义务监督员能否组成筹备组召开业主代表大会？

清说明理由？

答：

更换铁艺围栏应该由全体业主决定，经全体业主2/3以上方可生效，费用可以从专项维修基金中列支或业主自筹。

义务监督员的提议不可行，因为业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位组成，义务监督员是物业公司聘请的，不能代表全体业主行使权利。

59、

某小区居住的张女士在经常小区广场上打太极拳，广场周围有几株粗大的老杨树。

寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。

突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地。

闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：

颈椎损伤。

问：

（一）物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？

（二）对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？

答：

物业公司对小区内老杨树有管理的义务，因为物业环境管理包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生，园林绿化和虫害防治等服务内容，老杨树属于绿化范围，故物业公司对老杨树有管理义务。

物业公司应该承担赔偿责任，为了保证小区环境整洁及安全，物业公司应该加强枯枝黄叶的清理及对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝，在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成的潜在危害，安全中物业公司未尽到以上应尽的义务，因此要承担赔偿责任。

60、

一天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。

于是，值勤保安就用工具将门强行破开。

门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。

接下来业主向该物业公司提出了赔偿的要求。

问：

（一）物业公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入？

（二）请你评判在这件事情的处理上，该物业公司做法是否妥当，还有什么不足？

答：

物业公司接到住户家中报警信号后不可以破门而入，因为物业公司破门而入的行为侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。

本案例中物业公司的做法有可取的一面，也有不足的一面，值得肯定的是物业公司在接到报警信号后反应比较迅速，同时在发现自己的错误之后态度积极，主动赔礼道歉，避免了与业主的矛盾激化；不足之处在于物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使报警器误报导致保安破门而入给业主造成财产损害和精神损害，对报警器误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。

61、

小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了，物业公司上门催交时，陶小姐以前不久自家水管（非公共管道）渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，而拒交物业管理费用。

请问：

陶小姐的主张是否正确？

为什么？

答：

陶小姐的主张不正确，因为，首先，根据《物业服务合同》约定，物业公司的服务是针对物业的共用部位、共用设施提供的维修养护、卫生清洁、安全与秩序、绿化等服务项目，而业主家里的管道渗漏，除非有特别约定，一般不属于物业服务合同的约定的维修范围，若在保修期内，业主应向开商提出，若超过保修期，则应业主自行负责，故陶小姐以此拒交物业费是无法律依据的。

即便是陶小姐家的公共管道渗漏，也只能扣除相应部分的物业费用，陶小姐就享受的其他服务仍需支付费用。

若物业公司与陶小姐签订了《入户维修合同》，在接到陶小姐的报修之后未及时进行维修，则陶小姐可以要求物业公司承担合同违约责任，但也不可以物业公司维修合同未及时履行作为其不交物业费的理由，所以，无论从任何角度，陶小姐拒交物业费的理由是不成立的。

62、

物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。

经询问，称其未来得及办理相关手续。

问：

你认为物业公司应如何处理此类案例？

答：

首先，未办理相关手续进入物业区域施工属于违规行为，应该要求其立即停工并到服务中心补办相关装修手续。

其次，要立即检查装修申报、出入口管理、装修管理各环节存在的问题并加以改进。

第三，要加强装修管理人员的培训，强化装修管理意识。

63、

某小区入住已五年，已经成立了业主委员会，业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。

业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业企业，一直未能顺利进行，A物业管理公司仍按照原合同提供管理和服务。

业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业管理公司物业管理费用。

问：

王先生的的做法是否正确？

为什么？

答：

王先生的做法不正确，因为：

合同的期限虽然以经届满，但业主委员会并没有选出新的物业服务企业，也没有订立新的物业服务合同，A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区进行管理和提供服务，王先生作为该小区的业主，实际享受了A物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

64、

王先生及其夫人居住在某小区8号楼701室，老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家，物业管理员上门收取物业服务费，王先生讲：

“我们半年都不在家，不应该交物业管理费”。

问：

王先生的说法是否正确？

为什么？

答：

王先生的做法不正确，理由有四点：

业主拥有的空置房仅仅是专有部分的空置，并不意味着整个建筑物在空置着，建筑物的共有部分仍在运行、使用之中，而物业费的支出目的就是要维持、保证共用部分的运行、使用、维修和保养，如果收取的物业管理费用减少，就无法保障建筑物的共用部分正常使用。

部分业主的房屋空置后，并不意味着减少物业管理服务的工作量，设施设备依然要维修保养，保安的执勤、巡查工作依然不能减少，清洁卫生、环境绿化等服务依然不能减少。

造成业主房屋空置责任在于业主本身，并非物业公司无礼阻挠不让其投入使用，因此空置的责任不在于物业公司。

虽然业主的房屋在空置，但是空置房屋同样享受着因物业管理的优质服务带来的建筑物的保值、增值的经济成果，所以其不交物业费对其他业主是不公平的。

65、

某物业公司负责小区供水、供电代收代缴工作，一日，王女士到该物业办公室交电费，物业公司的工作人员李某要求王女士额外交2元的代收代缴手续费。

问：

王女士是否应该交代收代缴手续费？

为什么？

答：

王女士不应该交代收代缴手续费，因为，《物业管理条例》规定，物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等公共事业单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业可以接受公共事业单位的有偿委托，代收有关费用，但是不可以向业主收取手续费等额外费用。

66、

A房地产开发商开发的居住小区入住临近，A开发商找到B物业服务公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权限承包给B物业服务公司，3年后业主入住，成立业主大会及业主委员会，业主大会选聘C物业公司负责该小区物业服务工作，但B公司以合同期限未满拒绝退出。

请问：

B物业公司的做法是否正确？

请说明理由？

答：

B物业公司的做法的做法不正确。

根据《物业管理条例》第三十二条规定：

前期物业服务合同可以约定期限。

期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

本案例中虽然前期物业服务合同没有到期，但是小区已经成立了业主大会和业主委员会，并由业主大会重新选聘了C物业公司，符合法律的规定，因此B物业公司以合同期限未满拒绝退出是不正确的。

67、

邵先生在某小区购买了一套住宅，一个冬天的夜晚，邵先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。

邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业管理竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失，并将物业公司告上法庭。

请问：

法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求？

为什么？

答：

法院不会完全支持邵先生的请求，但会部分支持邵先生的请求，因为盗窃案发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重防盗门入室盗窃的，这么长的时间内，保安员巡逻未能发现，存在工作上的疏漏，对此产生的损失负有一定的责任，但是盗窃案发生在室内，发现起来有一定的难度，因此，物业公司无需承担全部责任，再就是邵先生家丢失的物品金额多少，是其自己的说法，物业公司不可能知道就是那么多，因此，物业公司只能承担巡逻和职责没有到位的部分责任，不可能业主说丢了多少就全部赔偿。

68、

王先生住在某物业管理公司管理的小区内。

一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。

当他爬到石桌时，由于桌面粘合不严密，桌面突然脱落，将小孩的手夹在石桌和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。

事后，王先生找到物业管理公司认为其应就管理不善承担责任。

请问：

王先生的女儿受伤，物业管理公司是否要承担赔偿责任？

答：

王先生女儿受伤，物业公司应该承担赔偿责任，根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑、设施设备、绿化、环境卫生、治安等进行维护、修缮和管理，本案例中，物业公司对石桌、石凳没有尽到应尽的修缮义务，因此对管理不善造成的损失承担赔偿责任，但不是全部责任而是部分责任，因为王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定的责任。

69、

某小区房屋交付使用1年，一日物业公司小张接到报修，3号楼102王女士家墙面渗水，要求物业公司派维修人员前来维修。

请问：

如果你是小张，将如何让处理此项报修内容，是否应该是物业公司维修？

答：

首先带人去业主家查看渗水情况，并拍照记录现场墙面渗水情况，根据《物业管理条例》规定，墙面渗水质保期为3年，本案例中房屋交付使用仅1年，在质保期内，告知业主房屋渗水属于房地产维修范围，物业公司不承担维修责任，但物业公司会及时反应给地产公司进行维修，并跟踪处理。

70、

某住宅小区，2010年10月组织业主入住，入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。

小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

问：

15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？

简要说明理由。

答：

15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费均由建设单位负责交纳。

根据《物业管理条例》规定，未出售房屋由开发建设单位缴纳物业服务费，3套存在质量问题的房屋，因业主未收房，根本原因在于开发商，所以应由开发建设单位承担物业服务费。

71、

某小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。

小区共有业主850户， 其中23户业主以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。

 试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。

答：

业主的理由不成立，理由有以下4点：

选聘物业服务企业只要2/3以上投票业主同意即可生效，不需要每位业主同意；

少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议，每一位业主都有义务遵守、执行。

少数业主也不能因为未签物业服务合同为由拒交物业服务费，因为物业服务合同属于集体合同，由物业公司与业主委员会签订，法律并未规定要与每一位业主签订，同时，物业公司提供了服务，业主享受了服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理应交纳物业费。

少数业主也不能以新公司服务不及老公司为由拒绝交费，不能以少数人的主观叛断作为否定物业公司服务质量的依据，若物业公司的服务确实有问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交费的做法是错误的。

72、

王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。

同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。

王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。

试分析

（1）物业公司应不应该负担这笔医药费？

（2）物业公司如何才能防范此类风险？

答：

物业公司该不该项承担赔偿责任要视情况而定：

1）如果王大妈的摔倒是因为物业公司做保洁时所造成的台阶湿滑而致，物业公司未能给出明显的提示、警示，也无采取适当的措施，就应该给予王大妈赔偿.2）如果确有湿滑，物业公司给出的提示不清，防范措施不得力，应该给予王大妈部分赔偿，3）如果物业公司给出的提示明显，防范措施得力，王大妈是因为自己不慎摔倒或他人碰倒，物业公司不用做出赔偿。

物业公司要避免此类风险：

一要认真对照服务合同尽到应尽的义务，严格依照约定服务。

二要投保公众责任险，将此类风险转嫁给保险公司。

73、

润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。

2010年2月16日上午，两名业主到物业公司购买天然气。

因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。

在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。

物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

请分析：

物业管理公司的做法是否妥当?

为什么?

答：

物业公司的做法不妥当，原因有以下3点：

业主不交物业服务费与其到物业公司购买天然气的行为属于两个不同的法律关系，二者之间没有联系，因此物业公司拒绝向业主出售天然气的做法没有法律依据，应该向业主承认错误并赔礼道歉。

物业公司应该按照物业服务合同的约定提供相应的服务，不能因为其他原因而违背了合同的履行。

业主损坏了物业公司的物品是否赔偿的话，业主是要赔偿的，不能因为不给卖气就随意损坏别人的物品。

74、

某房地产公司自己设立的物业管理公司对整个小区进行管理，但房地产公司却将物业维修基金用做于其他经营，为此，小区内的全体业主要求成立业主委员会，以改变小区混乱的局面，但某房地产公司千方百计阻止小区成立业主委员会，并说将维修基金用于做