房地产业企业所得税管理概述.pptx
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房地产业企业所得税管理概述.pptx
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浙江省地方税务局沈一浙江省地方税务局沈一娇娇房地产业企业所得税管理房地产业企业所得税管理1行业概述行业概述2会计核算与税务处理会计核算与税务处理3纳税评估及预警分析纳税评估及预警分析行业概述相关概念房地产开发与经营是按照城市规划和社会房地产开发与经营是按照城市规划和社会经济发展的需要,在依法取得国有土地使用权后经济发展的需要,在依法取得国有土地使用权后,对土地和地上建筑物、构筑物及其他设施进行,对土地和地上建筑物、构筑物及其他设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。
开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。
房地产又称为不动产,是指土地、建筑物房地产又称为不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,具有位置固定、不可移动、使用带的各种权益,具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。
长期、个别性等特征。
业务范围业务范围业务范围房地产经营房地产经营与销售与销售房地产投资房地产投资与开发与开发其他业务其他业务以收费或合同以收费或合同为基础的房地为基础的房地产活动产活动管理管理中介中介物业物业业务发展地域性强业务发展地域性强运作环节多运作环节多投资风险高投资风险高社会影响面广社会影响面广投入金额大投入金额大产业链长产业链长行业特点行业特点行业特点房地产业的生产经营流程立项与规划建筑施工销售管理产权办理注册登记土地取得房地产开发企业财务核算的主要内容及特点筹措开发项目所需资金;及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本,并加强成本管理,降低成本;正确核算开发经营收支,加强经营管理,提高经济效益;强化商品房销售管理工作,及时收回价款;按照国家有关政策,正确地对企业利润进行分配。
(一)营业收入核算的特殊性1.营业收入具有多样性2.营业收入的坏账风险较小
(二)开发产品成本核算的特殊性1.成本构成核算难度大2.核算时间跨度长3.不同项目核算差异性较大4.滚动开发核算难度大(三)利润分配形式的特殊性房地产开发企业的会计核算与税务处理一、收入的核算理会计与税务处二、扣除的核算理会计与税务处三、的核算理资产会计与税务处四、特殊事的核算理项会计与税务处一、收入的确认原则
(一)收入的确认原则会会计计1、风险和报酬转移2、继续管理权、有效控制3、收入金额计量4、经济利益流入5、成本计量1、销售合同签订,风险和报酬转移2、继续管理权、有效控制3、收入金额计量4、成本计量二、收入范围会会计计1、商品房销售收入(包括销售已完工和未完工开发产品)2、土地使用权转让收入3、视同销售收入4、代建工程和劳务收入5、商品房及周转房租赁收入6、其他应税收入1、商品房销售收入(仅指销售已完工开发产品)2、土地转让收入3、配套设施转让收入4、代建工程收入5、各种开发产品出租租金收入6、售后服务和其他服务收入三、开发产品销售收入现房销售期房销售会计核算取得价款,办妥移交手续时即确认借:
银行存款贷:
主营业务收入借:
主营业务税金及附加贷:
应交税费应交营业税借:
应交税费应交营业税贷:
银行存款取得预售款时,先不确认收入借:
银行存款贷:
预收账款借:
应交税费应交营业税贷:
银行存款待办妥移交手续后确认收入借:
预收账款贷:
主营业务收入借:
主营业务税金及附加贷:
应交税费应交营业税税务处理取得价款,办理交付手续时,确认当期应税收入取得的收入为销售未完工开发产品取得的收入,按预计计税毛利率计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额三、开发产品销售收入
(一)销售未完工开发产品计税毛利率的确定
(一)销售未完工开发产品计税毛利率的确定:
11、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%15%。
22、开发项目位于地级市城区及郊区的,不得低于、开发项目位于地级市城区及郊区的,不得低于1010%。
33、开发项目位于其他地区的,不得低于、开发项目位于其他地区的,不得低于5%5%。
44、属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于、属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于33%。
三、开发产品销售收入
(二)如何申报
(二)如何申报11、文件规定、文件规定企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后,企(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后,企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将实际毛利业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
并计算的应纳税所得额。
22、报表设计、报表设计表表A105010A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表第表第2121至至2929行行21三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额(22-26)231.销售未完工产品的收入*242.销售未完工产品预计毛利额253.实际发生的营业税金及附加、土地增值税271.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入*282.转回的销售未完工产品预计毛利额293.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税26
(二)房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额(28-29)22
(一)房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额(24-25)只有房地产开发企业才需填报这块内容。
将原纳税调整明细表中一项内容在此细化。
目的:
目的:
解决销售未完工开发产品可作为计算三项费用扣除限额的基数问题。
明确:
明确:
预售环节缴纳的营业税、土增值税可税前扣除。
但需是会计上没进费用,否则,会造成重复扣除。
注意:
注意:
只有将以前年度未完工产品在本年转完工产品才允许填报26-29行相关内容,否则,会重复扣除。
(注意填报说明和预缴表)3.房地产开发企业填报现行申报表的几个问题
(1)按现行报表设计逻辑,表A101010的营业收入是根据企业会计核算填报,因此,本表26-29行只有在会计上进行收入确认,才可进行纳税调减项的填报。
但国税发200931号和国税函2010201号对开发产品完工确认收入和会计有差异,或会计也符合收入确认条件,但企业迟迟不结转收入,在报表上填报就显得较为复杂。
方法:
在表A105000纳税调整项目明细表下收入类调整项目和扣除类调整项目项下“其他”进行纳税调整,符合填报说明,但企业计算三项费用扣除限额时少了一块(时间性差异,以后会转回)
(2)房地产开发企业按照权责发生制原则,由于土地增值税没有清算,在会计确认收入,按照会计谨慎原则预提的土地增值税进入的营业税金及附加在企业所得税申报时是不能扣除的。
但从填报说明上看,主表(A100000)第3行“营业税金及附加”要求纳税人根据会计核算科目填报。
方法:
在表A105000纳税调整项目明细表第29行扣除类调整项目下“其他”进行纳税调增。
三、开发产品销售收入委托代销形式会计核算税务处理支付手续费1.代销协议生效时:
借:
委托代销商品贷:
开发产品*项目2.收到代销清单,按应收款项:
借:
应收账款贷:
主营业务收入借:
主营业务税金及附加贷:
应交税费应交营业税借:
主营业务成本贷:
委托代销商品3.若采用支付手续方式,还需:
借:
营业费用贷:
应收账款4.收到款项借:
银行存款贷:
应收账款按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品代销清单之日确定收入视同买断企业与购买方签订合同或三方共同签订合同合同或协议约定的价格高于买断价格,按协议价格;低于买断价格,按买断价格受托方与购买方签订合同按买断价格基价(保底价)并实行超基价双方分成企业与购买方签订合同或三方共同签订合同合同或协议约定的价格高于基价,按协议价格,并不得从销售收入中减除支付受托方的分成额;低于基价,按基价受托方与购买方签订合同按基价加分成额包销包销合同生效,确认收入参照上述规定确定一次性收款、银行按揭方式、分期收款方式销售,税收与会计基本一致,不作详细介绍。
三、开发产品销售收入价外收入会计核算税务处理包含的内容房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用。
包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
确认原则手续费其他业务收入集资费财务费用奖励费、优质费管理费用返还利润、违约金营业外收入代收(垫)款项、需上缴的基金其他应付(收)款企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加:
1、纳入开发产品价内或由企业开具发票全部确认为销售收入2、未纳入开发产品价内且由企业之外的其他收取部门、单位开具发票作为代收代缴款项处理四、代建工程收入
(一)会计核算
(一)会计核算房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程等,一般情况下是先签合同后建造,具有价值大、建造期长、不可取消的特点,符合建程等,一般情况下是先签合同后建造,具有价值大、建造期长、不可取消的特点,符合建造合同的特点,适用企业会计准则第造合同的特点,适用企业会计准则第1515号建造合同。
号建造合同。
房地产企业的建造合同一般为固定造价合同。
所谓固定造价合同,是指按照固定房地产企业的建造合同一般为固定造价合同。
所谓固定造价合同,是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的合同。
的合同价或固定单价确定工程价款的合同。
11、收入确认的时点、收入确认的时点跨年度的建造合同应在资产负债表日确认合同收入与合同费用,当期完工的建造跨年度的建造合同应在资产负债表日确认合同收入与合同费用,当期完工的建造合同应在完工的当期确认合同收入。
合同应在完工的当期确认合同收入。
22、收入金额的确认、收入金额的确认收收入入金金额额确确认认建造合同的结建造合同的结果能够可靠估计果能够可靠估计建造合同的结果建造合同的结果不能可靠估计不能可靠估计完工百分比法完工百分比法合同成本能够收回合同成本能够收回合同成本不能收回合同成本不能收回能够收回的金能够收回的金额确认合同收入额确认合同收入只确认合同费只确认合同费用,不确认合同收用,不确认合同收入入四、代建工程收入
(二)税务处理
(二)税务处理房地产企业的代建工程,持续时间超过房地产企业的代建工程,持续时间超过1212个月的,按照纳个月的,按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现,即按完工税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现,即按完工百分比法确认收入。
房地产企业应按照从接受劳务方已收或应收百分比法确认收入。
房地产企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额,根据纳税期末提供劳务收的合同或协议价款确定劳务收入总额,根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额,确认为当期劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成后的金额,确认为当期劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额,结转为当期劳务成本。
额,结转为当期劳务成本。
(三)税会差异(三)税会差异对于跨年度的建造合同,收入确认的时点一致,但对于合对于跨年度的建造合同,收入确认的时点一致,但对于合同结果不能可靠估计的,收入金额的确认存在差异。
同结果不能可靠估计的,收入金额的确认存在差异。
例:
例:
20132013年初,甲房地产公司签订了一项总金额为年初,甲房地产公司签订了一项总金额为10001000万元的代建合同,为乙万元的代建合同,为乙公司建造一职工小区。
预计工程总成本为公司建造一职工小区。
预计工程总成本为800800万元。
截至万元。
截至20132013年年1212月月3131日,该项目已日,该项目已发生成本发生成本500500万元,预计完成合同还将发生成本万元,预计完成合同还将发生成本300300万元,已结算工程价款万元,已结算工程价款400400万元,万元,并收到并收到250250万元。
但甲公司对工程的完工进度无法可靠确定。
万元。
但甲公司对工程的完工进度无法可靠确定。
会计核算会计核算属于合同结果不能可靠估计,且合同成本不能收回属于合同结果不能可靠估计,且合同成本不能收回实际发生合同成本时:
借:
工程施工合同成本实际发生合同成本时:
借:
工程施工合同成本500500万万贷:
原材料等贷:
原材料等500500万万结算工程价款时:
借:
应收账款结算工程价款时:
借:
应收账款400400万万贷:
工程结算贷:
工程结算400400万万收到工程价款时:
借:
银行存款收到工程价款时:
借:
银行存款250250万万贷:
应收账款贷:
应收账款250250万万确认收入、费用时:
借:
主营业务成本确认收入、费用时:
借:
主营业务成本500500万万贷:
主营业务收入贷:
主营业务收入250250万万工程施工合同毛利工程施工合同毛利250250万万税务处理税务处理11、确认完工进、确认完工进度度500800=62.5%500800=62.5%22、确认收入、确认收入100062.5%=625100062.5%=62533、确认成本、确认成本80062.5%=50080062.5%=500五、租金收入
(一)会计核算
(一)会计核算取得租金收入时,借:
银行存款取得租金收入时,借:
银行存款贷:
其他业务收入贷:
其他业务收入
(二)税务处理
(二)税务处理实施条例第实施条例第1919条:
租金收入,按照合同约定的承租人应付租金条:
租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
的日期确认收入的实现。
国家税务总关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知(国国家税务总关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知(国税函税函201020107979号)第一条:
根据实施条例第十九条的规定,企业提号)第一条:
根据实施条例第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中,如果交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据实施合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,条例第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
(三)税会差异(三)税会差异六、视同销售
(一)视同销售是指根据会计准则或制度不需要确认
(一)视同销售是指根据会计准则或制度不需要确认销售收入,但根据税法、税收政策规定要确认为销售收入的行销售收入,但根据税法、税收政策规定要确认为销售收入的行为。
为。
(二)房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工
(二)房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
入(或利润)的实现。
(三)视同销售收入可作为计算业务招待费、业务宣传(三)视同销售收入可作为计算业务招待费、业务宣传费、广告费的基数。
费、广告费的基数。
六、视同销售(四)开发产品转作自用或出租,是否需要视同销售?
(四)开发产品转作自用或出租,是否需要视同销售?
国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知(国税函国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知(国税函20082008828828号)第一条:
号)第一条:
企业发生下列情形的处置资产,除将资产转移至境外以外,由于资企业发生下列情形的处置资产,除将资产转移至境外以外,由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算:
(售确认收入,相关资产的计税基础延续计算:
(33)改变资产用途)改变资产用途(如,自建商品房转为自用或经营);。
(如,自建商品房转为自用或经营);。
(五)视同销售收入与买一赠一如何区分?
如房地产开发企业买房(五)视同销售收入与买一赠一如何区分?
如房地产开发企业买房送汽车送汽车国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知(国税国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知(国税函函20082008875875号)第三条:
不作为捐赠号)第三条:
不作为捐赠
(一)开发成本的会计核算
(一)开发成本的会计核算土地开发成本土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公土地开发成本土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费共配套设施费、开发间接费房屋开发成本土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工房屋开发成本土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费(可预提)、开发间接费程费、公共配套设施费(可预提)、开发间接费配套设施开发成本土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安配套设施开发成本土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费装工程费、开发间接费代建工程开发成本代建工程开发成本开发间接费开发间接费一、开发成本
(二)开发成本的税务处理(计税成本)
(二)开发成本的税务处理(计税成本)11、计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按、计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某成本对象的各项费用。
成本对象照税收规定进行核算与计量的应归入某成本对象的各项费用。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。
成本对象一经确由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定,不能随意更改或混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机定,不能随意更改或混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。
关同意。
22、应计入开发产品成本中的费用属于直接成本(土地征用及拆、应计入开发产品成本中的费用属于直接成本(土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费)和能够分清成迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费)和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本(开发间接费、公共配套设施费),应按受益的原则和配比的间接成本(开发间接费、公共配套设施费),应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法如下:
的原则分配至各成本对象,具体分配方法如下:
(11)土地成本,一般按占地面积法进行分配)土地成本,一般按占地面积法进行分配占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
比例进行分配。
一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
积的比例进行分配。
分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
由各期成本对象共同负担的占地面积。
(22)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施(指属于非)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施(指属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公共事业单位的营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公共事业单位的公共配套设施)开发成本,应按建筑面积法进行分配公共配套设施)开发成本,应按建筑面积法进行分配建筑面积法,指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积法,指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
筑面积的比例进行分配。
分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成对建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成对象总建筑面积的比例进行分配。
象总建筑面积的比例进行分配。
(3)(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。
预算造价法进行分配。
直接成本法,指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部直接成本法,指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法,指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对预算造价法,指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
象预算造价的比例进行分配。
(44)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
44、甲供材料的问题、甲供材料的问题(11)开发商自行购买材料,拨付开发项目使用)开发商自行购买材料,拨付开发项目使用在拨付环节计入开发成本在拨付环节计入开发成本(22)以材料抵顶工程款)以材料抵顶工程款不是真正意义上的甲供材料,应作为视同销售处理不是真正意义上的甲供材料,应作为视同销售处理55、配套设施的税务处理、配套设施的税务处理企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
(1)
(1)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
有关规定进行处理。
(2)
(2)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。
无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。
除企业自用
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