东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则.docx
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东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则
东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则
为规范我市房地产项目物业管理招投标活动,保护招标投标
当事人的合法权益,杜绝物业服务领域违法违规现象,保障
业主及相关单位的利益不受侵犯,促进物业管理市场的公平
竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、
《广东省物业管理条例》等有关规定和本市实际,制定我市物
业服务招投标实施细则:
一、适用范围
本市行政区域内的房地产项目物业服务招标投标活动及其
监督管理,适用本细则,涉及到政府采购的物业项目招投标
除外。
矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,住宅及同一物业
管理区域内非住宅的建设单位,应当通过公开招投标的方式
选聘物业服务企业。
聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測。
总建筑面积不超过 5 万平方米的住宅物业(含配套的商业场
所),经市房产管理局批准,可以采用协议方式选聘物业服务
企业。
残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒。
二、基本原则
提倡和鼓励业主大会和其他物业所有权人通过招标投标方
式,选聘物业服务企业。
业主、业主大会可以通过公开招标或邀请招标的方式,选聘
物业服务企业。
一个物业管理区域的建设项目分期开发的,其前期物业服务
招投标应当以该物业管理区域为范围。
符合招标条件而未通过招投标的方式选聘物业服务企业或
未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,按国务
院《物业服务条例》第五十七条规定予以处理。
酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭。
通过招投标方式选择物业服务企业的,招标人应当按照以下
规定时限完成物业服务招投标工作:
(一)新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前
完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成;
(四)重新选聘物业服务企业的物业服务项目,一般在物业服
务合同届满或解除前 60 日完成。
三、管理机构
东莞市房产管理局负责全市房地产项目物业服务招投标管
理及协议备案审批工作,各镇(街)房产管理部门负责协助辖
区内的房地产项目物业服务招投标管理及协议备案审批工
作。
彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔。
四、招标
(一)招标人、招标代理机构
本细则所称招标人是指提出招标项目,进行房地产项目物业
服务招标的物业建设单位。
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招标人可自行选定一家代理机构代理相关项目的招投标业
务。
具有编制招标文件和组织评标能力的,也可以自行办理
招标事宜。
謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍。
(二)招标公告
招标人采用公开招标方式的,应当在东莞市房产管理局公众
信息网、东莞市物业管理协会网及招标小区现场发布招标公
告,公告时间不少于 20 天。
厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩。
招标公告应当载明以下主要内容:
1、招标人的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用
时间和联系方式等基本情况;
2、招标项目的名称和基本情况;
3、投标人的资格要求;
4、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价;
5、投标截止时间、开标时间及地点。
(三)招标备案
招标人应当发布招标公告,持如下资料到项目所在地房管所
备案:
1、《东莞市物业服务项目招投标备案表》(附件 1);
2、招标人的营业执照正副本和企业法人代表身份证明;
3、经办人身份证明及授权委托书;
4、与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件(包括物
业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使
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用证的复印件等);茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐。
5、《招标公告》(附件 2)或《投标邀请书》(附件 3);
6、招标文件;
7、属重新选聘物业服务企业的,应提供原物业服务合同;
8、法律、法规规定的其他材料。
当属地房管所自受理申请之日起 5 个工作日内加具意见,东
莞市房产管理局应当自收到申请材料之日起 5 个工作日内
对符合条件的,发出《物业服务项目招投标备案回执》(附件
4)。
鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘。
(四)招标文件
招标文件应包括以下内容,详见《物业服务项目招标文件(示
范文本)》:
1、招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方
式等,项目基本情况:
包括物业名称、坐落地址、四至范围、
物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、套数、设施
设备、建筑结构、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面
图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等;籟丛妈羥为贍偾蛏练淨
槠挞。
2、物业服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;
3、对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的
格式、主要内容等;
4、评标标准和评标方法;
5、招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;
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6、《前期物业服务合同》或物业服务合同的签订说明;
7、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
实行政府指导价管理的住宅前期物业服务招标价格如需突
破政府指导价标准的,需先报市价格主管部门审批后方可进
行招投标。
預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥。
招标人应当根据招标项目的特点和需要,在招标前完成招标
文件的编制。
招标文件可载明投标保证金、中标后的履约保证金等相关问
题。
招标文件发售时间不得少于 5 个工作日。
招标人应当确定投
标人编制投标文件所需要的合理时间;但依法必须进行招标
的物业服务项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标
文件截止之日止,不得少于 20 日。
渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应
当在招标文件要求提交投标文件截止时间 15 日前,书面通
知所有招标文件收受人。
该澄清或者修改的内容为招标文件
的组成部分。
铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵。
招标人根据物业服务项目的具体情况,可以自行组织投标人
召开招标答疑会和现场踏勘。
发现上述招标材料有违反法律、法规和规章的,应当责令招
标人及时改正。
招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在
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投标人的名称、数量以及可以影响公平竞争的有关招标投标
的其他情况。
擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢。
在确定中标人之前,招标人不得与投标人就投标价格、投标
方案等实质性内容进行谈判。
五、投标
(一)投标人
投标人具体资格条件和业绩要求在招标文件详细载明。
投标人办理报名时需提供以下要件:
1、企业有效营业执照正副本;
2、经办人身份证及授权委托书;
3、法定代表人身份证复印件;
4、法律法规规定的其他材料
投标人出具的授权委托书中应明确固定联系人。
(二)投标文件
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标
文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投
标文件包括以下主要内容:
贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉。
1、投标函,包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺
等;
2、技术部分,包括服务物业管理方案、技术装备、财务状况
和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等材料。
坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱。
3、商务部分,包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托
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代理服务费等收费价格标准报价,物业管理服务费收费形式
以及相应的项目财务收支测算;蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦。
4、对招标文件所要求提供的其他材料。
投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前,将投标
文件密封送达投标地点。
招标人收到投标文件后,应当妥善
保存投标文件,在开标前,任何单位和个人均不得开启投标
文件,并向投标人出具《投标文件收件回执》(附件 5),回执
标明签收人和签收时间,并同时标明投标文件送达人。
買鲷鴯譖昙
膚遙闫撷凄届嬌。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补
充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。
补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪。
投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取
中标。
投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,
不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利
益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当
手段谋取中标。
六、开标、评标和中标
(一)开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一
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时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼。
开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。
开标时,由招标人和推选的代表检查投标文件的密封情况,
也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。
经确认无
误后,当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的
其他主要内容。
猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬。
开标过程应当书面记录,并由招标人存档备查。
(二)评标
开标过程结束后应当立即进入评标程序。
评标由招标人依法
组建的评标委员会负责,并遵守有关评标规则。
评标委员会
应由招标人代表和物业服务方面的专业人员组成,成员为 5
人以上单数,其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的
2/3。
锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝。
招标代理机构应当在开标前一个工作日将招标项目报名情
况表提交到市房产管理局,并由招标人在物业服务行业专业
人才库中以随机抽取的方式确定,在评标前予以保密。
市房管
局根据回避制度通知专家评标事宜。
構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲。
物业服务行业专业人才库由市房产管局根据相关制度建立。
与招标人、投标人有利害关系的评标专家不得进入相关项目
的评标委员会,抽到的评审专家如有此种情形,应主动提出
回避。
輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧。
评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责,客
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观公正地进行评标,遵守评标工作纪律,对投标文件进行独
立评审,提出评审意见,不受任何单位或者个人的干预。
尧侧閆
繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害
关系的人进行私下接触,不得收受投标人及其他利害关系人
的财物或者其他好处。
识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对
投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况并接受市
房产管理局的监督、检查。
凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄。
前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员
以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评
标情况的所有人员。
恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻。
投标文件评定过程在保密的情况下进行,评标委员会成员应
当遵守下列规定:
1、客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审
意见,承担个人责任;
2、不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;
3、独立评审投标文件,不准互相串联、议论有关投标文件的
内容;
4、严格按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件
进行评审,并将评审结果签字确认。
经评审,所有投标文件均不符合招标文件要求的,评标委员
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会可以否决所有投标。
依法应当进行招标的物业管理项目,
所有投标被否决的,招标人应当重新招标。
鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬。
评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告。
评标报告应当如实记载以下内容:
1、评标的基本情况和有关数据表;
2、评标委员会成员名单;
3、开标记录;
4、符合要求的投标人一览表;
5、废标情况说明;
6、评标标准、评标方法或者评标因素一览表;
7、评分一览表;
8、经评审的投标人排序;
9、推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜;
10、澄清、说明、补充事项纪要。
评标委员会根据标书、现场答辩等情况进行综合评分,将评
标分值进行统计,按照分值高低推荐前 3 名为中标候选人,
并对评标结果签字确认。
招标人应当将中标候选人在现场、
东莞市房产管理局公众信息网上及市物业管理协会网站公
示,公示期不少于 5 个工作日,并在公示期满后 5 个工作日
内确定中标人,详见《中标候选人公示名单》(附件 6)。
硕癘鄴颃诌
攆檸攜驤蔹鸶胶。
(三)中标及备案
评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面报告,阐明
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评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文
件规定的评标标准和评标方法、推荐不超过 3 名有排序的合
格中标候选人。
阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人,当确定中标
的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同
的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
氬嚕躑竄贸恳彈
瀘颔澩纷釓。
招标人应当在确定中标人之日起 7 日内向中标人发出《中标
通知书》(附件 7),同时将中标结果书面通知所有未中标的投
标人。
釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。
中标通知书发
出后,招标人改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,
应当依法承担法律责任。
怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内,按
照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同;招标人
无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招
标人应当给予赔偿。
谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋。
招标人应当自确定中标之日起 15 日内,向物业项目所在地
的房管所备案,备案资料包括:
1、《物业服务招投标中标备案表》(附件 8);
2、评标委员会的评标报告;
3、中标人的投标文件;
4、中标通知书;
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5、法律、法规规定的其他资料。
当地房管所自受理申请之日起 5 个工作日内加具意见,市房
产管理局应当自收到申请材料之日起 5 个工作日内对符合
条件的,发出《物业服务项目中标备案回执》(附件 9)。
嘰觐詿缧铴
嗫偽純铪锩癱恳。
物业服务企业(中标人)应当于合同签订之日起十五日内将
前期物业服务合同报物业所在地房管所备案。
备案材料和事项发生变更的,应重新备案。
备案材料不实的,
应承担相应的法律责任。
(四)投标保证金和履约保证金
招标人收取投标人投标保证金的,在与中标人签订相应的物
业服务合同后 5 日内,应当向中标人和未中标的投标人退还
投标保证金。
熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆鍰。
履约保证金的交存与退还,按招标文件的要求执行。
七、专家库及专家资格
东莞市物业管理行业协会配合东莞市房产管理局建立评标
专家名册,负责评标专家的日常管理工作。
对评标专家进行
有关法律和业务培训,并建立评标专家档案,详细记载其评
标的具体情况,对评标能力、廉洁公正情况定期进行考评。
物业管理招投标服务机构应当协助做好相关工作。
鶼渍螻偉阅劍鲰腎
邏蘞阕簣。
有下列情形之一的,取消其评标专家资格:
1、私下接触投标人的;
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2、收受利害关系人的财物或者其他好处的;
3、向他人透露投标文件评审过程中相关信息的;
4、不能客观公正履行职责的;
5、无正当理由,拒不参加评标活动的;
6、存在利害关系而不主动提出回避的。
八、协议方式审批
总建筑面积不超过 5 万平方米的住宅物业(含配套商业场所)
而采用协议方式选聘前期物业服务企业的,请持以下资料到
项目所在地房管所申请:
纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲僨。
(一)《协议选聘前期物业服务企业申请表》(附件 10);
(二)申请人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明;
(三)经办人身份证明及授权委托书(招标人出具的授权委托
书中应明确固定联系人);
(四)与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件(包括
物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地
使用证的复印件、项目标准地名证书等);颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨负。
(五)拟选聘企业的营业执照正副本复印件;
(六)拟选聘企业的服务物业管理方案等材料;
当地房管所自受理申请之日起 5 个工作日内加具意见,市房
产管理局应当自收到申请材料之日起 5 个工作日内对符合
条件的,发出《协议选聘前期物业服务企业同意书》(附件 11)。
濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減栖。
九、附则
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招投标活动结束后,招标人或者原物业服务企业应按有关规
定,办理物业服务承接验收手续,移交相关物业服务资料和
物业服务用房。
銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗穎。
物业服务的招投标违法违规行为将会记入我市的物业服务
行业诚信档案,并作出相应的处罚。
招投标过程中的违法违规行为,依照有关法规处理。
本实施细则由东莞市房产管理局负责解释。
业主大会决定通过委托代理机构进行招标选聘物业服务企
业的,参照本细则实施。
本实施细则自 2018 年 12 月 1 日起施行,有效期至 2023 年
12 月 1 日。
在 2018 年 6 月 1 日前开发商抽签确认的项目继
续由确认的代理机构代理该项目的招投标业务。
本办法未尽
事宜按国家、省相关规定执行。
挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈罷。
附件:
1.东莞市物业服务项目招投标备案表
2.招标公告
3.投标邀请书
4.物业服务项目招投标备案回执
5.投标文件收件回执
6.中标候选人公示名单
7.中标通知书
8.物业服务招投标中标备案表
9.物业服务项目中标备案回执
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10.协议选聘前期物业服务企业申请表
11.协议选聘前期物业服务企业同意书
2018 年 11 月 26 日
抄送:
各业主委员会、开发建设单位、物业服务企业、招标代
理机构
东莞市房产管理局办公室 2018 年 11 月 26 日印发
附件 1
备案编号:
东莞市物业服务项目
招标备案表
招标人:
(盖章)
物业服务项目名称:
所在镇(街):
项目地址:
东莞市房产管理局制
年月日
说明
一、本表由开发建设单位或业主委员会应当如实填报,并对
提交的以下所列备案资料以及填写内容的真实性负责。
二、本表用蓝色或黑色墨水笔填写,字迹要端正、清楚;也可
打印。
三、填写时,如表格内不敷填写,可另加附页,也可适当调整
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招标人名称
物业服务项目
名称
项目地
址
表格大小。
四、填报本表的同时,应当提交下列资料(以下规定的各类证
明材料的复印件都须加盖企业或业主委员会公章,由窗口工
作人员核对原件后,应当加盖“此件与原件相符”印,并按以
下顺序装订成册。
):
赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極嚕。
1、招标人营业执照正副本、企业法人代表身份证明或业主委
员会备案通知书;
2、经办人身份证明及授权委托书;
3、与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件(包括物
业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使
用证的复印件等);塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩适。
4、《招标公告》或《投标邀请书》;
5、招标文件;
6、属重新选聘物业服务企业的,应提供原物业服务合同和经
居委会确认的业主大会决议;
7、招标人委托招标代理机构的,应提交招标代理委托合同;
8、法律、法规规定的其他材料。
物业服务招标备案表
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招标代理单位
□无□有(单位名称)
评标区名称
□无□有(单位名称)
物业服务项目
基本情况
1、物业类型:
□电梯住宅□非电梯住宅□别墅□办公楼
□写字楼□商业用房□工业用房□学校□医院□公园
□其他
2、物业层高:
□10 层以下□10 层以上 20 层以下的□20 层
以上的
3、项目规模:
总建筑面积 m2,物业服务用房面积 m2,
业主委员会议事用房面积 m2。
其中:
住宅栋,建筑面积 m2
非住宅栋,建筑面积 m2
招标单位联系
人
电话及传
真
内容
份数
验件
人
备注
1、招标人营业执照
正副本复印件或业
主委员会备案通知
书
2、企业法人代表身
份证明、经办人身份
证明及授权委托书
按规定提交的相关资料
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3、建设工程规划许
可证
4、总平面图
5、国有土地使用证
6、招标公告或投标
邀请书
7、招标文件
8、原物业服务合同
9、业主大会决议
10、招标代理委托合
同
11、其他资料
该项目是否成立过业
主委员会
否
招标人意见:
备
案
意
见
申请物业服务项目招标备案。
我司郑重承诺:
我单位对所
填、报材料的真实性负责,并承担相关法律责任。
法人代表:
招标人(盖章):
年月日
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当地房管所意见:
经办人:
负责人:
(盖章):
年月日
市房产管理局市场科意见:
经办人:
科室负责人:
(盖章):
年月日
局领导意见:
年月日
注:
本表一式三份,市房产管理局一份,当地房管所一份,招
标人一份。
附件 2:
招标公告
招标编号:
按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、建设部《前期
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物业管理招标投标暂行办法》等法规、政策的规定,决定对物
业服务采用公开招标的方式选聘物业服务企业,现将有关事
项公告如下:
裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺递灿。
一、招标物业服务项目的简要说明
项目名称:
建设单位:
本物业服务项目位于,四至范围:
东至,西至,南至,北至。
本物业服务项目规划设计的物业类型为:
。
本物业服务项目竣工交付时间:
。
本物业服务项目总用地面积平方米。
本物业服务项目总建筑面积平方米;其中地下总建筑面积平
方米,地上总建筑面积平方米(住宅建筑面积平方米,商业建
筑面积平方米,其他用房建筑面积平方米)。
仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁絛鯛。
本物业服务项目共计建筑物幢;总户数户;建筑结构有结构。
本物业服务项目内的建筑密度为%,容积率;绿化率
为% 。
本物业服务项目规划建设机动车停车位个,其中地上停车位
个,地下停车位个;按照规划设计建造了非机动车停车位个。
绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧恒蟬。
二、物业服务用房的配置情况
物业服务用房的建筑面积总计平方米,其中:
(一)物业服务企业及其他管理人用房:
建筑面积:
平方米;
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座落位置:
。
(二)业主委员会议事活动用房:
建筑面积:
平方米;
座落位置:
。
三、招标人
招标人:
地 址:
联系人:
电 话:
传 真:
四、报名时间和要求
(一)报名要求:
持企业有效营业执照正副本、经办人身份证
及授权委托书、法定代表人身份证复印件(以上证件查验原
件,留加盖公章的 A4 纸复印件)。
骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙骠弒。
(二)有意向的投标人请于年月日至年月日上午时至时、下午
时至时到报名。
(三)招标代理机构:
联系人:
联系电话:
五、投标单位资格要求
投标申请人须是具有独立法人、具有专业物业管理能力且符
合:
(一)为物业服务项目配备的物业服务力量与本市物业服务
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力量配置指导标准相对应;
(二)建立了企业及从业人员的信用信息,且上年度信用记分
累计高于分。
;
(三)未处于行政主管部门限制投标的状态。
六、投标截止时间
投标文件递交截止时间和地点:
开标时间:
开标地点:
七、所需费用
(一)招标文件售卖时间:
招标文件售卖地点:
招标文件(及资格审查文件)每套人民币:
(二)保证
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 东莞市 房产 管理局 物业 服务 招标 投标 实施细则