V8(4):上海古北、碧云、联洋三大国际社区规划.doc
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V8(4):上海古北、碧云、联洋三大国际社区规划.doc
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唐城国际宜居社区研究-碧云、联洋、古北
三大国际社区调研报告
上海辉石投资管理有限公司
2009年4月
目录
报告综述 1
一、碧云国际社区 3
1.1基本情况简介 3
1.1.1区位条件 4
1.1.2规划现状 5
1.2居住社区及公共设施分布(附社区房价表) 6
1.3商业设施分布 9
1.4碧云社区道路及公交站点 12
附:
碧云社区各道路街景照片 15
二、联洋国际社区 18
2.1.基本情况简介 18
2.1.1区域条件 18
2.1.2规划现状 18
2.2居住社区及公共设施分布(附社区房价表) 20
2.3商业设施分布 23
2.4联洋社区道路及公交站点 26
附:
联洋社区个街道道路街景照片 29
三、古北国际社区 31
3.1基本情况简介 31
3.1.1区位条件 32
3.1.2区位现状 32
3.2居住社区及公共设施分布(附社区房价表) 33
3.3商业设施分布 36
3.4古北社区道路及公交站点 40
附:
古北社区道路街景照片 43
上海碧云、联洋、古北三大国际社区调研报告
报告综述
对碧云、联洋、古北三大社区进行调查研究的目的,主要有两个层面:
1)探寻三大社区的成功关键因素,到底有哪些。
2)从城市设计和配置的角度,来发现其共性,供唐镇新市镇的建设参考。
经过调查和分析,结论如下,三大社区的共同成功关键如下:
v都拥有非常好的区位条件和资源依托:
碧云依托金桥出口加工区,联洋依托世纪公园和浦东行政中心,古北依托虹桥经济开发区。
v都有一个统一的品牌,公众知名度、认同度都很高。
v社区土地地块没有被大的交通干道分割,具有地理上的统一性。
交通干道主要从社区的周边经过。
这一点在碧云和古北尤为突出,基本上在区域内部没有贯穿性道路。
联洋条件稍差,芳甸路的分割存在一定影响。
v统一规划和城市设计控制,形成了社区比较统一的建筑风貌及环境特色,区域整体感强。
v环境相对稳静,这得益于比较低的过境交通量。
不同的地方主要现在商业配套设施上:
v三个社区的商业设施网点数,差异比较大。
碧云为140家,联洋为219家,古北为313家。
不过商业设施在类比上的比例比较类似,都是日用品销售、餐饮占前两位,两者占比总和在三个社区均超过60%。
v三个社区的商业设施网点分布不同,碧云集中于1、2条道路,成条状分布;联洋则实际上是大拇指广场,单中心分布;古北则有一大、一小两个中心。
由此显示,商业配套设施的数量和分布,并无一定之律。
但是商业设施门类的配比,有一定的稳定性数量关系。
但目前三大社区也存在不少问题,主要体现在:
v公共开放空间不足,尤其是休憩空间的不足。
比如碧云社区,路边咖啡座宜人舒适,但是这些都是营业性场所;没有自由开放的免费公共开放空间。
v停车设施不足。
碧云、古北尚好。
联洋在周末,大量的周边来车,导致原本静雅的地面道路两侧,成为露天停车场,严重破坏社区整体氛围。
v碧云和联洋的公交体系,不发达。
这也是联洋会在周末变成一个“大露天停车场”的重要原因。
一、碧云国际社区
1.1基本情况简介
1990年经国务院批准,国家级工业开发区上海市金桥出口加工区在上海设立。
园区规划总面积27.38平方公里。
上世纪九十年代,随着全球经济一体化的进程加速,国际产业开始了世界范围内又一次新的大规模产业转移,金桥出口加工区迅速成为全球制造业进入中国的首选。
至2008年,500强企业中有47家在金桥开发区投资近80个工业项目,其中包括通用汽车、通用电气、西门子、日立、索尼、惠普、沃尔沃、阿尔卡特、柯达、NEC、LG等世界著名跨国公司。
园区工业经济总量约占浦东新区的三分之一、上海市的十分之一。
为配合大规模先进制造业在金桥的集聚,1992年位于金桥区域内的碧云国际社区开始开发建设,目前,碧云国际社区占地面积约3.84平方公里,规划人口3.8万。
目前已有来自世界60多个国家和地区的数千余户外籍人士家庭居住于此。
碧云社区已成为上海成熟的、各类高层次境外人士聚居度最高的标志性国际社区。
在碧云国际社区里,外籍家庭已有近千户,他们来自20多个国家和地区。
世界五百强公司落户上海的企业中40%的CEO、高层管理者都住在这里。
1.1.1区位条件
金桥碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧,北起杨高路,南至云间路,西面隔着数百米的绿化带是罗山路,东面隔着一条金张路与金桥出口加工区相邻距上海金融贸易区小陆家嘴仅数公里。
社区紧靠上海市内环线和杨浦大桥,是浦东国际机场通向上海市中心的必经之地。
园区南侧与大型绿地公园——世纪公园、汤臣高尔夫球场和东郊国宾馆相邻,周边为四季雅苑、汤臣高尔夫别墅、东郊花园等高档住宅楼盘。
距虹桥国际机场30分钟车程,浦东国际机场30分钟车程,上海新客站15公里,距规划建设的浦东客站3公里。
1.1.2规划现状
整个国际社区由城市道路划分成18个地块。
以云山路为界分为东园(以外销房为主)和西园(以内销房为主)。
目前已有的楼盘有:
新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、碧云别墅、碧云花园、金桥酒店公寓、信和大厦、信和花园、百富丽山庄、盈标花园、凤凰公寓、银泰花园、罗山花苑、世茂湖滨花园、云间绿大地别墅等项目。
新金桥大厦作为区域的制高点和管理中心,除了金桥集团本身入驻外,已经接纳KODAK、SHARP、HALLMARK等著名跨国公司。
上海机场集团有限公司、浦东华美达大酒店已经进驻集办公、四星级酒店、公寓于一体的浦东民航大厦。
在银东大厦已经设有中国银行金桥支行等机构。
社区根据不同的地域和功能,因地制宜合理布置人工生态植物群落,设有防护林绿带、道路绿地、居住区绿地和公用绿地等,人均拥有绿地相当于美国新建城市的绿化水平。
西面为世纪公园,东面有金桥公园,南面有比汤臣高尔夫规划中大十倍的休闲绿地,西北面则是400米宽的市政绿化带,与罗山路、杨高路之间形成了一道绿色屏障。
由于园区位于上海市的上风向,离东海约10公里,空气质量远远优于市区中心城区。
根据上海市环境质量监测部门现场测定,该区空气质量属清洁水平,是上海目前生态环境最好的社区,首家通过ISO14000国际环境认证,是上海市区内唯一达到国家空气质量一级标准的区域,境外人士把该区域称为“绿城”,“渴望已久的梦想中的家园”。
1.2居住社区及公共设施分布(附社区房价表)
F教育系统:
中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校,中欧国际工商管理学院(中国大陆地区第一家跻身亚太十强的工商学院),杉达大学。
F医疗方面:
社区内设有浦东华山医院(全国第一家中外合资医院)和妇产科医院等四家市级医院。
F生活方面:
家乐福超市在社区开设了市区最大的分店,德国独资的OBI建材超市也紧跟开张。
F体育休闲方面:
由在沪工作的澳大利亚人集资建设的橄榄球场已经建成。
规划中的奥林匹克休闲中心占地4.6万平方米,有90多个健身、娱乐休闲项目,是目前上海社区最大的休闲娱乐场所。
F宗教方面:
基督会教堂与碧云别墅相依为邻。
一座优美的天主教堂也在薛家浜旁边待日耸出。
碧云社区小区分布图
爱建园时代金领
中天碧云苑
浦东花园别墅
维诗凯亚
世茂湖滨花园
东方碧云花苑
晓园
盈标花园
酒店公寓
w
v
u
花园洋房
银泰花园
x
碧云花园二期
碧云体育
休闲中心
碧云别墅
金桥
酒店公寓
信和
花园
百富丽山庄
罗山花苑
十方庭
u德威幼儿园
v协和国际学校
w平和学校
x德威英国国际学校
碧云楼盘情况统计表
楼盘名称
地址
报价时间
大致价位区间
楼盘形态
备注
晓园(碧云国际社区)
浦东区红枫路398号
2009.5
25000—30000
小高层
云间绿大地
浦东新区云间路418弄
2009.5
45000—50000
独栋别墅
罗山花苑(金色碧云)
浦东区白桦路266弄
2009.5
16000—20000
小高层
新金桥酒店公寓(碧云108)
浦东新区红枫路108弄
2009.5
11000-15000
高层
为酒店式,不可生明火
中天碧云苑
碧云路333弄
2009.5
17000—20000
多层、小高层、高层
碧云晶典
浦东浙桥路208号
2008-05-20
40000左右
别墅
百富丽山庄
浦东明月路1118弄
2009.5
35000—37000
别墅
维诗凯亚
云山路2000弄
2009.5
32000—36000
独栋、联排别墅
碧云东方公寓
红枫路300弄
2009.5
18000—24000
公寓
碧云别墅
浦东碧云路777号
2009.5
50000—52000
别墅
凤凰大厦
浦东黄杨路18号
2009.5
15000—20000
公寓
浦东花园别墅
别墅公寓
该楼盘目前只租不售
金桥爱建园
浦东碧云路199号
2009.5
16000—20000
公寓
碧云花园
浦东碧云路777号
2009.5
26000—32000
公寓
十方庭
碧云路86号
2009.5
18000—22000
小高层
银泰花园
蓝天路368弄
2009.5
14000—23000
高层,小高层,别墅
信和花园
黄杨路69弄
2009.5
12000—16000
小高层
世茂湖滨花园
明月路188弄
2009.5
18000—30000
高层,小高层,别墅
1.3商业设施分布
Ø碧云路(黄杨路—蓝桉路段),该路段两侧酒吧等休闲场所,依阁而筑,颇具塞纳河风情,甚是优雅。
Ø红枫路(碧云路—明月路段),集中了较多的大型商家,俱乐部及公寓式酒店。
Ø碧云路(云中路—蓝桉路段),为整个碧云中心的消费生活中心,家乐福超市;迪卡侬体育用品超市;百安居;碧云体育休闲中心等大型购物,娱乐场所均建于此。
碧云社区商业分布统计表
碧云社区
路名
网点数(个)
网点构成
大型商业集中网点
总和(个)
白桦路
17
小型品牌商家3家、小型日用商铺1家、大型餐饮1家、小型餐饮2家、小型超市2家、中型服务类1家、小型服务类7家。
碧云家乐福【20家】
u日用商铺,共30家。
【大型3家、中型4家、小型23家】{其中包括品牌商铺及专卖店10家(大型2家、中型4家、小型4家)}
v餐饮机构,共65家。
【大型3家、中型31家、小型31家】
w超市,共5家。
【大型1家、小型4家】
x服务类,40家。
【大型6家、中型12家、小型22家】
红枫路
30
中型餐饮13家、小型餐饮11家、大型服务类2家、中型服务类4家。
餐饮
日用
服务
蓝天路
4
大型品牌商家2家、大型日用商业1家、大型服务类店铺1家。
3家
16家
1家
碧云路
61
中型品牌商家3家、小型品牌商家1家、小型日用商铺2家、大型餐饮2家、中型餐饮18家、小型餐饮15家、大型超市1家、小型超市2家、大型服务类3家、中型服务类5家、小型服务类9家。
明月路
8
中型品牌商家1家、中型服务类2家、小型服务类5家。
碧云社区商业分布图
百安居
碧云体育休闲中心
超市
日用商铺
服务类
餐饮
碧云家乐福
商铺20家:
餐饮3家、日用16家、服务1家
碧云国际社区,商业商铺共140家。
其中,日用30家(21%)、餐饮65家(46%)、超市5家(4%)、服务40家(29%)。
29%
4%
46%
21%
1.4碧云社区道路及公交站点
整个碧云社区道路,呈四横六纵之态。
四横:
蓝天路、碧云路、明月路、锦绣东路。
六纵:
黑松路、白桦路、云山路、蓝桉路、黄杨路、红枫路。
碧云社区道路情况统计表
碧云
路名
车道数
道路情况
情况
黑松路
2
稀疏
多为进去小区车辆
白桦路
2
一般
靠近碧云路一带的商业网点处,交通较繁忙;其他路段一般
云中路
4
较繁忙
交通要道
蓝桉路
2
较稀疏
学校周边有些许交通流量,其他路段基本无车流量
黄杨路
2
一般
靠近碧云路一带,较为繁忙
红枫路
4
较繁忙
交通要道
蓝天路
2
较繁忙
百安居、汽车百货、碧云体育中心在该路段上均设有出口
碧云路
2
较繁忙
近家乐福超市一带,交通繁忙
明月路
2
一般
周边各小区在此路段上设有出入口较多
锦绣东路
6
繁忙
交通主干道
碧云各路段公交站点设置情况
公交线路
起点站
终点站
途径重要站点/区域
983
云山路碧云路
普安路延安东路
世纪大道、张扬路东方路、淮海中路西藏南路等
990
泰东路(近陆家嘴)
孙桥
东方医院、民生路、碧云社区、金桥、孙桥等
609
其昌站渡口(东方路)
益江小区(近高科中路)
浦东大道、浦东体育公园、碧云社区、张江地铁站、曙光医院等
987
东方路地铁站
华高新村(近杨高北路,巨峰路)
世纪大道、联洋社区(大拇指广场)、碧云社区、巨峰路等
东周线
东高路张杨北路
周浦医院
浦东大道、金杨新村、碧云社区、世纪公园、花木、北蔡、周浦等
花木1路
白桦路碧云路
严中路(由由新村)
碧云社区、联洋社区、高科西路锦绣路等
申川专线
上海火车站
川沙客运站
大连路周家嘴路、浦东大道、碧云社区、张江路高科中路等
金桥3线
红枫路锦绣东路
枣庄路博山东路
金杨新村
碧云社区公交站点分布图
碧云社区
公交线路图
附:
碧云社区各道路街景照片
碧云路
(1)
蓝天路
(1)
白桦路
(1)
蓝天路
(2)
碧云路
(2)(
碧云路(3)
明月路
(1)
明月路
(2)
黄杨路
黑松路
白桦路
(2)
云中路
(1)
云中路
(2)
锦绣东路
蓝桉路
(2)
蓝桉路
(1)
二、联洋国际社区
2.1.基本情况简介
1993年,联洋新社区正式启动开发,联洋新社区地处浦东新区行政文化中心,是由上海联洋集团有限公司牵头开发的大型高档生态、文化居住区,凭借其整体开发优势和全新规模理念,荣获建设部颁发的“规划环境金奖”,成为上海最知名的社区之一。
联洋社区西临浦东文化中心,毗邻上海科技馆、浦东图书馆,南对140万平方米的世纪公园,东南面则是高档别墅区。
联洋社区定位于高档住宅社区,大量外籍人士的入住于此,因而被称为“浦东古北”。
2.1.1区域条件
联洋社区联洋社区位于碧云社区西面,处于环世纪公园的周边地区。
社区总总建筑面积315.9万平方米,规划居住人口5.7万。
既拥有大型的绿地,也有知名的学校;既有集中的商业广场,也有建筑小品和雕塑。
交通方面,社区拥有地铁2号线,周边有内环线、杨高路等多条主干道,交通十分便捷。
2.1.2规划现状
芳甸路区域的居住人口集中在联洋社区,距离浦东新区行政中心仅3千米。
区别于传统社区规划的零星分散,联洋社区打破传统规划的陈旧模式,将居住区域和日常生活所需的购物区和社交区域隔离,把40多个大小不一的公建配套整合在社区中心30万平方米的联洋中心与证大大拇指广场内,集社区的地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体,囊括商业、教育、文化、医疗、休闲、体育等功能。
所有的公建项目都向社区居民敞开,使社区资源有效整合,最大限度地发挥配套设施的作用。
各个街坊因此变成纯住宅区,实现了商住分离,人们得以彻底远离喧嚣的城市,在静谧的居住生活中获得回归自然的享受。
整个社区的开发具有了完整性、统一性,确保了居住的生态环境和人文环境,并因此成就了真正的高档社区。
联洋居民区共有楼盘18个,总建筑面积约290万平方米,包括“天安花园”、“御景园”、“华丽家族”、“联洋新苑”、“联洋花园”、“联洋年华”、“金色维也纳”、“四季雅园”、“千秋别墅”、“水清木华”、“清水园”、“虹桥第九城市”、“仁恒河滨城”、“吉云公寓”。
2.2居住社区及公共设施分布(附社区房价表)
在社区配套项目方面,进才实验学校、东方幼儿园、刘诗昆幼儿园、联洋地段医院、金家巷天主教堂、五星级淳大万丽酒店、丽笙酒店、大拇指广场以及在建的联洋广场等设施共同构成了一个完整的配套服务系统。
Ø教育配套:
进才实验学校、进才国际部、刘诗昆幼儿园、东方幼儿园、浦东新区少年宫、浦东图书馆。
Ø医疗系统:
联洋地段医院、浦东公利医院
Ø生活系统:
联洋家乐福及大拇指广场、上海科技馆、东方艺术中心
Ø休闲场所:
世纪公园
Ø宗教:
金家巷天主教堂
联洋社区公共设施分布图
浦东
虹桥花园
v
中邦.晶座
证大
水清木华
华丽家族
花园
天安花园
御景园
联洋新苑
u
中邦.风雅颂
当代.清水园
浦东虹桥公寓
x
w
联洋花园
联洋年华
y
太平人寿
大厦
u进才中学国际部
v刘诗昆幼儿园
w进才实验学校
x联洋地段医院
y东方幼儿园
仁恒河滨城
联洋社区楼盘情况表
楼盘名称
地址
报价时间
大致区位均价
楼盘形态
备注
第九城市
迎春路1355弄
2009.3
20000—25000
高层
仁恒河滨城
丁香路1599弄
2009.3
21000—30000
高层
联洋年华
丁香路910弄
2009.3
18000—24000
小高层、高层
联洋花园(一至三期)
丁香路1089弄
2009.3
18000—24000
小高层、高层
御景苑
锦绣路888弄
高层
天安花园
锦绣路800号
2009.3
17000—27000
高层,小高层,多层
华丽家族
锦绣路666弄
2009.3
21000—28000
高层,小高层,多层
联洋新苑
迎春路736弄
2009.5
18000—30000
高层
中邦风雅颂
丁香路1089弄
2005.12
18000—24000
小高层,高层
中邦晶座
丁香路1066弄
2006.1
25000—45000
联排别墅,叠加别墅
金色维也纳
锦绣路333弄
2009.5
23000—75000
联排别墅,独立别墅小高层
四季雅苑
花木路1983弄
2009.5
57000—64000
联排别墅,独立别墅小高层
御翠苑
花木路1883弄
2009.5
45000—58000
别墅
千秋别墅
花四路299弄
2009.5
35000—55000
别墅、低层
九间堂
芳甸路333号
2009.5
63000—110000
独立别墅
当代清水园
浦东芳甸路77弄
2005.12
15000—26000
多层、小高层
水清木华
芳甸路333弄
2009.5
24000—37000
多层、小高层
浦东虹桥花园
迎春路1355弄
2009.5
18000—24000
高层,小高层
浦东虹桥公寓
丁香路1355弄
2009.5
18000—24000
高层,小高层
2.3商业设施分布
Ø迎春路沿街两侧,小型商业网点星罗密布消费群体多为周边社区居民。
Ø芳甸路(丁香路——迎春路段),在该路段以东的便是“大拇指广场”,是消费,休闲,娱乐的核心场所;该路段以西是“联洋广场”,与“大拇指广场”共同构筑起整个联洋社区的消费生活的中心。
Ø丁香路(芳甸路——紫槐路段),沿街两侧以(美信药店,捷强连锁等)小商铺居多。
位置紧邻“大拇指广场”。
联洋商业分布情况汇总表
联洋社区
路名
网点数(个)
网点构成
大型商业集中网点
总和(个)
民生路
7
大型餐饮1家,中型餐饮5家、中型服务类1家。
联洋家乐福【9家】
u日用商铺,共76家。
【中型10家、小型66家】{其中包括品牌商铺及专卖店25家(中型5家、小型20家)}
v餐饮机构,共72家。
【大型11家、中型17家、小型44家】
w超市,共11家。
【大型1家、中型1家、小型9家】
x服务类,共60家【中型6家、小型54家】
丁香路
35
中型品牌商家1家、小型品牌商家8家、小型日用商铺6家、大型餐饮1家、小型餐饮1家、中型超市1家、小型超市3家、中型服务类1家、小型服务类13家。
日用
服务
迎春路
84
中型品牌商家1家、小型品牌商家6家、中型日用商铺4家、小型日用商铺13家、大型餐饮5家、中型餐饮5家、小型餐饮7家、小型超市6家、中型服务类3家,小型服务类34家
7家
2家
长柳路
3
中型品牌商家1家、小型日用商铺1家、小型服务类店铺1家。
大拇指广场【53家】
芳甸路
25
中型品牌商家2家、小型品牌商家6家、小型日用商铺1家、大型餐饮4家、中型餐饮5家、小型餐饮5家、大型超市1家、中型服务类1家。
餐饮
日用
服务
紫槐路
3
中型日用商铺1家、中型餐饮2家。
31家
18家
4家
联洋社区商业分布图
联洋家乐福
商铺9家:
日用7家、服务2家
超市
日用商铺
服务类
餐饮
联洋广场
商铺12家:
服饰2家,餐饮6家、服务1家、商业3家
大拇指广场
商铺53家:
餐饮31家、日用18家、服务4家
联洋社区商业店铺共219家。
其中,日用类76家(35%)、餐饮类72家(33%)、超市11家(5%)、服务类60家(27%)。
27%
5%
33%
35%
2.4联洋社区道路及公交站点
此次调查联洋社区道路分别为:
丁香路、迎春路、锦绣路、民生路、长柳路、金松路、芳甸路、紫槐路。
联洋社区道路情况统计表
联洋社区
路名
车道数
道路情况
情况
民生路
4
繁忙
交通主干道
丁香路
2
一般
靠近大拇指广场一带车流量较为繁忙,其他路段多为进出小区车辆,车流量一般。
锦绣路
6
繁忙
交通主干道
迎春路
4
一般
靠近大拇指广场一带车流量较为繁忙,其他路段多为进出小区车辆,车流量一般。
长柳路
2
较稀疏
多为过往及周边小区住户车辆
金松路
2
较稀疏
多为过往及周边小区住户车辆
芳甸路
4
繁忙
交通主干道,道路两侧坐拥大拇指
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