城镇住房领域风险防控等级划定表、房地产领域风险辨识管控台账.docx
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附件1
城镇住房领域风险防控等级划定表
风险
领域
风险
类别
风险点
风险指标
风险
标准
等级划定
房地
产业
商品房价格波动
商品房价格上涨或下跌风险
房价涨幅在银行同期贷款率之内为刚性需求(①同期银行商业贷款利率②同期城镇居民人均可支配收入涨幅③商品房备案价格超出±15%④同期新出让土地涨幅)。
房价涨幅在①-②之间
一般风险
房价涨幅在②-③之间
较大风险
房价波动超出③或④
重大风险
房地
产业
房地
产投资
房企
负债率
①房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%②房企的净负债率不得大于100%③房企的“现金短债比”小于1④企业购地资金非自有资金。
⑤房地产项目用地及在建工程设定了抵押⑥发包工程有施工单位垫资行为⑦预售商品房设定小额贷款或民间借贷抵押
①资产负债率小于70;存在情形⑤
一般风险
房企
净负债率
房企的“现金短债比”
①②③出现一项;
⑥⑦出现一项;
较大风险
房企购地资金来源
设定在建工程抵押
①②③出现两项;
⑤⑥⑦出现两项;
重大风险
施工单位垫资
预售商品房设定小额贷款或民间借贷抵押
①②③出现三项;
⑤⑥⑦出现三项;
特别
重大风险
房地
产业
商品房供应
去化周期
商品房合理消化周期为6-12个月。
①预售商品房去化周期消化周期少于6个
一般风险
③消化周期12-18月
一般风险
④消化周期18-36月
较大风险
⑤36个月以上
重大风险
现房滞销
现房滞销1年以内为合理周期。
①滞销1-3年
一般风险
②滞销3-5年
较大风险
③滞销5年以上
重大风险
房地
产业
违法违规行为(房地产开发企业)
违规售房
未取得商品房预售许可证开展团购房活动并收取预付款(按收取金额比例划分)。
①收取定金
一般风险
②收取首付
较大风险
③收取全款
较大风险
商品房预售资金监管
逃避商品房预售资金监管,未将售房款打入预售资金监管账户。
-----
较大风险
挪用资金
擅自挪用商品房预售监管资金。
-----
较大风险
拖欠农民工工资
恶意拖欠农民工工资。
-----
较大风险
房地
产业
违法违规行为(房地产开发企业)
延期交房
未按合同约定及时完成工程建设内容导致商品房延期交付(按延期交付时间划分)。
①延期1年
一般风险
②延期1-3年
较大风险
③延期3-5年
重大风险
④延期5年以上
特别
重大风险
售后包租
以返本销售、售后包
租方式预售商品房。
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较大风险
工程款支付
未按合同约定及时支付工程建设工程款。
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较大风险
房屋交付
未达到房屋交付标准擅自交付商品房。
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较大风险
竣工验收
工程竣工验收后6个月内未向城乡规划行政主管部门报送竣工验收资料。
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较大风险
欠缴税费
欠缴土地出让金、市政配套费、商品房销售环节税费等。
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较大风险
资金链断裂
企业资金链断裂导致工程停工甚至烂尾。
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重大风险
房地
产业
违法违规行为(经纪机构)
虚假经纪服务
房地产经纪机构利用虚假交易骗取中介费、服务费、看房费。
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重大风险
违规经纪服务
房地产经纪机构以内部认购团购方式直接从事预售商品房销售并赚取中介费、团购费等费用。
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较大风险
侵占资金
房地产经纪机构侵占或挪用房屋交易资金,恶意克扣押金及其它预定金。
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较大风险
“阴阳合同”
房地产经纪机构引导或协助买卖双方签订“阴阳合同”逃避交易税费。
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较大风险
拆分价款
房地产经纪机构在委托代理销售预售商品房过程中拆分购房款并将部分购房款直接打入机构或个人账户。
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较大风险
房地
产业
违法违规行为(租赁机构)
高风险租赁经营行为
从事房屋租赁业务的经纪机构存在“高进低出”“长收短付”高风险经营行为。
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重大风险
房地
产业
违法违规行为(评估机构)
越级从业
房地产评估机构超越资质等级承揽房地产评估业务。
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较大风险
违反规范及标准
房地产评估机构违反评估规范和标准出具评估报告。
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重大风险
虚假评估
房地产评估机构出具虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的评估报告。
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重大风险
房地产业
违法违规行为(历史遗留问题)
制度建设
①未建立历史遗留问题联席会议机构和制度。
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重大风险
目标任务
②对长期未能解决的历史遗留问题未明确纳入年度工作目标。
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重大风险
方案制定
③对长期未能解决的历史遗留问题未制定切实可行的处置方案。
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较大风险
工作推进
④历史遗留问题已明确处置意见但工作推进不利或无进展。
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重大风险
房地
产业
政策贯彻落实
政策制定
①调控政策落地前未开展必要的风险评估工作②调控政策落地导致群众恐慌、市场波动。
①
重大风险
②
特别
重大风险
政策执行
①调控政策落地出现“一日游”现象。
②调控政策落地引发少数民族或藏区群众不满。
③调控政策落地未开展必要的宣传及正确的舆论引导。
①
特别
重大风险
②
特别
重大风险
③
较大风险
房地
产业
物业管理与服务
房屋交付
将未完成工程竣工验收、消防专项验收、配套工程验收等新建商品房小区交付使用。
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较大风险
前期物业
新建商品房小区交付使用前未引进前期物业服务企业。
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较大风险
承接查验
新建商品房小区前期物业服务企业未开展承接查验直接承揽业务并提供物业服务活动。
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较大风险
物业管理费收缴率
①90%-100%
②75%-90%
③低于60%
①
一般风险
②
较大风险
③
重大风险
房地
产业
物业管理与服务
企业运营
物业服务项目企业年度收费入不敷出,甚至亏本运营。
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较大风险
制度建设
物业服务企业未建立完善的服务体系、管理制度和突发事件应急预案。
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较大风险
人员配置
物业服务企业专业人员配备不到位。
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较大风险
商品房小区维修基金缴存比例
①90%-100%
②75%-90%
③低于60%
①
一般风险
②
较大风险
③
重大风险
维修基金缴存制度建设
地方行政主管部门未建立维修基金缴存及续缴制度和措施。
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较大风险
房地
产业
物业管理与服务
应急处置
地方行政主管部门未建立突发事件应急处置措施和应急专项资金。
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较大风险
弃管小区
物业服务企业未履行交接职责直接“弃管”小区。
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较大风险
消防安全
物业服务企业或业主擅自侵占消防通道。
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较大风险
重点部位风险排查
电梯、供水电暖、燃气、危旧房屋、私搭乱建等的风险排查不到位。
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较大风险
业主履职
住宅小区未成立业主大会并选举产生业主委员会,重大事项受小数业主主张和决策。
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较大风险
合同履约
物业服务企业对物业服务合同约定内容和标准提供服务不到位。
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较大风险
房地
产业
物业管理与服务
信息公开
物业服务企业未按照规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况。
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较大风险
经营收益
物业服务企业擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益。
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较大风险
物业缴费
水、电暖、暖、气等专营单位对小区公用设施、设备、管网等在运营过程中管护、维修、损耗、收费等内容未明确责任。
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较大风险
行政作为
地方价格行政主管部门在物业行业收费定价工作中推进滞后或不作为。
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重大风险
公共突发事件
物业服务企业因配合政府开展必要的公共活动提供物业服务合同约定范围以服务发生投资无来源。
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较大风险
房地
产业
公共突发事件
因突发事件导致工程停工。
按停工时间划分
①停工1-3个月
一般风险
②停工3-6个月
较大风险
②停工6-12个月
重大风险
③停工12个月以上
特别
重大风险
因突发事件导致工程延期交付。
按延期时间划分
①延期1-3个月
一般风险
②延期3-6个月
较大风险
②延期6-12个月
重大风险
③延期12个月以上
特别
重大风险
因突发事件导致工程发生质量事故。
参照事故等级
因突发事件导致在售商品房销售价格大幅波动。
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超出±15%幅度
较大风险
因突发事件导致合同违约引发群体性上访。
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-----
较大风险
因突发事件导致物业服务企业承接《物业服务合同》约定事项以外服务事项。
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-----
较大风险
城镇住房保障
城镇老旧小区改造项目施工组织粗放、扰民
改造项目基本建设程序不规范。
改造项目招投标不规范;项目未履行施工许可等基本建设审批手续,竣工验收、决算等手续不规范。
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较大风险
建筑材料进场验收把关不严
存在弄虚作假、使用劣质材料等问题。
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较大风险
施工扰民、安全防护措施不规范,施工工序不合理,进度缓慢
因施工扰民、工序不合理、未按期交付等引起居民投诉、上访。
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较大风险
城镇住房保障
城镇棚户区改造
逾期安置
①棚改安置房逾期未交付使用超过1年以上
②棚改安置房对象超过50户以上
棚改安置房逾期未交付使用超过1-3年;棚改安置房对象超过50-300户。
一般风险
棚改安置房逾期未交付使用超过3-5年;棚改安置房对象超过300-500户。
较大风险
棚改安置房逾期未交付使用超过5-10年;
棚改安置房对象超过500-1000户。
重大风险
棚改安置房逾期未交付使用超过10年以上;棚改安置房对象超过1000-1500户。
特别
重大风险
住房公积金
资金流动性风险
资金趋紧
①个贷率(住房公积金个人贷款余额占住房公积金缴存余额的比例)超过85%
②住房公积金资金净流量持续出现负值
个贷率在85%-90%(含85%)之间
一般风险
个贷率在90%-95%(含90%)之间
较大风险
个贷率在95%及以上
重大风险
住房公积金
贷款逾期风险
逾期贷款金额及期数增加
①贷款逾期率(住房公积金个人贷款逾期额占贷款余额的比例)高于全国平均水平
②贷款逾期期数累计增加
贷款逾期率在0.3‰(含)以下,贷款逾期在3-5期内。
一般风险
贷款逾期率在0.3-1.5‰(含)之间,存在贷款逾期6期以上情况。
较大风险
贷款逾期率在1.5‰之间,存在贷款逾期6期以上情况。
重大风险
住房公积金
廉政
风险
重大事项未经集体研究
中心执行重大事项决策、重要项目安排、干部任免和人员录用、大额资金使用等事项未经集体研究决定。
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较大风险
违规审批提取住房公积金
向不符合条件或超额度为职工提取;中心工作人员利用虚假材料骗提。
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较大风险
违规发放个人贷款
向不符合条件的职工发放贷款;中心工作人员利用虚假材料骗贷。
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较大风险
违规管理信息数据
未建立信息系统用户管理和密码(口令)分类管理制度,未能严格控制操作权限;篡改或泄露数据。
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较大风险
附件2
房地产领域风险辨识管控台账
序号
风险领域
风险点辨识
风险等级
应对防范措施
-12-
- 配套讲稿:
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- 关 键 词:
- 城镇 住房 领域 风险 等级 划定 房地产 辨识 台账
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