成都房地产市场分析报告.docx
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成都房地产市场分析报告.docx
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成都房地产市场分析报告
2010年成都房地产市场年度分析报告
一、地产新政与趋势研究
1、05年以来调控基调走势
政策点评:
05年以来,中国楼市调控历经:
打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段;未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响,但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。
2、2010年主要政策
政策点评:
通过信贷政策,抑制需求和增加供给成为调控的主要手段,该调控手段虽然在短期内达到一定效果,但从中长期来看,市场必有报复性反弹,市场可能出现大起大落状况,对整个市场发展带来较大影响。
二、土地市场
2010年成都市供应土地556宗,共计面积约45772亩,同比分别增加136宗和7502亩。
全市共计成交土地464宗,面积约36999亩,较2009年分别增加了102宗和4952亩。
虽然2010年楼市调控政策频频出台,但对土地市场的影响仅仅在5-7月份,成都土地市场整体较为活跃,迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。
地价呈上涨趋势,主城区综合地价约729.2万元/亩,同比上涨30.9%;主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米,同比上涨42.8%。
1、主城区土地市场
(1)年度趋势
土地成交量有所放大
2008年以来,成都主城区土地成交逐渐增加,2010年成交面积约4748亩,同比增加约340亩。
城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升
近三年来,成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米,同比上涨42.8%。
根据楼面地价预估,这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米,与成都目前住宅均价基本持平。
可见,因土地成本攀升因素,成都房价仍将上涨。
(2)2010年主城区土地供应状况
2010年,成都主城区供应土地82宗,共计面积约5682亩,同比分别增加7宗和约610亩。
四季度土地供应放量
土地供应与政策调控有较大的关系,“新国十条”之后的5-7月成都土地市场(一级市场)较为低迷;二级市场于8月中旬开始反弹,一直持续到年末,此间土地频频推出,12月达到年度高峰,供应21宗,共计面积1766.5亩。
以住宅兼容商业类用地为主
数据显示,2010年住宅兼容商业用地供应37宗,共计面积约2204亩;商业兼容住宅用地供应23宗,共计面积2286.9亩。
同时商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。
可见,土地用途以商业为主,未来商业类物业供应将大幅增加。
以50亩以下中小地块为主
在供应的82宗土地中,50亩以下地块达到了48亩,占到了总量的58.5%;其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。
此外200亩以上地块有7宗,但均是商业为主的用地。
以中小规模地块为主,可以有效地增加市场供给,缓解市场供需压力,同时地块规模小,为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。
高新区土地供应一枝独秀
上图显示,高新区土地供应达成31宗,面积约1973亩,远远超过其他主城区域。
其次是武侯区,达到14宗,共计面积842.2亩。
随着天府新城和武侯新城建设力度的加大,两大区域的土地放量,市场竞争将日益加剧。
高新区商业兼容住宅用地供应最多
注:
括号内为土地供应宗数
住宅兼容商业用地中,武侯区供应11宗,面积约513.7亩,位居首位;其次是成华区,为10宗,面积约855亩。
商业兼容住宅中,高新区供应数量和面积居首位,分别为18宗和1484.3亩。
同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。
(3)2010主城区土地成交状况
土地成交方面,全年主城区成交地块74宗,面积约4748亩,较2009年分别增加8宗和约340亩。
土地总体交易均价约729.2万元/亩,同比上涨30.9%
住宅和商业类物业可建面积基本相当
根据成交地块相当指标计算,2010年成交地块的可建面积约1242.4万平方米,其中住宅约628.6万平方米,商业类物业约613.8万平方米。
据统计,2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米,2010年成交地块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。
若这一状况不得以改变,可以预计,2011-2012年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。
与住宅相反,商业类物业则呈现供大于求的状况,市场竞争压力将加剧。
成华区成交土地达1106亩
成华区以1106.6亩的土地成交量,位居各区之首,主要位于成华青龙乡区域;
高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地,分别集中在天府新城和武侯新城。
楼面地价TOP10
位于春熙路商圈的华兴街地块,以11000元/平方米的楼面地价,夺取年度楼面地价地王。
在楼面地价TOP10中,市中心(内环内)2宗,城东二三环间4宗,城西二三环间2宗,城北内一环间和城西一二环间各一宗。
主要区域土地成交情况
天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为2010年成都主城区土地成交量最多的四大区域,这些区域集中了众多的品牌开发商,将成为未来成都房地产市场的热点、重点区域。
品牌房企拿地情况
在品牌开发商中,仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有所斩获,主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。
新入蓉开发商拿地情况
2010年,共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成都,拿到土地;主要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。
(4)各郊县土地供应状况
2010年成都各郊区县供应土地474宗,共计面积约40090亩,同比分别增加129宗和6891亩。
大邑供应土地7100亩
大邑县以供应103宗,7105亩的天量土地,位居各郊区县首位,位列二、三位的分别是新都和崇州,土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。
近郊主要热点区县,如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000亩。
(5)各郊区县土地成交状况
全年各郊县共计成交土地390宗,面积约32251亩,较2009年分别增加了94宗和4611亩。
大邑成交土地6731亩
大邑以6731亩的成交量位居各区县首位,崇州和新都分列二、三位,交易面积分别为5129亩和3998亩。
龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均在1800亩以下,郫县土地成交达到2248亩。
大邑可建面积超过千万平
根据地块相关指标,大邑以超1000万平方米的可建量位居首位,其次是新都,约934万平方米,青白江和郫县的可建量约600万平方米左右。
崇州区域可建面积超过400万平方米。
各郊县住宅用地成交情况
大邑、崇州和新都分列住宅成交面积的前三位,分别为66.6亩、3676亩和3159亩。
近郊郫县成交约1758亩,双流约1039亩,温江和龙泉驿在700亩左右。
各郊县住宅可建面积
大邑以987万平方米的天量,位列首位。
新都、青白江和郫县分列二至四位,分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。
金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面积在200万平方米以下。
都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米
都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位,分别为1450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。
其他各区县楼面地价均在1000元/平方米以下。
三、商品房市场
1、年度供销对比
(1)成都市供销总量分析
2010年成都市商品房供应量为3258万㎡,同比增加8.9%;商品房销售量为2965.9万㎡,同比下降了17.1%。
07年成都市商品房供销比为1.16:
1;08年成都市商品房供销比差距最大,供应量远远大于需求量,比例为2.08:
1;09年成都市商品房供不应求,供销比0.84:
1;10年成都市商品房供销比1.09:
1。
可见,10年成都商品房的供销比很接近,供销较为平稳。
(2)成都市住宅供销分析
2010年成都市住宅供应量为2577.7万㎡,同比增加5.2%;住宅销售量为2412.2万㎡,同比下降了26%。
07年成都市住宅供销比为1.09:
1;08年成都市住宅供销比差距最大,1.96:
1;09年成都市住宅供销比0.75:
1;10年成都市住宅供销比1.07:
1。
可见,10年和07年成都住宅的供销比很接近,市场处于供销平衡。
(3)成都市办公供销分析
2010年成都市办公供应量为200.7万㎡,同比增加46.4%;办公销售量为120万㎡,同比增加41.5%。
07年成都市办公供销比为1.18:
1;08年成都市办公供销比差距最大,为2.05:
1;09年成都市办公供销比1.62:
1;10年成都市办公供销比1.67:
1。
可见,08年以来,成都办公物业处于供大于求的态势。
(4)成都市商业供销分析
2010年成都市商业供应量为226.8万㎡,同比增加36.5%;商业销售量为231万㎡,同比增加65.2%。
07年成都市商业供销比为1.36:
1;08年成都市商业供销比差距最大,为1.68:
1;09年成都市商业供销比为1.19:
1;10年成都市商业供销比0.98:
1。
数据显示,2009年和2010年成都商业市场处于供略小于求的态势,市场需求旺盛。
2、主城区细分物业市场
2.1、住宅市场
(1)供销分析
月度供销分析
从供应来看,2010年全年成都主城区供应总量为915.38万㎡;其中供应量最多的是9、10月份,原因在于其他城市的限购令影响,供应住宅分别为112.2万㎡和154万㎡,供应量最少的是2月,春节传统的淡季,供应住宅仅15.6万㎡。
从销售来看,“新国十条”后的5-7月,住宅交易量下降较大,8月份市场开始反弹,11月达到了全年高峰,销售面积约140万㎡;销售量最少的是1月份,销售住宅29.4万㎡。
月度价格走势
从价格来看,今年价格呈现出平稳上涨的趋势,11月达到价格高峰,约8800元/平方米,12月有小幅回落态势。
高新区供销排首位
从各个区域分析,2010年成都主城区住宅供应量最大的是高新区,供应住宅265.4万㎡,其次是锦江区,供应量为160万㎡,供应量最少的是成华区,供应量为106.7万㎡;
销售量最大的也是高新区,共销售住宅202万㎡,其次是锦江区,销售量为142.5万㎡,销售最少的是成华区,销售量为133.9万㎡。
高层是市场的核心产品
从物业类型分析,高层是目前成都主城区住宅供销的主流产品,分别达819.1万平方米和721.8万平方米;其次是超高层住宅,供销量分别为61.2万平方米和40.2万平方米。
主城区的别墅、多层和花园洋房是十分稀缺的产品。
70-90平方米住宅供销两旺
从各面积段分析,70-90平方米是目前主城区住宅物业供销的主力,分别为345万平方米和332.3万平方米;90-110平方米和110-130平方分列二、三位。
(2)存量住宅状况
高新区存量住宅174万平方米
2010年成都市主城区住宅存量房共497.6万㎡,其中高新区存量房面积最大,173.95万㎡,占35%;其次是青羊区,共78.8万㎡,占16%;再次是武侯区,共76.4万㎡,占15%;金牛区和锦江区各占13%,成华区占8%。
70-90平方米住宅存量约129万平方米
从各面积段来看,70-90㎡之间的存量房所占比例最大,共129.3万㎡;其次是90-110㎡,存量房面积有65.9万㎡;再次是110-130㎡,存量房面积有60.4万㎡。
(3)各类型住宅总价分析
双拼别墅总价分析
2010年成都主城区成交双拼别墅共19套,其中500-1000万元间8套,11套成交价格在1000万元以上。
联排别墅总价分析
2010年成都主城区交易联排别墅共141套,其中总价区间在500-1000万之间的成交77套,占到54.6%;其次200-500万元间成交52套,
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