泰顺县城乡规划管理技术规定.doc
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附录六建设项目选址论证
48
泰顺城乡规划管理技术规定
目录
第一章 总则 1
第二章 建设用地分类和适建范围 2
第三章 经济技术指标控制 3
第四章 建筑间距 7
第五章 建筑日照 13
第六章 建筑高度与体量 17
第七章 建筑物退让 19
第八章 竖向设计 21
第九章 农村新社区和村庄建设 22
第十章 历史文化名镇名村及传统风貌村镇保护 29
第十一章市政管线 31
第十二章附则 33
附录一名词解释和容积率计算 34
附录二浙江省关于教育设施的规定性指标摘录及《浙江省工业建设项目用地控制指标》摘录 37
附录三绿地率计算 41
附录四各类建设用地适建范围表 42
附录五建筑项目总平面经济技术指标表表格形式 46
附录六建设项目选址论证 47
48
第一章总则
第一条为加强泰顺县城乡规划管理,保证城乡规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》及相关法律法规,结合泰顺县城乡规划管理的实际情况,特制定本规定。
第二条本规定适用于泰顺县城乡各级城镇、农村新社区、村庄建设用地范围内新建、改扩建项目及相关规划编制。
表1-1:
县域农村新社区一览表
位置
农村新社区
数量(个)
1
罗阳镇
东龙、关山、南垟、万罗、文祥、金湖、南院、仙稔、岭北、碑排、下洪、洲岭
12
2
泗溪镇
白粉墙、下桥、南溪、凤垟、九峰、横坑、玉西、东溪、积库
9
3
雅阳镇
雅中、东安、埠下、柳峰、松垟
5
4
三魁镇
三魁、卢梨、戬州、大安、垟溪、西旸
6
5
仕阳镇
仕阳章乡、章成、后章、龟湖、万排、雪溪、雪临
8
6
筱村镇
枫岙玉溪新东垟葛垟锦库南浦、联云、翁山
8
7
司前畲族镇
司前、左溪、里台、峰门、黄桥
5
8
彭溪镇
彭溪、峰文、月湖、富垟、五里牌
5
9
百丈镇
百丈、洪口、黄坑、岩上、包垟
5
10
竹里畲族乡
竹里
1
11
合计
64
第三条全县实施城乡规划分区管理,具体分中心城区、普通城镇区、历史文化名镇、村庄、旅游区,五类不同城乡建设区。
第四条详细规划编制、选址论证报告、城市设计、建筑设计等涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高、建筑容量、绿地率和日照等规划管理内容,应符合本规定。
关于选址论证报告,详见附录六。
在符合本规定的同时,应同时满足消防、水利、旅游、人防、交通、环保、国土资源、林业、电力、电信等相关部门技术规范要求。
第五条农房建设依据不同区域及相应层级的规划进行审批,其中乡镇政府所在地规划区,S331、S228省道沿线距边沟50米内,省级以上风景名胜区核心区、历史文化名镇名村核心区为规划严控区域,严格按照城乡及专项规划审批。
第六条临时建设工程按相关规定执行。
第二章建设用地分类和适建范围
第七条泰顺县城乡各级城镇、农村新社区、村庄建设用地根据其主要用途和功能,遵照国家现行用地分类标准进行分类。
第八条城镇建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按照批准的控制性详细规划执行;尚无控制性详细规划的,应按城镇总体规划和本规定附录四《城镇建设用地适建范围表》执行。
乡村建设用地按照已批准的农村新社区规划、村庄规划和本规定附录四《农村新社区、村庄建设用地适建范围表》执行。
附录四中未列入的建设项目,应由县规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施的条件,具体核定适建范围。
第三章经济技术指标控制
第九条城市修建性详细规划及建设项目总平面图、村庄建筑总平面规划上,应标明以下主要经济技术指标:
1.总用地面积,建设用地面积及各分期建设用地面积;
2.总建筑面积,包括地上、地下、计入容积率的建筑面积、房产面积
3.地上总建筑面积,及分期情况;
4.地下总建筑面积,及分期情况;
5.建筑占地面积,及分期情况;
6.总绿地面积;
7.总建筑密度;
8.总容积率;
9.总绿地率;
10.停车泊位(其中机动车泊位、非机动车泊位),及地上和地下机动车停车泊位;
11.建筑层数和建筑高度
12.建筑类型组成和分类
13.坐标系和高程系
14.绿化景观广场及运动场地等设施的布局
15.工程量及投资估算。
经济技术指标表格形式详见附录五。
第十条除第十条规定的内容外,总平面图上还应标明建设用地范围线及其控制点坐标、尺寸间距标注、多层建筑控制线、建筑高层控制线、出入口、拟建建筑及层数、现状建筑及层数、地下室范围、内部道路、围墙线、设计标高、地下车库入口、消防登高场地、无障碍车位、机动车地面停车位、消防救援窗口、用地边坡起坡位置、护坡范围及附属配套设施。
第十一条容积率指建设项目计容建筑面积与建设用地面积的比值。
表达公式为:
容积率=计容建筑面积÷建设用地面积。
第十二条建筑面积应符合《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013及本规定要求。
第十三条山地建筑的用地界线划定
1.地块与已有建筑的地块相邻的,边坡部分用地纳入地块用地范围内。
2.地块与未建设地块相邻的,边坡部分用地视边坡使用情况确定,双方共同承担,或者单方纳入。
3.新建道路的边坡,临路地块应承担一半的边坡所占用地。
4.地块与山体相邻的,边坡部分进行绿化应在红线范围内,除土地出让合同约定红线范围外用地纳入城市防护绿地,放坡和绿化的建设与日常维护工作由地块业主单位负责。
第十四条地下空间的界定
建筑楼面标高不高于室外场地最低点标高1米的,该楼面以下部分为地下建筑。
除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。
建设项目规划设计应结合地形,与城市道路标高合理衔接。
以不合理堆土形成掩埋的建筑,不视为地下建筑。
地下空间示意
第十五条地下空间的开发建设应符合下列要求:
1.地下空间的开发建设须保证规划以及现状建筑、城镇市政、电力电信、水利、交通等设施的建设空间和安全使用要求,满足绿化种植的覆土要求。
2.在满足规划要求的前提下,鼓励地下空间开发利用,出让用地内地下空间不计入容积率,单独开发的按建筑面积的30%计入容积率。
3.核心商务区、连片开发的商务功能区块、交通枢纽设施以及其它公共活动较为集中地块的地下空间,应统一规划,合理布局,连通建设。
第十六条城镇新建、改建和扩建建设项目,按已批准的控制性详细规划提出建筑容量控制指标;乡村新建、改建和扩建建设项目,按已批准的农村新社区规划、村庄规划提出建筑容量控制指标。
上文所述规划尚未批准的,应编制选址论证报告,同时,其选址论证报告编制应当县城、镇、村建设用地的分类按照国家有关标准执行,并符合本规定的容积率、建筑密度控制指标表3-1和表3-2、表3-3的规定。
另外,非规划区范围的风景名胜区用地或旅游用地也应编制选址论证报告。
表3-1罗阳镇城区、其它镇一般镇区建筑容积率、建筑密度控制指标表
建筑类别
建筑密度
容积率
住宅建筑
低、多层
≤35%
≤1.8
高层
≤30%
≤3.5
办公建筑
低、多层
≤40%
≤2.2
高层
≤40%
≤5.0
商业建筑
低、多层
≤50%
≤2.5
高层
≤50%
≤5.5
混合建筑
低、多层
按照建筑面积
多的类别进行控制
按照建筑面积多的类别进行控制
高层
表3-2农村新社区、村庄居住建筑体量控制指标表
建筑类别
建筑
限高
备注
榴房
多层
18米
单榴占地面积52平方米,总建筑面积不得超过300平方米,建议采用坡屋顶,鼓励屋顶绿化
院落式农居
低层
12米
建议具有传统泰顺传统农居特色。
其他住宅
多层
18米
占地面积不得超过《泰政办【2014】71号)中关于农民建房标准》的规定
总体指标控制
表3-3旅游度假区块、农村新社区、一般村庄
非住宅建筑容积率、建筑密度控制指标表
建筑类别
建筑密度
容积率
商住建筑
低、多层
≤35%
≤1.8
办公建筑
低、多层
≤30%
≤1.8
商业建筑
低、多层
≤40%
≤2.0
*同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目,在符合相关规范的基础上,由规划行政主管部门根据实际情况参照表(3-1)、表(3-2)、表(3-3)确定建筑控制指标。
第十七条工业建设项目用地容积率按照附录二中的工业建筑容积率控制指标进行控制。
工业企业的建筑密度应在20%以上。
工业企业内部绿地率原则上应控制在20%以内。
同时,工业园区、开发区内总绿地率10-35%,开发区内总绿地率不超过20%。
详见附录二《浙江省工业建设项目用地控制指标》。
说明:
工业用地指标控制下限的原因是,土地集约的要求,鼓励多层厂房,少占土地资源。
同时,不同工业项目的工艺流程不同、工艺特点不同,因而建筑形式也不同,建筑密度也只能控制下限,保证一定土地集约效率。
第十八条老城(镇)区更新,按照不同的更新方式分为拆除改造与综合整治两种改造方式。
拆除改造是指通过对现状建筑物的拆除重建,较为彻底地改变更新地区的空间形态,调整用地功能,消除更新地区与城市用地布局和景观面貌的严重冲突,全面提升空间环境质量。
综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上,采取各种手段对城市环境的净化、美化、优化改造。
老城(镇)区地块更新应制定选址论证报告,并完善相关控规内容。
通过规定拆建比来控制老城(镇)区地区的开发强度,全面改造的老城(镇)区改建建筑拆建比为1∶1.5~1∶2.5,综合整治的老城(镇)区为1∶1。
土地利用效率较低的危房区改造,拆建比可适当加大,拆建比可达到1:
3。
第十九条各类建设用地的绿地率应符合表3-4的规定。
表3-4建设用地绿地率一览表
项目类别
绿地率
居住用地
≥30%
城镇更新地区的居住用地
≥20%
行政办公用地、医疗卫生用地、学校及幼儿园用地、雨水污水处理用地、殡葬设施用地、文化娱乐用地、体育用地、科研设计用地
≥35%
商业金融业用地(市场用地、商业街除外)、公共服务设施用地(学校及幼儿园用地除外)及其他公共设施用地
≥25%
工业用地、仓储用地、对外交通用地、社会停车场库用地、市场用地、市政公用设施用地(雨水污水处理用地、殡葬设施用地除外)
≥10%、≤20%
建设工程项目属于兼容用地性质的,其附属绿地面积比例按照所含类别综合确定。
经批准的详细规划或选址论证报告对绿地率另有规定的,按详细规划或选址论证报告执行。
鼓励推广屋顶绿化。
绿地面积按附录三的规定折算为附属绿地面积,普通城镇区折算总和不得超过建设项目规划条件中要求的总绿化用地面积的20%。
老城(镇)区的更新地块,折算总和不得超过建设项目规划条件中要求的总绿化用地面积的60%。
第二十条城乡建设用地的停车场库配建应符合《浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》(2013年)。
老城(镇)区更新地块的配建指标可进行折减,但不得低于总指标的70%。
农村地区配建车位宜按不少于3个/百人设置。
说明:
农村地区的田间地头、乡间小道,可停车空间较多,不一定都要设置停车车位。
同时,农村公共设施配套在农村建设章节。
第二十一条中心城区土地行政划拨类的建筑工程在配建机动车停车位的基础上,宜增配公共停车位。
公交场站、公共绿地应设置公共停车位,当用地面积大于3000平方米时,宜设置至少一层地下车库;当用地面积小于等于3000平方米,宜结合场地条件尽可能多设置公共停车位。
第四章建筑间距
第二十二条建筑间距应符合本章的规定,并同时符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线、土地合理利用和建筑保护等方面的要求。
第二十三条住宅间距应综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求,首先必须保证受遮挡的住宅获得符合《城市居住区规划设计规范》(GB50180—932002版)及《浙江省工程建设标准城市建筑工程日照分析技术规程》(DB33/1050---2008)日照要求的居住空间。
第二十四条高度≤24m的建筑之间的间距
1.住宅建筑正南北向及非住宅建筑位于住宅建筑南侧平行布置时,当南侧遮挡建筑面宽S<32m,最小间距不应小于14m,同时不应小于南侧遮挡建筑高度的1.0倍;当南侧遮挡建筑面宽S≥32m,最小间距不应小于14m,同时不应小于南侧遮挡建筑高度的1.1倍;遮挡建筑高度小于10m时最小值可放宽至10m。
说明:
不少于14米,是基本条件。
而大于32米的建筑,除了保证14米规定外,还需保证遮挡建筑高度的1.1倍的规定。
此条例没有矛盾。
同时本章建筑间距,将各种情况都进行了罗列,对不同情况进行对照计算就可以了。
L
注:
为遮挡建筑,其建筑高度H(单位m);
L
:
两建筑间距(单位m);(下同)。
住宅或非住宅
住宅
S
S
:
建筑面宽(单位m);(下同)。
图4一1高度≤24m建筑间距
2.住宅建筑非正南北向及非住宅建筑位于住宅建筑南侧且两建筑平行布置时,建筑间距可按下表不同方位间距折减系数换算,且不小于13m。
遮挡建筑高度小于10m时最小值可放宽至10m。
表4-1不同方位间距折减系数表:
方位
0°-15°
15°-30°
30°-45°
大于45°
间距折减系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
注:
表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角
3.非住宅建筑位于住宅建筑北侧平行布置时,最小间距不应小于住宅高度的0.7倍且不应小于13m,有一侧建筑高度小于10m时最小值可放宽至10m。
L
非住宅
L≥0.7H
且L≥13m
住宅
图4一2北侧为非住宅的建筑间距
4.住宅建筑南北向垂直布置或非住宅建筑位于南侧与北侧住宅建筑垂直布置时,其最小间距不小于9m,同时不应小于南侧遮挡建筑高度的0.9倍。
L
L
≥0.9H且L
≥9m
L
住宅或非住宅
住宅或非住宅
住宅
住宅
图4一3南北向垂直垂直方向的建筑间距
5.住宅建筑东西向垂直布置时,其最小间距不小于9m,同时不应小于东侧遮挡建筑高度的0.8倍。
住宅或非住宅
L
L
住宅
L≥0.8H且L≥9m
住宅
住宅或非住宅
图4一4东西向住宅垂直方向的建筑间距
6.非住宅建筑与住宅建筑垂直布置时,当住宅建筑为南北向时其间距不小于9m,当住宅建筑为东西向时,其最小间距不小于13m。
L
L
住宅
L≥9m
住宅
L≥13m
非住宅
非住宅
图4一5东西向非住宅垂直方向的建筑间距
7.住宅建筑南北向及非住宅建筑位于住宅建筑南侧非平行也非垂直布置时,当两栋建筑的夹角小于等于45度时,其间距按平行关系控制;当两栋建筑的夹角大于45度时,其间距按垂直关系控制。
8.住宅侧向山墙之间间距,最小不应小于9m。
设阳台、挑窗、转角窗或外挑构筑物等均应从其外边线起计算。
L
L≥9m
L
开窗
设阳台
图4一6住宅侧向山墙间距
9.非住宅建筑之间的建筑间距,按消防间距控制。
10.老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置的,间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍,且不应小于15m;与其正面垂直布置的建筑的间距,不应小于南侧建筑高度的1.2倍,且不应小于13m;以上最小距离遮挡建筑高度小于10m时最小值可放宽至10m。
老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照住宅建筑控制。
L≥15m
L≥1.5H且
L≥13m
L≥1.2H且
老年公寓等
住宅或非住宅
L
L
老年公寓等
住宅或非住宅
图4一7特殊建筑南侧建筑间距
11.经具法定资质的机构鉴定为危房,需翻建、改建的高度≤24m的住宅建筑,可按原有的位置、高度、规模、性质翻建,不执行上述间距规定。
12.老城区中危旧房需要进行拆建的,不得增加建筑面积,不得突破原建筑体量与高度。
第二十五条高度>24m的建筑与周边建筑的间距
1.高度>24m的建筑与周边高度≤24m的住宅建筑的最小间距按下表控制
表4-2高度>24m的建筑与周边高度≤24m的住宅建筑最小间距控制
高度>24m的建筑面宽(m)
高度>24m的建筑高度(m)
与北侧高度≤24m的住宅建筑间距(m)
与南侧高度≤24m的住宅建筑间距
(m)
与东西侧高度≤24m的住宅建筑间距(m)
高度≤24m的建筑为南北向布局
高度≤24m的建筑为东西向布局
≤32
24<H≤36
≥24
≥20
≥13
≥24
36<H≤60
≥30
60<H≤100
≥35
H>100
≥40
>32
24<H≤36
≥27
36<H≤60
≥40
60<H≤100
≥50
H>100
≥55
2.高度>24m的住宅建筑南北向布置时,其最小间距按下表控制:
表4-3高度>24m的建筑与周边高度≤24m的住宅建筑最小间距控制
南侧建筑高度
(m)
建筑间距(m)
南侧建筑面宽≤32m
南侧建筑面宽>32m
24<H≤36
≥24
≥29
36<H≤54
≥31
≥36
54<H≤72
≥38
≥43
72<H≤100
≥45
≥50
H>100
≥50
≥55
3.高度>24m的住宅建筑东西侧向布置时,其最小间距不小于13m。
4.高度>24m的建筑与高度≤24m的非住宅建筑的间距,应符合下列规定:
(1)当高度>24m的建筑为住宅建筑且位于高度≤24m的非住宅建筑北侧时,最小间距按高度>24m的建筑与南侧高度≤24m的住宅建筑控制;高度>24m的建筑为住宅建筑且位于高度≤24m的非住宅建筑南侧时,最小间距不应小于18m。
(2)外墙之间最小间距不应小于15m。
(3)外墙与山墙之间最小间距不宜小于13m。
(4)山墙之间间距不应小于13m。
第二十六条建筑间距的其他规定
1.当南侧高度>24m的建筑连续面宽(包括多幢住宅的组合)超出50m时,建筑间距按上述规定值再加上超出部分的1/2计算。
2.非平行布置的两建筑,如果一建筑的一个外墙面的垂直线与另一建筑相交,则计算其建筑间距,反之则计算其侧向间距。
计算侧向间距
计算建筑间距
图4一8非平行布置的建筑间距
3.计算建筑间距时建筑外墙的起算线:
(1)一般取建筑外墙之间的最小距离。
(2)当突出外墙的阳台、楼梯间及出挑的构筑物等累计长度超过外墙长度的1/3或凸出外墙的宽度超过1.5米时,按阳台、楼梯间及出挑的构筑物的外边线计算。
4.高度5m以下的单层传达室、变配电房、电信交接间、泵房、小库房和车库等建筑,与住宅建筑正面不存在直接的视线干扰时,外墙间距在满足消防、环保、卫生和安全要求的前提下按不得小于6m控制,山墙间距应符合消防规范;与非住宅建筑的间距,按消防规范控制。
5.工业、仓储、市政、特殊用地内建筑之间的间距按消防等相关规范控制。
6.老城区内,不满足日照间距要求的,以四邻协商为主,协商办法可以参照第三十九条。
第二十七条因火灾、洪灾等不可抗力造成房屋结构受损、危房D级,需要原址重建的村庄住宅,其重建高度不得大于原建筑高度,建筑间距不得小于原建筑间距,建筑形式应与周边建筑相协调。
第五章建筑日照
第二十八条建设工程的日照分析应满足国家规范及《浙江省城市建筑工程日照分析技术规程》DB33/1050-2008的要求,同时满足本章规定。
第二十九条在泰顺县规划区内,对存在日照遮挡影响的建设项目均应进行日照分析,具体日照遮挡情况主要分为以下四种:
1.拟建高度>24m的建筑在其有效日照时间段阴影范围内存在有日照要求的建筑物的。
2.在已经确定的高度>24m的建筑或自然山体等的有效日照时间段阴影范围内,拟建有日照要求的建筑物的。
3.拟建高度在24m以下的住宅建筑、幼儿园、中小学教学楼等日照分析对象的。
4.有日照要求的建筑物,主要包括住宅、宿舍、老年设施、托儿所、幼儿园、学校、医院病房、疗养院等。
5.宽度大于8米、面积大于400m2的绿地应满足1/3的绿地面积在建设日照阴影线之外的要求,并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。
托儿所、幼儿园的活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影之外。
6.规划管理部门认为需要进行日照分析的其他项目。
第三十条日照标准根据依法批准的建筑用途分别确定。
第三十一条住宅(包括2层及以上独立式、联排式等住宅)日照标准应符合:
1.每套住宅至少应有一个居室满足大寒日有效日照不低于3小时,当一套住宅中居室总数超过(含)四个时,其中应有二个达到日照标准。
居室是指卧室、起居室(厅)、书房、餐厅。
2.旧区改建的项目范围内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日有效日照1小时标准。
解释:
这条来自于《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)条文(2002版)。
3.新建宿舍和集中布置的非成套公共租赁房应有不少于1/2的居室满足大寒日有效日照不低于3小时。
宿舍是指集体宿舍,包括大、中、小学校学生宿舍,企事业单位集体宿舍等。
第三十二条受遮挡的分析对象在拟建建筑建设前,日照时数已经不满足本规定所要求的情况下,拟建建筑不得减少其原日照时数。
第三十三条日照分析被遮挡建筑范围和对象:
拟建建筑在有效时间段的日照阴影覆盖区域作为被遮挡建筑的范围,被遮挡建筑计算的范围最大不超过250m半径扇形区域。
包括已建、在建、拟建有日照要求的建筑以及用地性质属有日照要求的规划地块。
第三十四条日照分析遮挡建筑范围和对象:
以被遮挡建筑为中心,确定周围可能对其造成影响的遮挡建筑,包括已建、在建、拟建建筑;高度大于4m的实体围墙;自然山体;其他工程以及规划已明确建筑高度超过24m的规划地块。
遮挡建筑一经确定,其屋顶水箱、楼梯间、电梯间、构架、挑檐、阳台等对日照有影响的建、构筑物均应纳入分析。
镂空透光的栏杆等构筑物可忽略不计。
解释:
第42、43条款,主要是对如何划分分析范围和分析要求做限定,应在条款中体现,使做日照分析的设计单位更加明确。
第三十五条建设工程设计文件调整涉及建筑位置、建筑高度、平面布置等影响日照分析结论的因素改变的,应重新编制日照分析报告并报送规划行政主管部门。
第三十六条为维护相邻地块的开发权益,拟建建筑周边为尚未进入实施阶段的规划地块时,可视需求进行模拟叠加分析,并宜符合以下规定:
1.拟建建筑的北侧为规划居住等有日照要求的用地时,应进行日照分析,在地界以北规定的建筑控制线或者其他控制线上
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