土地经济学第6章-PowerPoint演示文稿.pptx

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第六章土地金融,第一节土地金融概论,第二节中国土地金融的发展,第三节国外土地金融概述,一、土地金融概念金融是以银行为核心的货币资金的融通,泛指与货币流通和银行信用有关的一切经济活动。

土地金融是以土地抵押权为担保的、土地资金的筹集、融通等一切信用活动的总称。

土地融资通常要求土地作为抵押物为其债权作担保。

土地是银行最优良的抵押担保品,能最大限度地保障债权的安全。

第一节土地金融概论,二、土地金融的特点1.土地金融是有担保的金融土地金融属于长期信用,因此要以土地进行抵押为融资提供担保。

担保包括人的担保（即信誉担保,具法律效力）和物的担保。

物的担保,就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保,当债务不能履行时,债权人有权行使该担保物权,无论债务人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人,都能从该担保物权的执行中获得债权的优先清偿。

第一节土地金融概论,2.土地金融以抵押权为基础抵押权具有以下主要特点:

（1）抵押权属于担保物权,其作用仅仅是为了担保债权的清偿,因此从属于债权而存在,并将随着债权的清偿而消失。

（2）抵押权担保的债权具有优先受偿权。

即当同一债务有多项债权时,抵押权所担保的债权必须优先清偿。

（3）用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即所有权外,用益物权如使用权等也可设立抵押权。

第一节土地金融概论,在我国,可以抵押的房地产有:

（1）依法获得的出让土地使用权;

（2）依法获得的房屋所有权及其土地使用权;（3）依法获得的期房所有权;（4）依法可抵押的其他房地产。

以出让土地使用权抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押;以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的,该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押;以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的,该房屋相应比率的土地使用权随之抵押;期房所有权抵押时,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。

第一节土地金融概论,不能抵押的房地产包括:

（1）权属有争议的房地产;

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;（3）列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产;（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;（6）未依法登记领取权属证书的房地产;（7）未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产;（8）行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产;（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。

第一节土地金融概论,3.土地金融一般要实行证券化信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例,通常为25%30%时,银行便可能面临资金的流动性风险。

为了使这部分长期资产短期化,即使资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化。

第一节土地金融概论,房地产的证券化包括:

（1）房地产本身或所有权（在我国为土地使用权和房屋所有权）的证券化,就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以证券的形式表示,使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性;

（2）房地产抵押债权证券化,是将期长额大的抵押债权进行小额分割,以有价证券的形式,通过资本市场进行融资,使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性。

第一节土地金融概论,4.土地金融具有较强的政策性5.土地金融业务成本较高,但收益较好一宗房地产抵押贷款一般需要经历:

借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销,有时还需执行抵押权（当债务不能履行时）;在这一过程中,需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系;需要有相关知识的专业人员协作。

如:

土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合,因此,操作较为复杂,这使得土地金融的经营成本较高。

但另一方面,因其涉及的步骤较多,使得房地产金融的业务派生性较强,即可带动一些银行中间业务的发展,为金融部门带来了可观的手续费收入。

第一节土地金融概论,三、土地金融的种类1.市地金融

（1）房地产取得金融是对购买土地或建筑物（包括住宅）所进行的资金融通;

（2）房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通;（3）房地产经营金融是对土地及建筑物的经营,如租赁经营进行的资金融通。

第一节土地金融概论,2.农地金融农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通;

（2）农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通;（3）农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。

农地金融与市地金融相比,期限较长,盈利性较差,风险较大,政策性较强,所以通常由政策性专业银行经营,并需国家以信贷的途径提供补贴。

第一节土地金融概论,第一节土地金融概论,改革和完善农村投融资体制，健全农业投入机制（摘自2005年中央一号文件）（二十一）完善农业投资管理体制。

进一步放宽农业和农村基础设施投资领域，采取贴息、补助、税收等措施，发挥国家农业资金投入的导向作用，鼓励社会资本积极投资开发农业和建设农村基础设施。

逐步降低中西部地区对涉农固定资产投资的资金配套比例，不得采取加重农民负担的方式进行资金配套。

继续加大国家农业资金投入的整合力度，鼓励以县为单位，通过规划引导、统筹安排、明确职责、项目带动等方式整合投资，提高资金使用效率。

政策解读,对国家投资和补助的乡村建设项目，要加快实行公示制度，通过招投标、资金跟踪监督和项目后评估等办法，确保管好用好资金，保证项目质量。

（二十三）推进农村金融改革和创新。

要针对农村金融需求的特点，加快构建功能完善、分工合理、产权明晰、监管有力的农村金融体系。

抓紧研究制定农村金融总体改革方案。

继续深化农村信用社改革，要在完善治理结构、强化约束机制、增强支农服务能力等方面取得成效，进一步发挥其农村金融的主力军作用。

抓紧制定县域内各金融机构承担支持“三农”义务的政策措施，明确金融机构在县及县以下机构、网点新增存款用于,第一节土地金融概论,支持当地农业和农村经济发展的比例。

采取有效办法，引导县及县以下吸收的邮政储蓄资金回流农村。

加大政策性金融支农力度，增加支持农业和农村发展的中长期贷款，在完善运行机制基础上强化农业发展银行的支农作用，拓宽业务范围。

农业银行要继续发挥支持农业、服务农村的作用。

培育竞争性的农村金融市场，有关部门要抓紧制定农村新办多种所有制金融机构的准入条件和监管办法，在有效防范金融风险的前提下，尽快启动试点工作。

有条件的地方，可以探索建立更加贴近农民和农村需要、由自然人或企业发起的小额信贷组织。

加快落实对农户和农村中小企业实行多种抵押担保形式的有关规定。

扩大农业政策性保险的试点范围，鼓励商业性保险机构开展农业保险业务。

第一节土地金融概论,四、土地金融的作用1.增加房地产资金投入,促进房地产业发展2.提高居民购房支付能力,支持居民住房消费3.调整银行信贷资产结构,改善资产质量个人住房贷款使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产结构,向短中长期贷款共同发展的方向转移。

第一节土地金融概论,4.执行国家房地产业政策,有效调节房地产业发展根据国家房地产业政策,金融业可利用信贷、利率等金融杠杆,对房地产业的发展进行调节,即对国家支持发展的房地产领域,金融业以优惠的信贷和利率政策予以支持,而对于国家限制发展的房地产,金融则提高融资成本,限制发放贷款。

第一节土地金融概论,一、中国土地金融发展历程二、中国现行土地金融制度及特点（-）现行土地金融制度1.自营性房地产金融自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流动性的经营原则,以银行本外币存款作为资金来源,自主经营房地产贷款业务。

自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流动性的经营原则,以银行本外币存款作为资金来源,自主经营房地产贷款业务。

第二节中国土地金融的发展,2.政策性房地产金融政策性住房金融是指银行受各市（县）人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统的委托,以政策性住房资金为来源而经营的住房金融业务。

政策性住房资金来源包括城市住房基金,行政、事业、企业单位住房基金,行政、事业、企业单位收取的租赁保证金,职工住房公积金等。

政策性资金运用包括对房改单位职工购买、建造、大修理自住房发放抵押贷款,受公积金中心委托,对参加公积金储蓄的个人发放公积金住房贷款。

第二节中国土地金融的发展,

（二）中国房地产金融的特点1.自营性业务和委托性房地产金融业务并存2.自营性房地产金融业务发展较快3.房地产金融业务的发展仍处于起步阶段4.业务发展不均衡,第二节中国土地金融的发展,三、中国土地金融发展前景

（一）对土地金融（主要是住房金融）发展环境的基本判断1.扩大内需仍将是今后我国一段相当长的时期内经济发展的方针。

2.我国工业化和城市化进程将进入快速推进阶段,住房需求将非常巨大。

3.住房制度改革的全面到位,使居民必须通过市场途径才能获得住房,住房市场发展潜力巨大。

4.居民收入稳定增长,住房价格趋于合理,住房有效需求将大为提高。

5.加入WTO将促使银行加快信贷结构调整及各项银行改革的步伐,住房金融业务将继续作为我国银行调整信贷结构、改善资产质量的重点业务得到迅速发展。

第二节中国土地金融的发展,

（二）对住房金融发展趋势预测1.住房金融市场的竞争将日趋激烈2.个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展3.业务品种将出现多样化趋势,特别是住房信贷的中间业务将得到大力发展。

住房信贷特别是由个人住房贷款派生出来的如房产评估、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。

第二节中国土地金融的发展,4.个人住房贷款的经营与管理将实现电子化、制度化和集约化5.委托性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点6.强化管理,防范风险将成为住房信贷业务持续发展的重要课题7.个人住房贷款将出现证券化趋势8.住房金融市场将进一步细分,越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域,第二节中国土地金融的发展,一、国外土地金融类型

（一）法律制度类型欧陆系和英美系两种

（二）机构类型1.公营房地产金融机构2.合作性质的房地产金融机构3.私营房地产金融机构,第三节国外土地金融概述,（三）融资类型1.直接融资的房地产金融2.契约融资的房地产金融3.存款融资的房地产金融4.证券融资的房地产金融（四）市场类型1.完备的房地产金融市场2.以基金为后盾的房地产金融市场3.混合型房地产金融市场4.以储蓄支持的房地产金融市场,第三节国外土地金融概述,二、国外土地金融的特点

（一）发达国家土地金融的特点1.私人机构是房地产金融的主体2.房地产金融经营管理的现代化3.房地产金融专业化和多样化并存4.房地产金融市场与金融市场日益渗透

（二）发展中国家土地金融的特点1.非正式的直接融资方式占据主导地位2.国家直接参与和控制房地产金融市场3.发展中国家房地产金融的发展受诸多因素的制约,第三节国外土地金融概述,2002年5月北京“土地标王”广渠门外东五厂周边地区的4公顷土地的拍卖开始启动招标价格41亿元，结果流标。

第三节国外土地金融概述,问题：

拍卖能制止土地投机吗？

北京站,天安门,天坛公园,日坛公园,龙潭湖公园,广渠门,利,弊,保护土地,固化初始用途,早稳定收益,国有资产不流失,“投资”与“投机”,地价升高,百姓需求不足,巨额债务风险,暗箱交易,寻价行为,政府干预,第三节国外土地金融概述,第六章结束,