德思勤－深圳华润万象城中心二期发展规划报告44页.pptx

德思勤－深圳华润万象城中心二期发展规划报告44页.pptx

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因城市而流传因中心而辉煌华润中心二期发展思考,德思勤置业有限公司,也不仅仅是全新的城市空间,不仅仅是全新的建筑形态,华润中心,深圳唯一的SUPERHOPSCA,18.8万平米深圳商业航母,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,四大领航国际品牌主力店,法国（Rel）体验时尚生活百货公司,嘉禾影院,华润万佳CityValue,奥林匹克标准真冰溜冰场,深圳城市发展渐渐呈现多中心发展态势,城市膨胀，人口上升，活动区域渐次扩展,深圳城市发展趋势,深圳中心悖论,罗湖中心？

谁是真正的中心？

福田中心？

深圳现有的政治、文化、金融、商业、商务中心,罗湖熟透了,深圳未来的行政中心、文化中心,政府意志市场成熟,深圳中心悖论,华润中心生逢其时,深圳国际化进程加速,香港经济复苏在即,深圳直辖市的呼声,让我们看看华润中心的真实价值,Value,地王信兴广场,书城深交所发展银行,华润中心,国贸大厦,中信城市广场,中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。

华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润地王财富圈！

世界金融中心,项目区域图,罗湖口岸,火车站,香格里拉酒店,华润中心,地王大厦,世界金融中心,嘉里中心,文锦渡口岸,国贸大厦,华润地王财富圈,中信城市广场,深交所,农行,人民银行,商业银行,东门商业圈,人民南商贸圈,建设银行,城市天地广场,彭年酒店,阳光酒店,天安大厦,财富硬指数,一级商业中心,甲级写字楼,星级酒店,华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心,华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心,华润万象城中信城市广场,财富软指数,银行,金融证券,保险,联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金,友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险,深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行,华润能量指数,商业航母,5A级写字楼,五星级酒店,华润品牌能量,财富硬指数,财富软指数,华润能量指数,华润中心,港人北上,东部人群西进,西部人群重返,市外人群南下,城市发展核动力能量地产,填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失,全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次,传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵,能量地产增添城市价值,营运城市空间引航城市地产,华润中心,决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。

运营城市是复合地产发展的最高境界！

本项目的规模体量,本项目所在城区的外在发展要求,运营城市,项目地块图,华润中心,城市天地广场,世界金融中心,地王,甲级写字楼,万象城,华润中心二期城,由于运营成本高，周边存在租赁住宅做写字楼现象,投资型小户型一直是市场追捧的方向,周边区域置业客户构成,HOPSCA人流链,酒店,大型商业,写字楼,中高收入租赁或居住人群,娱乐、休闲、消费、观光、旅游、商业服务人群,商务、会议、旅游人群,客户需求体现为多功能、高品质、全方位,依托一期能量积聚分享城市价值增值,地块发展主价值点,城市,增值,综合,与国际化关联（地王华润国际商务圈）,与财富机会关联（土地增值、投资回报）,与无限可能关联（功能复合、空间组合）,城市增值综合体,产品定位方向,二期地块发展可行方向,城市增值综合体,产品方向,投资,自用,工作商务,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,商业,酒店,二期地块发展可行方向,商业：

在一期的基础上，增加娱乐、休闲的商业业态，上演快乐、参与体验酒店：

五星级酒店，引进国外知名品牌，具有影响力和号召力,高档住宅？

产品发展可行方向,纯住宅发展方向？

高档住宅,社区自然资源园林教育居住配套完善,深圳高档住宅区,福田中心区香蜜湖华侨城红树湾蛇口大梅沙,结论：

在售楼盘均价超过8000销售速度很慢，风险大不宜开发高档纯住宅,产品方向,酒店公寓？

产品发展可行方向,酒店公寓的发展条件,酒店公寓？

酒店公寓？

高档带装修公寓租金高，在50-60之间酒店公寓市场表现好，如丹枫白露、金茂礼都与五星级酒店互补,酒店公寓的经营模式,投资型公寓式酒店丹枫白露模式,酒店式服务公寓汇展阁、名仕阁标准之上的纯酒店管理公寓,投资型公寓式酒店：

是将一种传统住宅物业投资与酒店式经营管理相结合而产生的一种新型酒店式公寓类型。

它是一种介于酒店与家庭之间的类酒店物业。

既具有酒店的便利，又能够有家庭的温馨，还具有极强的商务、投资价值。

开发商资源调控能力、运营管理能力、所处区位条件、客户资源构成公寓式酒店运作的基本要素经营管理模式是其成败的关键,投资型公寓式酒店,丹枫白露在销售时主推五星级服务式公寓的概念，主推“首期18万，永不供楼”，销售时大获成功,40天完成销售。

而后又由国际著名酒店设计机构进行全面设计，引进国际管理团队管理以星级酒店模式进行经营，取得了非常好的效益。

丹枫白露酒店公寓开业后入住率稳定在85左右，客源以深港两地的商务人士占主导,999RoyalSuites&Towers,酒店式管理公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

它是酒店、写字楼、公寓的三者结合，使项目的客户更加多元化。

酒店性服务式公寓的出现，是将“住”、“商”、“家”这三种形式有机地结合起来。

作为连接酒店和私人公寓的桥梁，解决了酒店或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅的问题。

而且一般来讲，服务式公寓的租金、管理费等开支要低于同区域的写字楼。

满足了中小公司在此方面的需求。

地段、配置、服务、管理、客户资源构成酒店式服务公寓成败的基本要素,汇展阁、名仕阁升级版模式,投资型公寓式酒店,以上两种酒店公寓的开发模式仅在经营和销售上存在区别,丹枫白露式-需引入高级酒店的经营以保证投资回报，在经营方面需要正规酒店的介入。

对经营要求较高，发展商压力大。

汇展阁、名仕阁升级版-需引入高级酒店的物业管理，主要是提供高级酒店的服务模式。

但这两种酒店公寓开发模式在硬件配置上都需要达到一定装修的标准，并无区别！

酒店公寓定位,五星级服务性酒店式公寓,根据市场状况及相似物业发展情况，建议本案发展方向为,本项目具体租售方式需根据届时状况及资源整合力度再行确定,商务公寓？

产品发展可行方向,商务公寓？

周边住宅办公现象较普遍，如美荔园、都市名园等周边非甲级写字楼办公环境较差、企业运行成本高、又无法提升企业形象,商务行为频繁，SOHO行为普遍商务、商业需求低成本、高效率运作与甲级写字楼互补,商务公寓？

商务公寓定位,城市多维商务空间,以1个单位为基本单元，在平面和立面上可多维组合,一个单元,二个单元,一个复式单元,二个复式单元,组合单元的多种拼合,二期规划示意,谢谢！