策源XXXX年10月19日咸阳市人民路项目整体发展策略.pptx
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策源XXXX年10月19日咸阳市人民路项目整体发展策略.pptx
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,升级,是市场的必然选择。
前言,规模升级,业态升级,观念升级,我们今天的开发观点,应该站在未来3-5年的视角,我们今天的规划理念,应该站在未来3-5年的市场,我们今天的营销思想,应该站在未来3-5年的变化,凌云楼代表着七厂十字的商业地位,传统人民路商圈的末端,前言,有历史传统的地方,新生才更有爆发力。
凌云楼不是拆除。
而是重建。
七厂十字不是人民路商圈的末端。
而是新行政中心至商务核心区的,大西安、关天至咸阳的大门。
前言,区域并非改造。
而是升级。
商业中心不只是过去。
而是现在和未来。
前言,59路(咸阳火车站-七厂十字-陈杨寨-世纪大道-汉城路),是交通枢纽,咸阳人近10年的交通中心,市民出行、购物至此转向,人流大而不聚气,商业氛围尙需培育,本案处于咸阳商业地产发展的新旧更替之处,成熟商圈与未成熟商圈的过渡地带。
未来发展前景巨大,黄金十字地段,未来吸金的新商圈。
前言,非商业中心,代表着咸阳市民的出行方向,体现了七厂十字的交通枢纽地位。
第一大道,本案,财富中心,世茂中心,竞争对手环伺左右,前言,市场有容量,有需求竞争很激烈,对手强,如何成功打造新的商业中心,是本案住宅能否取得溢价销售的关键所在,前言,我们需要对本案进行合理的自身解读,独特的市场定位,合适的规划产品及恰当的营销模式才能实现我们的最终目标,前言,以前瞻性的研究思路,站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
研究思路,区域发展潜力,从城市属性看,关中天水经济带核心城市之一,西咸一体的国际化大都市利好,咸阳是“关中天水经济区”内核心城市两个成员之一,客观上成了西安的配角,同时也因为配角成了经济区的“龙头”。
按照关中天水经济区发展规划,咸阳以先进制造、能源化工、物流等为重点的产业发展调整方向和产业布局,以及与西安、宝鸡等城市的产业分工和合作,建设西咸国际化大都市。
区域发展潜力,从区域属性看,处于城市中心区一级辐射区,中心城空间结构“一河两带三轴多中心”
(1)“一河”即中心城主河道渭河;
(2)“两带”沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”;(3)“三轴”3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴;(4)“多中心”包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心,形成分级服务设施体系。
中心片区:
主要承担市级商业中心、商务中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、综合性居住社区的职能,居住人口45万人,建设用地规模45.1平方公里。
旧城中心组团:
主要承担城市综合中心、行政与金融核心、市级商业中心、旧城保护区功能。
区域发展潜力,从区域属性看,出于城市规划发展的主要方向上,城市规划与发展方向:
“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”,区域发展潜力,处于城市中心区的核心地段,区域发展潜力,从发展现状看,区域发展潜力,规划利好拉动土地市场继续上扬,城内区旧城改造成为市场热点城南区、城西区是未来方向。
关中天水经济区规划的出台,使得世纪大道一带具备了更大的增值空间,使该区域再次成为市场新热点。
城西区是未来咸阳市行政的新中心,同时作为高新区的经济带动,城西区也将成为咸阳房地产发展的热点板块。
从发展现状看,区域发展潜力,咸阳楼市价格南高北低,东西平淡,拥有核心资源的城中区依然引领咸阳楼市的价格高点。
从发展现状看,区域发展潜力,商品房销售呈现供需两旺,供应平稳增长,需求持续旺盛。
咸阳商品房市场06年、07年销售连续两年突破100万平方米,08年受到金融危机影响有所下滑,2009年刚性需求充分释放,成交量达到历史高位158万平米,整体呈现持续性的供销两旺格局。
从发展现状看,区域发展潜力,商品房成交价格持续稳步上涨,商业价值迅速拔升,城内区土地稀缺性日益体现。
基于咸阳市发展及商业现状的研判:
从发展现状看,区域发展潜力,城南、城西、以及城中的改造是咸阳市未来发展重点,为七厂十字打造新中心提供了支撑。
咸阳市目前大力推进城市化进程,随着西咸一体化进程的深入,商业物业规模及需求必将进一步提升,于未来几年迎来快速发展。
80后首置、首改型客户为目前主要购买力。
投资、高端客户群引领未来方向。
市场量价稳步提升,商业价值迅速拔升,城内区土地稀缺性日益体现。
人民路商圈作为咸阳市唯一的商圈,其业态过低,规模过小,不能满足咸阳未来的需求,必须升级。
处于城市中心区的核心地段,中心土地价值日渐稀缺,商业价值迅速拔升。
区域发展潜力,从发展趋势看,区域发展潜力,随着城市化进程的迅猛发展,房地产开发及消费都面临从初级向中级过渡,尤其在城市中心地段,因为土地的稀缺性,将使得综合体成为开发的必然选择。
站在西咸一体化角度看待,咸阳市的商业中心将逐步西移,从影院十字往七厂十字转移是必然。
依托于良好的交通条件及日渐成熟的商圈氛围,七厂十字将成为未来咸阳最现代化的商业中心区。
处于城市中心区的核心地段,中心土地价值日渐稀缺,商业价值迅速拔升。
未来城市核心商业区,区域发展潜力,以前瞻性的研究思路,站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
研究思路,发展空间,发展空间,商业市场坏境分析,商业市场格局回顾,区域竞争商业项目分析,未来区域商业前景探析,咸阳商业市场处于发展期,在售商业以底商居多,鲜见大型购物中心,办公物业处于初探阶段。
咸阳商业物业主要集中在人民路、西兰路、玉泉路、乐育路、渭阳路等相对发展比较成熟的街区上,相对偏远的城区商业物业几乎为零;市场处于起始阶段向快速发展阶段过渡,住宅为主特点显著,商业多作为配套地位以底商形式出现,销售均价在9000左右,人民路为核心商业区,临街店铺均价在20000元/左右,最高可达50000元/;,写字楼:
目前咸阳仅有如东银大厦纯写字楼项目寥寥无几,许多实业公司办公或选择在自己企业的办公楼上,或选择在住宅小区的临街住宅楼上。
目前咸阳写字楼物业处于初探阶段。
市场商圈格局回顾,发展空间,商业的规划:
“一主”:
人民路城市商业中心“三副”:
玉泉路区域商业中心、中华路区域商业中心、东风路区域商业中心;“六街”:
人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。
商业布局一主,三副,六街,发展空间,市场商圈格局回顾,人民路商圈,咸阳市中心主干道,周边生活配套齐全,商业氛围浓郁,同时也是市中心最繁华的商业街区。
是本市主要的商业贸易、金融服务、文化娱乐、休闲游憩场所。
同时也是咸阳市唯一的商圈。
发展空间,市场商圈格局回顾,西兰路以西商业缺乏,现以家居,建材为主。
人民路北侧商业稀少,以住宅底商街铺为主,乐育路以东厂房居多,商业比较落后,多以底商街铺为主。
人民路南侧商业繁华,业态齐全,各大聚集于此,核心区,扩建区,成熟区,发展趋势,从城市的规划与区域的发展来讲,人民路毋庸置疑是寸土寸金的黄金地段。
发展空间,市场商圈格局回顾,发展空间,市场商圈格局回顾,位于咸阳市人民路中段,人民广场对面,商场内主营品牌服装,珠宝首饰。
以中高档为主。
为咸阳最高端购物场所。
民生百货,主要业态:
负1F、运动品牌(耐克,阿迪等),户外品牌(骆驼,探路者等)1F、珠宝首饰(周大福等)、化妆品(欧莱雅等)2F、鞋(花花公子等),皮具(凯撒)3F、品牌男装(九牧王,皮尔卡丹等)4F、时尚女装(Eland等),5F、时尚女装(云裳等)租金:
以月销售额反点形式抽取佣金商业体量:
约1.5万平,商铺规格:
40100平客源层次:
咸阳高档次消费商业场所,以收入较高客源为主,宝安广场,宝安广场内营五金电料、文化用品、日用百货、服装鞋帽、床上用品、钟表玩具等,以日常百货为主,品牌档次性较低。
代表咸阳90年代最高端购物场所,主要业态:
1F、金银首饰,钟表玩具,手机卖场2F3F4F、百货、服装,鞋、内衣、箱包、童装、体育用品租金:
一层:
90120、二层:
6080三层:
4050、四层:
30元/月/平规格:
2080平客源层次:
以收入中档次客源为主,高端,发展空间,市场商圈格局回顾,盛世银泰购物广场,位于咸阳市人民路中段,人民广场对面,商场一层外部以底商商铺为主,主营服装(真维斯,以纯等),商场内部以珠宝首饰,品牌服装,皮具,鞋,化妆品等。
面向普通收入者。
代表咸阳市中端购物场所,目前人气一般。
主要业态:
1F、金银首饰(百泰),服装(真维斯、以纯等),化妆品(欧莱雅),皮具(啄木鸟),鞋(红蜻蜓),运动品牌(乔丹、361度)等。
2F、品牌服装(恒源祥、波司登等)租金:
一层:
170200元/月/平二层:
80120元/月/平规格:
3580平客源层次:
以普通收入者为主为主,中端,发展空间,市场商圈格局回顾,嘉惠步行街,主要业态:
以时尚学生装为主规格:
10-20平租金:
50-100面向客群:
以学生为主。
主要业态:
以服装,鞋,为主规格:
1020平租金:
50-100元/月/平面向客群:
周边郊县人群,学生,新天地步行街,咸阳的小寨,咸阳的康复路,低端,发展空间,市场商圈格局回顾,商业主要集中在人民路广场周边,包括大百货,服饰专卖店,电器专卖、综合超市,小商品步行街,附带少量的娱乐休闲功能。
人民路沿街的商业占据着黄金地段,但多以小网点居多,没有发挥大型商业网点集居的特质,其次就是商业业态模式雷同、重复建设比较严重。
目前,沿人民路两侧的建筑大多为厂区家属楼的底商,多数为低层、多层砖混结构,建筑立面呆板,色调陈旧。
业态低端、重复,外立面陈旧,品牌档次不高缺少大体量、综合性的商业体,发展空间,市场商圈格局回顾,发展空间,市场商圈格局回顾,人民路商圈商业形态多以10-100平左右的1层临街门面为主,20000平米大型商超仅1处,主力商业大部分为大百货业态,综合型商业几乎为零。
咸阳市人均商业面积约为0.3平米,较西安人均0.8平米以及发达城市人均1.2存在很大差距,除去人均收入水平限制,考虑到人民路商圈为咸阳市唯一的商圈,市场至少存在80万人(0.8-0.3)=40万平的市场空间;,人民路商圈商业研究结论:
咸阳人均可支配收入约为16404元,略低于全国平均水平(17175元),人均消费性支出7531元,远低于同水平城市。
消费恩格尔系数约为31%,远低于37%的全国水平,消费潜力巨大;,发展空间,市场商圈格局回顾,第一大道,本案,财富中心,世茂中心,项目选取离本案较近,且与本案同性质,未来具有竞争意义的项目。
发展空间,区域竞争商业项目分析,第一大道,财富中心,世茂中心,发展空间,区域竞争商业项目分析,第一大道,空中花园,多镂空设计显的立体感强,商业体量较大。
第一大道:
邻街面公寓及商业一体化建筑。
拥有近12000平商业,分地下一层和地上三层。
商业售价26000元/平。
住宅户型面积51、89、98、110-127、162。
发展空间,区域竞争商业项目分析,商业体量占20%。
三层底商,全部出售,无明确定位,尚无主力店,商铺规格:
401000平,商铺售价:
26000(1f)12000(2f),发展空间,区域竞争商业项目分析,咸阳国际财富中心,咸阳该区域前地标性建筑凌云楼改造项目,区域内少有的综合体,该片区未来的地标性建筑,地块较长,临街商业优势明显。
目前因规划和手续问题,项目处于停滞状态。
发展空间,区域竞争商业项目分析,建筑面积32万平米,分一、二期建设,一期建筑面积约19万平方米,地上30层,地下2层,其中地上4层为商业部分,5层以上为住宅;二期建筑面积约13万平方米,地上30层,地下2层,其中地上7层为商业部分,8层以上为星级酒店及公寓,框剪结构、钢结构,外墙采用幕墙、瓷砖、玻璃幕墙装饰。
发展空间,区域竞争商业项目分析,财富中心沿街长达500米,是集商务、商业、住宅、美食、娱乐等的城市综合体。
商业总建面约110000平,划分为东、西两大体块。
东半部商业由地上4层和地下1层组成,地上1-2层和地下1层:
264米长的室内步行街。
3层:
数码和小家电的专业卖场,4层:
综合性餐饮。
西半部分商业由地上7层和地下1层组成,地上1-3层与地下1层:
大型中高档百货和生活超市两大主力店,4-6层:
数码电影院和大型室内娱乐城,7层:
商务多功能厅和综合性会议室。
整体地下2层为大型停车场。
目前一期商业部分暂只租不售,面积多为20左右,注:
图例为意向图,发展空间,区域竞争商业项目分析,商业体量占34%。
为目前咸阳市最大体量的商业体。
建成后将拉动七厂十字成为人民路乃至咸阳市新的商业中心。
主力店除中影院线外,其他均未定。
目前项目资金有问题,处于搁置阶段,具体规划、方案未定;本案宜快速入市,以抢占市场份额,同时也是本案最大、最直接的竞争对手。
发展空间,区域竞争商业项目分析,世茂中心,世茂地产品牌,人民广场核心绝版地段项目规划为咸阳市现代城市综合体,地标性建筑,商业占比为40%4.6万平世茂购物广场、人民广场地下约1.8万平米的商业,3.9万平的世茂中心公馆、约5.3万的国际酒店。
项目地理优势明显,大体量商业规划,特色性鲜明,未来市中心的标志性建筑,发展空间,区域竞争商业项目分析,1f:
品牌购物,暂不对外销售,可能为世贸合作品牌引入。
3f:
餐饮,目前在售,均价1.2万。
2f:
20-200购物,目前售罄,均价2万。
-1f:
20-100小铺,时尚购物街区。
4f:
为项目自持世贸院线。
发展空间,区域竞争商业项目分析,世贸中心目前并未将旗下众多商业资源引入,而是采取了化整为零,分拆销售的方式,其目前产品去划速度较高,世贸品牌以及核心地段的吸引效力明显。
如果后期世贸引入其中高端品牌,项目将成为咸阳市的新的购物中心,截流咸阳东部客户,对本案商业部分影响。
发展空间,区域竞争商业项目分析,小结:
竞品多为国际化立面,都市、时尚感强;,竞品商业占比均较高,为20%-40%;,竞品商业体量较大,但目前尚未确立其主力店;,竞品多为分割型小铺面,以销售为主;,竞品除财富中心外,销售情况均较乐观;,竞品多为复合型商业,符合咸阳发展趋势;,发展空间,区域竞争商业项目分析,区域竞品对本项目开发的借鉴:
区域三大竞品项目均为综合体开发模式;商业采取集中式,住宅开发主打刚需产品;世贸中心有一定的小户型公寓产品,说明市场对小户型公寓有一定容纳力。
发展空间,区域竞争商业项目分析,发展空间,未来区域商业前景探析,1、随着西咸一体化及城市化进程发展,咸阳缺乏的集中式商业现状将进一步得到改善。
2、七厂十字地理位置绝佳,无论从交通条件还是人流量来说,足以支持大型商业中心的运营。
3、周边财富中心等项目的开发,已经说明七厂十字将成为未来咸阳新的商业核心圈。
发展空间,咸阳主力在售项目,主力在售产品以已经由过去传统的多层转向小高层、高层项目价格多在5000元左右,城内区国润翠湖引领价格高点,发展空间,住宅市场分析,人民路周边项目,区域项目体量相对较小,基本以地段、配套为卖点。
户型以70100两室、100130三室为主。
都已从多层时代迈进高层时代。
价格上差别不大。
产品附加值体现力弱。
发展空间,住宅市场分析,商品房成交以90-110两房、120-140三房为主,80后首置、首改型客户为主要购买力小户型和大户型产品需求开始放大,数据来源:
咸阳市房管局,从购房者的年龄来看,80后的购房者比例逐步增加,1季度25-30岁的中青年置业者占购房者比例的46.70%。
出生在1980年以后的年轻人已达到结婚生子的年龄,这部分置业者由于工作、婚房等需求,渐成咸阳市房地产市场的主要购买力。
80-100平方米的二室和110-140平方米的三室是咸阳房地产市场上的主力供给,而从成交来看,也是以2室和3室的为主。
数据来源:
咸阳市房管局,发展空间,住宅市场分析,咸阳市区客群为主力,西安及郊县客户占比逐渐上升随着城市化、西咸一体化进程的深入,外地置业者、投资型客群将带动咸阳市场继续走高。
数据来源:
咸阳市房管局,2009年,咸阳市房地产市场投资需求仅占成交量的10%,而随着“大西安”国际化都市的定位,以及西咸一体化的实质性的破冰进程,咸阳市的投资价值将会凸显,必将吸引投资型需求的关注,投资需求将有较大幅度的上涨。
发展空间,住宅市场分析,自住、改善仍为主流需求,交通便利、环境优越的城中心仍为首选。
住宅消费者地理偏好,发展空间,住宅市场分析,购房者仍以本地企事业单位员工/管理者为主20-35岁刚需占主流,发展空间,住宅市场分析,南北通透二房、三房为主力需求,户型区间传统,对住宅功能的特殊要求,住宅消费者对户型的要求,发展空间,住宅市场分析,发展空间,住宅市场分析,咸阳住宅市场发展现状鉴于本案住宅的开发启示:
两房、三房刚需仍为市场主流;但未来大户型改善需求与小户型投资产品有一定的发展前景;,发展空间,住宅市场分析,发展空间,办公物业市场分析,发展空间,从开发形态上来看,咸阳纯写字楼并不多,只有银都国际等几个屈指可数的楼盘。
很多公司办公地址要么选择在自建的办公楼,要么选择临街住宅楼,如国奥金帝、首座等。
其中称得上综合性建筑的是咸阳国际财富中心,它的出现,预示着咸阳在走向国际化品质的路上,迈出了一大步。
目前,拥有土地、资源、政策、交通等优越条件的咸阳已经成功吸引了西电集团、延长集团、陕投集团等大型企业进驻。
随着西咸一体化发展进程加速,泾渭新区、沣渭新区崛起,咸阳面临着进军国际化大都市的新契机,更多企业的西进,咸阳更需要高端商业楼盘或写字楼来提升城市形象,以满足城市经济的发展需要,商业楼盘发展任重而道远。
咸阳写字楼的发展概述,写字楼(以人民广场周边为主要参照),咸阳市目前写字楼项目主要集中在人民路广场周边;商业基本售价维持在4500-5000元/平米;咸阳市写字楼处于初期发展阶段,由于缺乏足够的商业氛围,因此写字楼整体销售情况一般;另外,纯写字楼非常少,基本多是商业的高层,主要是弥补高层商业销售出租难题的解决方案;,办公物业市场分析,发展空间,咸阳写字楼小结,目前咸阳市已售在售除新华大厦外,写字楼总体品质一般。
相对于整体城市来看,目前的写字楼总体供应面积偏大,容易造成销售压力和销售困难,另外,写字楼无论从使用年限或贷款额度方面,与住宅相比,缺乏优势。
由于咸阳现有中小企业中私人企业较少,因此对写字楼的需求也是有限的。
现有写字楼主要集中于市中心人民路周边,从城市核心人口来看,已经远远超出需求量。
如果用写字楼解决高层业态的填充问题,则销售和租赁都会出现问题。
以前瞻性的研究思路,站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
研究思路,项目发展方向,方向一,方向二,方向比较,风险维度,以住宅为主的开发方向,把项目开发风险降至最低,项目发展方向,以前瞻性的研究思路,站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
研究思路,项目仅依人民路商圈,其是咸阳最大的综合性商圈,辐射区域达到10平方公里;西咸一体化融城将给项目地块带来大量的商贸客流;在人民路商圈之外,城市商业多为社区配套而建的街铺;区域商业档次层级以中低档为主,区域缺乏高端商业;区域内交通便利,路网发达;区域商业消费热度以人民中路为核心呈梯级辐射态势,距离越远商业价值越低。
R1:
非期望结果由特定情境导致的特定结果,整体定位方向研判,依附于“人民路商圈”和“西咸一体化”的发展带动效应,立足“财富中心”之邻区位,把本项目打造成为咸阳人民西路商圈中具有影响力的城市综合体,并以此带动区域的发展,形成新的商圈;实现商业、公寓、住宅的有机结合,体现商业价值和宜居价值;高调的市场定位,有效的营销策略,成功的经营管理,实现经济效益和社会效益相结合的满意结果;突破传统市场,提升市场,超越市场。
R2:
期望结果我们期望的满意结果(实现目标),整体定位方向研判,借市:
极致发挥区位可于我所用之“市”,西咸一体宏观来看,本项目位于咸阳城市核心商圈主要位置,秦皇路更有直通西安主要公交,应当顺应大势做好文章,立足于城市间的长远发展。
人民路商圈中观来看,商圈效应能量是巨大的,可以为本项目提供源源不断的客流,如何在商圈边缘打造出特色和差异化项目,这是项目用好“市”的关键。
财富中心微观来看,与咸阳财富中心未来的人民路地标一路之隔,这一独特条件未来将为本区域创造浓厚的商业氛围,借市效应明显。
整体定位方向研判,造市,购物,居住,休闲,娱乐,本项目,人民路商圈,咸阳的商业体,多数功能单一,往往仅能提供消费者购物、休闲的业态享受。
而本项目,除了能提供具有都市综合本身所涵盖的购物、休闲、居住等功能外,其6000平米的城市广场将为咸阳市民打造舒适的室外活动空间;多业态综合,适中体量未来将形成新的商圈中心,促使人民路商圈西扩,城市向西发展;,整体定位方向研判,矛盾冲突,地块环境杂乱,周边物业档次较低,打造新商圈中核心城市综合体,地块周边业态多数为小型配套的商业,租金水平较低,,实现住宅和商业的有机结合,体现商业价值和宜居价值,人民路商圈所带来的人潮仅停留于特定区域中,需加以指引,依附商圈效应,使其发展成为咸阳新的商圈核心综合体,依附于人民路为核心消费市场,超越市场,R1,R2,C:
矛盾或冲突(complication)R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,整体定位方向研判,以住宅为主的综合发展区,整体定位,商业,住宅,整体定位方向研判,公寓,形象定位,人民路上的副中心核芯摩尔城,开启新时代的生活宣言,整体定位方向研判,摩尔.新天地,最时尚的活力生活体验场,摩尔.公馆,中央领郡,住宅:
贵都商业:
摩尔中心公寓:
蓝调国际,备选案名:
天邑中央广场咸阳自古帝王之都,天邑指帝王之都的意思,与此相呼应中央不言而喻与地段结合,人民路是“咸阳第一街”,中央为王广场契合本案规划的特色休闲广场,点明业态同时彰显规模。
帝都国际广场咸阳为中国第一帝都千年历史文化沉淀,应该将此有所体现光耀时代广场在这个“时代”,生活从此改变洲际假日广场奢侈酒店品牌,以此命名尽显尊贵城邦中央广场PLAZA,住宅定位,商业定位,公寓定位,景观立体化,住宅DNA,商业DNA,公寓DNA,景观立体化,70年产权,创新建筑,时尚不动产,铂金商务区,城市核心国际享乐区,城市公馆,董事级宅邸,整体定位方向研判,目标客户群定位,整体定位方向研判,商业,住宅,公寓,咸阳本地刚性需求群,承受总价范围有限;年轻一族追求生活品质,享受高成熟配套单身人群;本地及外地投资性客群;,本地客户咸阳本地改善性需求客户及追求高品质生活环境的客户。
异地客户咸阳周边县镇居民,随着城市一体化的进程,造就大批周边县市人群定居咸阳,购物置业。
西安客户被西安高房价边缘化的人群。
主力店面对大客户招商,自持经营部分楼层散售,统一经营管理,沿街底商散售,但需统一经营管理。
客户交叉,以前瞻性的研究思路,站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。
研究思路,产品定位的思考点,依托区域发展前景优势,实现产品溢价销售的规划设计基础,与咸阳的人民路商圈的发展形成呼应,项目开发在借势基础上,结合本案特点,使项目成为商圈的核心;,在深度挖掘内外部价值的同时,尽可能地降低开发风险;,项目开发满足经济效益和社会效益的最大化;,产品定位方向研判,经济效益和社会效益最大化,首先先要满足规划产品价值最大化;我们分别对本案中各物业业态进行规划定位分析:
产品定位方向研判,产品定位战略,商业体,公寓,住宅,产品定位方向研判,规划价值最大化,产品价值最大化,销售价值最大化,商业形式:
商业体量5万,集中式商业MALL,商业街,采取集中式商业的开发,将开发利润最大化。
产品定位方向研判,住宅形式:
商品住宅12万,安置住宅9万,商品住宅,差异化,区隔性,园林景观区隔,中高端住宅产品定位,户型创新化打造,如何进行住宅的区隔与差异化?
产品定位方向研判,公寓形式:
小户型投资性公寓,小户型公寓具有未来市场发展潜力,除了户型空间的独特打造,可以通过精装来增加附加值。
产品定位方向研判,案例借鉴,万达广场,众所周知:
万达广场是国内比较成功的综合体成功发展案例,虽然其体量与本案有差异,但其开发模式及规划形式均对本案有一定的借鉴。
产品定位方向研判,“万达广场已经发展了三代。
2005年之前是一、二代产品,2005年之后是三代产品。
一、二代万达广场还要更多的依靠于城市眼珠子地带,借助商圈的力量来发展。
但发展到
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