沙坪坝高铁站项目终ppt课件.ppt
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沙坪坝火车站枢纽工程项目市场研究和项目定位报告,立业地产服务机构2011年03月,内容提要,2市场环境研究,1项目自身研究,3城市功能和规划研究,4沙区产业研究,5GDP和沙区消费演变研究,6市场供需专题研究,PART1,项目市场研究,PART2,项目整体定位,2项目定位,1项目战略分析,3产品定位,7高铁和TOD研究,8借鉴案例,4体量定位,5价格定位,项目市场研究,4,主城核心区,山水环保,6,宏观区位,沙区中心区城市六大副中心之一,西部文教聚集区,六大城市副中心除中央商务区(解放碑、弹子石、江北城)之外主城有六个城市副中心。
四个成熟副中心:
杨家坪、沙坪坝、观音桥至新牌坊地区、南坪城市副中心,辐射、服务各自的周边组团。
两个成长副中心:
西永和茶园是新增的城市副中心,处在培育阶段。
沙坪坝中心是文教聚集区全区400平方公里的土地上云集了19所高等院校、87所全市最好的中小学。
全区90万常住人口中有30多万学生,8万多科技教育工作者,是西部的人才聚集区。
项目位于沙区中心的山峡广场,沙坪坝的黄金地段,中观区位,沙区中心:
项目所在的三峡广场,位于沙坪坝建成区的中心,周边居住密集;重庆大学、重庆师范学院、西南政法、川外等著名大学环绕,青年群体众多。
本案,三峡广场中心,国家级,五大商圈之一:
辐射沙区、北碚、西永、白市驿等区域,以及渝西地区区县三峡广场中心商圈被国家命名为“全国特色文化广场”、“中国特色商业街”。
重庆五大商圈之一。
丽苑广场,沙坪坝汽车站,南方东银ARC广场,华宇广场,紧邻核心商圈步行广场,周边环境利于商业打造,项目四至,本案,居民住区,火车轨道,居民住区,沙坪坝火车站,项目自身,本案,项目现状分析:
1.项目地块窄小,被铁路和环道夹住,形成狭长的地形2.未来设置有高速铁路3.因未来部分铁路、公路会因需加筑上盖,地块狭长,非常局促,需要在高铁和公路上盖扩展,周边配套完善,城市轨道交通和高铁综合枢纽上,交通及配套,沙坪坝站东路,三峡支路,沙坪坝站西路,天陈路,步行街道路,银行,重庆师范大学,八中,南开中学,汽车站,本案,商业街,妇幼保健院,爱德华医院,中医院,邮局,地铁九号线,地铁一号线,地铁环线,项目紧邻沙坪坝核心商圈,商场,医院,学校等配套完善,休闲购物一应俱全。
项目是轨道交通和高铁交通的交汇点,也是综合枢纽站场,沙坪坝公园,换乘大厅,高铁,未来道路改造,缓解商圈环道交通拥堵压力,交通改造,实线为已有道路,虚线为待建道路,2站西路、站东路下穿道解决大学城主城过境,5西侧连接道,6东侧连接道,4规划站南路解决主要用于高铁疏散,3天陈路下穿道解决向南交通问题,1三峡广场循环原有沙坪坝站东路保留,现状高峰期拥堵:
由于沙区缺乏过境交通,三峡广场单循环承担了大部分车流量,高峰期拥堵,被称为“堵城”。
道路改造规划:
维持现状三峡广场单循环交通,站东路,站西路适当下沉配合上盖建筑方案天陈路设下穿道铁路道路解决向南交通新建规划西路,站东路设下穿道解决远期沙滨路至大学城过境交通新建规划站南路、站场西侧,解决高铁车流疏散。
至沙滨路,至大学城,交通改造,地上及地下设置多条下穿道解决未来交通问题,负一层平面示意图,负二层平面示意图,负三层平面示意图,位于沙区,主城的建成的四大副中心之一紧邻沙坪坝核心商圈,黄金地段毗邻商业步行街,有打造商业的环境综合枢纽交汇,交通便捷的综合上盖物业项目地块狭长,需要上盖扩展项目和相关建设可以缓解商圈的交通压力,项目属性,城市副中心商圈核心,综合交通枢纽的上盖项目,13,重庆GDP高速增长,经济发展呈腾飞之势,宏观经济城市GDP走势,近五年国民生产总值保持稳定快速的增长,增速保持在两位数以上,且均高于全国平均增速。
2010年GDP增长17%,中国西部排名第一,全国排名第三。
重庆市2006-2010年GDP及增速(单位:
亿元),重庆市2006-2010年人均GDP及增速(单位:
元),经济走势,导致房地产“购房避险”动机强劲,宏观经济各指标走势,重庆市2006-2010年CPI走势,数据来源:
2006-2010重庆市统计年鉴,全国重点经济指标走势,1,流动性泛滥:
M2持续高于GDP成长,资金游离于实体经济之外,寻早投资标的,房地产避险功能最强。
2,通胀压力大:
CPI持续高企,受国内资金泛滥和美国宽松政策影响,资产价格有持续上升的动力,刚需有提前购房冲动。
3,负利率恐慌:
CPI指数超过银行利率,储蓄资金持续贬值,民众有强烈的把钱变为资产的冲动。
房地产大众投资品属性引发房地产投资热情,土地市场持续增长,房地产呈现良好的发展态势,宏观经济行业市场,重庆市2010年土地供应情况统计表,重庆市2006-2010年土地成交情况统计表,进入2009年以来,市场复苏向好,开发商大量拿地,土地成交频繁。
伴随重庆经济的持续发展,后期土地成交情况较继续呈现增长趋势,2010年下半年,土地供应量持续放大,市场供应充足,说明市场向好。
伴随重庆经济的持续发展,后期土地供应情况会继续呈现增长趋势,沙区常住人口一直保持第二,消费基数大,区域经济人口,重庆市主城区及各区域常住人口(单位:
万人),沙坪坝地区,2006就达到87.68万人的水平,,且保持以平均每年1万人递增,人口总数占据重庆主城九区人口总量的1/8的比例,数据来源:
重庆统计局统计年鉴,沙区常住人口一直保持位居全市二,人口基数较大,区域经济经济指标,沙坪坝区的生产总值位居第四,该区域经济水平在主城区处于中等水平;,2009年主城各区域人均收入及同比增速(单位:
亿元),虽然区域人口基数较大,但区域人均收入水平位居第二,仅次于渝中区;结合沙区人口数量,说明沙区富裕人群比例较高,高素质消费潜力大。
沙区富裕人群比例高,蕴含高素质消费的潜力,沙区第三产业高于重庆平均水平,中产阶层增长快,宏观经济产业结构,近5年重庆市主城区及重点区域产业现状及发展趋势统计表(单位:
亿元),数据来源:
2006-2010重庆市统计年鉴,近5年重庆市主城区及重点区域产业人口(单位:
万人),二、三产业齐头并进支撑重庆经济持续稳定的增长,重庆市作为全国传统的工业基地,第二产业底蕴浑厚,从而带动第三产业迅速发展,而沙坪坝区作为重庆市传统文化、商贸发达区,第三产业在重庆地区GDP贡献中占有重要地位沙坪坝区第三产业快速发展,带动产业人口迅速聚集,三产人口年均增速明显。
三产增长代表中产阶层数量增长大。
沙区社零总额在主城区仅排名第6,增幅排名最后,说明区域消费力未完全释放和有可能部分消费外流,区域经济社零总额,2009年主城各区域社零总额及同比增速(单位:
亿元),社零排名靠后,表示区域消费外流,21,沙区房地产发展较平稳,位于主城区中游水平,区域经济行业市场,重庆市主城九区1999-2010年房地产开发投资额走势图,(单位:
亿元),重庆市主城各区域2006-2009年商品房交易面积走势图,(单位:
万平方米),重庆市主城各区域2006-2010年商品房交易均价走势图,(单位:
元),沙区房地产市场波动幅度较小,发展平稳,位居主城中流。
1、量化价格控制目标且地方问责为城市房价上涨设定天花板,用行政手段限制房价上涨,并保障政策落地。
2、全额征收营业税提高转让成本,有效控制商品住宅流转频率,达到保障自住,抑制投资,打击投机的目的3、提高二套房首付比例至6成利率1.1倍提高二套房购房成本,延缓改善性需求入市,降低市场投资热情。
但具有一定资金实力又不被禁购的改善性需求和投资需求预计在观望3-6月后将释放。
政策影响新政分析,新政调控日益严厉,打压住宅市场投资和投机,新“国八条”政策重点内容及影响分析,全面限购,政策影响新政分析,限购令的实施,部分住宅投资客将不能进入市场,沙区消费市场看好,商业将承载房地产投资热情,1重庆城市经济高速增长,为房地产市场的快速发展提供了条件,2经济走势和重庆高企的通胀,使房地产投资持续成为热点,5政策调控致使住宅市场会长期受到影响,相应的,商用属性物业的需求量将会得到提升,3沙区人口多,三产增长快,富裕人群比例高。
消费潜力大、素质高,4沙区消费外流高,房地产发展平稳,期待消费升级和投资热点的出现,市场环境总结,沙区市场环境总体向好,商业地产将成为投资主流,成渝经济带是中国发展转变关键,重庆国际大都市是引领者,城市地位,包括四川省15个市和重庆市31个区县,总面积20.61万平方公里,人口9840.7万,GDP总量约1.58万亿元。
成渝带经济范围,成渝经济区是西部发展引擎,成渝经济区沿长江发展带:
以主城区为中心,长江黄金水道、公路、铁路为纽带。
成绵乐发展带:
以成都为中心建成具有国际竞争力的产业和城市集聚带。
成都发展核心:
包括成都五城区等,打造高度国际化的大都市。
成遂渝发展带:
培育成为联接双核的新型经济带。
渝广达发展带:
建成东北部重要的经济增长带。
成内渝发展带:
以成渝铁路和高速路为纽带,要建成联接双核的重要经济带。
西部发展则中国发展,西部大开发是国家的宏伟战略,是改变中国过渡依靠沿海出口加工业,向内需发展的关键举措。
西部发展则中国发展。
重庆发展核心:
重庆主城九区,打造国际大都市。
重庆是中国战略中心城市、长江上游的经济中心,城市地位,重庆是国家战略下的中心城市,胡锦涛总书记314部署,把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市,在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。
重庆是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市重庆是连接我国中西部的战略枢纽城市、长江上游的经济中心、中国西部最大的多功能现代工商业城市重庆市幅员面积8.24万平方公里,下辖40个行政区县(自治县、市),重庆是中国中西部地区唯一的直辖市,重庆是中国五大中心城市之一,重庆有被称为中国第三区的“两江新区”,主城核心区,山水环保,6,中部片区是成熟区,重点加强和提升城市中心品质,宏观区位,东部片区:
是城市未来的重点拓展区域之一,是联系重庆市域东部城镇的重要地区,都市区工业拓展的重点区域之一。
建设茶园城市副中心,吸引和集聚人口与产业,重点提升城市功能。
中部片区:
为现状建成区。
重点加强和提升城市中心品质,完善各项基础设施和公共设施,改善城市人居环境。
北部片区:
以北部新区、江北城现代商务区为重点,以寸滩集装箱港口、龙头寺铁路客运中心、航空枢纽等为标志,主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能,聚集以高新技术、汽车等为主导的产业,建设良好的城市人居环境,塑造新重庆的城市风貌。
提升蔡家、两路组团中心对北部片区的服务功能。
南部片区:
以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域。
承接旧城区转移的部分工业,完善城市功能,提高基础设施和公共设施水平,保护好城市景观和生态环境,体现山、水、绿城市特色,提升人居环境质量。
西部片区:
联系重庆市域西部城镇的重要地区。
片区北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导,建设西永城市副中心,吸引和集聚人口与产业;片区南部为都市区工业拓展的重点区域之一,改造升级传统产业,承接旧城区转移的部分工业,注重生态环境保护以及水资源的保护和利用。
产业规划特分析,中部片区大力发展以高端服务业为主的第三产业,城市规划,“6中心,16组团”本项目位于“沙坪坝组图”,沙坪坝组团是城市副中心,市级科教中心,城市规划,本案,“一区三高地”发展定位:
即建设重庆直辖市竞争力重要集聚区和中国西部教育、高新技术、现代物流高地中国西部教育高地:
成为“1小时经济圈”的重要智力支撑。
加快重庆大学城建设,未来全区高校师生达30万人高新技术高地:
成为“1小时经济圈”高新技术产业的重要增长极。
加快西永微电园建设,力争到2010年园区产出达到800亿元左右,形成西部最大的微电子产业基地。
现代物流高地:
成为“1小时经济圈”现代服务业的重要集聚地。
加快建设5平方公里的重庆铁路物流园,构筑三大物流园区快速通道,区域发展定位为“一区三高地”,沙区功能定位,32,沙坪坝区位于主城区以西,是传统的文化、教育、工业大区,随着西永城市副中心的规划,未来沙坪坝区将形成两个相对独立发展的片区,其中东部城区将逐步承担沙坪坝区的三产服务的功能。
而西永新城区将逐步形成一个新的区域市场,有一个发展过程。
西永新城区,东部城区,信息来源:
重庆市沙坪坝区公众信息网,东部城区将主要承担沙坪坝区的三产服务的功能,沙区功能定位,城市前景好,沙区商业和商务服务潜力巨大,1重庆所在的成渝经济带是国家发展转型的战略关键。
2重庆将以国际化大都市的角色,引领成渝经济带的发展。
5项目所在的区域主要集中第三产业,商业和商务服务机会巨大,3重庆是中国发展战略下的中心城市,发展前景远大,4项目所在的中部片区是品质提升区域,沙区以发展第三产业为主,是重庆的“三个高地”,城市规划总结,沙区商业地产发展潜力巨大,35,沙区产业发展,36,沙坪坝区主要产业园区2015年规划概况,数据来源:
沙坪坝区人民政府网,沙坪坝区产业布局丰富,项目区位是商贸商务中心,产业规划,37,沙区传统产业,38,沙坪坝区的商贸经济有较好的发展基础企业数量:
全区从事第三产业企业有20528个商业网点:
有24746个,批零贸易及餐饮业从业人员6万多人。
商业体量:
综合市场、专业批发市场、集贸市场72个,建筑面积达70多万平方米。
服务人口:
112万人(常住人口82万人,暂住人口20万人,流动人口10万人),千人拥有商业网点22个。
数据来源:
沙坪坝公众信息网2009年,商贸产业,传统商贸/专业市场发达,培育大量三产人口,传统产业基础好,教育产业,沙区教育产业基础雄厚,拉动相关产业的企业成长,教育大区,沙区教师群体数万人每年毕业生人数将超过3万人,A-专业事务所类,B-旅游/教育/培训类,E-餐娱/生活服务类,I-商贸运输类,F-电子信息类,制造产业,沙区传统制造业,部分形成了西部领先的产业集群,青岗工业园,璧山鞋城园,资料来源:
沙区统计局统计年鉴沙区工业局统计报告,沙区(周边)重点工业园2009年概况,41,沙区新兴产业,高新产业,世界级企业汇集,结构优化迎来沙区增长爆发,固定资产投资增速35%位居主城第一进出口总额增速157%位居主城第二GDP增长17%增幅由最末提高到了主城第三规模以上工业增加值增速22.5%主城第三,2010年,沙区迎来爆发性增长,沙区既有微电园为中心的惠普产业核心集群外围配套产业也以沙区为圆心扩展。
高新产业,重庆结构升级,沙区引领世界级现代高科技中心,沙区商业商务有基础,IT产业驱动下,前景巨大,1沙区产业资源丰富,而三峡广场是规划的沙区商贸商务中心区。
2沙区传统产业发达,商贸和教育为代表的三产尤为突出,潜在的商务和商业需求大。
传统产业为基础,高新产业为动力,带动商业地产,3IT科技产业快速发展,改变沙区产业结构,增长的潜力已经开始显现。
4沙区处于重庆产业结构升级的中心位置,引领重庆产业格局的改变。
产业研究总结,人均GDP(美元),重庆市,重庆主城06年进入3000美金时代,09年突破6000美金预计不晚于2015年进入1万美金时代,重庆主城,按照我国重点城市发展轨迹,人均GDP进入3000美金后,通常需要4-5年达到6000美金,之后3-4年达到10000美金。
广州2005-2008年3年,上海2005-2008年3年,北京2006-2009年3年,46,重庆正在进入国际生活时代,观光游主要目的是增长见识,常见现象是“到此一游”,度假游平均渡假2次/家庭/年。
对渡假目的地的风光资源计较程度有所降低,核心诉求开始关注目的地的休闲环境,重视渡假所能带来的放松的愉悦心境。
1000美金,3000美金,休闲游平均渡假1次/家庭/年。
经济型旅游线路的食宿档次有所提升,人们愿意用于旅行的支出额度有所上调,除观光以外,也开始注重旅途享受。
2000美金,6000美金,全民休闲时代人们的休闲频率更高/方法更多样。
例如:
现在的美国。
COFFEETIME时长几乎与WORKINGTIME持平,且非常看重每周末的休闲时光。
10000美金,汽车消费爆发式增长3口之家拥有2辆车的趋势逐渐成为主流现象;汽车彰显身份地位的价值逐渐式微,取而代之成为人们普遍的代步工具。
私家车数量稳步上升普遍人对私家车持有可望而不可及的心态,并且对汽车缺乏品牌意识。
房地产,教育,文化娱乐消费快速增长音乐会/演奏会;电影;文化艺术类展会;特色的文化酒吧,补钙需求集中爆发音乐会/倡导全民喝奶运动。
多数人群加入钙片抢购活动。
健康和精神消费支出显着提高受于工作压力的逐渐增大,人们开始寻找并乐于接受心理医生的辅助治疗。
保健品市场也呈现供需双向活跃态势。
房地产快速成长阶段,增长峰值阶段市场供应形势开始逐渐多样化,房产品品质和价格快速抬升。
房地产市场走向成熟,竞争日益激烈,风格化发展心态日益清晰。
平稳发展阶段人们对房产品的鉴赏能力越来越高,评判房产品价值的标准越来越严厉。
房地产市场,休闲,汽车,保健,消费,人群,本地人及近周边人为主,大都市现象,外国人增多,艺术及收藏品,重庆2011-2015年,奢侈品大量消费,47,中心汇聚,外省人增多,真正意义国际都市启蒙期,分众时代来临供应市场专业化能力提升明显分众市场特征显着。
外籍人士聚集圈形成。
商业形态百货商场、大众商业街,商业形态超市、购物中心、精品店等商业,商业形态综合超市、体验购物中心、奢侈店等商业,48,GDP解读重庆国际都会时代,美國,中西部基地東南部基地,台灣,東部,中西部,产业转移:
随着经济的发展,各地区的市场竞争力陆续发生改变,从而形成了产额位移。
1980年代的美国,1990年代的台湾,再到2000年代的中国东部沿海地区,IT产业经历了多次位移迁移。
而在2010年代IT产业重心再次发生位移,中国内陆中西部地区将迎来历史性发展方向。
高新产业,世界产业转移,重庆发展比肩沿海,高新产业,沙区将有数万高科技人口聚集,多数为外地和外籍,保税B区,保税A区,西永微电园,壁山拓展配套工业园,未来10年沙区产业高科技中高管约为2.85万人,技术骨干约为12.58万人。
未来5年沙区中高管约为1.9万人,技术骨干约为8.71万人。
51,沙区重庆国际规格第一站,52,53,商务竞争市场研究,54,2000年-2008年重庆市主城区办公用房交易面积情况(建筑面积,单位:
万),2000年至2008年,重庆市办公用房交易面积共计204.54万,交易量总体呈现震荡上升趋势,表现为三个阶段,2000-2002年,交易面积在10万以下;2003-2005年,稳定20万上下;2006-2008年,维持在40万的均线上波动,且有继续上升的趋势,重庆市办公用房市场未来向好。
数据来源:
重庆市主城区商品房交易统计报表,通过右表数据可见,重庆历年办公用房成交相对活跃的区域主要集中在渝中区、江北区、渝北区、高新园及高新区。
五区交易量占主城区交易总量的88.2%,而沙坪坝则因缺乏市场供应交易量处于较低水平。
2003年,渝中区办公用房市场开始活跃,且一直较为稳定;2005年,江北区和渝北区也开始发力;2007年,北部新区高新园异军突起;高新区作为老牌产业园区,办公用房市场一直较为稳定,未有较大波动。
第一阶段,第二阶段,第三阶段,重庆商务市场发展较好,沙区商务物业发展滞后,商务市场研究重庆商务现状,55,中高端写字楼:
大部分分布于渝中区,但其它主城区的中档、中高档写字楼在逐步增加,特别是三北地区,在“重庆向北”整体趋势下,发展迅速。
沙区中高端写字楼物业几乎无供应,存在市场空白。
沙区中高端写字楼几乎无供应,市场空白明显,商务市场研究重庆商务现状,56,沙区商务主要集中在三峡广场核心区,有沿沙正街向重大方向延伸的趋势。
智博天下,临江大厦,融汇新时代,欣阳广场,华夏银座,鑫源大厦,融信大厦,煌华世纪城,立海商务大厦,庆泰大厦,金沙国际,华宇世纪银河,金像SOLO,星瀚大厦,奇峰清华苑,利得尔大厦,怡馨大厦,嘉多利广场,知联大厦,沙区商务与商贸混合使用,缺乏标志性的办公物业,商务市场研究沙区商务格局,沙区商务物业依托于商贸物业或者与商贸混用。
没有标志性的办公物业,说明沙区商务格局还处于初级的阶段。
办公物业集中,物业混合,缺乏标志,57,本次调研共计20个办公物业,387组企业信息,商务市场研究供应物业调研,58,沙区商务物业空置率低,办公物业消化力强,商务市场研究供应物业调研,办公物业调研楼栋物业使用情况调查,59,企业因为产业关联因素选择在沙区办公,商务市场研究供应物业调研,根据对调研企业的统计,入住沙区主要的办公物业中的企业,有17.24%企业行业属性为教育、培训旅游等文化产业机构;有28.45%的企业属性为餐饮娱乐等生活服务类行业;有21.26%的企业属性为房地产及相关行业类。
文化教育产业、餐饮娱乐产业、房地产相关产业是入驻办公务物业最多的企业类型。
60,沙区办公企业具有一定规模,存在升级可能,根据对调研企业办公面积的统计45%的办公企业办公面积在100-200平方米;其次是40100平方米办公面积的企业,所占比例为25%;200平方米以上面积办公的企业在沙区所占也有一定比例。
这说明,沙区办公企业的规模中等。
这类企业客观上具有档次或空间升级的可能。
商务市场研究供应物业调研,61,文化教育、培训机构、餐饮娱乐行业以及房地产开发,是沙区目前办公场所的主要使用群体,这与沙区教育、商贸产业发达,有较大关联。
企业具有区域情节。
沙区目前写字楼及标准的办公公寓物业相对较少,与其区域及产业的发展情况出现背离,区域需要更好环境的办公物业场所,承载沙区产业的快速发展。
100200平方米的办公场所,是目前市场供应的主流面积,服务对象为中型企业,该类企业处于发展较为成熟阶段,客观有改善办公环境的需求。
沙区缺乏真正意义上的高档写字楼,与其发达的商贸水平不相吻合。
同时,拥挤的交通也对办公物业的发展产生一定阻碍。
不过随着沙区的规划发展,对办公物业的需求将随着交通的改善变得逐渐强烈。
周边缺乏高档商务供应,项目有填补市场空缺机会,商务市场研究商圈商务调研结论,62,沙区商务物业入驻企业现状及需求抽样问卷调研,商务市场研究商圈企业需求调研,调研要求:
访问地点:
三峡广场周边商务公寓及写字楼调研方法:
入户调查调研数量要求有效问卷60份最终问卷:
欣阳广场9、世纪银河19、时代星空16、庆泰大厦16、金沙国际4、融信大厦266个有效样本量,63,有区域情节,商务档次不能满足需求,商务市场研究商圈企业需求调研,认同沙区的区域价值而选择在此办公占86%,以租为主,对现状最大的不满在物业的硬件占53%,64,搬迁意向强烈,但搬迁区域仍以沙区为主,商务市场研究商圈企业需求调研,35%有搬迁意向,近期内搬迁的占26%,搬迁的区域仍以沙区为主占39%,仍主要用租赁方式,65,搬迁主要看重档次、地段和交通,商务市场研究商圈企业需求调研,搬迁多选择环境更好的SOHO楼占36%和甲级写字楼占35%,主要考虑因素是区域和交通,66,商务市场研究商圈企业需求调研,客户现状:
沙区商务物业使用客户主要是成长型中型企业,现有办公面积主要集中于30-200平米;目前客户绝大多数采用租赁形式,自用购买比例较低;客户使用评价:
大多数客户认可沙区发展前景;客户选择现有物业的主要标准是地段位置,对物业硬件配套最为不满(电梯、停车场等);客户搬迁倾向与需求:
近4成客户有搬迁意向,主要集中在3年以内搬迁,但多数仍选择留在沙区;客户搬迁后仍以租赁方式为主,购买比例低;多数客户倾向环境更好的SOHO楼与写字楼,面积集中在50-300平米,尤其以50-100平米为主,整体有面积需求扩大趋势;多数客户选择物业的标准依次为:
区域地段、交通便捷度、物业商务氛围,沙区办公企业有一定规模,认同区域,不满办公条件,小结,67,沙区商务物业到了需要“升级换代”的时代转折点,商务市场研究总结,供应市场调研1.商务物业档次低,昭示性差2.商务物业供应较少3.100-200m2为现阶段主要供应面积区间,需求市场研究1.商务物业消费者看重沙
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