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工程计量讲义

《房地产开发与经营》

讲义

主讲人：

李娟

陇桥学院土木工程系

2017.09

建设工程造价管理讲义

一．建设工程造价管理学习的任务

（1）了解建设工程造价管理的相关概念；

（2）掌握建设工程造价的构成；

（3）了解工程计价的依据；

（4）掌握建设项目各个阶段对工程造价的确定与控制；

二．学习方法

（1）熟悉工程造价管理的内容，准确应用于实际工程的造价控制工作；

（2）学习时应注意对建设项目各个阶段工程造价的确定与控制的不同方法；

（3）熟练掌握工程造价的构成及计算方法；

第一章建设工程造价管理概述

1.1价格

1.1.1价格与价格形成

价格形成中的盈利

（1）按社会平均成本盈利率计算盈利和价格

（2）按社会平均工资盈利率计算盈利和价格

（3）按社会平均资金盈利率计算盈利和价格

（4）按综合盈利率计算盈利和价格

1.1.2产品价格的职能和作用

商品价格的职能

（1）标价职能

（2）调节职能

（3）核算职能（4）再分配职能

1.1.3商品价格的构成

生产成本

生产成本是生产单位为生产产品或提供劳务而发生的各项生产费用，包括各项直接支出和制造费用。

直接支出包括直接材料（原材料、辅助材料、备品备件、燃料及动力等）、直接工资（生产人员的工资、补贴）、其他直接支出（如福利费）；制造费用是指企业内的分厂、车间为组织和管理生产所发生的各项费用，包括分厂、车间管理人员工资、折旧费、维修费、修理费及其他制造费用（办公费、差旅费、劳保费等）。

为了核算生产成本，可设置生产成本账户进行核算，并可以分设基本生产成本和辅助生产成本账户核算。

制造费用在未计入各产品成本计算对象之前，应先在制造费用账户中进行归集核算，然后再按一定标准分配计入各产品成本之中。

本期发生的生产费用加上期初在产品成本，减去期末在产品成本，便能计算出本期完工产品成本。

期初在产品成本+本期发生生产费用=本期完工产品成本+期末在产品成本。

1.1.4支配价格运动的规律

1.2建设工程造价概述

1.2.1建设工程造价及其特点

1、建设工程造价的概念

即工程的建造价格。

其含义有两种：

第一种含义：

是指进行某项工程建设花费的全部费用。

（业主角度）第二种含义：

为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程价格和建设工程总价格。

（承包者角度）

2、建设工程造价的特点

大额性、个别性和差异性、动态性、层次性、兼容性

3、建设工程造价的职能

预测职能、控制职能、评价职能、调控职能

1.2.2建筑工程造价的计价特征

计价的单件性、计价的多次性、计价的组合性、方法的多样性

1.2.3建设工程造价的分类

投资估算造价、设计概算造价、设计修正概算造价、预算造价、合同造价、结算造价、实际造价

1.3建设工程造价管理概述

1.4建设工程造价信息管理

1.4.1建设工程造价信息的概述

工程造价信息是一切有关工程造价的特征、状态及其变动的消息的组合。

在工程承发包市场和工程建设过程中，工程造价总是在不停地运动着、变化着，并呈现出种种不同特征。

人们对工程承发包市场和工程建设过程中工程造价运动的变化，是通过工程造价信息来认识和掌握的。

　　工程造价信息的特点：

（1）区域性

（2）多样性（3）专业性（4）系统性（5）动态性

（6）季节性

1.4.2建设工程造价信息的主要内容

1、价格信息：

人工价格信息、材料价格信息、机械价格信息

2、指数

3、已完工程信息

1.4.3建设工程造价资料的分类与运用

1.4.4建设工程造价信息的管理

第二章建设工程造价的构成

2.1概述

2.1.1工程造价的计价特征

（1）计价的单件性

（2）计价的多次性

（3）计价的组合性

（4）方法的多样性

（5）依据的复杂性

2.1.2工程造价的相关概念

2.1.1.1建设项目总投资

建设项目总投资是指投资主体为获取预期收益，在选定的建设项目上所需投入的全部资金。

建设项目按用途可分为生产性建设项目和非生产性建设项目。

2.1.2.2固定资产投资

固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。

固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。

固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。

固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。

2.1.2.3建筑安装工程造价

2.1.2.4投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。

投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。

2.1.2.5设计概算

设计概算，是指设计单位在初步设计或技术设计阶段，它是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计或者技术设计的图纸及说明书、设备清单、概算定额或概算指标、各项费用取费标准等资料、类似工程预（决）算文件等资料，用科学的方法计算和确定建筑安装工程全部建设费用的经济文件。

2.1.2.6施工图预算

施工图预算workingdrawingestimate，根据施工图、预算定额、各项取费标准、建设地区的自然及技术经济条件等资料编制的建筑安装工程预算造价文件。

在中国，施工图预算是建筑企业和建设单位签订承包合同、实行工程预算包干、拨付工程款和办理工程结算的依据；也是建筑企业控制施工成本、实行经济核算和考核经营成果的依据。

在实行招标承包制的情况下，是建设单位确定招标控制价和建筑企业投标报价的依据。

施工图预算是关系建设单位和建筑企业经济利益的技术经济文件，如在执行过程中发生经济纠纷，应按合同经协商或仲裁机关仲裁，或按民事诉讼等其它法律规定的程序解决。

2.2建设项目总投资及工程造价的构成

2.2.1建筑安装工程费用的内容

2.2.2建筑安装工程费用构成要素的计算方法

企业管理费其计算公式为：

2.2.2.5利润

工程造价机构确定计价定额中的利润：

以定额人工费或定额人工费与机械费之和作为计算基数，并结合建筑市场实际确定，以单位（单项）工程测算，利润在税前建筑安装工程费的比重可按不低于5%且不高于7%的费率计算。

利润应列入分部分项工程和措施项目费中。

2.2.2.6规费

（1）社会保险费和住房公积金。

以定额人工费为计算基础，根据规定费率计算。

社会保险费和住房公积金=∑（工程定额人工费×社会保险费和住房公积金费率）

（2）工程排污费。

工程排污费应按工程所在地环境保护等部门规定的标准缴纳，按实计取列入。

其他应列而未列入的规费，按实际发生计取列入。

2.2.2.7税金

1.营业税的计税营业额

应纳营业税=计税营业额×3%

计税营业额：

■含税营业额，包括建筑、修缮、装饰工程所用原材料及其他物资和动力的价款（工程合同价）

■当安装设备的价值作为安装工程产值时，包括安装设备价款

■当将工程分包或转包，营业额中不包括分包或转包的价款

■纳税地点为应税劳务发生地

2.税金的综合计算（重点）

税金的计算有下面两个公式：

（1）当已知“建筑安装工程造价”时

应纳税额=建筑安装工程造价×3%×（1+7%+3%+2%）

（2）当仅已知“人、材、机、企业管理费、利润、规费”时，应纳税额=税前造价×综合税率（%）

3.公式推导

不含税造价+含税造价×营业税税率×（1+城市维护建设税税率+教育费附加税率+地方教育费附加税率）=含税造价

为了简便上面的计算式子，按照纳税地点是城市来计算，上面的计算式子可以简化为：

不含税造价+含税造价（3%+3%×7%+3%×3%+3%×2%）=含税造价

含税造价/（1+综合税率）+含税造价（3%+3%×7%+3%×3%+3%×2%）=含税造价

1/（1+综合税率）+（3%+3%×7%+3%×3%+3%×2%）=1

2.2.3建筑工程费用的计价方法

2.2.3.1分部分项工程费

分部分项工程费是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。

分部分项工程费=Σ（分部分项工程量×综合单价）

综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润，以及一定范围的风险费用。

2.2.3.2措施项目费

1.措施项目费的构成

概念：

发生于施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。

组成：

●安全文明施工费●夜间施工增加●非夜间施工照明费

●二次搬运费●冬雨季施工增加费●地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费●已完工程及设备保护费●脚手架费●混凝土模板及支架（撑）费●垂直运输费●超高施工增加费●大型机械设备进出场及安拆费●施工排水、降水费●其他

（1）安全文明施工费

环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费

（2）夜间施工增加费

组成：

●夜间照明设置、拆除费用

●夜间标志、警示的设置、移动和拆除费用

●夜间照明设备摊销及用电、人员补助、降效费用

（3）非夜间施工照明费

例如：

地下室等特殊施工部位施工时的照明设备的安拆、维护及照明用电等费用。

（4）二次搬运费

因施工场地条件限制而发生的材料、成品、半成品等一次不能达到堆放地点，必须进行二次或多次搬运的费用。

（5）冬雨季施工增加费

1）施工时增加的临时设施（防寒保温、防雨、防风设施）的搭设、拆除费用；

2）对砌体、混凝土等采用的特殊加温、保温和养护措施费用；

3）施工现场的防滑处理、对影响施工的雨雪的清除费用；

4）增加的临时设施、施工人员的劳动保护用品、冬雨（风）季施工劳动效率降低等费用

（6）地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费对已建成的建筑物进行保护的费用。

（7）已完工程及设备保护费

　　竣工验收前，对已完工程及设备采取的覆盖、包裹、封闭、隔离等必要保护措施所发生的费用。

（8）脚手架费

是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。

通常包括以下内容：

1）施工时可能发生的场内、场外材料搬运费用；

2）搭、拆脚手架、斜道、上料平台费用；

3）安全网的铺设费用；

4）拆除脚手架后材料的堆放费用。

（9）混凝土模板及支架（撑）费。

1）混凝土施工过程中需要的各种模板制作费用；

　2）模板安装、拆除、整理堆放及场内外运输费用；

3）清理模板黏结物及模内杂物、刷隔离剂等费用。

（10）垂直运输费。

是指现场所用材料、机具从地面运至相应高度以及职工人员上下工作面等所发生的运输费用。

内容由以下各项组成：

1）垂直运输机械的固定装置、基础制作、安装费；

2）行走式垂直运输机械轨道的铺设、拆除、摊销费。

（11）超高施工增加费。

当单层建筑物檐口高度超过20m，多层建筑物超过6层时，可计算超高施工增加费，内容由以下各项组成：

1）建筑物超高引起的人工工效降低以及由于人工工效降低引起的机械降效费；

2）高层施工用水加压水泵的安装、拆除及工作台班费；

3）通信联络设备的使用及摊销费。

（12）大型机械设备进出场及安拆费

1）安拆费包括施工机械、设备在现场进行安装拆卸所需人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；

2）进出场费包括施工机械、设备整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点所发生的运输、装卸、辅助材料等费用。

（13）施工排水、降水费

1）成井。

成井的费用主要包括：

①准备钻孔机械、埋设护筒、钻机就位，泥浆制作、固壁，成孔、出渣、清孔等费用；②对接上、下井管（滤管），焊接，安防，下滤料，洗井，连接试抽等费用。

　2）排水、降水。

排水、降水的费用主要包括：

①管道安装、拆除，场内搬运等费用；②抽水、值

班、降水设备维修等费用。

（14）其他。

工程定位复测费和特殊地区施工增加费

2.措施项目费的计算

（1）应予计量的措施项目

（2）不宜计量的措施项目

1）安全文明施工费

安全文明施工费=计算基数×安全文明施工费费率（%）

■计算基数：

　·定额分部分项工程费+定额中可以计量的措施项目费

　·定额人工费

　·定额人工费与机械费之和

■费率由工程造价管理机构根据各专业工程的特点综合确定。

2）其余不宜计量的措施项目。

包括夜间施工增加费，非夜间施工照明费，二次搬运费，冬雨季施工增加费，地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费，已完工程及设备保护费等。

计算公式为：

措施项目费=计算基数×措施项目费费率（%）

公式中的计算基数应为定额人工费或定额人工费与定额机械费之和，其费率由工程造价管理机构根据各专业工程特点和调查资料综合分析后确定。

2.2.3.3其他项目费

2.3固定资产投资（费用）的构成

2.3.1概述

2.3.2设备及工器具购置费

生产性，占工程造价比重的增大，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。

■设备购置费

购置或自制的达到固定资产标准的设备，工器具及生产家具等所需的费用。

设备原价+设备运杂费

■工具、器具及生产家具购置费

指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。

2.3.2.1国产设备原价的构成与计算

1．国产标准设备原价

2.国产非标准设备的原价

定义：

不能批量生产、根据要求和图纸制造成本的计算方法（记住）：

（1）成本计算估价法

（2）系列设备插入估价法

（3）分部组合估价法（4）定额估价法

按成本计算法计算非标准设备原价：

单台非标准设备原价={[（材料费+加工费+辅助材料费）×（1+专用工具费率）×（1+废品损失费率）+外购配套件费]×（1+包装费率）-外购配套件费}×（1+利润率）+销项税金+非标准设备设计费+外购配套件费

2.3.2.2进口设备原价的构成及计算

1.进口设备的交易价格

各种交易价格下的风险和费用划分，以及买卖双方的义务

FOB（离岸价）：

货物越过船舷，卖方完成交货，风险转移。

费用与风险划分点一致。

CFR（运费在内价）：

货物越过船舷，卖方完成交货，风险转移；但卖方需要支付海上运费。

费用与风险划分点不一致。

CIF（到岸价）：

卖方的义务与CFR相同，还应办理货物在运输途中最低险别的海运保险，并应支付保险费。

如买方需要更高的保险险别，则需要与卖方明确地达成协议，或者自行做出额外的保险安排。

除保险这项义务之外，买方的义务也与CFR相同。

2.进口设备到岸价的构成和计算

到岸价=离岸价+国际运费+运输保险费

【掌握】国际运费和运输保险费的计算

国际运费=原币货价（FOB）×运费率

国际运费=单位运价×运量

3.进口从属费的构成及计算

■银行财务费

■外贸手续费

■关税

■消费税

■进口环节增值税

■车辆购置税

2.3.2.3设备运杂费的构成及计算

1.设备运杂费的构成

2.设备运杂费=设备原价×运杂费率

2.3.2.4工具、器具及生产家具购置费的构成与计算

【小结】

1.国产设备原价的构成及计算

标准-备件

非标准-四种计算方法

熟悉成本计算估价法，其中外购配套件不计利润

2.进口设备原价

三个交易价格：

FOB、CFR、CIF

到岸价、进口从属费用的计算，关注计算基础、计算运杂费的组成、工器具及生产家具购置费（未达到固定资产标准）。

2.3.3工程建设其他费

一、建设用地费

（一）建设用地取得的基本方式

1.通过出让方式获取国有土地使用权　

（1）土地使用权出让的最高年限

◆居住用地70年◆商业、旅游、娱乐用地40年◆其他（工业、教育、科技等）都是50年

（2）土地使用权出让方式

◆竞争性：

投标、竞拍、挂牌。

①工业、商业、商品住宅；②同一宗地有两个以上意向用地者，也应采用此方式。

◆协议出让：

出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

2.通过划拨方式获取国有土地使用权可以通过划拨方式取得土地使用权的情况：

（1）国家机关用地和军事用地

（2）城市基础设施用地和公益事业用地

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

（4）法律、行政法规规定的其他用地除另有规定外，没有使用期限的限制。

（二）建设用地取得的费用

■划拨：

◆征地补偿（农村集体土地）

◆拆迁补偿（城市规划区内国有土地上房屋拆迁）

■出让或转让：

◆出让金◆转让金

1.征地补偿费用

◆有三种情况不能收取菜地开发基金：

①一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的

　②征用尚未开发的规划菜地

③在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市。

3.出让金、土地转让金

出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。

在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

（1）地价对目前的投资环境不产生大的影响。

（2）地价与当地的社会经济承受能力相适应。

（3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。

二、与项目建设有关的其他费用

1.建设管理费2.可行性研究费3.研究试验费4.勘察设计费

5.环境影响评价费6.劳动安全卫生评价费7.场地准备及临时设施费8.引进技术和引进设备其他费9.工程保险费10.特殊设备安全监督检验费11.市政公用设施费

三、与未来生产经营有关的其他费用

（二）专利及专有技术使用费

内容：

（1）国外设计及技术资料费、引进有效专利、专有技术使用费和技术保密费；

（2）国内有效专利、专有技术使用费；

（3）商标权、商誉和特许经营权费等；

计算：

（1）按专利使用许可协议和专有技术使用合同的规定计列；

（2）专有技术的界定应以省、部级鉴定的批准为依据；

（3）专利及专有技术费；项目投资中只计算建设期支付的此费用；生产期支付的应在生产成本中核算；

（4）商品、商誉及特许经营权费，一次性支付按协议或合同计列。

协议或合同中规定在生产期支付的，在生产成本中核算；

（5）为项目配套的专有设施投资，包括专用铁路、公路、通信设施等，由建设单位投资但无产权的，作无形资产处理。

（三）生产准备及开办费

（1）人员培训费及提前进厂费。

（2）为保证初期正常生产所必需的生产办公、生活家具用具购置费；

（3）为保证初期正常生产（或营业、使用）必需的第一套不够固定资产标准的生产工具、器具、用具购置费。

不包括备品备件费。

　　生产准备费=设计定员×生产准备费指标

【小结】

1.建设用地费

取得方式（出让、划拨），征地补偿、拆迁补偿、出让金

2.与项目建设有关的其他费用

11项，重点复习：

建设单位管理费、研究试验费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、工程保险费

3.与未来生产经营有关的其他费用

联合试运转费、专利及专有技术使用费、生产准备及开办费，掌握三个费用的组成。

2.3.4预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税

2.3.4.1预备费

（一）基本预备费（变化的事件的预备）

概念：

可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

组成：

（1）设计和施工过程中增加的工程费用；设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用。

（2）自然灾害的损失及预防费用（实行保险的，可适当降低）

（3）对隐蔽工程必要的挖掘和修复费用

（4）超规超限设备运输增加的费用（13年新增）

计算：

基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×费率

（二）价差预备费（价格波动的预备）

1.内容

■人、材、机、设备的价差；

■建筑安装工程费及工程建设其他费用的调整；

■利率、汇率调整等增加的费用。

2.计算（分年计算）

式中PF——价差预备费；

n——建设期年份数；

It——估算静态投资额中第t年的工程费用、工程建设其他费及基本预备费（估算年份价格水平的投资额）

f——年涨价率；

m——建设前期年限（从编制估算到开工建设，单位：

年）

【总结】基本预备费的计算基数为工程费用和工程建设其他费用。

2.3.4.2建设期贷款利息

建设期内发生的为工程项目筹措资金的融资费用及债务资金利息。

当总贷款分年均衡发放，当年借款在年中支用考虑，即当年贷款只计半年利息，而以前年度的本利和则按全年计息。

式中qj——建设期第j年应计利息；

Pj-1——建设期第（j－1）年末累计贷款本金与利息之和；

Aj——建设期第j年贷款金额；

i——年利率。

国外贷款利息的计算中，还应包括国外贷款银行根据贷款协议向贷款方以年利率的方式收取的手续费、管理费、承诺费；以及国内代理机构经国家主管部门批准的以年利率的方式向贷款单位收取的转贷费、担保费、管理费等。

第三章建设工程造价计价依据

3.1概述

3.2建设工程定额

3.2.1建设工程定额的概念

在工程施工生产过程中，为完成某项工程或某项结构构件，都必须消耗一定数量的劳动力、材料和机具。

在社会平均的生产条件下，把科学的方法和实践经验相结合，生产质量合格的单位工程产品所必需的人工、材料、机具的数量标准，就称为工程定额。

工程定额除了规定有数量标准外，也要规定出它的工作内容、质量标准、生产方法、安全要求和适用的范围等。

工程定额是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。

它包括许多种类定额。

在日常工作经常接触的定额中，有许多内容和形式都很相似，甚至名称不仔细区别也很难分清。

为了对定额能有一个全面的了解，可以按照不同的原则和方法对它进行科学的分类。

3.2.2建设工程定额的特点

3.2.3建设工程定额的分类

3.3建设工程造价依据管理

3.3.1建设工程造价计价依据的管理原则

集中领导和分级管理的原则、标准化原则、技术与经济相结合原则、适应性原则。

3.3.2建设工程造价计价依据的管理内容

3.3.3建设工程造价计价依据的管理程序

3.4建设工程造价指数

第四章建设项目决策阶段工程造价的确定与控制

4.1投资决策概述

4.1.1建设项目投资决策与工程造价的关系

（1）项目决策的正确性是项目投资合理性的前提

（2）项目决策是决定项目投资和确定建设项目工程造价的基础

（3）项目投资和建设项目工程造价水平影响项目决策

（4）投资估算的精确度和工程造价的控制水平依赖于项目决策阶段对项目的理解深度

4.2.2建设项目投资决策阶段影响工程造价的主要因素

项目规模、建设标准、建设地点、生产工艺、设备费用、资金筹措

4.2建设项目可行性研究

4.2.1可行性研究报告的作用

（1）可作为项目投资决策和编制设计任务书的依据

（2）可作为向银行申请贷款的依据

（3）可作为环保部门审查项目对环境影响的依据

（4）可作为项目设计、设备订货、施工准备的依据

（5）可作为对建设项目考核的依据

4.2.2可行性研究报告的内容

4.2.3可行性研究报告的编制

4.2.4可行性研究报告的审批

4.3建设项目投资估算

4.3.1投资估算概述

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。

投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。

投资估算的作用：

项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一