XXX房地产企业开发项目经济评价 投资分析表格.docx
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XXX房地产企业开发项目经济评价投资分析表格
XXX房地产企业开发项目经济评价
项目概况
拟建项目为XXX市XXX建设小区,由XXX房地产开发公司负责开发建设,该建设项目规划面积m2,可开发用地m2,建筑面积为m2,总容积率为;新建建筑为多层和小高层商品住宅,户型设计为三室一厅、三室二厅、二室一厅,面积为80—120m2。
建筑方式及进度安排
1.建筑方式
集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程;
2.建设进度
工期:
销售:
投资估算与资金筹措
1.据估算项目总投资为万元;
2.估算依据:
①假定项目建成后全部售完;
②项目总投资中自有资金比率按%计算;
③贷款利率按6%计取;
④投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用;
⑤估算投资按XXX市通常的取费标准计取;
3.项目总投资估算,见表
序号
项目
总投资
估算说明
1
开发建设投资
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
土地费用
前期工程费
基础设施建设费
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
财务费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费
2
经营资金
3
项目总投资
3.1
3.2
3.3
开发产品成本
固定资产投资]
经营资金
3.投资分年度使用计划,见表
投资分年度使用计划表10—7
序
号
项目
开发经营期
合计
1
开发总投资
1.1
土地费用
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
开发间接费
1.7
管理费
1.8
财务费用
1.9
销售费用
1.10
开发期税费
1.11
其他费用
1.12
不可预见费
小计
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
销售收入
2.3
贷款
2.4
其他
小计
4.资金筹措计划
项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分,其中自有资金万元,销售收入万元,贷款万元。
见表10—7。
投资分析基础数据的预测和选定
1.销售收入的测算
综合测定可销售面积的平均价格为元/m2,可销售面积为m2,分年度的销售收入见表10—8。
销售收入计算表10—8万元
项目
合计
可售面积(m)
销售收入(万元)
2.成本及税金
本项目开发产品成本为万元,固定资产投资为0,经营资金为0(预售收入利用),融资费为
万元,总投资成本为万元。
3.经营成本取销售收入的61.818%;
4.销售费用取销售收入的2%;
5.财务费用取销售收入的2.6%;
6.税金主要是经营税费和所得税,经营税费为6.50%(其中营业税及附加为5.5%,交易管理及印花税为1.0%);所得税率为25%;本项目缴纳土地增值税,(收入-经营税-销售费用-财务费用)×12%。
7.利润分配
预计本项目税后利润为5082.23万元,见表10—9。
应付利润为税后利润的20%;
项目损益表10—9
序号
项目
合计
开发经营期
1
销售收入
1.1
销售收入
1.2
出租收入
2
经营成本
2.1
销售成本
3
经营税费
3.1
销售税费
3.1.1
营业税及附加
3.1.2
交易及印花税
4
销售费用
5
财务费用
6
土地增值税
7
开发利润
8
所得额
9
所得税
10
税后利润
10.1
应付利润
10.2
未分配利润
10.3
归还垫支利润及净投资回收
项目经济效益评价
(一)项目现金流量
1.项目全部资金现金流量表(ic=10%)10—10
全部资金现金流量表10—10
序号
项目
合
计
开发经营期
1
现金流入
1.1
销售收入
小计
2
现金流出
2.1
固定资产投资
2.2
经营资金
2.3
开发总投资
2.4
销售费用
2.5
经营税费
2.6
土地增值税
2.7
所得税
小计
3
净现金流量
4
累计净现金流量
5
折现系数
6
折现值
7
累计折现值
8
折现系数i
9
折现值
10
折现系数i
11
折现值
计算指标
IRR=%
NPV(10%)=万元
静态投资回收期=年
动态投资回收期=年
2.自有资金现金流量表
自有资金现金流量表10—11
序号
项目
合计
开发经营期
1
现金流入
1.1
销售收入
小计
2
现金流出
2.1
自有资金
2.2
预售收入用于产品投资
2.2
经营税费
2.3
销售费用
2.4
土地增值税
2.5
所得税
2.6
贷款本金偿还
2.7
贷款利息支付
小计
3
净现金流量
4
累计净现金流量
5
折现系数
6
折现值
7
累计折现值
8
折现系数
9
折现值
10
折现系数
11
折现值
计算指标
NPV(10%)=万元
IRR=%
静态投资回收期=年
动态投资回收期=年
财务平衡表与贷款偿还分析
资金来源与运用表
资金来源与运用表10—12
序号
项目
合计
开发经营期
1
资金来源
1.1
销售收入
1.2
自有资金
1.3
贷款
小计
2
资金运用
2.1
固定资产投资
2.2
经营资金
2.3
开发成本
2.4
经营管理费用
2.5
销售费用
2.6
财务费用
2.7
经营税费
2.8
土地增值税
2.9
所得税
2.10
应付利润
2.11
各期还本付息
小计
3=
1-2
归还垫支利润及净投资回收(盈余资金)
2.借款还本付息表
贷款还本付息表10—13
序号
项目
合计
经营开发期
1
贷款及还本付息
1.1
期初贷款本息累计
1.1.1
本金
1.1.2
利息
1.2
本期贷款
1.3
本期应计利息
1.4
本期本金归还
1.5
本期利息支付
1.6
期末贷款本息累计
本年年利率
2
偿还贷款本息的资金来源
2.1
投资回收
2.2
未分配利润
2.3
其他
六、不确定性分析
盈亏平衡分析(列出计算式、画出线性盈亏平衡图)
土地费用和销售价格
敏感性分析(列式、确定敏感度)
①NPV(IRR)=∑(CI-CO)t(1+IRR)-t
②敏感度计算
采用净现值、内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分析。
根据表10-15计算
销售价格平均敏感度=
建设投资平均敏感度=
可知内部收益率对销售收入的变化最为敏感。
变化因素对内部收益率的影响表10-15。
表10—15
变化率
项目
指标
—15%
—10%
—5%
基本
方案
+5%
+10%
+15%
销售价格变化
净现值
内部收益率
投资利润率
投资变化
净现值
内部收益率
投资利润率
七.评价、决策与建议(列表)
评价结论汇总表10-17
财务评价指标
评价标准
评价结果
是否可行
全部资金内部收益率
10%
全部资金动态投资回收期
全部资金财务净现值
自有资金财务内部收益率
10%
自有资金动态投资回收期
自有资金财务净现值
贷款偿还期
结论:
由表中可以看出,此项目具有较好的内部收益率,有基本的贷款偿还能力和自身平衡能力,且具有较强的抗风险能力。
评价结果表明,该项目是可行的。
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