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第七章成本管理MicrosoftWord文档

第七章成本管理

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理成本及其分类，成本估算方

法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

掌握：

物业管理成本及其分类和估算方法。

熟悉：

成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。

了解：

成本控制原则、程序与组织体系。

第一节物业管理中的成本及其分类

一、物业管理中的成本-掌握

（一）成本的含义

一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。

它包括两大部分：

一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动的价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值、所耗费的设备转移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利费等。

物业管理企业提供物业管理服务，如进行物业的维修、清洁和保养等，从性质上看也属于生产活动，也会发生各种生产耗费。

这些生产耗费同样包括生产资料中的劳动手段如物业维修用机器设备等，劳动对象如维修用材料，以及劳动力如人工费等方面的耗费。

一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用，我们称其为物业管理企业的生产费用。

物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就是这些物业的物业管理成本。

一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。

此外，物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业管理企业的经营管理费用，它们大多按时期发生，难以按受托物业进行归集，为了简化成本核算，都作为期间费用处理，不计人成本，但计入并冲减当期损益。

综上所述，物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

1998年4月财政部颁布的《物业管理企业财务管理规定》第七条也非常明确地这样界定。

（二）物业管理成本构成

《物业管理企业财务管理规定》指出，除该规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

据此可知，物业管理成本由以下两个部分构成：

1．营业成本

营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

（1）直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

（2）直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

（3）间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

2．期间费用或经营管理费用

期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

（1）管理费用。

是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失以及其他管理费用等（注：

实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用）。

其中：

公司经费：

包括公司总部管理人员的工资、奖金及职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费等。

劳动保险费：

是指公司支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、。

按规定支付给离退休干部的各项经费等。

董事会费：

是指公司最高权利机构，如董事会及其成员为履行职责而发生的各项费用，如差旅费、会议费等。

税金（阴性税金）：

是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

无形资产摊销：

是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。

（2）财务费用。

是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：

①利息净支出，是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额；②汇兑净损失（汇兑收益减去汇兑损失），是指已经收入的外币资金在使用时、已经发生的外币债权和债务在偿还时，由于时间和汇率的不同而发生的折合为记账本位币的净损失，以及不同货币之间的买卖、兑换，由于实际兑换的汇率与账面或记账汇率的不同而发生的净损失；③金融机构手续费，是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费；④公司筹资发生的其他财务费用。

关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定：

（1）物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本；

（2）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用；

（3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用，

（4）发生的坏账损失，计人管理费用；

（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：

①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

（三）划清营业成本与期间费用的界限

营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。

成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计人当期损益。

凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计人管理费用或财务费用。

这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。

二、物业管理成本的分类－掌握

物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。

（一）按照经济性质分类

按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：

（1）外购材料。

指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料燃料和、动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

（2）工资。

指企业职工的工资总额。

（3）职工福利费。

指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。

（4）折旧费。

指按照规定计算的固定资产折旧费用。

（5）利息支出。

指财务费用中银行借款利息支出减去利息收人后的净额。

（6）税金。

指应计人管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。

（7）其他支出。

指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。

按照费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。

（二）按照经济用途划分

物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。

前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。

按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。

（三）按照与业务量的关系划分

按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。

（1）固定成本。

这是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。

但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度（相关范围）时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。

（2）变动成本。

变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。

它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。

比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。

非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。

（3）半固定或半变动成本。

是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。

半固定或半变动成本又称混合成本，系即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。

将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。

一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。

此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。

（四）按照计算依据不同划分

按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分（并非成本构成项目）。

（1）目标成本。

在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。

（2）定额成本（法定成本）。

成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。

例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。

（3）计划成本。

计划期经过预测而预算出来,并要求执行的物业管理成本。

计划成本是指令性成本。

（4）实际成本。

计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。

它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。

把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。

（五）按照与决策的关系划分

按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。

（1）边际成本。

是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。

当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。

微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收人时，为企业获得其最大利润的服务量。

（2）差异成本。

是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。

在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。

“差异成本”会计工作者认为，边际分析的方法固然科学和精巧，但边际在现实中是难以把握的，不如“差异分析”那样易于求得较优效果。

（3）机会成本。

机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。

例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。

（4）估计成本。

是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。

（5）沉没成本。

是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。

（6）可缓成本。

是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。

（7）可免成本。

是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。

（8）附加价值成本。

是指当投人的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。

将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，以提高企业物业经营管理服务的经济效益具有十分重要的意义。

第二节成本估算方法-掌握

一、成本估算的目的

物业管理服务成本，主要有包括：

有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。

专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计人物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。

此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收人中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。

目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。

实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。

实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。

二、主要成本项目的估算方法

（一）人工费的估算

该项成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。

1．基本工资（F1）（元／月）

各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。

2．社会保险费（F2）（元／月）。

社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业确定。

3．按规定提取的福利费（F3）（元／月）

福利费包括以下三项：

（1）福利基金。

按工资总额的14％计算。

（2）工会基金。

按工资总额的2％计算。

（3）教育经费。

按工资总额的1.5％计算。

4．加班费（F4）（元／月）

加班费按人均月加班2～3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。

5．服装费（F5）（元／月）

按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。

计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。

该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总收费面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。

6．工服洗涤费（F6）（元／月）

工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤费标准计算确定。

人工费的测算公式为：

式中：

S表示参加测算的物业总面积，单位为㎡。

（二）办公费估算

办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。

主要包括：

1．交通费（F1）（元／年）

交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。

2．通信费（F2）（元／年）

通信费包括电话费、传真费、手机费等。

3．低值易耗文具、办公用品费（F3）（元／年）

低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印费等。

4．书报费（F4）（元／年）

书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的花费。

5．宣传广告和市场推广费（F5）（元／年）

该项费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况等。

6．法律费用（F6）（元／年）

经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用、预估房产税的支出、定期检讨法律文件（如租约、合同等）等费用支出等。

律师费是该项下的经常费用。

7．节日装饰费（F7）（元／年）

在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。

8．办公用房租金（含水电费）（F8）（元／年）

上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。

其计算公式为：

（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算

该项费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。

主要包括以下几项：

1．维修保养费（F1）（元／年）

该项费用主要用于核算物业内外部的总体维修保养费用支出。

具体内容包括：

建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。

2．装修费（F2）（元／年）

该费用科目一般包括装修材料费（如墙纸、涂料等）、工器具和设备使用费（摊销）、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。

3．能源费（电、气、油料等）（F3）（元／年）

物业经营管理过程中消耗的能源的成本。

4．康乐设施费（F4）（元／年）

该项成本即康乐设施得运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养费支出。

有时救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。

5．杂项费用（F5）（元／年）

该项费用是指为保持物业正常运转而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如停车位划线、配钥匙、修理或重新油漆建筑物内外的有关标志或符号等的费用支出。

上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。

其计算公式为：

公共部位、公共设施设备维修保养费:

即：

公共部位、公共设施设备维修保养费:

（四）保安费估算

保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。

1．保安系统费（F1）（元／年）

保安系统费具体包括以下内容：

（1）保安系统日常运行电费及维修保养费。

其数值为保安系统用电量×电费单价+日常维修养护费。

（2）日常保安器材费。

即日常保安用警棍、对讲机、电池和电筒等的购置费。

（3）更新储备金。

该项费用为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。

2．保安人员人身保险费（F2）（元／年）

3．保安用房和保安人员住房租金（F3）（元／年）

根据实际情况，分别计算出这些费用，加总后再分摊到每月每平方米中即得出保安费。

用公式可表示如下：

（五）清洁卫生费估算

清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。

包括：

1．清洁工具购置费（F1）（元／年）

此项费用包括垃圾桶、拖把等的购置费。

2．劳保用品费（F2）（元／年）

3．清洁机械材料费（F3）（元／年）

此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等。

4.化粪池清理费（F4）（元／年）

5．垃圾外运费（F5）（元／年）

6．其他费用（F6）（元／年）

7．水池清洁费（F7）（元／年）

上述各项费用可按实际情况分别估算出其各自的年总支出，然后加总，用各项费用总和除以参与测算的物业面积与12个月的乘积即得到环卫清洁费。

用公式可表示为：

（六）绿化养护费估算

绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。

应测算项目有：

1．绿化工具费（F1）（元／年）

此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。

2．劳保用品费（F2）（元／年）

此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费用。

3．绿化用水费（F3）（元／年）

4．农药化肥费（F4）（元／年）

5．杂草清运费（F5）（元／年）

6．园林景观再造费（F6）（元／年）

此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等的费用。

上述各项费用通常按年计算，除以12个月和参与测算的物业面积即可测算出来。

用公式可表示为：

（七）固定资产折旧费估算

该项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。

各类固定包括：

1．交通工具（汽车等）（F1）（元／年）

2．通信设备（电话机、手机、传真机等）（F2）（元／年）

3．办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）（F3）（元／年）

4．工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）（F4）（元／年）

5．其他设备（F5）（元／年）

按实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米中。

计算公式为：

固定资产折旧费

固定资产平均折旧年限一般为5年。

（八）保险费估算

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。

对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。

一般是按楼宇或设备的总造价来投保。

对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。

保险费估算的公式如下：

保险费P8=∑（Mi×Xi）／参与测算的物业面积（i＝1，……，n）

式中：

P8——保险费支出额；

M——投保的第i种保险种类；

Xi——第i种保险种类的保险费费率。

（九）专项维修资金

专项维修资金支出，是在新建物业包修期满后，为确保物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转，而对其进行定期检查、维修和更新、改造所需的费用开支。

专项维修资金项下的开支，从主要包括以下几项费用：

1．工资津贴等费用（F1）（元／年）

它是指物业的维修更新工程中施工人员、维修技术人员的工资、奖金、津贴和多种物价补贴费等。

2．设备、零部件和材料购置费（F2）（元／年）

它是指在维修更新物业的过程中，需要更换的设备、零部件购置费用和维修更新工程中使用的各种材料费。

3．机械使用费（F3）（元／年）

它是指维修更新工程中使用各类机械的费用，主要包括机械用的燃料动力费、材料费、折旧修理费、替换工具部件费、运输装卸费、辅助设施费等。

4．水、电、气费（F4）（元／年）

它是指维修或更新工程中耗用的水、电、气费支出。

5．管理费（F5）（元／年）

它是指为组织和管理维修或更新工程所发生的各项费用，包括办公费、管理人员工资、交通费和其他管理费等。

上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。

其计算公式为：

即：

公共维修基金

鉴于收益性物业管理成本的测算我国还没有统一的规定，物业管理企业在具体测算时，还可参考《物业管理服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）的基本原则要求、当地政府的有关规定以及现行的会计核算办法执行。

由于多数收益性物业都具有自己的特点，其物业管理成本项目还受物业的类型、档次、规模、所处城市以及物业管理服务合同的具体规定的不同而有一些差别。

因此，在实际测算中，要根据具体情况和实际需要将有关成本项目进一步细化或合并，测算依据也要作一些相应调整。

这样，才能比较准确的反映所管物业的物业管理成本的高低。

要记住共有：

九项费用估算，费用的名称也要记住。

三、成本估算结果汇总

完成前述各单项成本估算后，还需要进行各成本项目的汇总，以便形成按单位建筑面积计算的合计物业管理服务成本或物业管理服务支出。

物业管理成本估算结果汇总计算，可借助于如下公式：

P=∑Fi/S

式中：

P——某项物业管理成本，单位为元／月·㎡；

Fi——各分项费用；

i——费用项数，i＝1，……，n；

∑———所有费用项目算术和；

S——参加测算的物业总建筑面积。

此外，物业管理企业还要进行成本估算结果的分析工作，根据以往经验，分析判断各项费用比例的合理性，并在必要时进行相应的调整和修正。

第三节成本预算－熟悉

一、成本预算的意义与要求

（一）成本预算的概念与意义

成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。

具体而言，了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果