浅谈当前我国房地产经济管理存在的问题及对策.docx
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浅谈当前我国房地产经济管理存在的问题及对策
浅谈当前我国房地产经济管理存在的问题及对策
摘要:
房地产业不仅与人们的基本居住、生活密切相关,更是对一国经济的发展有深刻影响,健康有序的房地产能促进人民生活水平的提高和国民经济的发展,反之,则会带来巨大损失。
近年来,我国房地产经济得到了快速发展,但是随着房地产市场化进程的不断加快,其经济管理过程中暴露了一些问题。
基于此,本文将浅析我国房地产经济管理中存在的主要问题,同时简单提出相应的解决对策,以供相关的经济管理人员参考,为我国房地产经济能够走上健康持续发展之路提供一些理论参考。
关键词:
房地产;经济管理;问题;对策
近年来,房地产业的快速崛起与发展,使其成为了我国国民经济的主要支柱之一。
众所周知,房地产经济的快速发展不仅改善了、提高了公众的生活和居住水平,更带动了相关行业的发展。
但是,在貌似繁荣的房地产经济背后隐藏着许多当前我国房地产经济管理中存在的问题,诸如:
管理机制的不完善、管理力度的薄弱、经济管理的形式主义、法律法规体系的不健全、严重的泡沫经济现象等等。
有效的房地产经济管理必须充分考虑发展中的各方面因素及本质运作规律。
因此,本文将从我国房地产发展的实际出发,针对房地产经济管理中存在的问题及具体对策,做如下浅谈,以提高我国房地产经济管理水平,继续发挥房地产在经济发展中的作用。
一、房地产经济管理中存在的问题
(一)缺少完善的管理机制、强有力的管理力度
基于我国现阶段经济形势,加强对房地产行业管理是我国政府部门开展的经济管理工作中的重中之重。
近几年,我国政府部门为了控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨,虽相继出台了一系列房地产调控政策和规定,但始终监管机制不够完善,导致某些政策与规定执行不到位,流于形式,成为过场,在具体实施的过程中难以到位而没有起到真正效果。
另外,高收益、低成本是房地产行业最显著的特点,致使房地产行业成为地方财政收入的主要来源和地方经济的主要支柱,因此,为了推动地方经济的发展,出现了官商合作,权钱交易,有意抬高地价,拉高房价,导致中央政策调控与地方政策实施脱节,甚至背道而驰,房地产行业经济管理失灵,严重影响了房地产市场的有序运行,阻碍了房地产市场的健康持续发展,也给投机倒把者留下了漏洞。
(二)缺乏健全的管理、完善的法律法规体系
健全完善的法律法规是行业建设发展的基础保障。
所以,房地产市场若要继续保持稳定有序的发展,一套完善的有关房地产行业的法律法规体系必不可少。
然而现阶段,我国房地产业的迅速发展导致相关法律法规的建设远远跟不上房地产行业的发展步伐,进而使得房地产行业在解决有些问题时面临无法可依的局面。
缺乏健全的管理、完善的法律法规体系致使我国房地产经济呈粗放型发展,具体有以下几点特征:
其一,资源浪费现象严重,开发商不能合理利用、开发当前有限资源;其二,结构性失衡现象严重,房地产开发商投资侧重写字楼、商品房,但对经济适用房、廉租房投资相对较少;其三,区域性失衡现象严重,房地产开发商投资侧重经济较发达的大城市,小城镇相对投资不足。
另外,已出台的部分相关法律法规可能还存在某些问题,如可执行力弱、实施效益差等等,加之执法不严、有法不依等,会导致房地产行业的竞争力下降和经济管理工作的难以开展。
(三)缺失对生态环境的保护意识
房地产开发单位片面追求经济效益,致使房地产在发展中出现建筑密度过高、容积率过高的现象,产生了当下很热门的一个新词语-“钢筋混凝土”丛林。
楼层的不断加高导致了高楼风、光污染、光遮挡及地下车库的尾气排放等环境问题。
城市绿色空间的不断减少,加之高楼层的不断耸立,一方面使得市区污染不易向周围散发,城市空气质量越来越差,另一方面使人类与自然隔离,远离自然,人们逐渐感到压抑紧张,也因此有些人慢慢向郊区迁移,出现了“反城市化”现象。
还有,部分地方房地产开发商围湖造田、铲山建房等现象严重,如长江中游部分地市,房地产商围湖造田,开发房产,不仅降低了湖泊的蓄排洪能力,更是对整个地区人民生命财产安全,对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。
又如个别地方房地产开发商过度开发房产,不科学的填海造地、围滩造田,尽管增加了土地资源,但对海洋资源造成了严重损坏,使围海造地、开发房产早已变了味,长期时间内必定会对房地产经济造成严重损害,这是当前房地产经济急需重视的一个问题,开发商应引以为重,谨慎科学为之。
(四)欠缺理性的房地产投资行为
住房需求的不断增加、地价的不断上涨及其他一切相关因素形成了当前形势下的高房价,而房地产投资行为是其中的主要因素之一。
当前市场条件下,人们的理性投资意识薄弱,跟风心里严重,往往被市场假象与通过多媒体传播的虚假信息所迷惑,不合理投资,从而转化为投机行为。
理性的房地产投资具有几方面的优势:
第一是活跃房地产交易,增加市场的需求量,从而促进房地产市场发展;第二是为满足市场的租房需求而提供租赁市场上的房源;第三是为实现资产保值增值而提供风险相对较小并且回报相对较高的投资渠道。
然而在当前形势下,房地产投资的弊端要大于其优势:
首先,在房地产市场供不应求,房价上涨的情况下,房地产投资行为也许会导致市场需求过度活跃,从而刺激房价螺旋上涨,不利于房地产市场的稳定健康发展;其次,房地产投资与股票、基金、黄金等投资品有着本质的不同,股票等投资品可以根据自己资产、资金的富裕程度自由决定投资于否,具有很强的自主性,而住房是普通公众的基本生活需求,是最低级的生活保障,具有很强的民生性,因此非理性的投资行为会使居民的基本生活得不到保障,甚至拉大贫富差距;再次,投资渠道的单调、房价的不断上涨,加之,房地产投资的高收益、低投入,助长了非理性的房地产投资行为甚至投机行为,但是却忽视了房地产投资的危害;最后,非理性投资使得一些非理性投资人盲目囤积房产,从而出现大量闲置房数,但由于价格等原因使我国房地产市场中的廉租房和公租房少之又少,因此一部分人的住房需求得不到满足,一定程度上我国房地产泡沫已非常严重。
二、解决我国房地产经济管理问题的具体对策
(一)完善管理机制,加强管理力度
一套完善高效的管理机制和管理方法是解决房地产市场中问题的有效途径。
首先,政府应根据房地产市场的特点、发展情况制定出台一些政策,当然,地方政府可根据中央政策的规定并结合中央政策、自身特点制定本地政策,这样,有利于指引、规范房地产经济的发展。
另一方面,加大政府的监督力度是房地产行业快速发展的有力措施,中央政府与地方政府相结合实施有效的监督并且指导市场自身的弱点,指出纠正违背市场规律的行为,以便更好发挥经济管理机制的作用。
最后,要正确认识到,市场自身的调节能力相对于国家的行政干预更加灵敏、快速,效果更好,所以要将政府的宏观调控要与市场自身的微观调控紧紧融合。
政府在市场的调节作用全面发挥的同时,结合市场经济的实际变动进行合理、科学的干预,以此构建一套适应于房地产业发展的管理机制,促进我国房地产业的稳定持续发展。
(二)建立健全相关法律法规体系
科学、合理、健全的法律法规需要漫长的实践过程方可形成,而完善的法律法规是房地产市场有效管理的前提。
当前时期,基于我国目前的国情,针对我国房地产的发展现状,构建一套完善可行的具有中国特色的房地产法律相关体系势在必行,以此对房地产市场中的经济行为进行有效约束,最终实现合理化运转、规范化运转。
但是,在健全综合的、全面的房地产行业有关法律法规的同时,应注意由于政府过多的行政干预而带来的对房地产市场秩序造成的负面干扰。
健全、科学的法律法规制度和有效的管理有助于改变房地产经济的粗放型发展,提高有限资源的利用率,通过加大对经济适用房、廉租房等的开发建设力度和加强城镇投资力度,不仅可以解决人们的住房需求,更有利于改善房地产开发过程中的结构性失衡现象和区域性失衡现象。
这样,才能促进房地产经济持续稳定发展,确保房地产市场经济管理得以实现有法可依、执法必严、违法必究。
(三)提高环保意识,增强生态观念
房地产经济的开发理应与环境的发展相协调,房地产开发商必须不断增强环境保护意识,只有这样,房地产经济才能持续健康长远发展。
在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查,认真听取专家意见,开发建设过程中更要科学进行规划,合理利用土地,提高开发土地的生态经济效益,积极发展园林绿化,建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制,将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终,使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。
(四)回归理性思考、严控地产投资
1.加强对房地产投资行为的研究,从政策指导上说明其投资弊端。
长期以来,受从众心理和社会媒体偏激的舆论导向等影响,部分人错误的以为投资房地产就是取得高额收益的最佳途径,甚至形成了一种潜在意识和行动趋势:
只要有富余资金就投资房地产,只要投资房地产就会赚钱。
面对出现的这种社会现象,我们要全面、科学分析房地产投资的利弊,通过舆论媒介使公众充分认识到自身的房地产投资行为很有可能变为投机行为,房地产投资潜在巨大风险。
2.拓宽投资渠道,丰富多层次的投资需求,从而减少房地产投资。
为了避免公众将资金过多的投放于房地产投资,引起房地产投机行为的出现,最有效的方式就是拓宽投资渠道。
具体有以下几点:
一是推动金融创新,丰富投资品种;二是降低投资门槛,满足不同收入阶层的投资需求;三是进一步规范投资市场,减少公民的投资顾虑;四是普及金融知识,鼓励公民尝试新的投资方式;五是出台相应的鼓励和支持政策,引导民间资金进入实体经济领域。
3.建立房地产价格预警机制,加强对住房价格的监测与调控。
我国房地产价格居高不下主要有以下几方面原因:
(1)土地成本的提高,地价只涨不跌;
(2)虚假需求造成供求关系失调的房地产泡沫现象,使房地产价格呈快速上涨趋势;(3)公众盲目的投机炒房行为。
因此,在监测和调控房地产价格方面,有以下建议:
(1)核准地价,适度控制土地价格,公开、监督土地转让。
(2)进一步加强市场管理,禁止调控市场、哄抬价格现象,建立预警体系,消除房地产经济泡沫。
(3)树立正确的舆论导向,引导健康的公众投资,形成积极的市场氛围。
综上所述,随着经济体制改革浪潮的深入,我国房地产业取得了迅猛发展,已然成为国民经济中的支柱性、先导性产业。
然而,当前的房地产经济管理不容乐观,严重阻碍了行业发展。
鉴于此,我们应从完善管理机制、加强管理力度、健全法律法规体系、加大环境保护、回归理性投资等方面入手,使房地产经济走入合理、规范化轨道,加促行业健康稳定发展。
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(作者单位:
西华师范大学马克思主义学院,四川南充637002)
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