地块配套建设项目建议书模板.docx
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地块配套建设项目建议书模板
阳光路站3号出入口
地块配套建设
项目提议书
南昌华信投资咨询
二〇一六年五月
项目名称:
阳光路站3号出入口地块配套建设项目
汇报编制单位:
南昌华信投资咨询
联络电话:
、86663078
资质证书编号:
工咨丙1170002
参与编制人员:
陆秋萍南昌华信投资咨询高级工程师
魏贵新南昌华信投资咨询注册咨询工程师
谢仲平南昌华信投资咨询注册咨询工程师
梁安宁南昌华信投资咨询高级工程师
颜新刚南昌华信投资咨询工程师
肖存胜南昌华信投资咨询工程师
何昊南昌华信投资咨询工程师
李涛南昌华信投资咨询助理工程师
饶珊珊南昌华信投资咨询助理工程师
魏海南昌华信投资咨询助理工程师
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称:
阳光路站3号出入口地块
二、项目建设单位:
南昌轨道交通集团
三、建设地点:
项目地处南昌市阳光路和迎宾大道交叉路口,东临迎宾大道,南临阳光路。
四、建设期限:
3年
五、项目建设内容及规模
本项目总用地面积3432.27㎡(约合5.15亩),总建筑面积为9387.32㎡,其中地铁建筑面积为220.31㎡,地上建筑面积为8327.4㎡,地下建筑面积为839.61㎡。
关键建设内容为:
地铁出入口220.31㎡、地上商业8327.4㎡、地下设备用房839.61㎡及电气、给排水、消防、暖通等相关基础配套设施建设。
六、总投资及资金筹措
项目总投资估算为48483.00万元。
其中土建费用36835.93万元、设备工程2369.98万元、安装工程2579.69万元、工程建设其它费3106.08万元,基础预备费3591.33万元。
资金筹措:
项目总投资48483.00万元,全部由建设单位自筹。
七、关键经济指标
用地面积
3432.27
㎡
总建筑面积
9387.32
㎡
计容建筑面积
8327.4
㎡
地铁建筑面积
220.31
㎡
地上建筑面积
8327.4
㎡
其中
地上商业面积
8327.4
㎡
地上商业层数
6
层
地下建筑面积
839.61
㎡
其中
地下商业面积
0
㎡
地下车库及设备面积
839.61
㎡
建筑高度
25.5
m
总占地面积
1459.23
㎡
容积率
2.4
建筑密度
42.5%
绿地率
30%
停车位
5
辆
其中
停车位(地上停车)
5
辆
停车位(地下停车)
0
辆
第二节编制依据
1、《江西省国民经济和社会发展第十二个五年计划》
2、《江西省人民政府相关全力支持南昌发展打造关键增加极若干意见》
3、《南昌市城市总体计划》;
4、《南昌市国民经济和社会发展十二五计划》;
5、《南昌市商贸服务业计划》
6、《投资项目可行性研究指南》;
7、《建设项目经济评价方法和参数(第三版)》;
8、其它相关专业设计规范;
9、建设单位提供其它各项基础资料
第三节编制范围
本汇报以阳光路站3号出入口地块配套建设项目为研究对象,编制内容包含项目提出背景、项目建设必需性、工程方案、投资估算和资金筹措、社会评价等,并基于以上分析研究内容提出实施结论和提议。
第四节结论
1、本项目标建设是结合南昌市地铁建设,加强商场和地铁口地下通道连接贯通,合理配置地铁口周围餐饮、休闲娱乐等配套服务业;深入提升商业中心购物便利性,有利于优化商业环境。
2、经充足考虑实际情况,对比国家相关标准和规范,依据用地现实状况和建设条件,结合南昌市总体计划发展计划目标及发展定位,项目建设及用地符合当地建设计划部门及土管部门要求。
3、此次建设项目计划建设周期为3年,根据建设进度分为4个阶段,即前期工作阶段、勘查设计阶段、工程建设阶段及完工验收阶段,以后投入使用。
建设周期较合理。
4、此次改造项目在提升大家生活水平同时,也使区域内经济发展得到提升,所以项目社会效益和环境效益十分显著。
所以本项目标建设不仅是可行,而且是必需。
第二章项目建设背景和必需性
第一节项目背景
商业服务业被称为“无烟经济”,是永不落幕朝阳产业,是现代文明关键支柱之一,是提升实现人民生活水平,实现经济转型,社会快速发展进步依靠和动力源泉。
《中国第十二个五年计划纲要》中指出:
把推进服务业大发展作为产业结构优化升级战略关键,营造有利于服务业发展政策和体制环境,拓展新领域,发展新业态,培育新热点,推进服务业规模化、品牌化、网络化经营,不停提升服务业比重和水平。
优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局,支持便利店、中小超市、小区菜店等小区商业发展;支持发展含有国际竞争力大型商贸流通企业。
《江西省国民经济和社会发展第十二个五年计划》中提出:
大力发展旅游产业,优先发展生产性服务业,拓展提升生活性服务业,加紧发展新兴服务业,促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次。
在目前形势下,发展服务业才如此迫切地作为一项国策,成为中国产业结构调整战略方向。
而作为江西快速发展关键城市,南昌市人民政府高瞻远瞩,明确提出大力发展第三产业鲜明之举。
《江西省人民政府相关全力支持南昌发展打造关键增加极若干意见》中提出:
优化商贸物流布局,完善配套设施,引进和培育领军企业,加紧网络化、信息化发展,增强辐射集聚功效,形成含相关键影响力商贸物流城市。
现在南昌市商业整体气氛良好,中心商圈占据绝对主导地位,“把人流带到哪里,就把财富带到哪里。
”伴随南昌地铁建设正改变城市交通格局,也势必改变城市商业格局。
地铁带来是南昌整个商业格局变革。
首先地铁将带来更多客流,也会促进较远商家向地铁沿线商业中心聚集;其次,地铁将使南昌商业由单一中心向多中心发展,快捷地铁“缩小”了城市版图,消费者能够有更多选择。
地铁商业布局计划,也已经被明确写进南昌市商贸服务业计划中,结合南昌市地铁建设,逐步建立中山路、八一大道、象山北路、叠山路、胜利路地下、地面、空间三维立体式商业空间体系,加强商场和地铁口地下通道连接贯通,合理配置地铁口周围餐饮、休闲娱乐等配套服务业;提升商业中心购物便利性,优化商业环境,加强观光功效。
同时《国务院相关城市优先发展公共交通指导意见》中提出“加强公共交通用地综合开发”:
加强公共交通用地监管,改变土地用途由政府收回后重新供给用于公共交通基础设施建设。
对新建公共交通设施用地地上、地下空间,根据市场化标准实施土地综合开发。
正是在此背景下,为实现物业和地铁无缝对接,南昌轨道交通集团提出本项目标建设。
本项目标建设是一项民心工程。
是一项顺民意、惠民生,扩内需、促发展民生工程、德政工程,对于改善民生,拉动内需,保持经济平稳较快发展,维护社会友好稳定含相关键意义。
第二节项目建设必需性
一、是完善地铁轨道线功效设施需要
本项目标建设是结合南昌市地铁建设,加强商场和地铁口地下通道连接贯通,合理配置地铁口周围餐饮、休闲娱乐等配套服务业;深入提升商业中心购物便利性,有利于优化商业环境。
必将增强中心商业区辐射功效,加紧打造城市功效关键,促进经济社会友好发展。
二、是南昌市发展需要
本项目标建设对南昌市经济社会快速发展有着一定带动和促进作用。
本项目标建设,将含有极强生命力。
完善区域性中心功效,将增强对周围吸引力、辐射力和综合服务能力,带动地铁轨道周围商业服务发展,为南昌市经济整体发展扎实了基础。
三、有利于繁荣地方经济,提升城市形象
项目标快速发展将对经济发展带来主动影响,首先因为本项目标建设和发展将会推进商品快速流通、快速消费,从而增加税收、增加就业,为地方经济发展做出贡献,同时也将会带动整个南昌市相关产业发展,形成显著侧向关联带动作用。
且运行期大量著名品牌商户入驻将对于整个城市形象和商业环境也有着巨大影响,大大提升了整个高新开发区城市形象。
四、是扩大就业、提升当地人民生活水平需要
本项目标建设在建设期间需要大量建筑材料和劳动力均可由当地提供,从而促进当地经济发展,提升人民生活水平和质量;项目运行期间可为社会提供200多个新工作岗位,为当地社会劳动力和各类毕业生提供了就业机会,有利于缓解当地就业压力,对社会发展含有良好促进作用。
所以,项目标建设是十分必需。
第三章项目建设方案
第一节设计指导思想和标准
一、设计标准和思想
1、坚持以人为本、方便商户标准,在满足各项功效需要同时,注意改善商户交易环境和职员工作条件,做到功效合理、步骤科学、安全卫生、经济适用。
2、合理确定功效分区,确保有良好生产联络和工作环境,多种动力设施要尽可能靠近负荷中心,以缩短管线,节省能源,便于资源优化配置,统一管理。
科学地组织人流、物流,室内采光、色彩设计符合要求。
3、在满足基础功效需要同时,合适考虑未来发展。
充足利用现有和计划环境,重视建筑内外空间有序、空间布局序列和环境设计,本建筑物应和周围环境和建筑群体协调一致,和外部环境完美配合。
利用地形及建筑物防护间距和空地,部署绿化,营造良好市场环境。
4、强调全区建设整体性,包含功效布局、道路系统、绿化系统和动空间分布,统一计划,形成统一整体。
关注生活需求和细节,从使用(功效配置)和空间(视觉体验)两个层面提升整体品质。
二、合理利用地形
设计中除了合理组织餐饮楼人流和地铁客流,合理配置各个功效分区,使各区不仅满足功效要求,更做到联络方便,以吸引地铁客流。
满足餐饮楼功效需求。
三、功效分区明确
总体布局结合地形采取集中式布局,使各功效用房相对独立,又能有机合理地结合,避免了分散部署效率较低弊病。
第二节总平面布局
一、设计依据
1、《民用建筑设计通则》;
2、国家及当地域颁布相关设计计划;
3、用地红线图;
4、征地协议书及现场勘测调研;
二、总平面布局要求
1、建筑布局紧凑,交通便捷,管理方便;
2、应重视节能、低能耗建设;
3、各建筑物应取得最好朝向;
4、应有完整绿化计划;
5、对废弃物处理,应作出妥善安排,符合相关环境保护法令、法规要求。
6、项目标总平面部署,应充足利用地形地貌;在不影响使用功效和满足美观要求前提下,可合适提升建筑组合集中程度;在符合安全和技术经济合理条件下,应采取管线共架、共杆、共沟部署,提升土地利用率。
三、总平面布局
1、在平面设计方面,地铁出入口和餐饮楼入口分开设置,在相互连通基础上确保流线相对独立性,确保地铁出入口使用便捷性,同时为餐饮楼最大程度吸引地铁客流。
商业平面业态布局舒展,展示面沿关键道路迎宾大道展开,实现最好展示效果。
2、竖向计划
场地内竖向部署采取平坡式,和周围相邻市政道路采取平坡式和台阶式相结合连接方法。
地表雨水采取暗管排水系统。
根据“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”设计标准,以现实状况场地标高为基础,合理确定计划区内室内外标高及排水方向
3、项目总平面部署指标
用地面积
3432.27
㎡
总建筑面积
9387.32
㎡
计容建筑面积
8327.4
㎡
地铁建筑面积
220.31
㎡
地上建筑面积
8327.4
㎡
其中
地上商业面积
8327.4
㎡
地上商业层数
6
层
地下建筑面积
839.61
㎡
其中
地下商业面积
0
㎡
地下车库及设备面积
839.61
㎡
建筑高度
25.5
m
总占地面积
1459.23
㎡
容积率
2.4
建筑密度
42.5%
绿地率
30%
停车位
5
辆
其中
停车位(地上停车)
5
辆
停车位(地下停车)
0
辆
第三节建筑方案
一、设计依据
1、《民用建筑设计通则》(JGJ37-87、局部修订);
2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95();
3、《工程建设标准强制性条文》(房屋部分);
4、《公共建筑节能设计标准》GB50189-;
5、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-。
二、建筑平面部署功效要求
以实用、经济、美观为标准,选择建筑设计方案和结结构型,要确保建筑物足够强度、刚度、稳定性和耐久性,努力争取技术优异、施工方便,平面布局和结构选型合理。
各分区楼层安排应依据餐饮用处合理布局,朝向、结构和层高,应依其功效、性质选择适宜朝向,尽可能有良好通风条件。
内部结构上尽可能模块化,既满足现在使用,同时可便于以后功效调整。
三、建筑方案
(一)建筑平面设计
1、餐饮楼:
主入口在地块北侧;货运入口在地块南侧,通地下一层设备用房。
地上1F为超市和地铁出入口,2F~6F为快餐厅,经过北侧入口扶梯组织垂直交通。
快餐厅货梯结合疏散楼梯部署在南侧。
2、地铁出入口:
部署在首层东侧,临迎宾大道,交通便捷。
(二)建筑立面设计
在立面设计方面,餐饮楼在体量上进行分层处理,整体简约,优雅,同时又含有一定活力,整体立面风格时尚大气,为周围传统商圈注入全新活力,刺激整个商圈进行升级,成为区域亮点和地标,极力提升对整个城市消费者吸引力。
餐饮楼着重刻画入口造型,经过立面冲击力,和内部空间趣味性吸引人流进入餐饮楼,体验全新餐饮感受。
(三)建筑剖面设计
室外绝对标高现场定,建筑地下一层,地上六层,地下室层高为4.5米,地上层高为4.2米。
(四)交通组织及安全疏散
餐饮楼内设有电梯、扶梯和楼梯,楼内竖向交通关键以电梯和扶梯为主。
各层使用楼梯为垂直交通工具,平面和竖向交通流线清楚,通道宽大,功效部署均能满足建筑防火,消防安全疏散要求。
(五)无障碍设计
餐饮楼建筑设计中无障碍设计也很必需,设计中应严格实施《方便残疾人使用城市道路和建筑物设计规范》,入口处应设残疾人坡道,楼梯、扶手满足残疾人要求等无障碍设计。
第三节结构设计
一、设计依据
(1)建筑结构荷载规范(GB50009-)
(2)混凝土结构设计规范(GB50010-)
(3)建筑桩基技术规范(JGJ94-)
(4)建筑地基基础设计规范(GB50007-)
(5)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-)
(6)砌体结构设计规范(GB50003-)
(7)建筑抗震设计规范(GB50011-)
(8)地下工程防水技术规范(GB50108-)
(9)混凝土结构耐久性设计规范(GB/T50476-)
二、上部结构设计
①荷载
恒载:
按实计算。
活载:
按《建筑结构荷载规范》()GB50009-取用,具体取值以下:
酒店、办公2.0kN/㎡
商店3.5kN/㎡
厕所2.5kN/㎡
不上人屋面0.5kN/㎡
电梯机房7.0kN/㎡
地下室顶板(室内)5.0kN/㎡
地下室顶板(室外消防车道)35.0kN/㎡
基础雪压:
按50年一遇雪压采取,取0.45kN/㎡。
②结构体系
依据建筑功效及使用要求,拟采取钢筋砼框架结构。
本工程结构设计使用年限50年,建筑结构安全等级为二级,混凝土结构环境类别:
±0.000以上为一类,±0.000以下为二b类。
③风荷载:
依据《建筑结构荷载规范》GB50009-基础风压值Wo为
0.45KN/m2,地面粗糙度类别为B类。
④抗震设计
依据《建筑抗震设计规范》GB50011-,本工程抗震设防烈度为VI度,设计地震分组为一组,设计基础地震加速度为0.05g,设计特征周期值为0.35s。
建筑场地为可进行建设通常场地。
三、基础设计
本工程基础暂定采取钻孔灌注桩,地基基础设计等级为甲级,建筑桩基安全等级为二级。
四、材料
①混凝土:
主体结构:
柱采取C40~C35;
梁板采取C30~C25
基础垫层采取C15素混凝土。
②钢筋:
采取HRB300,HRB400级钢筋。
③砌体:
标高0.200以上及地下室内部,采取A3.5加气混凝土砌块,有可能被水浸泡采取Mu15灰砂砖;标高0.200以下(不含地下室内部)Mu20灰砂砖。
④砂浆:
标高0.200以上及地下室内部,采取专用砌筑砂浆Mb5.0,有可能被水浸泡采取M7.5;标高0.200以下(不含地下室内部)采取M7.5水泥砂浆
第四节给排水设计
一、设计依据
(1)《建筑给水排水设计规范》(GB50015-,);
(2)《室外给水设计规范》(GB50013-);
(3)《室外排水设计规范》(GB50014-);
(4)《建筑设计防火规范》GB50016-;
(5)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-,);
(6)《消防给水及消火栓系统技术规范》(GB50974-);
(7)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-);
二、给水系统
1、用水量:
本项目日用水量为186.76m³,时最大用水量为29.32m³;用水量估计以下表:
用水量估算表
项目
用水点
数量(人数,m2)
用水标准
时改变系数
用水时间
日最大用水量
小时最大用水量
(h,次)
m3/d
m3/h
用水估算
地上超市
1590
5L/d.㎡
2.5
8
8
2.5
餐饮
750
60L/人.次
1.5
3次
135
20.25
餐饮职员
150
60L/人.班
1.5
2班
18
1.7
绿化及道路用水
686
2L/m2.次
1.5
2
1.4
1.05
小计
162.4
25.5
不可预见水量
0.15
24.36
3.82
累计
186.76
29.32
2、水源
水源引自市政给水管,由城市市政供水设DN200给水管分2路由城市给水管网引入。
生活给水3层及以下采取市政给水管直供方法,其它采取变频加压供水。
3、消防栓给水系统设计
①室外消火栓系统
本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。
一次火灾用水量按30L/s计。
室外消防采取低压制,在室外给水环状管网上按120m范围设置室外消火栓。
②室内消火栓系统
室内消火栓系统置于大楼各层,设计室内消防用水量30L/s。
管网成独立加压系统,由置于地下消防水池和消防加压泵加压供给消火栓系统用水。
消防水池容积按计算确定,并满足规范要求。
③自动喷水灭火系统设计
自动喷水灭火关键用于单体自动灭火,采取湿式灭火系统,由置于地下室喷水加压泵加压供给。
管网成独立喷水灭火管网,并配置室外消防水泵接合器供消防车事故时向管网加压供水。
三、排水系统
(1)室内排水均采取污、废水分流制。
卫生间污、废水立管均采取螺旋中空UPVC排水立管,不设专用通气立管;厨房单独设排水管,伸顶通气。
底层污、废水单独排出。
(2)屋面、阳台、空调机凝结器和融霜水及总体排水均为有组织排水。
屋面和阳台雨水分设置管单独排放。
空调机凝结器和融霜水设专用立管或接入阳台排水系统,阳台排水在室外经水封井以后接入小区室外废水管道。
四、雨水系统
屋面雨水采取雨水斗搜集,设计重现期P=5年。
采取单斗单立管排除,屋面雨水斗汇水面积按南昌市降雨强度设置。
场地雨水由带篦子暗沟或雨水口搜集,雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。
五、环境保护及节能设计
①给水方面
a、埋地给水管道全部采取PE钢网架给水塑料管;室内给水管采取PP-R塑铝稳太管。
避免了钢管使用时间长产生锈蚀,大大提升了生活用水卫生质量。
b、卫生洁具全部选择节水零配件。
常常操作使用DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品,节水节能。
c、充足利用城市管网压力,节省水泵能耗和投资。
降音降嘈,环境保护供水。
d、总水表处加装管道倒流预防器,有效预防市政管网忽然产生负压时倒流污染现象。
②排水方面
a、排水管采取PVC-U排水管,小区采取雨、污水分流排水体制,对以后小区污水处理起到了分流节能作用。
b、选择了预防污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点三级钢筋砼化粪池。
c、化粪池进出口采取FRP/PVC玻璃钢复合水封管件,确保安装、使用质量,预防大量发酵臭气窜入室内,阻止大量屎虫爬入管道,避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。
③给排水管道材料及设备选择:
给水管道采取给水PE管和PP-R塑铝稳态管。
水阻力系数小。
卫生、节能、健康。
排水管道采取排水塑料管及柔性接口机制排水铸铁管。
降低管道阻力,排水顺畅。
其它设备及卫生间洁具采取中国节水型优质名牌产品,节省了水资源。
第四节强电设计
一、设计依据
(1)《民用建筑电气设计规范》JGJ16-
(2)《火灾自动报警系统设计规程》GB50116-
(3)《低压配电设计规范》GB50054-
(4)《供配电系统设计规范》GB50052-
(5)《20KV及以下变电所设计规范》GB50053-
(6)《建筑物防雷设计规范》GB50057-
(7)《建筑设计防火规范》GB50016-
(8)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-
二、负荷等级
本工程中消防电梯、消防控制室用电、消火栓泵、喷淋泵、应急照明及疏散指示照明等消防负荷用电为一级负荷,生活泵、一般电梯等关键设备用电为二级负荷,其它一般照明、空调用电为三级负荷。
三、负荷计算
负荷估算按商业部分(餐饮)按120w/㎡计算,地下室按10W/㎡计算,日用电量为1108.5kW。
用电量估算表
序号
项 目
负荷密度(w/m²)
数量(㎡)
负荷计算(kw)
1
商业
120
8327.4
999.3
3
地下室
10
839.6
8.4
4
其它负荷
以上(1~2)负荷10%
100.7
累计
1108.5
四、供电电源
1、由城市电网引入本工程一路10kV独立电源供电,电源由供电部门从就近区域变电站引来,电缆以埋地敷设方法引入变配电所。
本设计提供此线路进入本工程建设红线内路径,分界点为高压配电房电源进线柜进线开关,和城市电网相关10kV系统电气参数及要求由市供电部门提供。
2、一、二级负荷常见电源由市政电源提供,设置带自开启功效柴油发电机组作为一、二级负荷备用电源。
五、低压配电系统
(1)从配电房引至各楼层分支箱,再由分支箱向各单元采取放射式供电,
(2)配电房变至各用电房在地下层采取电缆沟或桥架内敷设,电缆采取阻燃型电力电缆。
室内配电支线采取铜芯线穿电线管暗敷。
(3)消防负荷及关键部位配电均采取双回路专线供电,在最末一级配电箱处设双电源自投,自投方法为自投自复。
(4)消防线路采取矿物绝缘电缆或低烟无卤耐火导线,消防用电设备配电线路均暗敷在不燃烧结构体内,且保护层厚度大于30mm。
采取金属管或金属线槽明敷设时在其上涂防火涂料保护(采取SF超薄型防火涂料,耐火时限大于2小时)。
七、照明设计
照明应以清洁、明快为标准,同时考虑节能原因,避免能源浪费,以满足使用要求,各关键场所照度、灯具型式及光源选择以下:
通道、楼梯:
50LX吸顶灯:
LED灯
商业:
300LX双管荧光灯:
LED灯
配电房:
200LX双管荧光灯:
LED灯
水泵房:
100LX单管荧光灯:
LED灯
消防控制室:
300LX双管荧光灯:
LED灯
注:
事故及应急照明选择自充电专用应急灯具,疏散指示灯选择功耗低、寿命长场致发光板灯具。
八、建筑物防雷接地保护
(1)本工程屋顶设有接闪带作接闪器以防直击雷,引下线利用结构钢筋,接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成,接地电阻要求小于1欧。
外露屋面金属物体和接闪装置连通,在15米以上每层做防侧击雷装置。
(2)采取变压器中性点直接接地系统,接地装置和防雷接地装置极适用,接地电阻要求小于1
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