哈尔滨市住宅物业管理规定.docx
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哈尔滨市住宅物业管理规定
哈尔滨市住宅物业管理规定
(征求意见稿)
第一章总则
第一条〔立法目的〕为了贯彻实施《黑龙江省住宅物业管理条例》,维护住宅物业建设、所有、使用、服务各方当事人的合法权益,维护公共秩序,制定本规定。
第二条〔适用范围〕本规定适用于本市行政区域内国有土地上住宅物业以及建筑区划内与住宅物业共用配套设施设备的非住宅物业(以下简称住宅区域物业)。
第三条〔实施主体职责〕市住建部门负责全市住宅区域物业服务活动的指导监督工作。
区、县(市)人民政府承担辖区内住宅区域物业管理工作主体责任和工作任务。
区、县(市)住建部门负责辖区内住宅区域物业服务活动的指导监督工作。
街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内住宅区域物业服务活动的日常具体管理工作。
自然资源规划、城市管理、综合执法、公安、发改、市场监管、应急、环保、水务、卫生健康、人防、民政等部门按照法律法规等有关规定和各自职责,做好物业服务区域内相关事务的监督管理和行政执法工作。
第四条〔业主和物业服务企业的义务〕业主是住宅区域物业运行、养护、维修、安全和秩序管理的主体,应当履行相应义务,并承担相应费用。
物业服务企业按照与业主签订的合同约定和法律规定,负责管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,运行、养护、维修、清洁、绿化和经营管理住宅区域物业的共有部分、共有设施,维护基本秩序,及时采取合理措施制止和向有关行政主管部门报告并协助处理违反治安、环保、消防等法律法规的行为。
第五条〔通过智慧物业系统实现物业管理和基层治理的融合〕行政管理部门、基层组织、物业服务企业和业主可通过市住建部门建立的智慧物业信息管理系统开展信用评价、满意度测评、表决议事、信息查询、服务投诉等工作,实现高效快捷的物业管理,推动物业管理和基层治理相融合。
第二章物业区域和交付
第六条〔新建住宅项目物业区域划分〕新建住宅项目,由市自然资源和规划部门审查建设项目设计方案,按照有利于实施物业服务和管理的原则,考虑物业区域划分的需要,确定相关指标,划分确定物业区域。
建设项目被市政道路分隔为若干独立区域的,应在每个区域设计独立的配套设施设备和物业服务用房,每个区域划分为单独的住宅物业区域。
第七条〔既有住宅项目物业区域划分〕现有已建成且交付使用的封闭住宅小区原则上按现有确定的物业区域进行物业服务和管理。
现有已被市政道路分隔成两个以上相对封闭区域的,可以划分为不同的物业区域。
但应当明确共同对共用的配套设施设备进行管理、维护并承担管理维护费用。
现有被划分为数个物业区域的未封闭住宅区内的住宅和单体楼,根据社区管理需要和共用设施设备配套情况,可以合并、拆分变更为新的物业区域。
原直管公产住宅区和单位住宅区原则上以市政道路围合的区域划分物业区域。
但应当明确共同对共用的配套设施设备进行管理维护并承担管理维护费用。
第八条〔物业区域调整〕调整物业区域的,由街道办事处(乡镇人民政府)提出包括物业区域划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业区域管理等内容的调整建议方案,重新划分确定物业区域,并将划分后的物业区域名称、四至、划分决定生效日期等内容向相关业主公告。
物业区域重新划分的决定生效之日起,原区域内业主委员会(物业管理委员会)自动解散。
街道办事处(乡镇人民政府)应在物业区域重新划分后60日内,组织召开业主大会组建业主委员会,对不能组建业主委员会的组建物业管理委员会,并选聘物业服务企业、重新签订物业服务合同。
在新的物业服务合同签订前,可由原物业服务企业按原有标准提供服务并获得报酬;也可由街道办事处(乡镇人民政府)组织提供应急物业服务。
第九条〔物业交付〕建设单位应当按照国家有关规定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件并经竣工验收合格后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)水、电、供热纳入城市管网,安装分户计量装置、控制装置等,并对物业服务用房、共有部位、共有设施设备以及同一物业区域内非住宅用户配置独立的水、电、热计量装置;
(二)在城市管道燃气覆盖的区域,完成室内外燃气的敷设且与相应管网连接,并安装分户计量装置和控制装置;
(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备配置到位;
(四)完成消防和人民防空工程设施建设;
(五)按照规划要求完成教育、养老、医疗卫生、文化体育、环境卫生以及社区管理等用房或者设施建设;
(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;
(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;
(九)法律、法规规定的其他条件。
建设单位是住宅区域物业的质量责任主体,要依法对所建设的商品住房、保障性安居工程等住宅物业在设计使用年限内的质量负全面责任。
第十条〔物业交付〕住宅区域物业竣工验收合格并履行交付手续之日前的物业运行、维护和管理发生的费用由建设单位承担。
物业交付后,上述费用由买受人承担。
将未达到国家规定的交付条件或未竣工验收的在建工程的住宅区域物业交给购买人入住和使用的,不视为法律规定的交付。
建设单位承担买受人自入住和使用之日起至所购住宅区域物业符合国家规定的交付条件并履行法定交付手续之日止期间的物业运行、维护和管理发生的费用和责任。
建设单位负责为已入住和使用的买受人提供物业服务,买受人在居住和使用过程中发生的服务问题、质量问题由建设单位负责,买受人应向建设单位投诉。
第十一条〔建设单位对住宅区域物业的质保责任〕住宅区域物业在保修期限内出现质量缺陷,由建设单位承担责任。
建设单位应当在住宅区域物业的显著位置公布本单位和质量监督部门的投诉电话,设专人和机构负责售出物业在质保期内的质保维修工作,负责接待业主、实施质量保修维护、处理由于质量问题产生的赔偿等事宜。
建设单位不得将质保期间出现的问题要求物业服务企业处理;物业服务企业接待业主投诉属质保期问题或者开发建设问题,应当在记录后告知业主应向开发建设单位投诉,不得自行接受处理属建设单位承担责任的问题,避免造成责任不清使问题得不到及时解决,损害业主利益。
住宅区域物业在超过合理使用年限后需要继续使用的,物业所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定,根据鉴定结果继续使用或采取加固维修等措施后继续使用,并重新界定使用期。
第三章业主、业主组织和物业服务企业
第十二条〔业主承担物业运行和维护费用〕业主承担住宅区域物业共有部分、共有设施设备运行、养护、维修和秩序管理所发生的各种相应费用,具体由所涉及的业主共同决定、共同分担。
涉及全体业主的,由全体业主共同决定共同分担;涉及部分业主的,由所涉及的业主共同决定共同分担;仅涉及单元内或本栋楼的,由单元内或本栋楼的业主共同决定共同分担。
第十三条 〔对物业出现危害情形的处置责任〕住宅区域物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,专有部分业主应当及时修缮或者采取防范措施。
经业主委员会(物业管理委员会)或者物业服务企业通知后,在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的,业主委员会(物业管理委员会)应当组织物业服务企业修缮或者采取防范措施,其费用由专有部分业主承担。
物业共有部位、共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,业主委员会(物业管理委员会)应当组织物业服务企业修缮或者采取防范措施,其费用按第十二条规定承担。
位于业主专有部位内的共有设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时,业主应当及时告知业主委员会(物业管理委员会)和物业企业组织修缮,并配合修缮工作。
修缮工作损害业主专有部分合法权益的,组织修缮者应当及时恢复原状或者赔偿损失;因业主自行装修装饰遮挡共有部分设施设备所造成的损失,由业主承担。
业主阻碍修缮造成损失的,由业主承担赔偿责任。
第十四条〔业主表决〕召开业主大会、全体业主会议或进行公共事项表决时,业主应采用记名投票的方式进行。
每张表决票或者选举票上应当标明业主姓名和专有部分的建筑面积。
第十五条 〔业委会权责和监督〕业主委员会是业主大会的执行机构,负责对住宅区域物业实施管理,处理住宅区域物业有关事项,并按业主大会的授权管理和使用共有资金。
业主委员会按照业主大会授权作出的决定对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主委员会成立后执备案证明向市民政部门申请社会信用统一代码。
业主委员会作出的决定违反法律、法规,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并予以公告。
业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主委员会受业主监督。
业主大会有权罢免业主委员会成员。
人数和专有部分面积达到百分之二十以上的业主提议罢免业委会成员的,可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面要求。
街道办事处(乡镇人民政府)应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议,由业主大会作出是否予以罢免的决定。
业主委员会逾期不组织召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。
业主委员会应当将其成员被终止职务或者罢免的情况及时公示。
业主委员会未进行公示的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令其公示。
业主委员会成员被终止职务或者被罢免的,其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止。
第十六条〔业委会出现缺员的处置〕业主委员会成员集体书面辞职的,或者业主委员会成员人数不足总数的二分之一时,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会,重新选举业主委员会。
业主委员会成员出现空缺的,应当及时按照《业主大会议事规则》中有关规定,对业主委员会成员进行递补或增补。
第十七条〔业委会换届〕业主委员会任期届满前三个月,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。
街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到报告之日起三十日内成立换届改选筹备组,由换届改选筹备组组织召开业主大会,选举新一届业主委员会。
业主委员会任期届满,应当自行解散。
业主委员会逾期未自行解散的,由街道办事处(乡镇人民政府)公告业主委员会解散。
鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。
审计可以委托街道办事处(乡镇人民政府)组织第三方机构实施,费用可以从物业公共收益中列支。
第十八条〔物业区域变更后业委会处置〕因物业区域发生变更等原因导致业主委员会解散的,业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下,做好业主共有财产清算工作,并向物业所在地居民委员会移交,由其代管;新一届业主委员会成立后,居民委员会向新一届业主委员会移交。
未在规定时间内移交的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令其七日内移交,物业所在地公安机关应当协助解决。
第十九条〔组建物管会规定〕物业管理委员会享有和承担业主委员会的权利和义务。
物业管理委员会成立后,执备案证明向市民政部门申请社会信用统一代码;持街道办事处(乡镇人民政府)出具的物业管理委员会印章刻制证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。
已选举产生业主委员会并按照规定备案的,物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,办理移交手续;因物业区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会丧失存续条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时解散物业管理委员会,收回物业管理委员会印章,并在物业区域内显著位置公示。
第二十条〔物业服务方式〕业主可以委托物业服务企业实施物业服务管理,也可以由业主自行服务管理。
委托物业企业服务的,建设单位或业主应当在市统一招标投标平台上通过公开招投标选聘物业服务企业。
招标人应有相应资金或者资金来源已经落实,并应当在招标文件中如实载明。
市住建部门负责建立市统一招标投标平台和招标评标专家库。
住宅项目建筑面积在3万平方米以下的(不含3万平方米),可以采用协议方式选聘物业服务企业。
自行服务管理的,组织服务管理的业主或业主组织负责制定自行服务管理协议向物业项目所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。
业主没有委托物业服务企业实施服务管理,也没有实行自行服务管理的,由街道办事处(乡镇人民政府)确定应急物业服务企业,保障业主基本物业服务需求。
第二十一条〔物业企业承接查验〕物业服务企业按合同承接住宅区域物业时,应当委托第三方机构对物业共有部位、共同设施设备进行承接查验。
前期物业服务企业实施承接查验费用由建设单位承担。
既有物业承接查验费用由被选聘的物业服务企业承担。
第二十二条〔物业用房权属和使用〕建设单位配建的物业服务用房的所有权依法属于业主,由物业服务企业和业主委员会按照规定使用,不得挪作他用。
因历史原因未规划配建物业服务用房或因物业区域重新调整未配备物业服务用房的,物业服务企业应当与业主协商确定物业服务用房来源,可以采取购买、租赁等方式配置固定的服务办公场所。
第二十三条〔物业企业提供消防安全服务〕物业服务企业应当提供消防安全服务,在消防车道、疏散通道、消防连廊、消防设施和安全出口设置明显标识和禁止占用提示,进行日常检查,对检查中发现的安全隐患按职责立即处理或采取防范措施后向有关部门报告;对发现的违反消防规定的行为,进行劝阻和要求改正,对拒不改正的向相关管理部门及时报告。
物业服务企业负责完善因其管理不善造成缺失或损坏的消防设施。
第二十四条〔物业服务企业提供应急服务〕物业服务企业应当制订应急预案,提供应急服务,并按照应急预案组织业主和使用人进行应急演练。
应急预案对自然灾害、公共卫生事件、供水、供电、供气、供热、电梯及消防安全等方面出现突发事件时要有明确具体的处置措施。
发生应急事件时,物业服务企业应当采取应急措施,通知相关业主,向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、专营单位和负有安全监督管理职责的部门报告,协助做好相关工作。
第二十五条〔物业服务企业对侵权行为劝阻和报告义务〕物业服务企业要劝阻制止侵害全体业主共同利益、扰乱妨碍物业区域内公共秩序的行为,责任人拒不配合或拒不改正的,根据具体情况向责任人下达改正告知单或做好记录,载明当事人、发生时间、地点、违法违规行为等信息,以书面形式报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)和相关部门,积极配合相关执法部门工作。
第四章物业费用价格和管理
第二十六条〔物业费用〕运行和管理物业的费用包括物业服务费、物业维修费、电梯费、车位管理费、装饰装修管理费等。
(一)物业服务费是业主承担的由物业服务企业提供运行、养护、保洁、绿化和秩序管理等服务项目所支付的费用。
构成物业服务费的服务项目包括:
1、共用部位、共用设施设备的日常运行和管理;
2、物业区域卫生保洁、绿化补植养护;
3、物业区域垃圾分类和清运;
4、物业区域秩序维护和管理;
5、物业档案资料的管理。
(二)物业维修费是业主承担的除电梯外的共有部位和共有设施设备维修改造的费用。
(三)电梯费是业主承担的电梯运行、养护和维修的费用。
(四)车辆管理费是业主承担的物业区域共用场地停车秩序管理的费用。
(五)装饰装修管理费是业主对专有部分进行装饰装修时物业服务企业对其进行管理的费用,包括对装饰装修产生的垃圾指定地点堆放和清运。
第二十七条〔物业费用定价〕物业费用实行市场调节价和政府指导价。
物业费用实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
市物业行业协会监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业协商物业服务费和物业维修费时参考。
物业费用实行政府指导价的,由有定价权限的人民政府价格主管部门会同市住建部门根据物业服务项目、标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。
具体标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第二十八条〔物业费用收取和使用方式〕物业费用的收取使用实行包干制和酬金制两种方式,提倡酬金制方式。
(一)实行包干制的,业主向物业服务企业支付约定的物业服务费、物业维修费、电梯费、车位管理费、装饰装修管理费,其盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。
1、业主交纳的物业费用由物业服务企业负责收缴。
2、物业维修费、电梯费、车位管理费、装饰装修管理费单独立账,专款专用。
(二)实行酬金制的,业主交纳的物业费用是业主共有资金,由业主与物业服务企业按合同约定的标准支付服务酬金,服务酬金以外其余资金用于物业运行、养护、维修、保洁、绿化和秩序管理等的支出。
1、物业服务企业采取预算制对物业的养护、维修、保洁、绿化和秩序管理等发生的费用实报实销,结余或者不足均由业主享有或者承担。
2、业主应聘请第三方机构对物业服务企业的服务质量、资金使用情况开展监督核查。
第二十九条〔物业费用结算〕除装饰装修管理费外的物业费用以年度为结算单位,全部交付时间不能超过本年度12月31日。
超过本年度12月31日的,欠交部分应当按合同约定承担违约金。
第三十条〔设立共有资金账号管理共有资金〕设立共有资金账户管理业主共有资金。
业主共有资金账户分为共有资金基本账户和共有资金共管账户(以下分别简称为基本账户和共管账户),一个住宅区域物业只能开设其中一种业主共有资金账户。
基本账户是指业主大会在数据共享银行开设的账户;共管账户是指物业服务企业在数据共享银行开设的账户。
数据共享银行是指已经与市物业管理信息平台进行数据共享,并在物业管理信息平台公示名单内的银行。
共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。
第三十一条〔开设共有资金账号〕前期物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内,设立业主共有资金共管账户。
既有物业服务企业应当在本规定实施后一个月内设立业主共有资金共管账号。
业主大会设立基本账户后十五日内,物业服务企业应当将业主共有资金转入基本账户,并撤销共管账户。
未成立业主大会的,应使用共管账户。
第三十二条〔对共有资金的管理和公开〕账户开户单位应当与数据共享银行签订书面协议,约定账户信息的共享方式、共享内容、业主共有资金监管的服务内容以及资金转账的监管方式等。
账户开户单位应当在物业管理信息平台上向全体业主实时公开业主共有资金账户的基本信息及交易明细;每月与数据共享银行核对业主共有资金账目;按季度公示以下业主共有资金账目信息:
(一)业主共有资金缴存和结余情况;
(二)收支项目明细、具体金额和费用分摊情况;
(三)业主共有资金存入、使用和管理的其他有关情况。
账户开户单位应当指定专人负责,建立财务制度,妥善保管财务原始凭证、相关会计资料等财务档案。
第三十三条〔对共有资金的监督和审计〕业主应委托第三方机构按季度对业主共有资金收支情况、服务质量进行监督核查并公示监督核查情况。
业主对共有资金收支核查情况有异议的,人数和专有面积部分占百分之十以上的业主联名,可以提议业主大会审计。
审计费用由联名业主先行垫付。
审计结果异议成立的,审计费用从共有资金中列支;审计结果异议不成立的,审计费用由联名业主共同承担。
第三十四条〔明确共有部位共有设施设备经营要求〕利用共有部位、共有设施设备进行经营的,前期物业服务合同或者管理规约应当明确下列事项:
(一)可以开展经营的场地范围;
(二)电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求;
(三)不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准;
(四)物业服务企业收取的经营管理费用,不得超过经营收入的百分之三十;
(五)公共收益的财务管理要求;
(六)相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法;
(七)公共收益收支情况的定期公示与审计办法;
(八)对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。
业主大会成立后,物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。
第三十五条〔共有收益收缴存储和使用〕业主共有收益由物业服务企业负责代为收缴的,存入业主共有资金账户。
共有收益可用于下列支出:
(一)物业服务费;
(二)物业维修费;
(三)业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用;
(四)经业主大会决定的其他年度预算支出;
(五)聘请第三方评估机构的支出;
(六)业主大会决定或者依法应当支出的其他费用。
第三十六条〔共有收益其他使用方案〕物业服务企业或人数和专有部分面积占百分之十的业主可以提出业主共有收益的其他使用提案。
使用提案应当包括业主共有收益用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计等内容。
相关提案经业主委员会(物业管理员会)、业主自管组织出具书面同意后,应在物业区域显著位置进行公示,每次公示期不少于7日。
公示结束后,共有资金账户开户单位应按约定进行相关资金操作。
数据共享银行在收到资金支出需求后,应当核实相关公示编号和情况,并对符合监管协议约定的资金支出进行转账操作。
第三十七条〔物业灭失后共有资金结算返还〕物业因不可抗力或者拆迁改造等原因灭失的,共有资金账户在物业灭失后十五日内依法进行结算。
结算后的结余资金按各业主专有部分面积占总面积的比例计算进行分配。
第五章监督和管理
第三十八条〔第三方专业监督评估物业服务质量〕建立物业服务第三方监理评估制度。
业主、业主大会、建设单位、物业服务企业通过聘请物业服务第三方监理评估机构,依照法律法规规定和物业服务合同约定,对物业服务质量进行专业监理和评估,出具评估报告。
为选聘物业服务企业、处理物业服务纠纷、检查考核物业服务项目、续签物业服务合同、管理物业服务企业的诚信、使用专项维修资金等方面提供依据。
评估机构应当依照法律、法规规定和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面,评估结果应当向全体业主公布。
第三十九条〔市住建部门职责〕市住建部门履行下列职责:
(一)负责宣传和贯彻执行物业管理有关法律、法规;
(二)负责拟定或者制定物业管理相关政策措施和配套规定,以及临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等示范文本;
(三)负责建立健全住宅等不同物业类型的物业服务标准和服务规范,开展物业服务企业信用评价,并定期向社会公布;
(四)负责建立和维护物业管理信息系统,供物业企业、业主、业主委员会免费使用;
(五)负责指导全市物业专项维修资金监督管理工作;
(六)负责指导区、县(市)住建部门开展物业服务活动的监督管理工作;
(七)负责推进物业服务第三方监理评估工作;
(八)负责指导监督物业行业协会;
(九)法律、法规规定的其他职责。
第四十条〔区县住建部门职责〕区、县(市)住建部门履行下列职责:
(一)负责贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定,开展相应培训工作;
(二)负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业项目经理、物业服务招投标、物业服务合同的备案;
(三)负责采集、认定物业服务企业信用信息工作;
(四)负责统计(汇总)城市保障对象物业服务费补贴工作;
(五)负责指导和监督街道办事处、乡(镇)人民政府依法开展住宅物业管理相关工作、调处物业管理信访矛盾纠纷;
(六)负责监督管理物业服务企业的服务活动;
(七)负责监督住宅物业服务招投标活动;
(八)负责建立各区专项维修资金账户,指导街道办事处(乡镇人民政府)开展归集和使用工作;
(九)负责指导监督街道办事处调处上级交办的信访投诉;
(十)法律、法规规定的其他职责。
第四十一条〔相关行政部门职责〕其他相关行政部门依据各自职责,负责物业区域内下列工作:
(一)自然资源规划部门负责对物业用房的规划配置,物业区域内搭建建筑物或构筑物,改变住宅外立面,在非承重外墙上开门窗等情况进行指导和监督检查;
(二)城市管理部门负责对物业区域内的环境卫生及垃圾分类,牌匾设置,悬挂物,构筑物,园林绿化等情况进行指导和监督检查;
(三)综合执法部门负责对物业服务企业的违法违规行为进行处罚,对物业区域内擅自拆改、
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