新建沾益县二中及附属地产建设项目可行性研究报告.docx

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新建沾益县二中及附属地产建设项目可行性研究报告

云南曲靖新建沾益县二中及附属地产建设项目

可行性研究报告

第一章总论1

1.1项目名称1

1.2项目性质1

1.3项目拟建地1

1.4项目建设单位1

1.5可研编制单位2

1.6编制依据及范围3

1.7项目建设内容及规模4

1.8主要建设条件5

1.9项目投入总资金及效益情况5

1.10主要技术经济指标6

1.11项目提出的理由与过程7

第二章项目背景10

2.1项目合作概况10

2.2项目提出的背景11

2.3区域概况12

2.4沾益县教育现状12

2.5地产现状14

第三章项目建设的必要性与可行性16

3.1项目建设的必要性16

3.2项目建设的可行性19

第四章项目建设条件23

4.1地形地质条件23

4.2建设地点及交通条件23

4.3地形气候及水文条件23

4.4市政配套条件24

4.5建筑材料24

4.6社会经济条件25

第五章工程建设方案26

5.1总平面布局26

5.2建筑设计31

5.3人防工程33

5.4结构方案34

5.5给水设计37

5.6电气设计41

5.7空调与通风44

5.8消防设计47

5.9燃气设计51

第六章节能52

6.1设计依据52

6.2项目能源消耗种类及数量分析52

6.3项目所在地能源供应状况分析54

6.4节能措施55

6.5能源管理组织制度57

第七章环境影响评价及安全防范措施59

7.1编制依据59

7.2建设地点环境现状59

7.3施工中的环境保护59

7.4主要污染源和污染物59

7.5综合治理措施60

第八章机构设置62

8.1卫生62

8.2健康62

8.3安全65

8.4安全防范措施67

第九章组织结构设置及师资69

9.1组织机构设置69

9.2师资队伍71

第十章项目建设组织与管理73

10.1方案实施73

第十一章项目实施进度75

11.1项目实施计划75

第十二章招标投标管理78

第十三章投资估算及资金筹措80

13.1投资估算80

13.1资金筹措81

第十四章财务评价86

14.1A地块收入86

14.2B地块经济效益86

第十五章社会评价88

第十六章研究结论与建议91

16.1研究结论91

16.2相关建议92

第一章总论

1.1项目名称：

云南曲靖新建沾益县二中及附属地产建设项目

1.2项目性质：

新建

1.3项目拟建地：

项目所在地位于沾益县小坡接线东侧。

1.4项目建设单位：

云南省沾益县湘和投资有限公司

项目负责人：

田野（法人代表）

1.4.1承办单位及学校概况简介：

（1）承办单位概况

本项目是由曲靖市湖南商会副会长单位云南省沾益县湘和投资管理公司为投资建设主体，云南湘和教育集团提供师资，曲靖市湖南商会共同参与的教育地产项目。

云南省沾益县湘和投资管理公司成立于2010年，主要是以教育投资管理咨询、教育培训、教育产业投资为主的有限责任公司，法人代表田野。

公司先后投资开办了曲靖华才职业技术学校、沾益二中、石林县补习学校。

云南湘和教育集团是于 2009年03月15日经昆明市教育局批复同意成立的昆明市首家民办教育集团。

由云南联申建工有限责任公司、昆明市盘龙区楚天实验学校、昆明市西山白马学校、昆明五华小新星英语培训学校、曲靖市华才职业技术学校、蒙自县育才文化武术学校、西双版纳州青龙学校等七家单位组成。

法人代表詹大年、集团总裁田野。

集团现涵盖了幼儿教育、义务教育、普通高中教育、中等职业教育、非学历培训和教育设计建设等门类。

是省外优质教育来云南投入最大的民办教育机构，集团成立以来，重点引进湘商的教育投资和湖南优质教育资源，成为滇湘两省教育交流的平台，在教育策划投资、教育文化传播等教育产业服务方面起到了积极的作用，为发展云南的民办教育服务。

曲靖市湖南商会于2008年6月成立，法人代表岳建军。

现有在曲靖市经商的成员单位就有380多家，其投资和经营范围涵盖矿山机电、建材、机械制造、五金百货、广告印刷、煤矿开采、化工、药业、教育等行业，近几年来，在曲靖的湖南籍非公经济人士年均营业额达20亿元，实现利税3亿多元，为社会提供了6000多个就业单位，自成立以来向抗震救灾、抗旱救灾、捐资助学等社会光彩事业捐款达1000多万元，为推动曲靖和沾益的经济社会发展作出了突出的贡献。

（2）学校情况简介

曲靖市沾益二中是曲靖市湖南商会与沾益县人民政府合作建设，经市教育局批整的一所民办完全高级中学。

学校将斥资2亿余元，占地200亩，建成具有园林风格的云南省一级完全中学，通过3-5年努力，在校学生将达到3600—4000人。

实现“校园建筑营造整体美，园林绿化营造环境美，佳作名篇营造艺术美，人际和谐营造文明美”的校园文化建设目标，教学设备、设施将实现“校园网络化，管理监控化、办公电子化、备课电脑化，课堂多媒体化”等一体化建设。

1.5可研编制单位

编制单位：

湖南省建筑材料研究设计院有限公司

咨询证书：

工咨甲12220080005

1.6编制依据及范围：

1.6.1依据：

（1）云南省沾益县湘和投资有限公司与湖南省建筑材料研究设计院有限公司签订《云南曲靖新建沾益县二中及附属地产建设项目工程咨询合同》；

（2）云南省沾益县湘和投资有限公司提供的项目建设基础资料；

（3）企业营业执照

（4）项目规划选址意见书

（5）环评意见

（6）用地预审意见

（7）项目建设规模的批复文件

（8）一四三地质勘探大队与沾益湘和投资有限公司签署的《合作共享协议》；

（9）《关于基础教育改革与发展的决定》国发（2001）21号

（10）《曲靖市教育发展规划与实施纲要》

（11）《沾益县教育发展总体规划与实施纲要》

（12）其他与项目相关的政策性文件；

（13）国家发改委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》；

（14）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（15）国家和地方制订的有关法规、规范和标准；

（16）云南省相关工程计价文件。

（17）经济环境及市场调查。

1.6.2研究范围：

本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的建设必要性、建设的条件与场地布局、主要工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论。

1.7项目建设内容及规模：

1.7.1建设内容：

项目分A、B地块，A地块为地产开发用地，拟建酒店、住宅、商业网点、地下车库等；B地块为新建沾益县二中用地，拟建办公楼、科技楼、教学楼、学生公寓、食堂及活动场地。

1.7.2建设规模：

项目A地块（地产开发）：

用地面积49555.51㎡，折合74.33亩，总建筑面积230701.1㎡，其中地上建筑面积198696.44㎡，含住宅建筑面积171287.67㎡、商业建筑面积12366.86㎡、酒店建筑面积14741.91㎡、会所建筑面积300㎡；地下室建筑面积32004.66㎡，停车位约894个；项目容积率为4.0，规划户数1071户。

项目B地块（新建沾益县二中）：

根据云南省一级普通高级中学（完全中学）管理规定（试行），结合沾益县社会经济发展趋势和《沾益县教育发展总体规划与实施纲要》，根据沾益县人民群众对高中段教育的需求，沾益县二中建设总规模为60个普通班，其中初中36个班，高中24个班。

沾益县二中作为沾益县普通高级中学，争取经过5-8年的努力建成省一级示范中学。

B地块用地面积45610.77㎡，折合68.41亩，地上总建筑面积51007.44㎡，其中办公楼建筑面积4850.85㎡、科技楼建筑面积4850.85㎡、教学楼建筑面积17438.46㎡、学生公寓建筑面积20267.28㎡以及食堂建筑面积3600㎡。

1.8主要建设条件

项目建设结合了沾益县地产发展的需要，符合教育发展总体规划，是沾益县普通高中建设的需要，带动了地产经济的发展。

学校的生源和师资力量有保证。

项目建设得到省、市、县政府和各相关部门的支持。

项目实施地的各项公共配套条件符合学校建设和教学的需要；项目选址合理；项目建设的各项技术方案切实可行；项目环保及安全设施措施合理；项目建设用地符合沾益县城市建设总体规划、土地利用规划和云南省学校建设用地控制指标；项目建设符合目前国家经济和投资政策；项目筹资方案切实可行；项目具有明显的社会效益，主要建设条件具备。

1.9项目投入总资金及效益情况

（1）投入资金

本项目总投资估算为60288.73万元，其中A地块投资估算48940.15万元，B地块投资估算11348.58万元。

（2）效益情况

本项目植入“教育地产”的先进理念，将满足人们择校而居的美好愿望，B地块沾益县二中的建设，将极大地提高A地块地产开发的品质，借助沾益县二中，不仅能营造利于下一代教育的文化氛围，而且能提高楼盘本身的文化品位。

当今，房地产商在竭力满足业主多元化需求的同时，教育资源成为重点而又稀缺的配套设施，本项目极大的提升了地产项目的附加值，也势必将成为沾益县地产销售热点，带动沾益县经济的蓬勃发展。

沾益县二中建成后能较好地改变沾益县普通高中阶段教育的整体布局，改变原有学校布置散乱、教学水平低、办学条件差、学校不能体现规模效应的局面，能较大地提高沾益县普通高中的教学水平和学校管理水平，也为全县九年制义务教育的布局调整提供便利。

项目建成后不但满足了沾益县人民群众对高中段教育的需求，而且能在较长的一段时期满足社会经济发展对普通高中办学的要求，因此项目具有十分明显的社会效益。

项目建设是必要和可行的。

1.10主要技术经济指标:

项目A地块：

（1）总用地面积：

49555.51㎡。

（2）总建筑面积：

230701.1m²，其中：

地上建筑面积198396.44㎡（住宅建筑面积171287.67㎡、商业建筑面积12366.86㎡、酒店建筑面积14741.91）；地下室面积32004.66㎡。

（3）总层数：

商业（2F）、住宅（18F）、住宅（2+25F）

（4）总户数：

1071户

（5）建筑容积率（不包括地下室）：

4.0

（6）停车场车位数：

894个

（7）小区绿化率：

24.77%

（8）建设工期：

24个月

（9）总投资额：

48940.15万元。

项目B地块：

（1）总用地面积：

45610.77㎡。

（2）总建筑面积：

51007.44㎡，其中：

办公楼建筑面积4850.85㎡、科技楼建筑面积4850.85㎡；教学楼建筑面积17438.46㎡，学生公寓建筑面积20267.28㎡，食堂建筑面积3600㎡。

（3）总层数：

办公楼（5F）、科技楼（5F）、教学楼（6F）、学生公寓（6F）、食堂（3F）。

（4）建筑容积率：

1.12

（5）绿化率：

33.4%

（6）建设工期：

24个月

（7）总投资额：

11348.58万元。

1.11项目提出的理由与过程：

1.11.1项目提出的理由

实施科教强国战略，优先发展教育事业是全面建设小康社会，实现中华民族伟大复兴，使国家在未来世界科技经济发展上处于有利地位的需要。

云南省委、省政府提出“建设文化大省”、“科技兴省”战略，要求在2010年全面普及高中段教育。

曲靖市委、市政府要求加强教育名市建设，到2010年基本普及高中段教育，将全市文化基础水平底线从初中拉到高中。

项目建设是贯彻落实省、市教育发展规划的需要。

项目中沾益二中建设是沾益县“十二五”期间教育发展的重点项目，是沾益县“教育强县”关键之举，也是沾益县调整学校布局，改善办学条件，提高高中段办学能力和办学质量，满足沾益县人民群众对高中段教育的需要。

项目建设将“教育地产”作为核心理念，将顺应现代居民对于教育配套的基本诉求，提升了地产楼盘本身的附加值，且保值增值，显示了开发商引领市场前端的长远目光。

1.11.2项目提出的过程

新建沾益二中，是沾益县教育局根据《沾益县教育发展总体规划与实施纲要》提出的。

是沾益县实施新一轮中小学校规划布局调整中的重点项目。

实施本项目对优化整合沾益县普高教育资源，缓解日益严重的初中毕业生升高中难的矛盾，加快普及高中段教育进程，具有重大意义。

项目选址和资金筹措已初步落实，并进入项目前期准备阶段。

结合新建沾益二中，“教育地产”的概念得以具体落实，这将成为沾益县乃至曲靖市地产的一个亮点，在顺应了城市化进程加速的大环境下，将为改善当地人民的居住条件、增强城市的功能和改变城市面貌发挥重要作用。

1.11.3可行性研究报告的结论与建议

该项目建设符合国家教育发展战略和云南省、曲靖市的教育发展规划，适应沾益县社会经济发展需要。

通过优化整合普高教育资源，对提高高中段教育质量，普及高中段教育，缓解初中升高中“升学难”矛盾，具有积极意义。

教育和地产联姻的概念，是一件双赢的好事，不失为推动多种力量办学的有益尝试。

在重视规范操作和可持续发展的准则下，房地产商不再单纯追求短期收益，在借名校办好教育为小区业主子女提供优质教育配套的同时，也促进楼盘销售，让地产特色影响更为深远。

这将成为沾益县地产界的一股新血液，是创新的举措，很有必要。

本项目经沾益县政府批准，已列为沾益县重点项目，项目选址在沾益小坡划线东侧，建设资金已初步落实，场址自然环境，社会条件优越，公共基础设施配套齐全，“师资条件基本具备，生源充足，项目建设条件具备，项目建设是必要的、可行的。

建议项目业主抓紧项目前期准备工作，做好项目审批，土地征用，设计，工程施工，资金筹措，学校撤并工作。

严格按照项目基本建设程序，加强组织管理，争取早日开工，早日建成使用，发挥作用。

第二章项目背景

2.1项目合作概况：

项目合作双方为一四三地质勘探大队（甲方）和沾益湘和投资有限公司（乙方），现甲方在沾益县曲胜路小坡收费站东侧有尚未开发的两宗共140亩国有出让建设用地，乙方于2013年以民办的方式筹资开办沾益县第二中学，当年招生460人，办学所用教学场地为租用交通运输集团公司沾益总站子第学校旧址，由于场地狭小及权属所限，已不能满足沾益县第二中学未来教学发展的需求，急需征用一块建设用地，以现代化、规范化、高标准投资建设沾益二中新校，为打造省内一流，国内具有影响的沾益二中奠定强大的物质基础，经过前期双方充分的沟通交流，本着优势互补、资源共享，盘活存量，合作双赢的原则，就利用甲方现有土地合作新建沾益县二中及附属地产项目达成基本合作意向。

由双方以甲方名义成立房地产开发公司，共同投资新建沾益二中及附属地产项目。

甲方以拥有的土地按每亩60万元作价入股，乙方以沾益县二中办学权及后期开发建设所需资金入股，甲、乙双方各占50%的股份，开发公司法人代表由甲方担任，合作协议签订后，双方派员组建项目公司，共同合作开发该地块，鉴于该地块土地现状及双方需求意向，项目将设计定位为依托教育资源的复合型地产项目，甲方实现存量资产的增值变现，细水长流，乙方达到完善教学基础设施，做大做强教育事业的目的，将该地块按双方意愿及资源价值最大化，效益最大化的原则，60%的地块用于商住开发，40%用于合作办学；商住开发部分可以在一个开发期内迅速变现，甲、乙双方按各占50%的比例享受开发红利，建校部份作为存量资产甲方以建校所占土地作价入股，乙方以地面建设所需资金入股，双方按各自投入资金在总投资金额中的比例计算股份，为规避风险，方便管理，建校开学后乙方负责学校的日常教学管理，每年按甲方股份金额3%年息固定比例返利甲方，保证甲方的投资收益。

2.2项目提出的背景

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中阐述了“实施科教兴国战略和人力强国战略”突出的战略位置。

要求加快教育改革发展,保障公民依法享有受教育的权利，办好人民满意的教育。

按照优先发展、育人为本、改革创新、促进公平、提高质量的要求，推动教育事业科学发展，提高教育现代化水平。

项目建设符合国家发展方向。

云南省委、省政府高度重视教育事业的发展，高度重视基本普及九年义务教育工作。

目前，云南省虽然基本达到了国家“两基”验收标准，但我们的“两基”水平不高，巩固、发展“两基”成果的工作依然十分艰巨。

把教育放在优先发展的战略地位，大力发展云南现代教育，加快教育现代化进程，使云南教育与全国教育共同发展。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中阐述了“优化格局、促进区域协调发展和城镇化健康发展”的战略意义。

强调人与自然和谐相处的区域发展格局，逐步实现不同区域基本公共服务均等化，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。

本项目“教育地产”的概念，是资源整合的体现，符合国家发展方向。

2.3区域概况

沾益县地处云南省东部，曲靖市中部，位于东经103°39′—104°14′，北纬25°31′—26°28′之间，属高原型低纬季风气候，年温差小，四季如春，宜居指数高。

全县辖三镇五乡，120个村委会（办事处），共有人口43.1万，其中农业人口约36万，有少数民族26个。

人口密度为139人/平方公里。

辖区为乌蒙山系南延部分，地势南低北高中间平，由山地、丘陵、坝子和河谷槽子相间分布，呈波状起伏的高原地貌。

县域内海拔高度在1650—2678米之间，国土总面积为2801.79平方公里。

沾益自古有“迤东要冲”、“滇东重镇”之称，可见建治久远，1999年，经省委、省政府批准为革命老区县。

改革开放以来，尤其是在西部大开发强劲推动下，沾益县委、县政府乘势而上，敞开开放的大门，走出去招进来，积极转变发展方式，努力调整经济结构，加大招商引资力度，经济持续快速增长。

2012年，全县实现国内生产总值117亿元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别实现18074元，5715元，完成财政总收入12.35亿元，地方财政一般预算6.35亿元。

2.4沾益县教育现状

沾益素有尊师重教的良好风尚，文化教育源远流长，早在民国初年，就成立了菱角乡赤章学校，1932年，教书先生温培群四处募捐建起了播乐小学，1938年扩建为播乐中学。

解放后，政府在改造和巩固原有学校的基础上，兴办了一大批中小学，结束了富人垄断受教育权的历史。

经过数十年的努力，沾益的教育事业得到了长足发展。

尤其是改革开放以来，县委、县政府大力发展教育事业，始终围绕“办人民满意的教育”目标，深入实施科教兴国战略，形成了“党以重教为先，政以兴教为本，民以支教为荣”的良好氛围。

育人环境不断优化，教育教学质量稳步提升，“两基”成果不断巩固提高，高中教育办学规模不断扩大，各级各类教育协调发展。

勤工俭学、“曙光教育”、营养餐改善计划等典型经验相继见诸中央电视台、《中国教育报》、《中国教育网》、《云南日报》、《曲靖日报》等媒体。

县人民政府先后获得“云南省教育工作先进县”、教育部“全国阳光教育先进县”和全省“两基”工作先进县等荣誉称号，由此观之，沾益的教育和经济比翼齐飞，驶入了快速发展的高速道。

截止2012年底，全县共有各级各类学校193所，其中进修学校1所；中等职业学校3所；普通高中3所；初中12所；九年一贯制学校7所；小学111所；幼儿园53所。

各级各类学校（园）在校生79288人，其中高中在校生8337人，初中在校生19474人，小学在校生37032人，幼儿园在园（班）10560人。

2012年全县高考再创佳绩，高考报名2677人，其中往届生360人，600分以上4人，一本上线236人，上线率9.6%，二本上线1061人，上线率42.9%。

以上数据告诉我们，如果把普通教育（小学、初中、高中）比作“三个支架”那么普通高中是条“短腿”。

一是初中在校生与高中在校生比，即19474：

8337，其比例为2.3:

1，如果除去往届生人数，其比例更小。

二是普通高中教育学校质量偏低，2677名考生中，只有4人在600分以上。

一个是普通高中入学率低，一个是高中阶段教学质量偏低。

深研这“两低”，不难得出如此结论——高中教育已成为沾益经济社会发展和教育发展的瓶颈，势必加速发展和提高不可。

2.5地产现状

对于沾益县所处曲靖市而言，作为云南第二大城市，其在区位交通、自身资源、经济发展等方面均有较强优势。

区位、交通方面，曲靖素有“云南咽喉”之称，其距昆明135公里，距昆明长水国际机场仅80多公里，正在建设中的沪昆高铁也将经过曲靖。

自身资源方面，曲靖在土地、淡水、矿产等方面资源丰富。

经济方面，曲靖具有良好的发展基础，GDP连续数年排名全省第二，仅次于省会城市昆明，并保持高速增长。

自身优势与发展动力决定了该地区城市发展的意义和地位，也促使曲靖在我省整体发展中起到了非常重要的作用。

但是，曲靖房地产市场发展相对滞后，不过，从近年的总体价格来看，曲靖房地产保持着较为稳健的发展步伐，住宅市场已向小高层、高层过渡。

因受限购等政策的调控和打压，部分开发商和投资客纷纷转向地州市场。

曲靖楼市发生转变和价格快速上涨，主要有两点原因：

其一，“滇中四城一体化”协议的正式签署实施、曲靖城市化进程加快，并一跃成为与昆明并肩发展的重要地区之一，其将共同分享以昆明为中心的城市发展带内所具有的优势资源和发展机遇，也促使曲靖产业发展的升级和转变。

其二，新政，尤其是“限购令”的出台以及省内外各大实力开发商的纷纷进驻。

尽管这些外部因素的改变让曲靖市场略显“被动”，但这使得曲靖房地产的整体开发水平及价值都得到了前所未有的推动和提升。

作为曲靖经济社会发展和财政收入起到积极作用的房地产业，在这一时期表现出强劲的发展势头。

“以昆明为核心，携手曲靖、玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用11年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区。

”这是《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009－2020年）》的核心。

同时，昆明新机场建设已进入后期，曲靖向空港经济圈又迈进了一步。

同时，《曲靖市2005-2020年城市发展规划》中提出，将在中心城区建设一个主中心（麒麟区中心城区）、二个副中心（西市区与南市区）、一个体育行政中心（北城教职园区）、三个工业片区、一个储运物流区和城市发展备用地。

随着城市发展带的逐渐成形，曲靖与昆明并肩发展的时代越来越近。

其在未来发展中将借助在“内、外”两条发展主线这一大平台，共同推进该区域的城市及产业发展和升级，也将为这座城市注入强大的发展动力，曲靖发展将迎来全面提速时代。

本项目所处的地产环境有着较大潜力。

第三章项目建设的必要性与可行性

3.1项目建设的必要性

（1）项目建设是社会经济发展的需要。

曲靖市是云南省第二大城市，2012年来，总人口586万，曲靖市生产总值达1451亿元，总面积33821平方公里，城市建成面积92平方公里，城市人口达80万人。

位于云南省东部。

曲靖是中国第三大江南方第一大江——珠江的发源地，因此也被称为珠江源头第一城。

2005、2006、2008和2013年四年被评为全国十佳宜居城市，2006年荣获中国走向世界中小城市成就奖，名列第六，连续数年GDP排名全省第二，并且保持高速增长。

2009年曲靖入选新中国成立60周年“中国城市发展代表。

”

曲靖市东与贵州主、广西毗邻、西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州六盘水相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”，“入滇门户”，“云南咽喉”之称，曲靖交通快捷，通讯方便，云南第一条高速公路，第一条铁路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生在曲靖。

曲靖西距省会昆明120公里，距昆明长水国际机场仅有80多公里，未来时速300km的沪昆高铁也将经过曲