天津双港镇地块策划报告之项目操作425.docx
- 文档编号:30738583
- 上传时间:2023-08-20
- 格式:DOCX
- 页数:33
- 大小:39.88KB
天津双港镇地块策划报告之项目操作425.docx
《天津双港镇地块策划报告之项目操作425.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《天津双港镇地块策划报告之项目操作425.docx(33页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
天津双港镇地块策划报告之项目操作425
天津双港镇地块
策划报告
(项目操作部分)
天津顺驰建设有限公司
第一部分地块现状
一、津南区市场情况
(一)概况:
津南区位于天津市东南部,海河下游南岸,是天津市的四个环城区之一,是联接市中心区和滨海新区的重要通道。
东与塘沽区接壤,南与大港区毗邻,西与河西区、西青区相连,北与东丽区隔海河相望。
总面积420.72平方公里,耕地22万亩,人口42万。
津南区素有天津“金三角”之称。
既是美丽富庶的鱼米之乡,又是正在崛起的外向型工业重地。
(二)自然资源
全区东西长25公里,南北宽26公里,总面积420.72平方公里。
现有耕地22万亩,果园1.03万亩,林地0.35万亩,养殖用地2.40万亩。
全区地下水净储量8700万立方米,地下蕴藏着热水矿、石油天然气矿、煤和煤成气矿等资源。
年平均风速3.7米/秒,有一定开发利用价值。
(三)基础设施:
&境内交通便利,水陆运输发达。
现有公路总长度440多公里,正在建设的丹(东)拉(萍)高速、津晋高速联通四方;李港铁路、蓟港铁路横贯全境;海河二道闸码头可停泊3000吨级货轮,是海河下游物资运输的重要水上通道。
&邮电通信设施齐备,有邮电支局、所4个,邮程达850公里;有电话支局4个,装机容量12万门,可直拨全国及世界各地。
&津南信息网是天津政务网的重要组成部分,机关、企业或个人均可通过津南信息网网络平台实现与国际互联网的联通。
&津南区是全国农村能源建设100个试点县(区)之一。
全区电力供应充足,接用方便;成品油及煤炭的供应网点多,规模大,能够满足生产和生活需要;风能和太阳能利用、工农业节能技改等取得多项成果。
&市政公用设施初具规模。
年自来水供应量2100万立方米,排水能力4万立方米/小时。
大沽排污河自西向东横穿全境,排污排沥十分方便。
天然气、液化石油气已为群众普遍采用。
(四)经济发展
1、农业历史悠久
农业历史悠久,是驰名中外的小站稻的发源地,著名的“鱼米之乡”。
已经国家工商总局批准,获得小站稻证明商标。
津南区农业已形成以“一优三特”(优质小站稻、特色蔬菜、特色畜禽、特色水产品)为主导的农业生产结构。
2000年农业增加值2.14亿元,生产粮食4000万公斤,蔬菜1亿公斤,肉类690万公斤,水产品1000万公斤。
拥有总库容3000万立方米的中型平原水库--津南水库。
拥有“日思牌”小站稻、“神农”牌蔬菜种子、“宏程”牌蔬菜种子等农业名牌产品。
天津津南国家农业科技园区、海河沿岸名特优水产品养殖示范园区、水库周边生态农业示范园区、港田蔬菜工厂化科技示范园区、小站稻开发公司、津南区种子公司、双港蔬菜配送中心、北洋烧鸡有限公司、畜牧水产特色养殖服务公司等重点项目已经取得了很好的经济和社会效益,正在进一步完善建设。
2、乡镇企业是国民经济支柱
乡镇企业已成为国民经济的支柱现已形成环保、基建关联产品、交通运输工具、金属制品、机电制品、服装、食品、化工等支柱行业。
有市、区级企业集团37家,通过ISO9000质量体系认证企业30多家,力字牌阀门、东仪牌仪表、宝成牌锅炉、凤鸣牌锅炉、甘泉牌电泵、港田牌摩托、启明牌螺杆钻具等7个产品获市级名牌产品称号。
2000年工业增加值26.6亿元,占全区国内生产总值的49%。
3、第三产业发展迅速
第三产业网点多,领域广,门类齐全,近年来保持了较快的发展速度。
1998年末全区拥有三产企业1.65万个,从业人员4.7万人,全年创造增加值16.4亿元,占国内生产总值的38.8%。
何庄子蔬菜批发市场是全国十大蔬菜批发市场之一。
近年来三产发展呈现综合化、规模化、设施化、高档化的趋势,月坛商厦、长青消闲岛娱乐城、同济温泉康乐中心、长青温泉宾馆、京津高尔夫俱乐部等的建设为满足群众的消费需求提供了物质条件。
科技、信息、中介服务等新兴行业和超市、连锁店等新型业态也有新发展。
4、外经外贸事业取得长足发展
2000年全区“三资”企业实现销售收入22亿元,税收1.26亿元,出口创汇1.8亿美元,成为全区经济的重要组成部分。
全区乡镇企业出口交货值10亿元,自营出口企业创汇330万美元。
外经外贸的快速发展推进了改革开放的进程,促进了全区经济的持续快速健康发展。
(五)房地产市场状况
1、津南区2002年商品房成交状况分析:
(1)2002年全市商品房成交状况
2002年
成交件数
(件)
成交面积
(m2)
成交金额
(元)
成交价格
(元/m2)
和平
1515
206864
927390810
4483
河西
8903
1040462
3451582578
3317
南开
7278
814967
2679109004
3287
河东
10377
1039127
2707778586
2606
河北
8729
827386
2011607583
2431
红桥
6273
548047
1209289701
2207
塘沽
7770
816412
1739773383
2131
东丽
1595
165906
297386904
1793
津南
443
57953
93135040
1607
西青
3568
322262
675351448
2096
北辰
1436
130267
294845672
2263
2002年津南区商品房成交面积为57953平米,成交量较少,在全市各区排名倒数第一位;商品房成交均价:
1607元/平米,成交价格较低。
(2)2002年津南区商品房成交状况分析
按照成交单价区分:
成交均价
成交件数
(件)
建筑面积
(平方米)
成交金额
(元)
所占比例
(%)
2000元以下
417
51490
67779142
94.1%
2000—2500
7
2711
6345092
1.6%
2500—3000
0
0
0
0
3000—3500
1
88
281424
0.23%
3500—4000
0
0
0
0%
4000元以上
18
3664
18729382
4.06%
按照成交面积区分:
成交面积
M
成交件数
(件)
建筑面积
(平方米)
成交金额
(元)
所占比例
(%)
M<=60平米
9
299
1051947
0.52%
60平米 13 908 1257651 1.57% 80平米 166 15084 18353579 26.03% 100平米 109 11418 14141820 19.7% M>120平米 146 30244 58329043 52.19% 按照成交金额区分: 成交金额 Q 成交件数 (件) 建筑面积 (平方米) 成交金额 (元) 所占比例 (%) Q<=12万元 192 18100 18391724 19.33% 12万元 185 20354 27234490 28.63% 20万元 23 4157 5966383 6.27% 30万元 13 2243 4310506 4.53% Q>40万元 30 13099 39231937 4.12% 二、双港镇基本情况: (一)概况 双港镇地处天津市城乡结合部,1998年津南区政府将开发区定位于双港镇,目前开发区内90%土地已经出让,吸引投资12亿元人民币,入驻企业60多家。 目前津南开发区已成为津南区重要经济增长点。 新一轮天津市城市总体规划把双港镇确定为中心城区外围八大组团之一(大寺、双浆、新立、小淀、双街、杨柳青、咸水沽、军粮城),承接右中心市区分流出来的人口和部分功能。 因此双港镇从地域上看属城乡结合部,从功能上看具有中心城镇和城市的双重功能。 根据天津市经济发展战略布置,工业发展中心向东迁移。 双港镇正处在工业东移的经济发展轴上,与新立组团、军粮城组团、咸水沽组团、海河下游工业区一起构成了天津经济发展轴上的重要结点。 双港地块紧贴外环线,城乡结合部特点更加明显。 (二)行政区划 双港镇位于津南区西北,距离天津市中心11公里。 规划城区面积892公顷。 双港镇户藉人口39600人,其中60%劳动力从事二、三产业。 (三)经济状况 截至2000年底,该镇国内生产总值为48651万元。 其中: 第一产业3640万元、第二产业29650万元、第三产业15361万元,三产业比重为7.5: 60.9: 31.6。 ☞农业: 双港镇现有耕地大部分为菜田,梨双路南侧前三合、后三合和西三合地区为稻田。 近几年,双港镇农业生产条件得到了极大改善,特别是农业工厂化试验区的建成,给双港镇的农业生产带来了新的活力。 试验区生产的无公害蔬菜在天津市乃至北方地区已开辟了广阔市场。 ☞工业: 目前第二产业比重超过60%,截至目前全镇共有工厂企业200家,门类基本以加工业为主,其中港田农用机械厂和港鑫化工厂是该镇利税大户。 ☞第三产业: 双港镇的第三产业主要以房地产开发及商业批发为主。 由于地理位置优越,近年来双港镇的房地产开发势头迅猛,政府领导重点抓基础设施建设,积极招商引资,镇区和双港湖目前开发速度较快。 随着改革开放的不断深入和双港镇快速发展的经济速度,何庄子蔬菜批发市场已挤身全国十大蔬菜批发市场的行列,该市场的年交易额为6.5亿元人民币。 (四)城镇建设情况 在城镇建设中,双港镇政府重点抓基础设施建设,近三年来,基础设施建设累计投资2亿多元。 双港镇公共服务设施,截至到目前有: &医疗设施——十八局医院、双港卫生院 &文化设施——双港影剧院 &教育设施——1所中学、11所小学 &商业设施——蔬菜批发市场1处、集贸市场1处、中型超市1处(津工超市) (五)发展优势 ☞优越的地理位置: 双港镇位于城乡结合部,紧邻中心市区,便于接受市区的人才、产业、信息辐射,并为中心市区人口及产业转移提供空间载体。 ☞良好的生态环境: 天津市城市总体规划所确定的外环线500米绿化带、柳林风景区位于双港镇内,镇域西部的双港湖度假区正在开发建设中,改造后的高标准农田田成方、树成行,这些良好的生态环境为双港镇的可持续发展和招商引资创造了条件。 另外,目前双港镇的经济发展基本以轻加工和高新技术产业为主,区内无较大的污染企业,环境质量良好。 ☞便捷的交通条件: 目前,双港镇有四条对外联系的主干道,津沽公路是本地区与市区联系的主要干道,梨双公路是该镇与西青区和大港区联系的主要干道,另外,在镇域东部规划了一条中心城区与滨海新区联系的海河南路,镇区北侧是天津市外环线。 双港湖东侧近期新打通了一条连接外环线、梨双公路和百万公路的微山路沿长线。 ☞适时的发展机遇: 该镇在天津市总体规划中被确定为中心城区外围组团,并在2002年又被国家体改委确定为全国示范镇,随着该地区职能的变化和等级的提高,它将享有一定的优惠政策,这些优惠政策降为本地区的发展提供便利。 ☞坚实的发展基础: 津南开发区发展迅速,区内90%土地已出让,入驻企业近60余家,年销售收入8.4亿元,利税近3亿元。 良好的发展势头吸引了大量的人才和先进技术,为双港镇的建设提供了坚实的基础,新兴的工厂化农业和高科技农业已开始成为双港镇的拳头产品和支柱产业。 ´存在问题: ☞发展空间狭小: 津南开发区1.5平方公里,是全市规模最小的开发区,截止到目前,区内土地90%已开发利用,面对纷至沓来的投资商,后续发展空间狭小,严重制约了经济的发展,作为中心城区外围八大组团之一,既承接中心城区分流的人口和产业,又要满足全镇4万余人口(含外环线以内1.2万人)的生活和就业需要,4平方公里的用地规模不利于其职能的发挥,满足不了其作为中心城镇和中心城区外围组团功能的需要。 ☞布局分散: 功能分区不明确,土地利用不充分,镇容、镇貌相对较差。 ☞经济发展不均衡: 除镇区及其周边少数村庄外,其它地区经济相对比较落后。 三、项目运行情况 (一)项目基本情况 1、宗地地理位置 双港镇位于津南区西北部,距天津市中心11公里,距津南区政府所在地咸水沽镇9公里。 新一轮天津市城市总体规划把双港镇确定为中心城区外围八大组团之一,承接由中心市区分流出来的人口和部分功能。 因此,双港镇从地域上看属城乡结合部,从功能上看具有中心城镇和城市的双重功能。 双港项目宗地位于双港镇东北角,地块四至为: 北至外环线,南至洪泥河,东靠海河,西至津沽公路。 项目的西侧为双港镇中心区域,镇政府所在地。 2、宗地用地范围 宗地总占地约6.5平方公里,除去沿外环线规划的500米绿化带,占地1平方公里外,规划的住宅用地为5.5平方公里,约550万平米。 是由东侧的海河、南侧的洪泥河、西侧的津沽公路和北侧的外环线围合成的,南北长度3800米,东西长度约2500米的不规则长方形地块。 3、宗地用地条件 宗地内沿外环线和海河沿线有规划的500米绿化带;沿外环线一侧绿化带以南,有7个天然气储气罐,在规划中将保留;沿洪泥河沿线,贯穿地块东西,有一条高压线,对项目的规划将产生一些影响,除此之外,地块内所有建筑物将全部拆除,因此地块的用地情况较为完整。 4、宗地地貌状况 宗地现状地貌以现状平房居民区、农业用地、少量工厂厂区和仓储用地为主。 5、宗地基本设施现状 &基本设施——宗地内有加油站、中铁十八局医院、农贸市场等基本设施。 医院和农贸市场为周边居民就医、日常购物的主要场所。 &新式住宅——新式住宅方面有双达公寓项目。 6、宗地外围设施现状 &文化教育方面——教育设施主要有双港小学、港田小学、辛庄中学;文化设施有双港影剧院 &商业设施方面——沿津沽公路沿线,分布着很多商铺,主要为居住楼底商和自建的1~3层商业设施,经营的范围主要以五金电料、汽配维修、餐馆为主,经营状况一般; 沿梨双路沿线,也分布着很多底商,经营品种有餐饮、娱乐、美容美发、和双海综合超市,在港田大厦一层有津工超市。 这两条道路为双港镇最繁华的交通道路,因此其主要的生活配套设施也集中于此。 &医疗设施方面: 除沿津沽公路,属地块内的中铁十八局医院外,梨双路上还有双港镇卫生院。 &其它公共服务设施: 在津沽公路和梨双路沿线,还分布着农行、建行、中行等银行营业所。 &交通设施: 道路名称 通路 道路状况 大沽南路 是津南区通往市区的城市道路,以外环线为界,以北为大沽南路,以南为津沽公路。 属城市道路,路宽50米,通车能力较强,从市区通往津南区的公交线路由此经过。 外环线 进入市中心区域的重要通道 城市道路,路宽50米,路况良好,通车能力较强。 津沽公路 连接地块与市区、津南区和塘沽的主要公路。 镇区段路面宽26米,路况良好,通车能力较强,同时路两侧集中了目前区域内大部分的生活配套设施 梨双路 连接津沽公路的重要道路 为区县级公路,路面宽9米,路况较好,是双港镇政府所在地,集中了区域内部分生活配套设施。 公交线路 途经 629 劝业场—葛沽 152 小刘庄—小站 652 大胡同—三号桥 808 天津站—东张庄 165 小刘庄—葛沽 通过以上情况可以反映出,地块周边的交通道路虽然不多,但大沽南路和外环线属于城市道路,津沽公路为市级干线公路,梨双路为区县级公路,这些道路的交通状况良好,通车能力均较强,为地块未来的开发提供了良好的交通条件。 但地块周边的公交线路大部分为小公共,而且全部为过路车,其通车时间和车次有限,镇内没有公交线路,反映出目前的公交状况远远不能满足未来居住人口的出行需求。 &住宅——目前津南区的商品房项目主要集中于咸水沽镇,双港镇住宅形式大部分以农村平房院落为主,镇内的商品房项目只有津沽公路沿线的龙汇公寓,其规模为4座5层住宅,建筑面积不到20000平米,项目均价1200元/平米,档次较低;还有位于双港经济技术开发区内的高档别墅项目—玫瑰庄园,销售情况较差。 在地块内和梨双路沿线,还分布着部分多层住宅楼,多数为近几年兴建。 在外环线以内,靠近大沽南路沿线,有部分商品房项目,其中以金海湾花园为代表。 另外,还有本公司的双林项目、双马居住区、双林居住区也将在近期规划范围内。 这些项目的启动,将与双港项目形成竞争。 (二)未来规划趋势 1、基础市政建设: 道路交通规划 &公路 建设项目 基本成果 津沽公路 市级干线公路,技术等级为一级,宽60米 梨双公路 区县级公路,技术等级为二级,宽40米 外环线改造 规划为50米宽城市快速路 大沽南路 规划为50米宽城市快速路 立交桥 大沽南路与外环线交叉处,规划为互通式立交 &轨道交通——地铁一号线。 地铁1号线向南延伸,经过地块内西侧。 2、市政公用设施规划 &供水——双港外环外地区水源由市区至咸水沽引滦Φ600及Φ800规划输水管供水,工业用水水源为地下水。 双港外环线外地区规划一座加服务站,占地3500平方米。 &污水——双港外环线外地区,规划双林污水处理厂,规模为35万立方米/日(含外环内地区污水量6-8万立方米/日),占地35公顷。 规划2座污水泵站,其中一座污水泵站,排水能力为0.7立方米/秒,占地1500平方米;一座提升泵站,提升能力为0.2立方米/秒,占地1000平方米。 双港外环线内外地区污水排向规划的双林污水处理厂经过处理后,再排向双巨排污河。 &雨水——双港外环外地区规划2座雨水泵站,排水能力8立方米/秒/座,占地2500平米/座,雨水就近排入海河、外环河。 &电力——近期保留现有双港35KV变电站及规划范围内35KV、110KV、220KV架空线;现状架空线走廊宽度为: 220KV—40米;110KV—25米;35KV—15米。 远期220KV、110KV、35KV架空线入地敷设。 规划新建该35KV变电站2座(外环内地区),上级电源由小海地110KV变电站提供。 外环外地区规划一座110KV变电(马集),上级电源由双港220KV站提供。 工业区单独设置专用变电站。 &市话——规划将利用已建的电话局,逐步增加其装机容量。 为了适应现代化的乡镇发展,远期电讯设备应配备有能与国内外联系的现代化通讯设备。 电信电缆采用全管道敷设方式,市话局以电缆出现至各个组团的电话交换机,再由电话交接箱将电话电缆接至用户,满足规划需要。 &邮政——双港外环内地区由规划柳林邮政局提供服务,双港外环外地区在津南开发区新建一座邮政局占地1500平方米。 &煤气——气源均采用天然气,规划在外环内地区设置一座煤气高中压调压站,占地2000平方米,由高中压调压站出中压管,再接至中低压调压站,由低压煤气管道将气源送至用户。 &供热——在双港外环内地区由规划界限外规划双林锅炉房提供。 在双港外环外地区设置2座集中锅炉房,占地3公顷/座,规模分别为6×40吨/时/座。 3、绿地系统规划 双港地块内沿外环线及海河沿线,将建成500米绿化带,占地1平方公里,该绿化带的建成,将会极大的提高项目的综合素质,改善周边生活环境,提升项目档次。 4、河流改造 双港项目东侧紧邻海河,南靠洪泥河,具有得天独厚的自然水景资源,海河沿线的水上风情区景观规划将会为项目提供更大的卖点。 5、能够对项目产生支撑的外部条件 通过上述现状与发展趋势的总结,结合一般性房地产项目的开发模式,双港项目的外部支撑点将集中在以下几方面: 支撑点 具体内容 现有条件 预期条件 交通 现状交通路况较好,但公交线路匮乏,对项目没有形成支撑 规划道路的拓宽,地铁一号线开通,地铁站点的设立,将改善项目的交通条件,但仍存在其他问题,支撑力度有限。 自然景观 现状景观条件较差,海河沿线没有突出资源优势。 外环线500米绿化带、海河水上风情区的建成,将形成区域内的重要景观资源,支撑力度较大。 人文环境 全部为津南区的农业人口和外来人口,人文素质低下,成为项目发展阻力。 项目建成后,形成新式居住大区,并吸引全市范围的购买人群,人文环境有望改善,对双港镇的发展,特别是双港镇未来的整体规划发展提供了原始积累。 生活配套 现有生活配套设施匮乏,无法形成支撑 项目建设中,将形成大量的生活配套设施,形成新的居住环境,预期支撑能力较大。 通过上述条件的列举,可以看到,双港项目作为非一般性房地产开发,面临的外部支撑条件相对薄弱,需要在开发前期进行全面的整合。 综合评估: 双港镇作为津南区的工业区,是津南区与市区距离最近的区域。 随着近几年城市化发展规模的不断扩张,市区可开发用地的逐渐减少,市区外围靠近外环线以外的城郊区域将是未来两三年内的房地产开发热点区域。 而双港镇正处于该区域之内。 由此推断出,河西区大规模的城市扩张将向双港方向推进。 尽管目前双港镇的社会经济、城市面貌、城市功能分布方面还存在着一定的不足。 但由于双港镇特殊的地理环境;双港项目较大的开发规模;双港地块优越的自然景观环境;天津市工业结构的总体东移决定了,双港项目将成为津南区城市功能扩张与完善的出口。 第二部分项目素质分析 一、项目优势 ☞地铁1#线的修建将极大方便该区域交通,并带动沿线经济发展,紧密双港与中心城区的联系; ☞紧邻外环线及大沽南路的延长线—津沽公路,距离中环线及市中心仅为7.5公里和10公里,良好的地理位置与道路交通将为该地块的发展提供良好的条件; ☞项目具备一定的规模,能够形成一个统一的,具备一定规模的综合性项目,形成较强的区域凝聚力和引导力; ☞地块北靠外环线500米绿化带,东临海河,南为改造后洪泥河,为以后的景观营造,地块开发创造充分空间,并且西侧为交通状况较好且通地铁一号线的津沽公路,地块本身素质较佳; ☞天津市总体规划中被确定为中心城区外围组团之一,并在2002年又被国家体改委确定为全国示范镇,随着该地区职能的变化和等级的提高,将享有一定的优惠政策,这些优惠政策降为本地区的发展提供便利; ☞天津市区南部经济发展及城市重心的南移趋势,将为双港的发展提供良好的依托。 二、项目劣势 ☞地块行政隶属津南区,“郊区”概念将会成为地块发展的最大限制; ☞地块周边各种配套设施较为缺乏,在开发过程公建建设所需投资量较大; ☞地块内现状气罐将会给客户带来较大的心理压力,对地块起步区的启动形成较大的负面影响; ☞津沽公路沿线地铁虽然提供了地块的交通便利性,但同时地铁噪音将会对地块内部分住宅形成干扰; ☞大沽南路(黑牛城道以外)沿线在整个河西区的区位价值相对较低(如小海地),不利于提升该地块的土地价值; 三、威胁分析 ☞全市房地产市场看,未来5至8年城郊结合部的大型住宅开发项目较多,规划或已开发的梅江(含梅江南)、双林、太阳城、西横堤等居住区将相继投入市场,分流客户群。 ☞从区域市场角度看,南部地区在建、待开发项目具有数量多、位置集中、规模普遍较大的特点,梅江、梅江南、双林、王兰庄、等大型住宅项目将未来几年内开发建设。 ☞天津市另外七个外围组团的开发状况会影响到该地块的开发。 四、机会分析 ☞地铁1#线将给沿线地区带来巨大的社会与经济效应,该地块地处地铁终点站,想象空间极大。 ☞双港镇作为全国城郊型小城镇示范区,并拥有较好的地块素质,开发潜质较大。 ☞从天津市的城市发展进程来看,城市扩张速度很快,该地块将会有较大的升值空间。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 天津 双港镇 地块 策划 报告 项目 操作 425
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)